Určenie hranice pozemku a riešenie sporov o vypratanie

Úvod

Sporné situácie týkajúce sa hraníc pozemkov a ich užívania sú na Slovensku pomerne časté. Či už ide o neoprávnené zasahovanie do pozemku susedom, nejasnosti ohľadom vlastníctva po dlhodobom užívaní, alebo problémy s nelegálnymi stavbami, je dôležité poznať svoje práva a možnosti riešenia. Tento článok sa venuje problematike určovania hraníc pozemkov, možnostiam nadobudnutia vlastníctva a postupom pri riešení sporov o vypratanie pozemku.

Určenie hranice pozemku

Geometrický plán a vytýčenie hraníc

V prípade, že vlastník nevie, kadiaľ prechádza hranica jeho pozemku v teréne, prípadne pri rôznych susedských sporoch, je vhodné začať s overením skutočného stavu. Najskôr odporúčame v geometrickom pláne preveriť, či je plot skutočne na vašom pozemku. Vypracovanie vytýčenia skutočných hraníc pozemku treba zadať geodetovi. Vytýčenie hranice pozemku je jedna z bežných geodetických činností. Vykonáva sa napríklad vtedy, keď vlastník nevie, kadiaľ prechádza hranica jeho pozemku v teréne, prípadne pri rôznych susedských sporoch. Ak treba vstúpiť na vedľajší pozemok, je potrebný súhlas jeho vlastníka.

Spor o hranice pozemkov

Ak hranice pozemkov v katastri nezodpovedajú skutočnému užívaniu alebo pôvodnému stavu, je potrebné situáciu riešiť. Váš problém spadá pod § 80 a nasl. zákona o katastri nehnuteľností a § 123 a nasl. Obč. zákonníka.

Odporúčam nasledovný postup:

1. Získajte aktuálny výpis z katastra nehnuteľností pre Vašu záhradu aj susedné parcely. Skontrolujte, ako sú zakreslené hranice a či zodpovedajú stavu, ktorý ste užívali.
2. Obráťte sa na geodeta, ktorý Vám vyhotoví geometrický plán podľa skutočného užívania a pôvodného stavu (napr. podľa stĺpikov, ktoré sú na mieste dlhodobo).
3. Podajte návrh na určenie hraníc pozemku na súd podľa § 80 písm. c) Civilného mimosporového poriadku. Súd v takomto konaní určí, kde je hranica medzi pozemkami, ak sa vlastníci nevedia dohodnúť. Priložte všetky dôkazy - pôvodné zamerania, kúpne zmluvy, svedectvá, fotografie stĺpikov a pod.
4. Požiadajte kataster o poznámku spornosti (tzv. plomba) podľa § 34 katastrálneho zákona. Ak prebieha súdny spor o hranicu, kataster zapíše poznámku, že vlastnícke právo je sporné, čím sa sťaží prevod nehnuteľnosti.
5. Ak sused plánuje predať spornú časť, upozornite ho písomne na prebiehajúci spor a informujte aj potenciálneho kupujúceho. Ak by ste nekonali, mohlo by dôjsť k prevodu časti Vášho pozemku na tretiu osobu, čo by komplikovalo domáhanie sa Vašich práv. Možnosťou je aj zámenná zmluva resp. kúpna zmluva, kde sa vzájomne vyrovnáte podľa konkrétnej výmery zabraného pozemku, k čomu však bude potrebný geom.

Riešenie sporov o vypratanie pozemku

Neoprávnené zásahy a stavby na pozemku

Ak sused postavil plot aj na vašom pozemku bez vášho vedomia a bez ohlásenia stavebnému úradu, odporúčame vám najskôr ho na túto situáciu písomne upozorniť a požiadať ho, aby spravil opatrenia na odstránenie tohto stavu. Rozhodnúť sa, že neoprávnene postavený plot na časti vášho pozemku jednoducho zbúrate a hotovo, vám neodporúčame. Pretože je vlastníctvom suseda, hoci stojí na vašom pozemku. A tu dochádza ku konfliktu dvoch vlastníckych práv. Ak vás sused ignoruje a neprichádza s konštruktívnym riešením, môžete sa obrátiť na obec alebo na súd, kde napríklad podáte žalobu o vypratanie nehnuteľnosti - pozemku.

