Zrušenie a Vyporiadanie Podielového Spoluvlastníctva: Dôvody a Postupy

Podielové spoluvlastníctvo, stav, keď viacerí vlastníci vlastnia podiel na jednej veci, môže byť zdrojom komplikácií a nezhôd. Zákon preto umožňuje podielové spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať, a to buď dohodou spoluvlastníkov, alebo rozhodnutím súdu.

Úvod do problematiky podielového spoluvlastníctva

V podielovom spoluvlastníctve nikoho nemožno držať proti jeho vôli. Preto zákon umožňuje podielové spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať. A to buď dohodou spoluvlastníkov alebo súdom. Hoci je dohoda najrýchlejšia a najlacnejšia, vo vzťahu k SPF bolo jej uzavretie takmer vždy nemožné. A tak pre spoluvlastníkov, ktorí chceli SPF zo svojich pozemkov vyplatiť, ostával len súd. V našich blogoch sme sa už venovali možnostiam nadobudnutia pozemkov od Slovenského pozemkového fondu. Nie je to jednoduché, no ani nemožné. To sa má teraz zmeniť a postupy SPF majú byť po novom transparentnejšie. Po novom uzavrie SPF dohodu o vyporiadaní vtedy, ak je pozemok je v podielovom spoluvlastníctve nezisteného vlastníka resp. nezistených vlastníkov, a výmera pripadajúca na ich podiel nie je väčšia ako 500 m2. Zároveň podiel žiadateľa o dohodu je minimálne 50%. Okrem vyššie uvedeného nemôže byť na liste vlastníctva evidovaný iný známy podielový vlastník. A ak nie sú tieto kritériá splnené, nič nie je stratené. Zavedenie jasných pravidiel je nepochybne dobrá správa. Avšak len s odstupom času budeme vedieť posúdiť, či predmetné opatrenia zvýšia rýchlosť pri vybavovaní žiadostí. Samotný Slovenský pozemkový fond totiž nie je limitovaný žiadnymi zákonnými lehotami. Takže na to, aby došlo k skutočnému zlepšeniu, bude okrem jasných pravidiel potrebná aj príslušná úprava vnútorných procesov vnútri fondu.

Dôvody na zrušenie podielového spoluvlastníctva

Medzi najčastejšie dôvody patria:

• Dlhodobé nezhody medzi spoluvlastníkmi: Konflikty a neschopnosť dohodnúť sa na spoločnom užívaní veci.
• Nemožnosť užívať predmet spoluvlastníctva: Objektívna nemožnosť užívať predmet spoluvlastníctva, financovať údržbu alebo investície.
• Nezáujem o zotrvanie v spoluvlastníctve: Jednoducho strata záujmu o spoločné vlastníctvo.
• Zneužívanie práva väčšinového spoluvlastníka: Vylučovanie ostatných spoluvlastníkov z užívania veci.

Spôsoby zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva

Dohoda spoluvlastníkov

Zákon dáva prednosť dohode spoluvlastníkov. Ak sa spoluvlastníci dohodnú o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní, súdne konanie nie je potrebné. Ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.

Súdne konanie

Ak nedôjde k dohode, môže sa spoluvlastník domáhať na súde zrušenia podielového spoluvlastníctva. Súd prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Existujú tri základné spôsoby vyporiadania:

Prečítajte si tiež: Zamietnutie rozvodu: Aspekty

1. Rozdelenie veci: Ak je rozdelenie veci dobre možné, súd ju rozdelí podľa podielov.
2. Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom: Ak rozdelenie veci nie je dobre možné, súd prikáže vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom.
3. Predaj veci a rozdelenie výťažku: Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Rozdelenie veci

Podmienkou použitia tohto spôsobu je však to, že vec (predmet zrušenia a vyporiadania) je reálne deliteľná. Za deliteľnú sa považuje dom, ktorý je možné rozdeliť vertikálne, teda má napríklad dva samostatné vchody a dva byty, kde každý byt má vlastné sociálne zariadenie a ostatné príslušenstvo bytu, teda v praxi dôjde k úplnému oddeleniu bytov v dome. Nedeliteľnosť pri horizontálne situovaných nehnuteľnostiach môže napríklad spočívať v tom, že sociálne zariadenia sa nachádzajú len na jednom poschodí a vytvorenie nových sociálnych zariadení na prízemí buď nie je možné, alebo by si vyžiadalo neprimerané a neúčelné náklady, ktoré by museli spoluvlastníci vynaložiť vo vzťahu k zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva. Rovnako nehnuteľnosť môže mať len jeden vchod, takže by museli cez tento vchod chodiť obaja spoluvlastníci, čo je v niektorých prípadoch v praxi možné riešiť zriadením vecného bremena. Nedeliteľná by takáto nehnuteľnosť zrejme bola, ak by jedným vchodom musel prejsť jeden zo spoluvlastníkov cez izbu v byte druhého. V minulosti sa spravidla považovala stavba za nedeliteľnú v prípade, ak by deľba mala prebehnúť horizontálne (dva byty nad sebou v jednom dome), najvyšší súd však tieto staršie závery revidoval.

