Určenie, že nehnuteľnosť nie je zaťažená záložným právom: Postup a možnosti

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, ktorý si vyžaduje náležitú pozornosť. Jednou z dôležitých oblastí, ktorú treba preveriť, je aj zaťaženie nehnuteľnosti záložným právom. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na možnosti docielenia výmazu premlčaných záložných práv a vecných bremien z katastra nehnuteľností, prípadne iných registrov.

Úvod

Podnetom pre tento príspevok bola publikácia rozhodnutia Najvyššieho súdu SR R 70/2023, v ktorom bol vyslovený názor, že žalobca sa v dôsledku premlčania záložného práva môže domáhať určenia, že nehnuteľnosť nie je zaťažená záložným právom. S ohľadom na podobné východiská pri premlčaní týchto vecných práv k cudzej veci odporúčame zjednotenie prístupu súdnej praxe pri ochrane záujmov osôb zaťažených zápisom premlčaného práva.

Premlčanie a jeho dôsledky

Podľa § 100 Občianskeho zákonníka sa všetky majetkové práva premlčujú s výnimkou vlastníckeho práva. Priznanie práva súdom, prípadne iným orgánom je však oslabené. Závisí potom od správania dlžníka, či v súdnom konaní uplatní námietku premlčania, ktorej účinným vznesením definitívne a nepodmienečne zaniká právny nárok veriteľa. Subjektívne právo však nezaniká, zánikom nároku sa právo iba oslabuje a stáva sa z neho tzv. naturálna obligácia. Po premlčaní je vzťah veriteľa a dlžníka postavený na dobrovoľnosti a dohode.

Problémy koncepcie naturálnych obligácií

Koncepcia premlčaných práv ako naturálnych obligácií spôsobuje problémy v právnej praxi, ak je predmetom premlčania vecné a nie záväzkové právo a povinnou osobou (dlžníkom) je vlastník. Pre vecné práva je typické, že sa viažu na určitú vec, a ak ide o veci nehnuteľné, ich vzniku, ako aj určitosti a právnej istote zodpovedá požiadavka ich evidencie v katastri nehnuteľností. Ak je vec vlastníka zaťažená existujúcim vecným právom k cudzej veci, znamená to, že úplnosť jeho vlastníckeho práva je narušená.

Možnosti výmazu premlčaného záložného práva

Podnetom na napísanie tohto príspevku bolo nedávno publikované rozhodnutie Najvyššieho súdu SR ako R 70/2023, ktoré bude v budúcnosti pravdepodobne slúžiť ako návod pre záložcov, ktorí chcú docieliť výmaz premlčaného záložného práva z katastra nehnuteľností. Rozhodnutie sa týka žaloby o určenie, že nehnuteľnosť nie je zaťažená záložným právom, a to práve s cieľom docieliť výmaz premlčaného záložného práva z katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Ako požiadať o invalidný dôchodok

Žaloba o zrušenie vecného bremena

Na druhej strane časť právnej spisby hovorí o žalobe o zrušenie vecného bremena podľa § 151p ods. Preto je našou ambíciou zaujať stanovisko k rozhodnutiu R 70/2023 a zamyslieť sa nad tým, či možno jeho závery vztiahnuť aj na výmaz premlčaného práva zodpovedajúceho vecnému bremenu alebo je vhodnejšie zvoliť iný procesný postup.

Prístupy v Českej republike

V Českej republike existovali dva hlavné názorové prúdy. Podľa prvého z nich (senát č. premlčanie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu za následok jeho zánik; podľa druhého (senát č. Poukazujú najmä na rozhodnutia "vlastníckeho" senátu č. 22 v rozhodnutiach sp. zn. 22 Cdo 1564/2003 z 20. 1. 2004, sp. zn. 22 Cdo 431/2006 z 30. 11. 2006 a sp. zn. 22 Cdo 3732/2014 z 24. 2. 2015. V prvom rozhodnutí (o žalobe o určenie existencie vecného bremena) súd dospel k záveru, že premlčanie vecného bremena nevedie k jeho zániku, ale že toto právo naďalej trvá vo forme naturálneho práva; v druhom rozhodnutí (o žalobe na plnenie, konkrétne o zdržanie sa výkonu premlčaného vecného bremena zo strany oprávneného) súd vyslovil názor, že proti výkonu premlčaného vecného bremena sa možno brániť námietkou premlčania, v dôsledku čoho nemožno žalobu o zdržanie zamietnuť z dôvodu, že premlčané právo naďalej trvá ako naturálna obligácia. o žalobe o zrušenie vecného bremena pre podstatnú zmenu pomerov prijal súd záver, že nevykonávanie práva môže mať za následok len jeho premlčanie, nie zánik. Pokiaľ ide o premlčanie záložného práva, senát č. 21 dlhodobo zastáva odlišný názor ako senát č. 22. "záver, že žalobe o určenie neexistencie záložného práva (že záložné právo,neexistuje') možno vyhovieť, ak je záložné právo premlčané (…), je v súlade s ustálenou judikatúrou odvolacieho súdu. Melzer a Tégl kritizujú neodôvodnenosť rozdielneho prístupu k premlčaniu limitovaných vecných práv. V súčasnosti sa už česká súdna prax ani právna veda nemusí otázke, ako dosiahnuť výmaz premlčaného vecného bremena alebo záložného práva, venovať.

