Znalecký posudok nehnuteľnosti: Všetko, čo potrebujete vedieť

Znalecký posudok nehnuteľnosti je kľúčový dokument, ktorý zohráva dôležitú úlohu pri kúpe, predaji, dedičstve, či žiadosti o hypotekárny úver. V tomto článku sa komplexne pozrieme na to, čo znalecký posudok obsahuje, ako sa určuje hodnota nehnuteľnosti, aké sú metódy oceňovania, a ako ho využiť pri rokovaniach s bankou.

Znalecký posudok ako podklad pre hypotéku

Znalecký posudok budete potrebovať pri žiadosti banky o hypotekárny úver. Pre banku je to dokument, na základe ktorého vychádza pri posudzovaní žiadosti o výšku hypotéky. Banke ručíte hodnotou nehnuteľnosti. Znalecký posudok zreálni hodnotu predávanej nehnuteľnosti.

Interní vs. externí znalci

Môžete využiť interných znalcov, ktorých vám poskytne banka. Väčšinou tak budete mať istotu, že banka znalecký posudok akceptuje v plnej výške. Potvrďte si preto najskôr s bankou, či akceptuje externých znalcov, prípadne aké má skúsenosti s konkrétnym znalcom, ktorého chcete využiť. Ušetríte si tak kopu starostí. Väčšina bánk, ale s externými znalcami problém nemá. Tatra banka, VÚB banka alebo ČSOB akceptuje akéhokoľvek znalca zapísaného v zozname znalcov MS SR v odbore stavebníctva v odvetví: Odhad hodnoty nehnuteľností. Pred výberom externého znalca si najskôr v banke overte, či ho akceptuje.

Čo obsahuje znalecký posudok?

Znalecké posudky obsahujú niekoľko dokumentov, ktoré napr. banka vyžaduje pri posúdení vašej žiadosti o hypotekárny úver a stanovenie maximálnej výšky úveru. Samotný posudok obsahuje všeobecné údaje o vlastníkoch nehnuteľnosti, výpočet technickej hodnoty a stanovenie všeobecnej hodnoty. Konečná všeobecná hodnota nehnuteľnosti je finálna hodnota nehnuteľnosti.

Vzor znaleckého posudku

Ako príklad si môžeme uviesť vzor znaleckého posudku na byt s bytovým priestorom:

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodok: Kedy dostanem peniaze?

Z N A L E C: xxxxxxxxxxxxxxZnalec v odbore stavebníctvo, odvetvie: oceňovanie nehnuteľností.Zadávateľ: xxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxx 841 02 Bratislava

ZNALECKÝ POSUDOK číslo xx / 2021

Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti - Byt č. x na x. nadzemnom poschodí bytového domu Tranovského xx a xx, Bratislava na ulici Tranovského číslo vchodu xx, súpisné číslo x xxx, na pozemku parcelné číslo x xxx, x xxx podľa listu vlastníctva číslo …, vydaného Okresným úradom, katastrálnym odborom Bratislava - Ružinov, k. ú. Dúbravka.

• Počet strán: xx
• Počet odovzdaných vyhotovení: xx

1. ÚVODNÁ ČASŤ

• 1.1 Úloha znalca: Stanovenie hodnoty nehnuteľnosti v zmysle Prílohy č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.
• 1.2 Dátum vyžiadania posudku: xx. 10.

Ako sa určuje hodnota nehnuteľnosti?

Znalec nehnuteľnosti používa na stanovenie hodnoty zvyčajne jednu z troch metód.

• Porovnávacia metóda: Znalec určí hodnotu nehnuteľnosti v porovnaní s aktuálnou hodnotou podobných nehnuteľností v lokalite na základe preskúmateľných údajov.
• Kombinovaná metóda: Sa používa v prípade, ak má nehnuteľnosť schopnosť prinášať výnos (napr. prenájom). Pri nej znalec určí náklady, výnosy a mieru výnosnosti a čistý ročný výnos.
• Metóda polohovej diferenciácie: Dá sa použiť na akúkoľvek nehnuteľnosť, pretože vychádza z jej technickej hodnoty. Je to tak najpoužívanejšia metóda odhadu hodnoty nehnuteľnosti.

Hodnota nehnuteľnosti je ocenená ku dňu vypracovania znaleckého posudku.

