- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Kataster nehnuteľností: Definícia pozemku a jeho význam
Kataster nehnuteľností je komplexný informačný systém, ktorý zohráva kľúčovú úlohu v evidencii a správe nehnuteľností na Slovensku. Obsahuje súpis nehnuteľností, ich polohové a geometrické určenie, popis a údaje o právnych vzťahoch k nim. Tento systém zabezpečuje evidenciu nehnuteľných vecí, usporiadanie právnych vzťahov vyplývajúcich z ich vlastníctva a ochranu práv k nehnuteľnostiam.
Čo je kataster nehnuteľností?
Kataster nehnuteľností je štátny informačný systém, ktorý eviduje nehnuteľnosti (pozemky, budovy, byty, rozostavané budovy, byty a pod.). Obsahuje ich polohové a geometrické určenie (tvar a rozmery), popis a údaje o právnych vzťahoch k nehnuteľnostiam. V katastri nehnuteľností sa evidujú a uchovávajú údaje o právach k evidovaným nehnuteľnostiam (o vlastníckom práve, záložnom práve, vecnom bremene a predkupnom práve), ako aj práva vyplývajúce zo správy majetku štátu, z vlastníctva a správy majetku obcí, niektoré údaje o nájme pozemkov a pod.
Katastrálne územia a operáty
Nehnuteľnosti sa v katastri nehnuteľností evidujú podľa katastrálnych území. Súbor dokumentačných materiálov týkajúcich sa jedného katastrálneho územia a potrebných na jeho spravovanie a obnovu sa nazýva katastrálny operát. Kataster nehnuteľností teda tvoria katastrálne operáty systematicky usporiadané podľa katastrálnych území.
Súčasti katastrálneho operátu
Katastrálny operát tvoria:
- súbor geodetických informácií,
- súbor popisných informácií,
- zbierka listín,
- sumárne údaje katastra o pôdnom fonde,
- zachované pozemkové knihy a železničné knihy.
Súbor geodetických informácií (SGI)
Obsahuje katastrálnu mapu, mapu určeného operátu, pracovnú mapu, geometrický plán, záznam podrobného merania zmien, meračský náčrt a prehľad čísel podrobných bodov, súbor lomových bodov hraníc katastrálneho územia a zoznamy súradníc podrobných bodov. Katastrálna mapa je technickým podkladom na evidovanie nehnuteľností v katastri.
Prečítajte si tiež: Prípravky NIVEA Visage
Súbor popisných informácií (SPI)
Obsahuje údaje o katastrálnych územiach (vymedzuje katastrálne územia obce a okresu), o nehnuteľnostiach (napr. pri stavbách parcelové číslo pozemku, na ktorom je stavba postavená, súpisné číslo stavby, číslo listu vlastníctva a údaje o druhoch chránených nehnuteľností, pri pozemkoch parcelové číslo, výmeru, druh pozemku, údaj o cene a údaje o príslušnosti pozemkov k zastavanému územiu obce), o právach k nehnuteľnostiam, o vlastníkoch alebo o iných oprávnených osobách z práv k nehnuteľnostiam (vybrané údaje o nehnuteľnosti, o vlastníkovi a i. oprávnenej osobe sú uvedené v liste vlastníctva), o zmenách v súbore popisných informácií, o sídelných a nesídelných názvoch, ako aj súbor registrov katastrálneho konania a i. pomocné záznamy.
Verejná dostupnosť a správa katastra
Katastrálny operát je verejne dostupný, jeho údaje sú hodnoverné a záväzné. Je spravovaný príslušným katastrálnym odborom okresného úradu, ktorý okrem iného na základe vyhotovených (geodetických a kartografických) podkladov zabezpečuje aj jeho obnovu a aktualizáciu. Obnova katastrálneho operátu nemá vplyv na vznik, zmenu alebo na zánik práva k nehnuteľnostiam.
Zápis práv k nehnuteľnostiam
Podľa právneho poriadku Slovenskej republiky sa práva k nehnuteľnostiam stávajú hodnovernými tým, že sa zapíšu do listu vlastníctva a do súboru popisných informácií. Preto vlastnícke právo k nehnuteľnosti získanej kúpou prechádza na nadobúdateľa až vkladom do katastra nehnuteľností, teda zaevidovaním v katastrálnom konaní.
Legislatíva
Predmet a obsah katastra nehnuteľností, orgány štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností, priebeh katastrálneho konania a zápis práv k nehnuteľnostiam sú ustanovené zákonom č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon). Ústredným orgánom štátnej správy na úseku katastra je Úrad geodézie, kartografie a katastra SR.
