Vzory Zmlúv o Správe Bytového Domu: Povinnosti, Analýzy a Dôsledky

Správa bytového domu je komplexná činnosť, ktorá zahŕňa množstvo administratívnych a právnych povinností. Medzi tieto povinnosti patrí aj predkladanie správy o činnosti správcu za uplynulý rok. V praxi však vznikajú nejasnosti v súvislosti s pojmom „predložiť“, čo vedie k rôznym interpretačným prístupom a otázkam o sankčných mechanizmoch. Cieľom tohto článku je analyzovať pojem „predložiť“ v kontexte správy bytového domu a zistiť, aké interpretačné prístupy prichádzajú do úvahy a aké sankčné mechanizmy sa uplatňujú pri porušení tejto povinnosti.

Povinnosť Predložiť Správu o Činnosti Správcu

Podľa § 8a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „ZVBNP“) je správca povinný predložiť správu o svojej činnosti za uplynulý rok najneskôr do 31. mája. ZVBNP však bližšie nevymedzuje, čo sa má pod pojmom „predložiť“ rozumieť. Na prvý pohľad je zrejmé, že pojem „predložiť“ nemožno stotožňovať s pojmom „doručiť“. Predloženie je potrebné považovať za širší pojem, ktorý v sebe zahŕňa viaceré formy predloženia správy o činnosti vrátane doručenia, ktoré je užším pojmom. Ak by mal ZVBNP na tomto mieste na mysli pod pojmom „predloženie“ pojem „doručenie“, tak by to zrejme formuloval ako „doručenie“ rovnako ako na iných miestach ZVBNP (napr. § 7a ods. 1, § 8a ods. 1, § 8a ods. 6, § 14a ods. 5).

Textácia ZVBNP na žiadnom mieste nestanovuje obligatórne písomnú formu ani spôsob predloženia správy o činnosti vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Keďže ZVBNP nelimituje správcu konkrétnym spôsobom predloženia správy o činnosti (napr. doručením), formu, resp. spôsob predloženia tejto správy ponecháva zákon na úvahe správcu (samozrejme v medziach zákona), t. j. správca si môže slobodne zvoliť akú formu predloženia tejto správy využije, ak táto otázka nie je osobitne upravená v zmluve o výkone správy.

Formy Predloženia Správy o Činnosti

V praxi sa vyskytol problém, či sa za legitímny a legálny postup možno považovať aj predloženie správ o činnosti (prednesenie, prečítanie) na schôdzi vlastníkov. Domnievame sa, že tento spôsob predloženia správy o činnosti možno pokladať za súladný so zákonom najmä z toho dôvodu, že zúčastňovanie sa na schôdzach a celkovo správe domu zákon konštruuje nielen ako právo, ale aj ako povinnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov (§ 14 ods. 1 ZVBNP). Z tohto dôvodu neúčasť jednotlivého vlastníka nemôže byť na ťarchu správcu zvlášť za situácie, keď tento vlastník bol povinný sa na schôdzi zúčastniť a v prípade, že mu v tom bránili nejaké okolnosti mohol tento vlastník využiť za účelom splnenia tejto povinnosti inštitút zastúpenia, ktorý pripúšťa § 14 ods. 4 ZVBNP.

Uvedené však platí za predpokladu, že jednotliví vlastníci boli o programe schôdze, kde sa predkladala správa o činnosti informovaní formou pozvánky, t. j. mali možnosť sa s programom schôdze oboznámiť a prípadne navrhnúť jeho doplnenie. Obdobne ani pri doručovaní správy poštou sa jednotliví vlastníci nemusia dozvedieť o správe v zákonnej lehote, ak si zásielku nevyzdvihnú. Rovnako v prípade predloženia správy o činnosti ako aj pri jej doručení poštou nie je vo vzťahu k splneniu povinnosti správcu relevantné, či sa vlastník zúčastní schôdze, kde je správa predložená alebo či si prevezme poštovú zásielku, ale rozhodujúce je to, či sa táto správa dostala do dispozičnej sféry adresáta, t. j. vlastníka bytu alebo nebytového priestoru.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Na základe vyššie uvedeného sme toho názoru, že predloženie správy o činnosti správcu na schôdzi vlastníkov neodporuje ustanoveniu 8a ods. 2 ZVBNP, pretože toto ustanovenie nevyžaduje individuálne doručovanie správy o činnosti do vlastných rúk každého vlastníka.