Prečítajte si tiež: Ako požiadať o invalidný dôchodok

Postup pri spore o vypratanie

1. Písomná výzva: Pokiaľ je po predchádzajúcich krokoch zrejmé, že plot patriaci vašej susede je postavený hoc i čiastočne na vašom pozemku, pošlite jej písomnú výzvu na jeho odstránenie alebo návrh riešenia. Pokúste sa so susedou dohodnúť.
2. Žaloba na súd: Pokiaľ by ste sa nedohodli, budete musieť podať žalobu o vypratanie pozemku na súd, ktorý v konaní ustanoví znalca, aby určil hranicu medzi pozemkami. Odporúčam, aby ste si zabezpečili fotodokumentáciu plota a okolia s dátumom vyhotovenia záberov.
3. Dôkazné materiály: Návrh podáte na súd, presne s doložením dokladov korešpondencie medzi Vami a susedmi. Odporúčam všetko doporučene podávať. Aj neprevzatie zásielky, či prevzatie a nereagovanie na ňu sa pokladá o splnenie podmienky z vašej strany pred podaním návrhu na súd. Ak by ste podali návrh na súd bez doloženia snahy vybaviť vec mimosúdnou cestou, súd Vám návrh o vyoratanie a odstránenie stavby na vašom pozemku zamietne.

Vydržanie ako obrana

V prípade, že vec skončí predsa na súde, kvôli ich tvrdohlavosti, treba si dávať pozor na argument, ktorý im poradí v takejto situácii každý právnik, a to - môžu začať tvrdiť, že pozemok vydržali. Keďže v minulosti sa s vydržaním zvykli robiť veľké podvody, zákon sa sprísnil a vyžaduje od petencionálneho vydržiteľa aby preukázal "dobromyseľnosť", t.j. musí dokázať, že si naozaj myslel, že mu pozemok patrí.

Nadobudnutie vlastníctva vydržaním

Vydržanie je osobitným spôsobom nadobúdania (najčastejšie) vlastníckeho práva, pričom subjektom vydržania môže byť ako fyzická, tak i právnická osoba. Na nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním sa teda nevyžaduje ešte aj ďalšia skutočnosť, napríklad vydanie súdneho rozsudku alebo rozhodnutia iného štátneho orgánu. Podmienky vydržania vlastníckeho práva upravuje § 134 a nasl. Občianskeho zákonníka. Nemožno pritom nadobudnúť vlastníctvo k veciam, ktoré nemôžu byť predmetom vlastníctva, alebo k veciam, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb.

Podmienky vydržania

Na to, aby bolo možné nadobudnúť vlastníctvo vydržaním, musia byť splnené nasledovné podmienky:

1. Oprávnenosť držby: Musí existovať dôvod, ktorý zakladá túto oprávnenosť. Musí teda existovať dôvod si myslieť, že mi určitá vec patrí. Napríklad nadobudol som ju kúpou, uzatvoril som kúpnu zmluvu a zaplatil som kúpnu cenu. Nestačí, ak nehnuteľnosť alebo nejakú vec užívate. Táto oprávnenosť musí byť založená skutočným, nielen domnelým dokumentom.
2. Nepretržitosť držby: Vec, v tomto prípade konkrétna parcela, vám musí po celý čas potrebný na vydržanie patriť.
3. Uplynutie lehoty: Pri hnuteľných veciach tri roky a pri nehnuteľnostiach 10 rokov.

Spôsoby dosiahnutia vydržania

Vydržanie sa dá dosiahnuť dvomi spôsobmi:

1. Nesporovou cestou: Realizuje sa pred notárom. Ak účastník pred notárom vyhlási, že splnil podmienky na vydržanie, notár mu osvedčí, že vec je jeho.
2. Sporovou cestou: Ak nie sú splnené podmienky pre nesporovú cestu, je potrebné obrátiť sa na súd.