K možnosti deľby veci zaujal v rozsudku sp. zn. 5Cdo/156/2021 zo dňa 24.2.2022 Najvyšší súd SR nasledovné stanovisko: „Ako prvá možnosť podľa citovaného zákonného ustanovenia § 142 Občianskeho zákonníka prichádza do úvahy možnosť reálneho rozdelenia veci, pričom podmienkou reálneho rozdelenia veci je, že je to dobre možné. Táto podmienka nie je naplnená len faktickou možnosťou a technickou vykonateľnosťou rozdelenia, ale aj funkčným opodstatnením takéhoto rozdelenia. Významné je aj hľadisko finančnej nákladnosti rozdelenia, a to jednak pokiaľ ide o objektívnu výšku uvažovaných nákladov a jednak o subjektívne stanovisko spoluvlastníkov participovať na týchto nákladoch. Podľa ustálenej súdnej praxe, ak by rozdelenie veci nebolo uskutočniteľné bez nákladných stavebných úprav, jednalo by sa z tohto hľadiska o vec reálne nedeliteľnú (R 61/1968). Aj v prípade, ak by žiadny zo spoluvlastníkov nebol ochotný vynaložiť nič na vykonanie nevyhnutných stavebných úprav, musela by byť stavba považovaná z tohto hľadiska za nedeliteľnú (R 45/1991).“

K prípustnosti horizontálneho delenia stavby uviedol: „Pri rozdelení stavieb (budov) je podmienkou, aby rozdelením vznikli samostatné veci, ktorých existencia bude v súlade so stavebnými predpismi (R 108/1967). Záver o reálnej deliteľnosti predpokladá spravidla znalecké dokazovanie s nevyhnutnou existenciou oddeľovacieho geometrického plánu. Doterajšia súdna prax potvrdzovala výlučne len vertikálne delenie stavieb, ale medzičasom sa tiež prihlásila k horizontálnemu deleniu na tzv. nebytové jednotky v rozsudku najvyššieho súdu sp. zn. 2MCdo/3/2004, i keď v odôvodnení tohto rozhodnutia sa jedná o stavbu na podnikateľské účely (hotel), možno z neho analogicky vychádzať.

Aj v rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 28. februára 2007, sp. zn. 4MCdo/6/2006, ktorého podstata sporu spočívala rovnako vo vyporiadaní podielového spoluvlastníctva strán sporu k nehnuteľnosti - rodinnému domu s príslušenstvom, kde dovolací súd súhlasil s tým, že je možné horizontálne delenie rodinného domu s bytmi.“

Pozemky sú spravidla ľahšie deliteľné ako stavby, aj tu však môžu vzniknúť komplikované situácie, ak sú na pozemkoch stavby, prípojky sietí, studne, či je cez ne zriadená cesta, alebo majú spoločný dvor, ktorý nie je možné účelne rozdeliť.

Prečítajte si tiež: Postup pri vrátení návrhu na kúpeľnú starostlivosť

Ak je nehnuteľnosť deliteľná, súd rozhodne o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva tak, že nehnuteľnosť rozdelí a nové veci (pozemky, byty, iné stavby a pod.) prikáže do výlučného vlastníctva jednotlivých spoluvlastníkov. Týmto sa konštitutívne založí výlučné vlastníctvo pre toho-ktorého spoluvlastníka k nehnuteľnostiam.

