Účtovný Predpis Nájmu Nebytových Priestorov

Úvod

Nájom nebytových priestorov je bežnou súčasťou podnikateľskej činnosti. Právny vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom je upravený zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov“). Ak niektoré otázky nie sú upravené v tomto zákone, použijú sa príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka (§ 663 - § 684). Tento článok poskytuje komplexný pohľad na účtovanie nájmu nebytových priestorov, vrátane technického zhodnotenia, z pohľadu prenajímateľa aj nájomcu.

Definícia Nebytového Priestoru

Podľa § 1 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov je nebytovým priestorom miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Na určenie účelu využitia stavby je rozhodujúce kolaudačné rozhodnutie vydané príslušným stavebným úradom. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov sa uplatňuje aj v prípade, ak je predmetom nájmu byt určený na užívanie na nebytové účely, pričom na takéto užívanie musí byť udelený súhlas.

Náležitosti Zmluvy o Nájme Nebytových Priestorov

Zmluva o nájme nebytových priestorov musí obsahovať nasledovné náležitosti:

  1. Označenie zmluvných strán: Identifikácia prenajímateľa a nájomcu (meno a priezvisko, dátum narodenia, príp. bydlisko pri fyzických osobách a názov alebo obchodné meno, sídlo a IČO pri právnických osobách).
  2. Predmet nájmu: Presná špecifikácia nebytového priestoru (adresa, číslo miestnosti, výmera, LV).
  3. Účel nájmu: Vymedzenie účelu, na ktorý sa bude nebytový priestor využívať (napr. obchod, služby, výroba).
  4. Výška nájomného a spôsob jeho platenia: Dohodnutá výška nájomného, termíny splatnosti a spôsob úhrady.
  5. Doba nájmu: Určenie, či sa zmluva uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú.

Ak zmluva neobsahuje všetky uvedené náležitosti, je absolútne neplatná.

Subjekty Nájomného Vzťahu

Prenajímateľom nebytového priestoru môže byť akákoľvek osoba - fyzická alebo právnická, ktorá je oprávnená disponovať s nebytovým priestorom, t. j. vlastník nehnuteľnosti alebo osoba, ktorá má k nebytovému priestoru právo hospodárenia.

Prečítajte si tiež: Účtovanie nemocenského konateľa: Kompletný prehľad

Účtovanie Nájmu Nebytových Priestorov

Účtovanie u Prenajímateľa

Prenajímateľ účtuje príjmy z nájomného ako výnosy z hospodárskej činnosti. Ak pre prenajímateľa prenájom nehnuteľnosti nie je typickou činnosťou, účtuje sa o príjmoch z nájomného na účte 648 - Ostatné výnosy z hospodárskej činnosti.

  • Príklad: Spoločnosť prenajíma nebytové priestory. Príjem z nájomného sa účtuje na ťarchu účtu 311 - Odberatelia a v prospech účtu 648 - Ostatné výnosy z hospodárskej činnosti.

Účtovanie u Nájomcu

Nájomca účtuje nájomné ako náklady na služby. Tieto náklady sa obvykle účtujú na účte 518 - Ostatné služby.

  • Príklad: Spoločnosť platí mesačné nájomné za nebytové priestory. Úhrada nájomného sa účtuje na ťarchu účtu 518 - Ostatné služby a v prospech účtu 321 - Dodávatelia alebo 221 - Bankové účty.

Technické Zhodnotenie Nájmu Nebytových Priestorov

Technické zhodnotenie (TZH) prenajatého nebytového priestoru má významné účtovné a daňové dosahy. TZH je definované v § 29 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ZDP) ako výdavky na dokončené nadstavby, prístavby, stavebné úpravy, rekonštrukcie a modernizácie prevyšujúce v úhrne sumu 1 700 € za zdaňovacie obdobie.