Sankcie za Porušenie Povinnosti

Porušenie povinnosti predložiť správu o činnosti správcu je sankcionované ako správny delikt zo strany Slovenskej obchodnej inšpekcie spočívajúci v nedodržaní povinnosti predávajúceho podľa § 4 ods. 1 písm. h) zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa, v zmysle ktorého je predávajúci povinný zabezpečiť predaj výrobkov a poskytovanie služieb spôsobom, ktorý umožňuje ich riadne a bezpečné použitie a to v nadväznosti na § 8a ods. 2 ZVBNP.

V tejto súvislosti vyvstáva otázka, či je takýto sankčný mechanizmus s ohľadom na závažnosť, resp. intenzitu zásahu do práv správcov primeraný a či neporušuje princíp subsidiarity trestnej represie, t. j. či je vôbec nevyhnutné uplatňovať represiu verejného práva v situácii, keď ZVBNP pozná osobitný súkromnoprávny sankčný mechanizmus.

Európsky súd pre ľudské práva (ďalej len „ESĽP“) vo svojej judikatúre (napr. Engel a ostatní c. Holandsko, Čanády c. Slovenská republika a pod.) totiž vykladá pojem trestné obvinenie a trest extenzívnym spôsobom oproti vnútroštátnej legislatíve. Inak povedané, to čo sa podľa vnútroštátneho právneho poriadku považuje za priestupok a sankciu, môže mať podľa štrasburskej judikatúry povahu trestného činu a trestu. Po­jem tres­tné ob­vi­ne­nie, či trest­ný čin definu­je ESĽP auto­nóm­ne, čo zna­me­ná, že ne­po­va­žu­je za tres­tné ob­vi­ne­nie len skutky, kto­ré sú vý­slo­vne označe­né vnút­roš­tát­nym po­riad­kom za tres­tné či­ny. Z toho ďalej vyplýva, že zásady a ustanovenia trestného práva možno vzťahovať tak na činy patriace podľa slovenského právneho poriadku medzi trestné činy, ako aj na činy patriace medzi priestupky, resp. správne delikty. V takom prípade súdy pristupujú k analogickému použitiu predpisov a zásad trestného práva.

Na tomto mieste možno poukázať napr. na rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 8 Sžo 147/2008, zo dňa 12. marca 2009, kde Najvyšší súd Slovenskej republiky (ďalej len „NS SR“) dospel k záveru, že „trestanie za správne delikty (priestupky, správne delikty právnických osôb a správne delikty fyzických osôb - podnikateľov) musí podliehať rovnakému režimu ako trestný postih za trestné činy. Z tohto dôvodu je aj v rámci správneho trestania potrebné analogicky aplikovať zásadu ultima ratio z trestného práva, v zmysle ktorej sankčný mechanizmus správneho trestania sa má aplikovať len v prípade, ak by nebolo možné realizovať postih žalobcu v rámci sféry súkromnoprávnych prostriedkov.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

ZVBNP v tomto smere pozná osobitný súkromnoprávny sankčný mechanizmus a porušenie povinností v súkromnoprávnom vzťahu medzi vlastníkmi bytov a správcom rieši tak, že správca nemá nárok na odmenu za správu, ak si nesplní povinnosť predložiť správu o činnosti (§ 8a ods. 4 ZVBNP).

Postupy Slovenskej Obchodnej Inšpekcie

V súvislosti s postupmi Slovenskej obchodnej inšpekcie pri postihovaní správcov možno upozorniť ešte na jeden zaujímavý procesný aspekt. K správnemu trestaniu správcov dochádza v režime konania o uloženie sankcie podľa § 24 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa. Aplikáciu tohto ustanovenia nepovažujeme za správnu, pretože správne mal byť použitý § 23 zákona č. 250/2007 Z. z. Správne posúdenie tejto otázky, t. j. či má byť aplikovaný § 23 alebo § 24 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa má pritom pre fyzické osoby správcov rozhodujúci význam, keďže postupom podľa § 23 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa správny orgán môže, ale nemusí uložiť pokutu (resp. môže uložiť aj iný druh sankcie ako napr. pokarhanie alebo úplne upustiť od potrestania) a oproti konaniu o uloženie sankcie podľa § 24 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa je v tomto ustanovení nižšia horná sadzba pokuty (do 10.000 Sk = 331,94 Eur); ďalším významným rozdielom je napríklad otázka zavinenia, ktorá sa skúma iba v priestupkovom konaní podľa § 23 zákona č. 250/2007 Z. z.