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť a jej náležitosti

Kúpa nehnuteľnosti, či už ide o pozemok alebo budovu, predstavuje významný krok v živote každého človeka. Tomuto procesu by sa preto mala venovať náležitá pozornosť. Hoci sa na prvý pohľad nemusí zdať zložitý, v prípade nejasností je vždy lepšie obrátiť sa na odborníka, aby sa predišlo potenciálnym problémom. Každá kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanoveniach § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Povinné náležitosti kúpnej zmluvy

Aby bola kúpna zmluva platná, musí obsahovať určité náležitosti. V prípade kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť sú to:

• Písomná forma: Kúpna zmluva musí byť písomná. Ústna dohoda o predaji nehnuteľnosti nie je platná.
• Označenie zmluvných strán: Je potrebné presne identifikovať predávajúceho a kupujúceho, a to uvedením ich mena, priezviska (vrátane rodného priezviska), dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu. Takéto presné označenie je nevyhnutné pre potreby katastrálneho úradu.
• Označenie predmetu kúpy: Musí byť jasne špecifikované, aká nehnuteľnosť sa predáva. V prípade pozemku je potrebné uviesť katastrálne územie, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku a číslo listu vlastníctva (LV).
• Určenie kúpnej ceny: Musí byť jasne stanovená výška kúpnej ceny, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva.
• Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob zaplatenia: Ak kúpna cena nebude zaplatená v celosti pri podpise zmluvy, je dôležité špecifikovať lehotu, do ktorej musí kupujúci zaplatiť zvyšnú časť. Ak sa platba realizuje prostredníctvom úveru, je vhodné to tiež uviesť v zmluve.
• Určenie lehoty na odovzdanie nehnuteľnosti: Dohodnite sa na termíne, do ktorého má predávajúci odovzdať nehnuteľnosť kupujúcemu.

Odporúčané doplnky kúpnej zmluvy

Zahrnutie nasledujúcich doplnkových bodov nie je povinné a nemá vplyv na platnosť zmluvy, ale môže výrazne prispieť k predchádzaniu budúcim problémom:

Prečítajte si tiež: Podmienky pre minimálny dôchodok

• Uvedenie stavu meračov energií: Pri predaji domu, bytu alebo inej budovy sa odporúča uviesť aj stav meračov energií (elektrina, plyn, voda).
• Prehlásenia predávajúceho: Je vhodné zahrnúť prehlásenie predávajúceho, že môže s nehnuteľnosťou voľne nakladať, že nehnuteľnosť nie je zaťažená žiadnym právom inej osoby (napr. záložným právom), a že k nehnuteľnosti sa neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky.

Špecifické náležitosti kúpnej zmluvy pri predaji bytu

Predaj bytu má určité špecifiká, ktoré vyplývajú zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tento zákon kladie zvýšené požiadavky na zmluvu, ktorej predmetom je prevod bytu (predaj alebo darovanie). Okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy musí zmluva o prevode bytu obsahovať aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 tohto zákona. Tieto náležitosti sú povinné a ich absencia spôsobuje absolútnu neplatnosť zmluvy.