Výhradne pri tomto spôsobe zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva môže súd zriadiť vecné bremeno, ak je to potrebné pre lepšie využitie prikazovaných nehnuteľností. Podľa § 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka, „Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti.“

Najvyšší súd SR v rozsudku sp. zn. 2 Cdo 53/2004 zo dňa 1.7.2005 (ZSP 42/2005) k možnosti zriadenia vecného bremena pri jednotlivých spôsoboch vyporiadania uviedol: „Z výslovného znenia tohto zákonného ustanovenia vyplýva, že súd môže v rámci konania o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva zriadiť vecné bremeno len za predpokladu, že vyporiadanie vykoná spôsobom reálneho rozdelenia veci. Pri inom spôsobe vyporiadania, konkrétne pri prikázaní veci za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, zriadiť právo zodpovedajúce vecnému bremenu rozhodnutím súdu nie je možné. Citované zákonné ustanovenie, ale ani žiadne iné, nepripúšťa, aby súd mohol pri zrušení a vykonaní vyporiadania spoluvlastníctva prikázaním veci za primeranú náhradu, rozhodnúť o zriadení práva zodpovedajúceho vecnému bremenu.“ Pravidelne pôjde o zriadenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu k domu jedného spoluvlastníka cez pozemok, ktorý pripadne do výlučného vlastníctva iného spoluvlastníka. Môže to však byť aj právo zriadenia, údržby, opráv sietí a prístupu k nim na pozemku iného spoluvlastníka, ktoré slúžia domu iného spoluvlastníka. Môže ísť aj o právo využívať studňu na pozemku iného spoluvlastníka a podobne. Možnosť zriadiť vecné bremeno pri rozdelení veci je upravená v § 142 ods. 3 veta prvá Občianskeho zákonníka.

„Zákon umožňuje pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva aj zriadenie vecného bremena. Táto možnosť prichádza do úvahy len pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva reálnym rozdelením nehnuteľnosti v prípadoch, keď je pre dosiahnutie ideálneho vyporiadania spoluvlastníctva pri rozdeľovaní nehnuteľnosti nevyhnutné vyriešiť problémy ako napríklad, že stavba má spoločné vodovodné, elektrické či plynové prípojky alebo novovzniknutý pozemok nemá priamy prístup ku cestnej komunikácii a pod. Vecné bremeno by pritom malo obmedziť vlastníkov novovzniknutých nehnuteľností v rovnakom rozsahu a pokiaľ to nie je dobre možné, mala by sa táto skutočnosť zohľadniť pri vyporiadaní. Je na úvahe súdu, v akom rozsahu a či vôbec zriadi vecné bremeno, avšak je nutné ho zriadiť so zreteľom na čo najmenšie zaťaženie zaťažovanej nehnuteľnosti.“ (viď uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 7Cdo/38/2021 zo dňa 28.2.2023).

Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám (veta druhá § 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka), ktoré majú k nehnuteľnosti iné práva, napr. záložní veritelia, iné osoby, ktoré majú zriadené vecné bremená k nehnuteľnosti, nájomcovia nehnuteľností, čo značí, že ich postavenie by sa nemalo zhoršiť.

Prečítajte si tiež: Návrh zmien dôchodkového veku 1958

Prikázanie veci spoluvlastníkovi

Druhým spôsobom zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva je prikázanie veci do výlučného vlastníctva jedného zo spoluvlastníkov za súčasnej povinnosti zaplatenia primeranej peňažnej náhrady ustupujúcemu spoluvlastníkovi. „Ustupujúcim spoluvlastníkom“ je ten spoluvlastník, ktorý namiesto veci obdrží peňažnú náhradu za podiel, ktorý takto stráca. Predpokladom k tomu, aby súd mohol pristúpiť k takémuto riešeniu zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva je to, že nie je možné rozdelenie nehnuteľností, teda využitie prvého spôsobu zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Len v prípade, ak rozdelenie veci nie je možné (prípadne nie je dobre možné, teda je hospodársky neúčelné), môže súd pristúpiť k tomuto druhému spôsobu riešenia sporu. Nevyhnutnou podmienkou je to, že spoluvlastník, ktorému má byť vec prikázaná, túto vec chce. Ak by ju totiž nechcel, súd mu proti jeho vôli vec do výlučného vlastníctva prikázať nesmie. Ak vec nechce žiaden zo spoluvlastníkov, súd pristúpi k predaju veci.

Ak chcú vec obaja (či viacerí) spoluvlastníci, rozhodnutie súdu si vyžaduje skúmanie ďalších skutočností a to nielen skutočností uvedených priamo v ustanovení § 142 ods. 1 OZ (účelné využitie veci, či násilné sa správanie spoluvlastníka).