Osvedčenie o vydržaní formou notárskej zápisnice

V zmysle ustanovenia § 63 notárskeho poriadku, osvedčenie vyhlásenia o vydržaní vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo o vydržaní práva zodpovedajúceho vecnému bremenu sa vydáva formou notárskej zápisnice. Notárska zápisnica musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Podmienky pre minimálny dôchodok

1. vyhlásenie účastníka, že splnil podmienky vydržania podľa Občianskeho zákonníka, najmä okolnosti odôvodňujúce začatie oprávnenej držby, trvanie a nepretržitosť držby.
2. vyjadrenie právnickej osoby, ktorá je príslušná na správu nehnuteľností podľa osobitného predpisu alebo má právo nakladať s nehnuteľnosťami podľa osobitného predpisu, že nemá k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady, ak ide o nehnuteľnosti mimo zastavaného územia obce (napr. Vyjadrenie obce ako podmienka k vydaniu osvedčenia o vydržaní, má obsahovať vyjadrenie súhlasu alebo opačne, nesúhlasu. V prípade druhej možnosti, je podľa môjho názoru potrebné, aby obec odôvodnila a špecifikovala svoje záujmy, ktoré môžu byť predmetným osvedčením dotknuté.

V prípade nesplnenia podmienok, ktoré predpokladá Notársky poriadok v citovanom ustanovení, možno dosiahnuť zápis v katastri nehnuteľností na základe právoplatného súdneho rozhodnutia vydaného na základe tzv. určovacej žaloby oprávneného držiteľa. V súdnom konaní je potrebné preukázať naplnenie všetkých zákonných podmienok pre vydržanie a taktiež aj právny záujem na určení vlastníckeho práva.

Príklady z praxe a rady právnikov

Problémy s pozemkami pridelenými v minulosti

V roku 1983 sme dostali pozemky na záhradky, ktoré boli pridelené členom podľa geometrického plánu. V roku 1996 sme záhradky odkúpili a pred samotným odkúpením sa v Slovenskom zväze záhradkárov podal návrh na geodetické premeranie záhradiek podľa ich doterajšieho využívania. V roku 2020 došlo k predaju jednej zo záhradiek. Nový majiteľ si dal geodeticky zamerať svoju nehnuteľnosť, pričom sa zistilo, že zasahuje za pôvodne stanovenú hranicu. Tým došlo k posunu hraníc ďalších záhradiek - napríklad záhradka č. 4 má teraz pri vstupe zľava posun hranice o 1,7 metra dovnútra a sprava taktiež posun doľava o približne 50 cm. Podľa Úradu geodézie a kartografie je platné geodetické zameranie podľa pôvodne pridelených záhradiek, ktoré sú doteraz označené stĺpikmi, ako aj podľa odkupených záhradiek.

Sused naváža terén

Sused naváža terén o 1,5 - 2 metre oproti nášmu terénu. To znamená, že oporný múr bude vysoký 1,5 - 2 metre a na to ešte plánuje postaviť 2-metrový betónový plot. Z našej strany teda vznikne 4-metrový múr. Vo Vašom prípade sa jedná o susedský spor, ktorý upravuje § 127 Občianskeho zákonníka. Tento paragraf stanovuje, že vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo vážne ohrozoval výkon jeho práv. Váš sused nemôže bez patričných opatrení ohroziť Vaše práva úpravami terénu či stavbou plotu tak, aby napríklad zbytočne nevrhal tieň na Váš pozemok a nezhoršoval kvalitu Vášho bývania. V danom prípade môžete požiadať stavebný úrad o prehodnotenie stavebných úprav suseda, keďže plánovaná stavba môže narušiť Vaše právo na slnečné svetlo a estetiku Vášho pozemku.

Využívanie cudzieho plota

Vymenila som starý plot za nový drevený a sused ho využíva ako zadnú stranu pre prístrešok pre kačice. Strecha prístrešku sa opiera o môj nový plot. Na správanie vášho suseda sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka, konkrétne § 127 ods. 1. Tento paragraf stanovuje, že vlastník nehnuteľnosti sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo vážne ohrozoval výkon jeho práv. Preto nesmie zasahovať do vášho vlastníckeho práva tým, že opiera strechu svojho prístrešku o váš plot. Plot, ktorý ste postavili na svojom pozemku, patrí vám a sused nemá právo ho využívať bez vášho súhlasu. Váš sused by si mal zaistiť vlastnú konštrukciu, ktorá by nepôsobila na váš plot a nespôsobovala jeho poškodenie. Odporúčam, aby ste najskôr suseda informovali písomne o neprípustnosti jeho konania a požiadali ho o odstránenie prístrešku zo vzájomného kontaktu s vaším plotom. Ak nebude reagovať alebo odmietne, môžete sa obrátiť na obec alebo mestský úrad, ktorý má právomoci zasiahnuť a ochrániť vaše práva. V prípade, že problémy pretrvávajú, môžete situáciu riešiť súdnou cestou.

