- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Trvalý pobyt v nebytovom priestore: Podmienky a úskalia
Zabezpečenie bývania je kľúčovou otázkou pre každého, a to platí aj pre cudzincov na Slovensku. Tí si môžu zaistiť bývanie prenájmom, podnájmom alebo kúpou nehnuteľnosti. Možnosti prenájmu sú rôzne a záležia od potrieb a finančných možností jednotlivca. Je možné prenajať si celý byt alebo rodinný dom, prípadne iba jednu izbu v byte alebo časť domu. Hľadanie a prenájom ubytovania je možné priamo cez vlastníkov nehnuteľností alebo cez realitné kancelárie.
Nájomná zmluva ako základ
Nájomná zmluva má štandardne písomnú formu a bežne ju zabezpečuje vlastník nehnuteľnosti alebo realitná kancelária. Môže byť uzavretá podľa Občianskeho zákonníka alebo Zákona o krátkodobom nájme bytu. V zmluve by malo byť uvedené, podľa ktorého zákona sa uzatvára. Trvanie nájomnej zmluvy môže byť dohodnuté na dobu určitú (od - do), štandardne najmenej na šesť mesiacov až jeden rok, alebo na dobu neurčitú (bez vymedzenia konkrétneho obdobia prenájmu).
Nájomná zmluva by mala obsahovať:
- Jednoznačné označenie prenajímateľa a nájomcu.
- Jednoznačné označenie nehnuteľnosti, aby nemohlo dôjsť k jej zámene.
- Výšku platieb za služby spojené s užívaním bytu (napr. energie).
- Opis príslušenstva a stavu bytu.
Základné práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa sú upravené zákonom. V nájomnej zmluve je možné si dohodnúť aj ďalšie práva a povinnosti. Ak zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Čo sú drobné opravy a bežná údržba, upravuje osobitný predpis. Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil sám alebo tí, ktorí s ním bývajú.
Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu účelne vynaložených nákladov. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.
Prečítajte si tiež: Podmienky pre rekreačný príspevok
V zmluve je možné si dohodnúť možnosť uskutočňovať v nehnuteľnosti iné/malé úpravy. Medzi 22:00 - 6:00 platí nočný kľud, ktorý by nemal byť narúšaný napr. hlasitou hudbou, hlučnými stretnutiami, či hlukom strojov. Akékoľvek platby spojené s prenájmom (nájomné, kauciu, energie, iné služby v súvislosti s užívaním nehnuteľnosti) realizujte bezhotovostne vkladom/prevodom na bankový účet.
Nájom bytu je chránený - ak nedôjde k obojstrannej dohode, prenajímateľ ho môže vypovedať iba z dôvodov ustanovených v zákone. Nájomca môže nájom vypovedať z akéhokoľvek dôvodu. Výpovedná lehota pri výpovedi zo strany prenajímateľa nemôže byť kratšia ako tri mesiace.
Trvalý pobyt a podmienky pre ubytovanie
Ubytovanie musíte mať v priestore určenom na bývanie (byt, rodinný dom alebo ich časť), ubytovanie (internát, ubytovňa) alebo rekreáciu (hotel, penzión). Nie je možné bývať v nebytovom priestore, ktorými sú napr. kancelárie, obchodné priestory alebo iné priestory - aj ak sú upravené na bývanie. Ubytovanie musí spĺňať minimálne požiadavky podľa osobitného predpisu. Napríklad obytná plocha bytu musí byť najmenej 12 m2 na užívateľa a 6 m2 na každú ďalšiu osobu, ktorá s ním žije v domácnosti.
Požiadať do piatich pracovných dní o vydanie nového dokladu o pobyte, ak záznamy v ňom nezodpovedajú skutočnosti (napr. zmena adresy). Ak máte podpísanú nájomnú zmluvu, odporúčame na cudzineckej polícii nepredkladať jej originál, ale dať si vyhotoviť overenú fotokópiu.