Pozemok v katastri nehnuteľností
Pozemok je definovaný ako časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky, hranicou katastrálneho územia, hranicou zastavaného územia obce, hranicou vymedzenou právom k nehnuteľnosti, hranicou držby, hranicou druhu pozemku, alebo rozhraním spôsobu využívania pozemku.
Prečítajte si tiež: Hladká pleť po laserovom ošetrení
Kategórie pozemkov
Katastrálny zákon (č. 162/1995 Z. z.) má v § 9 stanovených 10 kategórií pozemkov:
- orná pôda,
- chmeľnice,
- vinice,
- záhrady,
- ovocné sady,
- trvalé trávnaté porasty,
- lesné pozemky,
- vodné plochy,
- zastavané plochy a nádvoria,
- ostatné plochy.
Stavebný pozemok
Z katastra nehnuteľností nemožno jednoznačne určiť, či ide o stavebný pozemok, pretože katastrálny zákon pojem stavebný pozemok vôbec nepozná. Ak ste majiteľom pozemku, ktorý je označený ako „zastavaná plocha a nádvorie“, budete môcť stavať, pretože pozemok spĺňa jednu z definícii stavebného pozemku. Ide o pozemok zastavaný stavbou. Kategória „ostatné plochy“ je taktiež vhodná na výstavbu.
Môže sa však stať, že pozemok je v katastri vedený ako „zastavané plochy a nádvoria“, a v skutočnosti na ňom nič postavené nie je. V takom prípade to nemusí byť stavebný pozemok. Ak je na pozemku zapísanom v katastri nehnuteľností možné realizovať stavbu, potom neexistujú žiadne problémy.
Overenie stavebného pozemku
Ak potrebujete zistiť, či je pozemok naozaj stavebným pozemkom, vo väčšine prípadov budete musieť nazrieť do územných plánov alebo územných rozhodnutí (ak boli ohľadom pozemku vydané). V súčasnosti je k dispozícii aj webová stránka, na ktorej je veľa informácii o územných plánoch na Slovensku (uzemneplany.sk). Najaktuálnejšie údaje však získate na príslušnom úrade (najmä na obecnom úrade).
Ak máte stavebný pozemok, s najväčšou pravdepodobnosť vám bude vydané územné rozhodnutie alebo stavebné povolenie. Postup pri vydávaní stavebných povolení a územných rozhodnutí je upravení stavebným zákonom.
Prečítajte si tiež: Starostlivosť o pleť NIVEA: Pohľad do minulosti
Pozemky mimo stavebného územia
Čo však v prípade, ak ide o pozemok, ktorý patrí do kategórií „záhrada, ovocný sad, orná pôda, chmeľnica, vinica, alebo trvalý trávnatý porast“? Taký pozemok je potrebné pred vydaním stavebného povolenia vyňať z poľnohospodárskeho pôdneho fondu, keďže je chránený zákonom (podľa zákona č. 220/2004 Z. z.). Ak ste kúpili pozemok označený ako „ostatné plochy“ alebo pozemok, ktorý patrí do poľnohospodárskeho pozemku (kategórie 2 až 6), stavebné povolenie je možné vybaviť.
Pokiaľ ide o výstavbu, vždy je smerodajný územný plán obce, resp. platná UPI. Na príslušnom stavebnom úrade sa môžete dôkladne oboznámiť s územným plánom obce. Pozemok sa môže nachádzať v zastavanej časti obce (intravilán) alebo mimo nej (extravilán). V zásade to nerozhoduje o tom, či na danom pozemku môžete stavať, o tom rozhoduje územný plán obce a nie je vylúčené, že pozemok v extraviláne je určený na výstavbu.
Ak sa stavebný pozemok nachádza či už v intraviláne alebo v extraviláne tej-ktorej obce, bude potrebné najprv zabezpečiť si vyňatie tohto pozemku z poľnohospodárskeho pôdneho fondu a následne si vybaviť územné rozhodnutie o umiestnení stavby.
Odňatie poľnohospodárskej pôdy
Odňatie poľnohospodárskej pôdy potrebujete k vybaveniu stavebného povolenia vtedy, keď chcete stavať dom na pozemku, ktorý sa nachádza mimo zastavaného územia obce. Odňatie sa vybavuje na príslušnom pozemkovom úrade. Pri odnímaní pôdy si treba dať pozor na bonitu odnímanej pôdy. Tú zistíte na katastri, keď požiadate o informáciu BPEJ pre danú parcelu.
List vlastníctva
List vlastníctva (LV) je základným dokladom, ktorý preukazuje vlastnícke vzťahy k nehnuteľnosti. Je to verejný dokument, ktorý obsahuje súpis všetkých evidovaných nehnuteľností v danom katastrálnom území, eviduje vlastníka alebo spoluvlastníkov, ktorí majú nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve. List vlastníctva sa uschováva na príslušnom katastrálnom úrade.