Kúpna zmluva na byt musí obsahovať:

• Popis bytu a jeho príslušenstva: Podrobný popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a jeho príslušenstva (napr. pivnica, balkón).
• Vymedzenie polohy bytu v dome: Označenie čísla bytu, čísla vchodu a opis nebytového priestoru.
• Určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu: Presné určenie podlahovej plochy bytu a jeho vybavenia.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu: Určenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
• Určenie a popis spoločných častí domu: Popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku, a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov.
• Úprava práv k pozemku: Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku: Dohoda o vymedzení veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku medzi nadobúdateľom bytu a vlastníkom domu.
• Zistenie technického stavu bytu: Zistenie technického stavu bytu podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu požiada.
• Vyhlásenie nadobúdateľa o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy: Vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
• Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany: Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Postup po podpísaní kúpnej zmluvy

Podpísanie kúpnej zmluvy nie je konečným krokom. Na to, aby sa kupujúci stal vlastníkom nehnuteľnosti, je potrebné vykonať ešte ďalšie úkony.

• Overiť podpisy: Podpisy predávajúceho na kúpnej zmluve musia byť úradne overené.
• Podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra: Návrh na vklad sa podáva na príslušný katastrálny úrad. K návrhu je potrebné priložiť kúpnu zmluvu v dvoch vyhotoveniach.

Záložné právo správcu dane

Obce ako správcovia miestnych daní a poplatkov využívajú záložné právo správcu dane, ktoré vychádza z klasického inštitútu záložného práva, ktorého právna úprava je obsiahnutá v ustanoveniach § 151a - § 151me a § 552 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov. V daňovom poriadku je záložné právo obsiahnuté vo dvoch ustanoveniach - § 81 a § 82.

Výhody inštitútu záložného práva

Záložné právo plní dve základné funkcie, zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu. Zabezpečovacia funkcia spočíva v tom, že založením zálohu, predmetu záložného práva, poskytuje záložnému veriteľovi, v danom prípade obci, určitú istotu zabezpečenia daňového nedoplatku a tým núti daňového dlžníka svoj dlh vyrovnať. Uhradzovacia funkcia sa prejavuje v možnosti záložného veriteľa domáhať sa uspokojenia priamo zo zálohu, predmetu záložného práva pre prípad, že jeho pohľadávka nebude splnená. Už v ustanovení § 81 ods. 1 daňového poriadku sa uvádza, že záložné právo správcu dane môže vzniknúť za účelom zabezpečenia daňového nedoplatku. Daňový nedoplatok je v daňovom poriadku definovaný ako dlžná suma dane po lehote splatnosti dane.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre vyplácanie starobného dôchodku

Predmet záložného práva

Z ustanovenia § 81 ods. 1 ďalej vyplýva, že záložné právo je možné zriadiť len za predpokladu existencie zálohu, teda existencie predmetu záložného práva, ktorý musí byť vo vlastníctve daňového dlžníka alebo pohľadávkou daňového dlžníka. Na rozdiel od právnej úpravy platnej do 31. 12. 2011 je správca dane podľa citovaného ustanovenia daňového poriadku oprávnený rozhodnúť aj o zriadení záložného práva k predmetu, ktorý daňový dlžník nadobudne v budúcnosti, a to aj vtedy, ak predmet záložného práva vznikne v budúcnosti alebo jeho vznik závisí od splnenia podmienky (napr. lízing). Keďže daňový poriadok nešpecifikuje samotný predmet záložného práva, je nutné vychádzať zo všeobecnej právnej úpravy obsiahnutej v ustanovení § 151d ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorej je možné zriadiť záložné právo k veci, k právu, inej majetkovej hodnote, bytu a nebytovému priestoru. Predmetom záložného práva, t. j. zálohom, môže byť aj súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo časť podniku, alebo iná hromadná vec. Základným predpokladom je prevoditeľnosť zálohu, pretože záložné právo sa zásadne realizuje predajom zálohu, no a ďalším predpokladom je skutočnosť, že zákon zriadenie záložného práva nevylučuje.

Postup pri zriadení záložného práva správcom dane

Vzhľadom na skutočnosť, že o zriadení záložného práva sa rozhoduje, vydaniu rozhodnutia o zriadení záložného práva predchádza proces zisťovania majetku. Obec, ako správca dane, je oprávnená vyzvať v zmysle ustanovenia § 81 ods. 5 daňového poriadku daňového dlžníka, aby predložil súpis svojho majetku a daňový dlžník je povinný tejto výzve v určenej lehote vyhovieť. Pokiaľ daňový dlžník v lehote určenej vo výzve nevyhovie v plnom rozsahu alebo nebude na výzvu reagovať vôbec, je možné proti nemu uplatniť sankčný postih v zmysle ustanovenia § 155 daňového poriadku. Na druhej strane obci nič nebráni tomu, aby si zisťovanie majetku vykonala sama. využitím dostupných registrov majetku daňového dlžníka, ku ktorým má obec prístup.