Stavba tesne pri hranici pozemku

Môj sused si postavil odkladací priestor (šopu) tesne k hranici môjho pozemku (konštrukcia je z kovu a steny z nejakej umelej hmoty). Strecha tejto budovy zasahuje do môjho pozemku asi 35 cm (je to priestor medzi stenou mojej hospodárskej budovy a mojím plotom). Mňa sa vôbec nepýtal. Po čase by som chcela tento plot vymeniť, ale jeho budova a strecha mi budú stáť v ceste. Môže si to dovoliť? Z otázky vyplkýva, že drobná stavba suseda, resp. strecha tejto drobnej stavby presahuje na váš pozemok. Ak sme otázku správne pochopili, odporúčam kontaktovať obec či vo veci bolo ohlásená drobná stavba v zmysle ust. stavebného poriadku a súčasne oznámiť, že strecha stavby presahuje na pozenok, ktorý je vo vašom vlastníctve. Ak stavba ohlásená stav. Odporúčam súčasne kontaktovať suseda, že ak stavbu ohlásil stav. úradu, aby túto posunul v celosti na výlučne svoj pozemok, lebo strecha stavby zasahuje na váš pozemok. Vy ste vlastníkom pozemku a priestoru, ktorý je nad týmto pozemkom.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre vyplácanie starobného dôchodku

Pol metra pozemku a 50 rokov užívania

Je možné získať vlastníctvo pol metra pozemku, ktorý je zapísaný na suseda, ak tam už 50 rokov stojí plot ako hranica a doteraz to nebolo problém? Sused sa ozval až teraz, pri rekonštrukcii plota. Dojednali sme, že si pozemok rozdelíme na polovicu, ale tiež dostal určité úlohy. My sme časť plota posunuli, avšak on dohodu nedodržal. V rámci vášho sporu so susedom je podstatné, čo presne obsahovala dohoda o zmene polohy plota. Dohoda predpokladám nebola robená advokátom, tým pádom s najväčšou pravdepodobnosťou nebude vynútiteľná. Ak sa dohoda nedodržala, môžete podať žalobu na súde o určenie vlastníctva k tomu pozemku.

Zásah do pozemku pri oprave stavby

Opravovali sme stavbu a spevňovali základy, ktoré sú teraz širšie o 5 cm a zasahujú do susedovho pozemku. Môže nás sused žalovať za nedodržanie hranice pozemku? Neuvádzame, že prípustná odchýlka pri geom. zameraní nehnuteľnosti podľa prísl.

Altánok na hranici pozemku a hlučné oslavy

Ten, ktorý vlastní dom vedľa nášho, si postavil altánok, jehož zadná stena sa nachádza na mieste nášho plotu. Nepodrobil sa povinnosti ohlásiť tento záměr. Dom si kúpil ako rekreačnú chalupu a počas celého leta sa tam konajú hlučné oslavy, a to len približne 1,3 metra od nášho domu. Táto chalupa je prenajímaná. Zaujíma ma, či musí vzhľadom na skutočnosť, že altánok postavil na hranici nášho pozemku, túto stavbu odstrániť. Okrem toho si postavil drevenú kadň priamo vedľa nášho plotu a dym z tejto kadne smeruje do nášho domu. V prípade, ak predstavuje altánok sporný stav, ktorý má vplyv na vaše nehnuteľnosti a spôsobuje vám nepohodlie, máte možnosť podať sťažnosť na miestne stavebné úrady. Oni sú zodpovední za overenie, či sused neporušil stavebné predpisy. Pokiaľ ide o kaďu, tu prichádza do úvahy občianskoprávna ochrana. Môžete sa obrátiť na suseda s požiadavkou, aby dal kaďu tak, že dym nepôjde na Váš pozemok alebo to uviedol do pôvodného stavu. Ohľadom stavby altánka, na to potrebuje minimálne ohlásenie stavebnému úradu.