Forma a využitie listu vlastníctva
List vlastníctva, jeho forma a využitie v praxi je definované aktuálne platnou legislatívou. Ide o úrad v okrese, kde je nehnuteľnosť situovaná, nie v okrese, v ktorom má vlastník alebo spoluvlastníci trvalé bydlisko. Dokument sa nevydáva v originálnej verzii. K dispozícii záujemcom je iba kópia listu vlastníctva, ktorá slúži ako aktuálny výpis z katastra nehnuteľností, ktorý môže byť použitý na právne účely alebo ako informatívny dokument.
List vlastníctva si môžete vyhľadať na katasterportál.sk, môžete to urobiť podľa viacerých parametrov. Ak potrebujete do listu vlastníctva len nazrieť kvôli prevereniu nehnuteľnosti alebo kvôli získaniu podrobnejších informácií o vlastníkovi, postačí vám on-line výpis z katastra nehnuteľností. Získanie výpisu online nie je spoplatnené, no dokument nie je akceptovaný pri právnych úkonoch. Slúži výlučne na rýchle a jednoduché preverenie nehnuteľnosti a jej vlastníckych vzťahov, ktoré vám pomôže pred kúpou.
Obsah listu vlastníctva
List vlastníctva obsahuje číslo listu vlastníctva, názov okresu, názov obce a názov katastrálneho územia. To sú základné identifikátory podľa ktorých sa list vlastníctva vyhľadáva a identifikuje. Obsahuje tieto časti:
- Časť A - Majetková podstata: Obsahuje všetky nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom práv k nehnuteľnostiam (majetkové teleso). Nehnuteľnosti sú členené podľa toho, či je to parcela registra C, parcela registra E, alebo stavba a uvedené sú údaje o nich, a parcelné čísla, výmery, druhy pozemkov, príslušnosť k zastavanému územiu obce, stavby majú uvedené súpisné číslo a iné údaje obsahujúce bližšie vysvetlenia časti A.
- Časť B - Vlastníci a iné oprávnené osoby: Obsahuje mená, priezviská, rodné priezviská alebo názvy vlastníkov nehnuteľností a iných oprávnených osôb dátumy narodenia, rodné čísla alebo identifikačné čísla organizácií, spoluvlastnícke podiely, titul nadobudnutia podľa verejnej listiny alebo inej listiny, miesto trvalého pobytu alebo sídlo, iné údaje obsahujúce bližšie vysvetlenia časti B, poznámky o skutočnostiach súvisiacich s nehnuteľnosťami alebo s právami k nehnuteľnostiam.
Overený výpis z listu vlastníctva
Správou katastra overený výpis z listu vlastníctva je použiteľný na právne úkony, overenie je potvrdené okrúhlou pečiatkou so štátnym znakom a spoplatnené kolkom v hodnote 8€. Overený list vlastníctva na právne účely sa používa na dokladovanie vlastníctva nehnuteľnosti pri kúpe, predaji nehnuteľnosti, oceňovaní nehnuteľnosti znalcom, ku žiadosti o úver, o stavebné povolenie, alebo pri dedičskom konaní. Nesmie byť starší ako 3 mesiace.
Parcela registra "C" a "E"
Pri evidencii pozemkov sa v katastri nehnuteľností rozlišujú dva základné typy parciel: parcela registra "C" a parcela registra "E".
Parcela registra "C"
Parcela registra „C“ je pozemok, ktorý je zobrazený na katastrálnej mape a v teréne je od ostatných pozemkov oddelený hranicou - vlastníckou (plot, hraničné značky), hranicou druhu pozemku (orná pôda, záhrada, zastavaná plocha), hranicou spôsobu využívania pozemku (dvor, dom), administratívnou hranicou, hranicou zastavaného územia obce. Ak hranica v teréne nie je viditeľná, alebo je sporná, prípadne sú iné nejasnosti o jej priebehu, geodet vám ju vytýči v teréne - vyznačí jej priebeh značkami. Pri tom musí využívať platné údaje z katastra nehnuteľností a tie, ktoré sú najpresnejšie (spravidla z predchádzajúcich meraní).
V katastri sa evidujú o parceliach registra „C“ aj popisné informácie. Najdôležitejšími údajmi o parceliach sú parcelné číslo, výmera, druh pozemku a číslo listu vlastníctva. Nie každá parcela registra „C“ má založený list vlastníctva.
Parcela registra "E"
Parcela registra „E“ je pozemok, ktorého hranice v teréne sa spravidla nezachovali, a ak chcete vedieť jeho presnú polohu, je potrebné si ho nechať geodetom vytýčiť, prípadné je potrebné vyhotoviť geometrický plán na obnovu pôvodných parciel. Parcely registra „E“ sú zapisované do listov vlastníctva prostredníctvom registra obnovenej evidencie pozemkov. K týmto parceliam sú stále platné právne (vlastnícke) vzťahy, spravidla pochádzajú z evidencie pozemkovej knihy.