Zákon o ochrane spotrebiteľa nie je v tejto otázke jednoznačný a orgán dozoru to isté správanie môže kvalifikovať aj ako priestupok podľa § 23, aj ako protiprávne správanie podľa § 24. Podľa ustálenej judikatúry Súdneho dvora Európskej únie (porovnaj rozsudok Súdneho dvora z 10. septembra 2009, Plantanol GmbH & Co. KG proti Hauptzollamt Darmstadt, Vec C-201/08, bod 46) zásada právnej istoty, ktorej vyjadrením je zásada ochrany legitímnej dôvery, si na jednej strane vyžaduje, aby právne predpisy boli jasné a presné, a na druhej strane, aby ich uplatnenie bolo pre tých, ktorí im podliehajú, predvídateľné.

Ústavný súd SR vo svojej rozhodovacej praxi poukazuje na to, že štátne orgány môžu konať len to, čo im zákon výslovne umožňuje (na rozdiel napr. od občanov, ktorí môžu konať všetko, čo nie je zakázané). Z tejto maximy potom vyplýva, že pri de facto odnímaní časti nadobudnutého vlastníctva (ako je napríklad ukladanie pokút), sú orgány verejnej moci povinné šetriť podstatu a zmysel základných práv a slobôd. Inak povedané, v prípade pochybností sú orgány verejnej moci povinné postupovať miernejšie - in dubio mitius (porovnaj napr. nález Ústavného súdu Slovenskej republiky sp. zn. I. ÚS 241/07 z 18. septembra 2008). Rovnaké pravidlo sa uplatňuje aj v judikatúre Najvyššieho súdu SR (napríklad rozsudky Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2Sž/21/2014 z 23. 11. 2016 a 2Sž/11/2014 18.05.2016) a jeho zmyslom je to, aby správny orgán v prípade absencie jasnej právnej úpravy pri hodnotení porušenia povinnosti postupoval miernejšie, t. j. v prospech adresáta právnej normy.

Navyše jednotlivé právne predpisy na úseku správneho trestania pri správnych deliktoch výslovne ustanovujú, či sa vzťahujú iba na právnické osoby alebo aj fyzické osoby - podnikateľov. V opačnom prípade by sa stieral rozdiel medzi priestupkami a inými správnymi deliktmi, pričom na postihovanie fyzických osôb slúži primárne zodpovednosť za priestupok. Napriek tejto nejednoznačnosti právnej úpravy si dovoľujeme uviesť, že podľa nášho názoru by mal správny orgán postupovať podľa § 23, ktorý upravuje zodpovednosť fyzických osôb za priestupky, pričom § 24 je primárne zameraný na správne trestanie právnických osôb za tzv. iné správne delikty.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Zosúladenie Zmlúv s Novelizovaným Znením Zákona

Prax si od roku 1993 vyžiadala viacnásobnú novelizáciu zákona za účelom úprav podmienok súvisiacich s činnosťou spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len SVBaNP) a správcovských organizácií tak, aby sa dosiahlo skvalitnenie procesov prevádzky a údržby bytového fondu. Z cca 12 noviel zákona majú len tri zásadnejší význam. Napr. zákon č. 367/2004 Z. z. mal za cieľ upraviť podmienky súvisiace s činnosťou SVBaNP a správcovských organizácií a zákon č. 268/2007 Z. z. zase dosiahnuť skvalitnenie procesov prevádzky a údržby bytového domu.

Viaceré SVBaNP majú snahu byť len reprezentantom vlastníkov bytov a výkon správy prenechávajú profesionálnym správcom, ktorí majú dlhodobejšie skúsenosti s plnením všeobecne záväzných noriem pre zabezpečenie pohodlného a bezpečného bývania. Pri aplikácii novely zákona zákonom č. 268/2007 Z. z. účinnou od 01.07.2007 došlo v praktickej činnosti správcov k nejasnému výkladu a niekedy aj dvojakému výkladu právnych noriem, čo sťažuje SVBaNP a správcovským organizáciam situáciu pri realizácii výkonu správy bytového domu.