Zistenie odberu časti pozemku susedom

Zakúpil som rodinný dom približne pred 2 rokmi. Teraz mám v pláne postaviť nové oplotenie a na základe geologickej mapy som zistil, že môj sused si odoberá približne 1 meter zo šírky celej plochy. Mám zavolať geodeta na zameranie pozemku? Bude mi to pomôcť vrátiť si späť časť pozemku, ak sa príde a zmeria ho? Uvádzate správne, že je potrebné kontaktovať autorizovaného geodeta na zameranie hranice pozemku a vytýčenie hranív a podľa výsledkov meraní v teréne následne kontaktovať suseda, aby nevznikol spor pri výstavbe nového oplotenia.

Rekonštrukcia susednej budovy a prístup na pozemok

Zakúpili sme nehnuteľnosť, pri ktorej nás susedný pozemok oddeľuje plot a pletivo, oboje zarastené rôznymi rastlinami. Mimo to sa tu nachádza aj budova s krámom, ktorú momentálne sused rekonštruuje na bytové účely. Celý zadný priestor budovy je orientovaný smerom k nášmu pozemku. V minulosti už sused niekoľkokrát požiadal o prístup na náš pozemok s argumentom, že potrebuje rekonštruovať stenu. Napriek tomu, že to naposledy sľúbil minulý rok, stav budovy sa nezlepšil a stenu nikdy nedokončil. Teraz prichádza s novou teóriou, že časť pozemku za stenou je jeho a posunul aj tyč od pletivového plota. Radi by sme tento plot vymenili, keďže je starý a nefunkčný. Sused má veľa psov a my máme dvoch. Ich neustále štekot a útoky nám výrazne znepríjemňujú život. Prosím Vás, ako môžeme formálne požiadať suseda, aby konečne riešil tieto problémy? Vieme, že ak tvrdí, že má časť z nášho pozemku, mal by zavolať geodeta. Ale ak to nevyrieši, môžeme nám vybudovať plot na pôvodnom mieste? Pokiaľ staré oplotenie je vaše, na jeho odstránenie a postavenie nového oplotenia nepotrebujete súhlas vlastníka susedného pozemku. Je potrebné si splniť ohlasovaciu povinnosť voči stavebnému úradu v zmysle ust. § 57 stavebného poriadku a oznámiť ohlásenie drobnej stavby. Pokiaľ ide o samotné umiestnenie oplotenia a vzhľadom na okolnosti, ktoré uvádzate v otázke /posúvanie oplotenia zo strany suseda/ odporúčam kontaktovať autorizovaného geodeta, aby vytýčil hranice pozemku v terénu podľa skutočného stavu právnych listín /kúpne zmluvy, daraovcia zmluvy a pod./.

Hospodárska budova na cudzom pozemku

V roku 2013 som zakúpil dom s pozemkom, na ktorom sa nachádza aj hospodárska budova, postavená v roku 2005. Pred približne 1,5 roka zakúpil susedný pozemok nový majiteľ. Po premeraní geodetom sa zistilo, že môj plot aj s časťou hospodárskej budovy zasahuje do jeho pozemku približne 160 cm. V celkovom súčte je to 25 m². Okamžite som mu navrhol, že sporné metre od neho odkúpim a dáme premerať pozemok nanovo. On však o tom nechce ani počuť a trvá na tom, aby som časť budovy zbúral. Problém je, že sa nedá odstrániť len 1,6 m z budovy, čo by znamenalo, že by som musel zbúrať celú 6 metrovú hospodársku budovu. Už sa na mňa cez svojho advokáta vyhráža súdom a žiada odstrániť spornú časť pozemku do 60 dní. Pokiaľ ste navrhli premeranie pozemku autorizovaným geodetom, postupovali ste správne. Vo vami uvedneom prípade vzhľadom na postavenie nehnuteľnosti na cudzom pozemku i keď z časti, platí ust. § 135c/ Obč. "(1) Ak niekto zriadi stavbu na cudzom pozemku, hoci na to nemá právo, môže súd na návrh vlastníka pozemku rozhodnúť, že stavbu treba odstrániť na náklady toho, kto stavbu zriadil (ďalej len „vlastník stavby“). (2) Pokiaľ by odstránenie stavby nebolo účelné, prikáže ju súd za náhradu do vlastníctva vlastníkovi pozemku, pokiaľ s tým vlastník pozemku súhlasí.

tags: #určenie #hranice #pozemku #a #vypratanie