Z týchto starších evidencií pochádzajú aj údaje o parceliach registra „E“ a to parcelné číslo (ak neboli v rámci ROEPu prečíslované), výmera, druh pozemku. Výmera bola určovaná nepresnými grafickými metódami a pri vyhotovení geometrického plánu sa zmení, keďže geodet ju vypočíta zo súradníc.
Rozdiel medzi parcelami registra "C" a "E"
Hlavný rozdiel medzi parcelami registra "C" a "E" spočíva v tom, že hranice parciel registra "C" sú v teréne viditeľné a zobrazené na katastrálnej mape, zatiaľ čo hranice parciel registra "E" sa v teréne spravidla nezachovali.
Register obnovenej evidencie pozemkov (ROEP)
Register obnovenej evidencie pozemkov (ROEP) je zápis pozemkov a vlastníckych práv k nim na list vlastníctva v katastri nehnuteľností. Takéto pozemky boli do zápisu registra evidované iba v určenom operáte (napríklad v pozemkovej knihe) alebo v iných listinách.
ROEP vyhotovujú súkromné geodetické firmy v súčinnosti s orgánmi štátnej správy a samosprávy vo vybraných katastrálnych územiach, vyhotovenie registra vedie komisia. Komisiu zriaďuje správny orgán (Správa katastra, alebo Obvodný pozemkový úrad) pre každú obec samostatne. Účastníkom konania sú vlastníci pozemkov. Doručuje sa im výzva na predkladanie listín, ktoré osvedčujú ich práva k pozemkom.
Na podklade zhromaždených a posúdených listín spracovateľ registra predloží Návrh registra na verejné nahliadnutie v lehote 30 dní v obci, vlastníkom doručí výpis pre pozemky v ich vlastníctve. Námietky voči návrhu sa predkladajú komisii, ktorá ich posúdi a správny orgán vydá o nich rozhodnutie. Proti rozhodnutiu je možné podať odvolanie. Ak sú vyriešené všetky námietky, správny orgán register ROEP schváli. Rozhodnutie o schválení je konečné, bez možnosti opravného prostriedku. Na následné spory o vlastnícke práva k nehnuteľnostiam je príslušný súd.
Výsledkom spracovania a zápisu registra je písomná časť a grafická časť údajov. Písomná časť je súčasťou súboru popisných informácii katastra, údaje sú zapísané na listoch vlastníctva ako parcely registra E katastra.
Geometrický plán
Geometrický plán (GP) je grafickým znázornením nehnuteľností, ktoré vzniknú ich rozdelením alebo zlúčením a vyjadruje stav nehnuteľností a práv, ktoré sa viažu k nehnuteľnostiam pred zmenou a po zmene s uvedením doterajších a nových parcelných čísel, výmer, druhov pozemkov a ďalších údajov. Geometrickým plánom sa graficky znázorňuje vecné bremeno k časti pozemku. GP úradne overuje kataster.
GP je technickým podkladom na:
- právne úkony, spisovanie zmlúv a verejných listín, ktoré podľa zákona potvrdzujú právne vzťahy k nehnuteľnostiam v KN,
- vykonávanie zmien v KN,
- obnovenie lomových bodov hraníc pozemkov v teréne vytyčovaním, ak bol GP podkladom na vykonanie zmeny v KN.
Význam inžinierskych sietí
Pred kúpou pozemku je dôležité vedieť, ktoré z inžinierskych sietí (plyn, voda, kanál, elektrina) sú na pozemku, resp. či je možné sa k nim pripojiť. Je potrebné osloviť všetkých dodávateľov. V prípade, že bod napojenia na siete je mimo Vášho pozemku, treba počítať s nákladom na ich dotiahnutie na pozemok. Na to okrem vyjadrenia od dodávateľov bude treba aj súhlas majiteľa (správcu pozemku), cez ktorý sa siete budú pokladať. Náklady na dotiahnutie zväčša znášate vy, avšak čím je väčší počet žiadateľov (najmä v nových lokalitách), je možné, že časť nákladov, resp. aj samotné vybudovanie zastreší či už dodávateľ alebo obec.
Prístupová cesta k pozemku
Veľmi dôležité pred kúpou pozemku je overiť si, či má pozemok vysporiadanú prístupovú cestu. Určite žiadajte už pri obhliadke informácie o tom, ako je zabezpečený prístup na pozemok. Parcela pozemku prístupovej cesty musí byť v priamom kontakte s vašou parcelou. Banka vám neposkytne hypotekárny úver, ak nebude právne vysporiadaná prístupová cesta.