Problémové "byty" v nebytových priestoroch
V súčasnosti sa čoraz častejšie stretávame s ponukami bytov, ktoré sú v skutočnosti klasifikované ako nebytové priestory - ubytovacie jednotky, apartmány alebo ateliéry. Táto situácia vzniká z rôznych dôvodov, pričom najčastejším je obchádzanie územného plánu mesta alebo nesplnenie stavebno-technických noriem pre klasické byty.
Prečítajte si tiež: Kompletný Zoznam Papierov pre Invalidný Dôchodok
Dôvody klasifikácie ako nebytový priestor
- Územný plán: Mestá a obce schvaľujú územné plány, v ktorých určujú pomer bytov a nebytových priestorov na danom území. Ak developer prekročí limit pre byty, musí niektoré priestory označiť ako nebytové, aj keď fakticky slúžia na bývanie.
- Stavebno-technické normy: Niektoré priestory nespĺňajú normy pre byty, napríklad nedostatočné preslnenie, hluk, menšia výmera alebo orientácia na severnú stranu. V takom prípade ich stavebný úrad nemôže skolaudovať ako byty a označí ich ako apartmány alebo ateliéry.
Dôsledky kúpy nebytového priestoru
Kúpa bytu, ktorý je v skutočnosti nebytovým priestorom, môže priniesť niekoľko komplikácií:
- Trvalý pobyt: V nebytovom priestore nie je možné prihlásiť trvalý pobyt. Niektorí developeri to obchádzajú tým, že umožňujú prihlásiť sa na inú adresu v tej istej budove, ale ide o riešenie, ktoré nemusí byť vždy dostupné a môže priniesť komplikácie v budúcnosti.
- Financovanie: Banky môžu mať prísnejšie podmienky pre financovanie kúpy nebytových priestorov. V minulosti bolo pravidlom, že banka prefinancuje len 50 % kúpnej ceny, hoci dnes už niektoré banky medzi bytom a apartmánom nerozlišujú.
- Dane a poplatky: V nebytových priestoroch môžu byť vyššie dane z nehnuteľnosti a iné sadzby za energie a služby.
- Predaj: Predaj nebytového priestoru môže byť v budúcnosti komplikovanejší, pretože nie každý kupujúci je ochotný akceptovať obmedzenia spojené s týmto typom nehnuteľnosti.
- Stavebné predpisy: Faktické využívanie nebytového priestoru na bývanie môže byť v rozpore so stavebnými predpismi a môže viesť k sankciám zo strany stavebného úradu.
Ako sa vyhnúť problémom?
- Preveriť dokumentáciu: Pred kúpou bytu si dôkladne preverte všetky dokumenty, najmä list vlastníctva a kolaudačné rozhodnutie. Uistite sa, že priestor je označený ako byt a je určený na trvalé bývanie.
- Informovať sa u developera: Ak developer ponúka apartmány na trvalé bývanie, mal by jasne vysvetliť, prečo sú tieto priestory nebytové a aké sú s tým spojené obmedzenia.
- Konzultovať s odborníkom: Pred kúpou sa poraďte s právnikom alebo realitným maklérom, ktorý má skúsenosti s touto problematikou.
Zmena účelu užívania stavby
Ak už vlastníte nebytový priestor a chcete ho využívať na bývanie, môžete požiadať stavebný úrad o zmenu účelu užívania stavby. Tento proces však nie je jednoduchý a vyžaduje splnenie určitých podmienok:
- Súhlas stavebného úradu: Zmena účelu užívania stavby vyžaduje rozhodnutie stavebného úradu. Ten posúdi, či priestor spĺňa všetky stavebno-technické normy pre trvalé bývanie.
- Projektová dokumentácia: Budete potrebovať projektovú dokumentáciu, ktorá zohľadňuje zmenu účelu užívania stavby.
- Stavebné úpravy: Možno bude potrebné vykonať stavebné úpravy, aby priestor spĺňal všetky požiadavky na bývanie.
- Súhlas obce: Zmena účelu užívania stavby musí byť v súlade s územnoplánovacou dokumentáciou obce.
Správa budov s nebytovými priestormi
V budovách, kde sa nachádzajú aj nebytové priestory, vzniká otázka správy domu. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správca. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom.
Ustanovenia tohto zákona sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis.
Prečítajte si tiež: Trvalý pobyt a dieťa