Podľa uznesenia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1 Cdo 33/2010 zo dňa 28.9.2011 (R 37/2012), „V konaní o návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súd pri úvahe, komu zo spoluvlastníkov prikáže vec za primeranú náhradu, neberie na zreteľ samostatne iba niektoré z hľadísk výslovne uvedených v § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka (veľkosť spoluvlastníckych podielov účelné využitie veci, násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom) ani spoločne iba tieto zákonom výslovne označené hľadiská, ale vždy komplexne celý súbor relevantných skutočností, ktorý nie je vyčerpaný iba hľadiskami priamo vymenovanými v tomto ustanovení zákona.“

Prikázanie veci do výlučného vlastníctva predpokladá určenie hodnoty veci, ktorá má byť prikázaná preto, že z tejto hodnoty bude ustupujúci spoluvlastník v peňažnom vyjadrení vyplatený. Ak sa na tejto hodnote strany sporu nezhodnú, súd nariadi znalecké dokazovanie, ktoré však musí niektorý zo spoluvlastníkov v konaní navrhnúť. Po určení hodnoty veci znaleckým posudkom súd rozhodne o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva a prikázaní veci do výlučného vlastníctva spoluvlastníka za súčasnej výplaty ustupujúceho spoluvlastníka. Má ísť o cenu všeobecnú - teda v podstate o trhovú cenu nehnuteľnosti.

Spôsob určenia ceny v konaní o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva judikoval Najvyšší súd SR v rozsudku sp. zn. 5 Cdo 169/95 zo dňa 29.2.1996 (ZSP 12/1996), „Ak súd zrušuje a vyporiadava podielové spoluvlastníctvo k nehnuteľnosti jej prikázaním do výlučného vlastníctva jedného zo spoluvlastníkov, primeranú náhradu za podiel spoluvlastníka určí vo výške všeobecnej ceny, ktorá nevyjadruje len cenu určenú v závislosti na druhu stavby, použitých stavebných materiálov, vybavenosti, konštrukcií, údržbe, veku, výmere, kultúre, bonite pozemku, ale aj situáciu na trhu s nehnuteľnosťami v danom m…

Predaj veci

Ak vec nechce žiadny zo spoluvlastníkov, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Kritériá pre rozhodovanie súdu

Pri rozhodovaní o spôsobe vyporiadania súd prihliada na:

• Veľkosť podielov: Čím väčší podiel, tým väčšia šanca na prikázanie veci.
• Účelné využitie veci: Kto dokáže vec lepšie využiť.
• Násilné správanie spoluvlastníka: Ak sa niektorý zo spoluvlastníkov správal násilne voči ostatným.
• Ďalšie relevantné skutočnosti: Komplexný pohľad na situáciu.

Osobitné prípady

• Dobrý mravy: Súd môže návrh na zrušenie spoluvlastníctva zamietnuť, ak by to odporovalo dobrým mravom.
• Ujma niektorého zo spoluvlastníkov: Ak by zrušenie spôsobilo ujmu niektorému zo spoluvlastníkov alebo spoločenskému záujmu.

Praktické rady a upozornenia

• Účasť všetkých spoluvlastníkov: V súdnom konaní musia byť účastníkmi všetci spoluvlastníci.
• Návrh a dôkazy: Je dôležité správne formulovať návrh a predložiť všetky potrebné dôkazy.
• Znalecký posudok: Pri určení výšky náhrady za podiel sa často vyžaduje znalecký posudok.
• Právna pomoc: V komplikovaných prípadoch je vhodné vyhľadať právnu pomoc.

Zrušenie BSM (Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov)

Okrem podielového spoluvlastníctva existuje aj bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM). Aj to môže byť zrušené, a to za určitých okolností.

Dôvody na zrušenie BSM za trvania manželstva

Závažnými dôvodmi na zrušenie BSM aj bez rozvodu manželstva sú napr. márnotratné, nehospodárne správanie sa jedného z manželov, poškodzovanie hospodárskych záujmov rodiny, neprispievanie na rodinu, vyhýbanie sa práci, oddelený život od rodiny a domácnosti a pod. Manžel, ktorý návrh podáva, v ňom musí špecifikovať dôvody, pre ktoré žiada BSM zrušiť.

Vyporiadanie BSM

Pri vyporiadaní BSM platí základné pravidlo, že podiely manželov sú rovnaké. Od tohto pravidla sa možno odchýliť len vo výnimočných a odôvodnených prípadoch. Pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí.

Príklady z praxe

• Investície do spoločnej veci: Ak niektorý zo spoluvlastníkov investoval do spoločnej veci, má právo na náhradu za vynaložené investície.
• Započítanie nárokov: Počas konania o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva si spoluvlastník, ktorému je ukladaná povinnosť zaplatiť druhému spoluvlastníkovi primeranú náhradu za vyporiadavané nehnuteľnosti, nemôže proti takémuto nároku spoluvlastníka započítať iný majetkový nárok.

tags: #sud #zamietne #navrh #na #zrusenie #a