Technické Zhodnotenie Vykonané Prenajímateľom

  1. Účtovanie u prenajímateľa: Ak prenajímateľ vykoná TZH na vlastnom prenajatom nebytovom priestore, postupuje rovnako ako v prípade, že priestor neprenajíma. Vynaložené výdavky na TZH zohľadní v daňových výdavkoch postupne vo forme odpisov zo zvýšenej vstupnej ceny (pri rovnomernom odpisovaní) alebo zo zvýšenej zostatkovej ceny (pri uplatňovaní zrýchlených odpisov).
  2. Účtovanie u nájomcu: Ak TZH zabezpečí a uhradí prenajímateľ, u nájomcu s najväčšou pravdepodobnosťou dôjde k zvýšeniu ceny nájomného. Zvýšené nájomné bude súčasťou daňových výdavkov nájomcu v súlade s § 2 písm. i) ZDP.
  • Príklad: Spoločnosť prenajíma nebytové priestory zubnej ambulancie. Prenajímateľ zabezpečí TZH čakárne pacientov za 8 400 €. Prenajímateľ bude účtovať TZH ako zvýšenie hodnoty majetku a uplatňovať odpisy. Nájomca bude platiť zvýšené nájomné, ktoré zahrnie do daňových výdavkov.

Technické Zhodnotenie Vykonané Nájomcom

  1. Refundácia TZH prenajímateľom: Ak TZH zabezpečí a uhradí nájomca s tým, že prenajímateľ hodnotu TZH refunduje nájomcovi prostredníctvom zľavy na nájomnom, nájomca účtuje o prijatých faktúrach za stavebné práce od dodávateľa a následne účtuje o refundácii voči nároku prenajímateľa na nájomné. Hodnota nájomcom uhradeného TZH je uňho daňovým výdavkom v zdaňovacom období, v ktorom bolo TZH vykonané, a súčasne prefakturácia TZH prenajímateľovi je zdaniteľným výnosom. Prenajímateľ po zaradení TZH a zvýšení obstarávacej ceny nebytového priestoru bude uplatňovať účtovné odpisy zo zvýšenej obstarávacej ceny a následne daňové odpisy v závislosti od zvoleného spôsobu odpisovania.
  2. Odpisovanie TZH nájomcom: V prípade, že sa prenajímateľ s nájomcom dohodnú, že TZH uhradené nájomcom sa bude odpisovať v účtovníctve nájomcu, nájomca vynaložené náklady na TZH do času jeho zaradenia do užívania účtuje na účte 042 - Obstaranie dlhodobého hmotného majetku. V účtovnom období, v ktorom príde k zaradeniu technického zhodnotenia nájomcom do užívania, sa TZH účtuje na účte, na ktorom by sa nebytový priestor účtoval, ak by bol nájomca jeho vlastníkom.
  • Príklad: Spoločnosť prenajíma kancelárske priestory. Nájomca vykoná TZH za 10 400 € so súhlasom prenajímateľa, ktorý súhlasí s odpisovaním u nájomcu. Nájomca zaradí TZH na účet 021 - Stavby a bude uplatňovať účtovné a daňové odpisy.

Daňové Aspekty Technického Zhodnotenia

Podľa § 22 ods. 6 písm. d) ZDP sa TZH prenajatého majetku vyššie ako 1 700 €, ktoré vykonal a uhradil nájomca a ktoré na základe písomnej dohody s prenajímateľom nájomca aj odpisuje, považuje za iný majetok. Nájomca zaradí vykonané TZH do rovnakej odpisovej skupiny, v akej je zaradený prenajatý hmotný majetok, t. j. v prípade technického zhodnotenia vykonaného na nebytovom priestore do 4. odpisovej skupiny s dobou odpisovania 20 rokov.

Ukončenie Nájmu a Technické Zhodnotenie

Pri ukončení nájmu môžu nastať rôzne situácie:

Prečítajte si tiež: Všetko o Účtovných Dokladoch

  1. Bezodplatné odovzdanie TZH prenajímateľovi: Ak pri ukončení nájmu dôjde k bezodplatnému odovzdaniu neodpísaného TZH nájomcom prenajímateľovi, prenajímateľovi vznikne nepeňažný príjem vo výške zostatkovej ceny ešte neodpísaného TZH. Súčasne prenajímateľ zvýši o rovnakú hodnotu vstupnú (zostatkovú) cenu nebytového priestoru.
  2. Odkúpenie TZH prenajímateľom: Ak prenajímateľ odkúpi TZH od nájomcu za dohodnutú predajnú cenu, pre prenajímateľa bude kúpna cena TZH vstupnou cenou pre účely odpisovania a nevzniká mu žiaden nepeňažný príjem.