Čo ovplyvňuje hodnotu nehnuteľnosti?

Ak sa pýtate, ako banka hodnotí vašu žiadosť o hypotéku vedzte, že pri hodnote nehnuteľnosti a výške úveru vychádza najmä z lokality, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Lepšia lokalita znamená väčší úspech pri získaní hypotéky.

Prečítajte si tiež: Posudok pre opatrovateľstvo

Čo znalec nehodnotí?

Mnohí sa mylne domnievajú, že znalec hodnotí aj vybavenie bytu či domu. Ak kupujete zrekonštruovaný byt s drahými podlahami či kuchynskou linkou, túto hodnotu znalec do znaleckého posudku nezapočíta. Súdny znalec sa síce pozerá na stav nehnuteľnosti, ale prípadné stavebné nedostatky zvyčajne neodhalí. Znalecký posudok je tak v tejto oblasti skôr informatívny.

Ako využiť znalecký posudok vo svoj prospech?

Ak vám znalec ohodnotí nehnuteľnosť na vyššiu sumu ako je kúpna cena, v banke môžete žiadať o sumu, ktorá vychádza z posudku. Zvyšné peniaze tak môžete využiť napr. na rekonštrukciu.

Príklad: 3-izbový byt predáva vlastník za 100 000 €. Znalec však ohodnotil hodnotu bytu na 105 000 €. V banke môžete požiadať o hypotéku vo výške 105 000 €. 100 000 € vyplatí banka predávajúcemu a 5 000 € môžete použiť napr. na zariadenie.

Naopak, ak má znalecký posudok nižšiu hodnotu ako je kúpna cena:

Príklad: 3-izbový byt predáva vlastník za 100 000 €. Znalecký posudok má hodnotu 95 000 €. V banke môžete požiadať o hypotéku vo výške 95 000 €.

Prečítajte si tiež: Ako dlho trvá posúdenie ÚPSVaR?

Na čo si dať pozor?

Ak by ste chceli umelo navýšiť hodnotu nehnuteľnosti, príliš nepochodíte. Každý solídny znalec vám odmietne prehnane nadhodnotiť nehnuteľnosť. Do hry vstupuje jeho meno a renomé. Ak bude posudky “prepalovať”, banka už nikdy žiadny jeho posudok nemusí prijať. Banka je tiež pri príliš vysokej hodnote nehnuteľnosti viac opatrná a môže vám zamietnuť znalecký posudok, alebo ponúknuť nižšiu výšku hypotéky, o akú žiadate.

Cena znaleckého posudku

Cena za znalecký posudok sa líši podľa regiónov. Pri bytoch sa cena pohybuje od 100 do 200 €, pri domoch suma začína od 300 €. Poplatok za znalecký posudok znáša žiadateľ o hypotekárny úver ešte predtým ako sa dozvie, či mu banka hypotéku schváli.

Ako nájsť znalca?

Dobrý tip: Na stránke Ministerstva spravodlivosti si môžete vyhľadať zapísaných znalcov, ktorí pôsobia v SR. Viete si tak overiť, či má znalec oprávnenie, alebo mal v minulosti nejaké sankcie.

Dokumenty potrebné pre vypracovanie znaleckého posudku

• Doklad o veku stavby: Pri bytoch stačí potvrdenie veku od vášho správcu bytového domu. Toto potvrdenie vám zvyčajne vystavia bez poplatku na počkanie. Prípadne môžete doložiť kolaudačné rozhodnutie, ak ho máte vy alebo správca.
• Pôdorys nehnuteľnosti: Znalec si premeria nehnuteľnosť a pripraví nákres pôdorysu, prípadne ho môžete doložiť, ak ho máte.

Platnosť znaleckého posudku

Platnosť posudku vychádza z doby, ktorú akceptuje daná inštitúcia, napr. banka.

Kúpna cena vs. hodnota nehnuteľnosti

Kúpna cena je vždy vecou dohody medzi predávajúcim a kupujúcim. Kým predávajúci má tendenciu hodnotu nehnuteľnosti umelo navýšiť, kupujúci sa snaží cenu stlačiť čo najnižšie. Platí tu jednoduchá matematika.

tags: #sudnoznalecky #posudok #nehnutelnost #vzor