Okrem toho sa vývojom situácie na trhu s bytmi a legislatívnych a spoločensko-ekonomických zmien vyskytli i ďalšie výrazné prekážky pre uskutočňovanie procesov prevádzky a údržby bytového fondu, a to hlavne pri realizácii inštitútu záložného práva v prospech ostatných vlastníkov a aj voči chronickým neplatičom. Preto došlo k ďalšej novelizácii zákona, a to zákonom č. 70/2010 Z. z., ktorým sa upresňujú definície jednolivých pojmov, precizujú rozhodovacie procesy pri správe bytového domu, zvýrazňuje sa úloha správcu bytového domu, riešia sa vzťahy medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a správcom, resp. orgánmi SVBaNP, upravuje sa zakladanie SVBaNP a premietajú sa poznatky získané pri praktickej aplikácii zákona.

V ustanovení § 32d zákona je vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome, správcom a predsedom SVBaNP stanovená povinnosť uviesť do súladu zmluvy o spoločenstve, resp. zmluvy o výkone správy uzatvorené do 01.04.2010 so zákonom v znení poslednej novely, a to najneskôr do 31.03.2011.

Zmeny v Definíciách Spoločných Častí a Zariadení

Došlo k zmene zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (aj) v časti definícií spoločných častí a spoločných zariadení v bytovom dome. Súčasť bytových domov, ktorá bola po dobu vyše 30 rokov zakategorizovaná ako spoločné zariadenie domu, je po novom spoločná časť domu. Pre konkrétneho vlastníka bytu sa novelou nič nemení, pretože podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach v bytovom dome je vždy rovnaký, t.j. aj rozsah užívania, resp. povinnosti s tým spojené.

Ako ste si zrejme všimli, k zmene oproti staršej právnej úprave došlo najmä čo sa týka práčovní, kotolní, sušiarní a kočíkarní.

Náležitosti Kúpnej Zmluvy na Byt

Podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy na byt sú:

1. Označenie zmluvných strán
2. Označenie predmetu kúpy
3. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmetný byt do vlastníctva
4. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmetný byt a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu
5. Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov

Okrem podstatných náležitostí je dobré, aby kúpna zmluva na byt obsahovala aj:

• Veľkosť spoluvlastníckeho podielu
• Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia
• Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu
• Určenie lehoty na odovzdanie bytu
• Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva
• Vyhlásenia predávajúceho
• Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy
• Úpravu zodpovednosti za vady predmetu kúpy
• Uvedenie stavu meračov

Označenie Zmluvných Strán

Treba uviesť, kto je predávajúci a kto kupujúci. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Predávajúcim alebo kupujúcim môže byť fyzická osoba aj právnická osoba.

Ak ide o fyzickú osobu, uvedie sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, je potrebné uviesť názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO).

Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, je potrebné uviesť tiež podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.

Označenie Predmetu Kúpy

Predmet kúpy (v tomto prípade byt) je potrebné v zmluve riadne identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom).

To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres) a tiež:

• súpisné číslo bytového domu, v ktorom sa byt nachádza, druh stavby (bytový dom, polyfunkčná budova) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený,
• popis bytu a jeho príslušenstva (počet obytných miestností a určenie príslušenstva - kuchyňa, kúpeľňa, WC, chodba a pod.), číslo bytu, číslo vchodu a číslo poschodia, podlahová plocha a vybavenie bytu.

Balkóny / loggie / terasy nie sú príslušenstvom bytu a ich výmera sa nepočíta do podlahovej plochy bytu. Naopak, pivnica, ktorá nie je zapísaná na liste vlastníctva ako samostatný nebytový priestor, je príslušenstvom bytu a jej výmera sa počíta do podlahovej plochy bytu.

• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku,
• určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov,
• úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.

Ak sa prevádza aj vlastnícke právo na pozemku zastavanom bytovým domom alebo pozemku priľahlom k bytovému domu, musí sa uviesť aj parcelné číslo pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“, druh pozemku a výmera pozemku.

Ďalšie Dohody v Kúpnej Zmluve

Ak je kupujúcich viac, je potrebné vymedziť v kúpnej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich. V prípade, že sú kupujúci manželia, ktorí nemajú rozdelené bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), nadobudnú nehnuteľnosť ako celok do BSM, a nie do podielového spoluvlastníctva.

Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúčame otázku zaplatenia kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k bytu do katastra nehnuteľností.

Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame stav bytu dobre skontrolovať. V kúpnej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, príp. ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).

tags: #vzory #zmlúv #o #správe #bytového #domu