Ďalšie Náklady Súvisiace s Nájmom

Okrem nájomného môžu vznikať aj ďalšie náklady súvisiace s užívaním nebytových priestorov, ako sú:

  • Náklady na energie: Elektrina, voda, plyn, kúrenie.
  • Náklady na služby: Upratovanie, odvoz odpadu, stráženie objektu.
  • Náklady na opravy a údržbu: Bežné opravy a údržba nebytového priestoru.

Tieto náklady sa obvykle účtujú na príslušné účty nákladov, napríklad náklady na energie na účet 502 - Spotreba energie a náklady na služby na účet 518 - Ostatné služby.

Príklady účtovania nákladov na služby

  • Faktúry za stráženie objektov, parkovanie vozidiel a pod.: Účtujú sa na ťarchu účtu 518 - Ostatné služby.
  • Faktúry za upratovanie, čistenie, odvoz odpadov a pod.: Účtujú sa na ťarchu účtu 518 - Ostatné služby.
  • Faktúry za poradenské služby, audítorskú činnosť, právne zastupovanie a pod.: Účtujú sa na ťarchu účtu 518 - Ostatné služby.
  • Vyúčtovanie nákladov za preklady, expertízy, štúdie, rozmnožovanie a pod.: Účtujú sa na ťarchu účtu 518 - Ostatné služby.

Praktické Príklady a Účtovné Záznamy

Príklad 1: Úhrada Nájomného

Spoločnosť ALFA, s. r. o. platí mesačné nájomné za nebytové priestory vo výške 1 200 € spoločnosti OMEGA, s. r. o.

  • Účtovný záznam v spoločnosti ALFA, s. r. o. (nájomca):

    • 518 / 321 - 1 200 € (zaúčtovanie faktúry za nájomné)
    • 321 / 221 - 1 200 € (úhrada faktúry za nájomné)

  • Účtovný záznam v spoločnosti OMEGA, s. r. o. (prenajímateľ):

    Prečítajte si tiež: Rozvod a účtovný podiel: Sprievodca

    • 311 / 648 - 1 200 € (zaúčtovanie faktúry za nájomné)
    • 221 / 311 - 1 200 € (prijatie úhrady za nájomné)

Príklad 2: Technické Zhodnotenie Vykonané Nájomcom s Refundáciou

Spoločnosť BETA, s. r. o. prenajíma nebytové priestory od spoločnosti GAMA, s. r. o. Nájomca vykoná TZH za 5 000 € a prenajímateľ mu túto sumu refunduje zľavou na nájomnom.

  • Účtovný záznam v spoločnosti BETA, s. r. o. (nájomca):

    • 042 / 321 - 5 000 € (zaúčtovanie faktúry za TZH)
    • 321 / 221 - 5 000 € (úhrada faktúry za TZH)
    • 311 / 602 - 5 000 € (prefakturácia TZH prenajímateľovi)
    • 321 / 311 - zníženie záväzku voči dodávateľovi a pohľadávky voči odberateľovi (vzájomný zápočet pohľadávky a záväzku)

  • Účtovný záznam v spoločnosti GAMA, s. r. o. (prenajímateľ):

    • 021 / 321 - 5 000 € (zvýšenie hodnoty nebytového priestoru o TZH)
    • 311/602 - 5000 EUR

Príklad 3: Účtovanie Parkovného

Spoločnosť platí parkovné za vozidlá vo svojom majetku. Parkovné sa účtuje na účet 518 voči 211 s možnosťou odpočítania DPH. Ak ide o pracovné cesty so súkromným vozidlom, doklad o parkovaní sa zahrnie do cestovného príkazu a DPH sa nemôže uplatniť.

  • Účtovný záznam:
    • 518 / 211 - Úhrada parkovného (s možnosťou odpočítania DPH, ak je vozidlo v majetku spoločnosti)

tags: #uctovny #predpis #najom #nebytovych #priestorov

Ďalšie články