Vznik záložného práva správcu dane

Od 1. 1. 2012 v zmysle § 81 ods. 1 daňového poriadku záložné právo správcu dane vzniká rozhodnutím o zriadení záložného práva. Každé rozhodnutie vydané v daňovom konaní musí mať určité obsahové a formálne náležitosti. Rozhodnutie je pre adresáta platné, len keď je riadnym spôsobom doručené. Aj napriek tomu, že záložné právo správcu dane vzniká rozhodnutím o zriadení záložného práva, je nevyhnutná registrácia záložného práva v príslušnom registri, a to za účelom získania čo najvýhodnejšieho postavenia správcu dane ako záložného veriteľa. Do ktorého registra sa záložné právo správcu dane bude zapisovať, resp. registrovať, bude závisieť od predmetu záložného práva.

Dobrovoľná dražba nehnuteľnosti

V súčasnosti je najviac frekventovaným spôsobom nadobudnutia nehnuteľnosti priamy predaj na základe kúpnej zmluvy medzi predávajúcim a kupujúcim. Kúpa nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe alebo exekučnej (nedobrovoľnej) dražbe nie je bežne využívaný spôsob nadobúdania majetku medzi kupujúcimi hoci oproti klasickému priamemu predaju nehnuteľnosti tento spôsob predstavuje určité cenové zvýhodnenie. Dobrovoľnú dražbu iniciujú zväčša na výkon záložného práva záložní veritelia. bánk za účelom vymáhania pohľadávok z hypotekárnych úverov, resp. spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správcovia bytových domov za účelom vymáhania dlhov vlastníkov na nedoplatkoch na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie.

Riziká a komplikácie spojené s dražbou

Problémy vydražiteľov ako nových vlastníkov bytov nastávajú prirodzene po tom ako byt vydražia a doplatia vydraženú sumu. Jedným z prvých problémov býva odovzdanie nehnuteľnosti na základe protokolu od pôvodného vlastníka. Rovnakú povinnosť má pôvodný vlastník má aj v prípade, ak je byt neobývaný. V prípade, ak sa pôvodný vlastník odmieta z bytu vysťahovať, vydražiteľ ako nový vlastník je oprávnený sa domáhať vypratania svojho bytu súdnou cestou a po nadobudnutí právoplatnosti rozsudku vymáhať vypratanie cestou súdneho exekútora. Ďalšou komplikáciou môže byť napr. situácia, kedy pôvodný vlastník pred udelením príklepu na dražbe uzavrie nájomnú zmluvu s nájomcami alebo ak sa k bytu viaže vecné bremeno doživotného užívania. Ďalším rizikom je, že bývalí vlastníci sú v zmysle ZoDD oprávnení sa domáhať neplatnosti dražby na súde do troch mesiacov odo dňa príklepu.

Due diligence pred dražbou

Pre záujemcu o dražbu je podstatné, aby pred dražbou zistil, či neexistujú súdne spory o určenie vlastníckeho práva k bytu alebo sporu o určenie neplatnosti záložnej zmluvy, resp. o určenie neexistencie záložného práva. Tieto informácie je možné vyčítať z listu vlastníctva alebo zistiť lustráciou súdnych konaní na súde, v obvode ktorého sa byt nachádza. V rámci právneho due diligence je nevyhnutné, aby si záujemca o dražbu správne posúdil, či navrhovateľ dražby vykonáva prednostné alebo neprednostné záložné právo. V prípade, ak sa vykonáva neprednostné záložné právo, prednostné záložné právo ostane viaznuť na byte. Prevod alebo prechod vlastníctva bytu má za následok len vstup do vecného práva - záložného práva, ale nie do záväzkového vzťahu. Pokiaľ záložný veriteľ, ktorý bol navrhovateľom dražby, mal pre účely uspokojovania pohľadávok postavenie prednostného záložného veriteľa, vykonaním dražby sa byt prevedie na vydražiteľa nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov, a teda vykonaním prednostného záložného práva ostatné záložné práva zaniknú.

Platobné podmienky a hypotéka

V súčasnosti jedným z najbežnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny (resp. jej časti) je jej zaplatenie z prostriedkov poskytnutých hypotekárnou bankou na základe zmluvy o hypotekárnom úvere. Výška hypotekárnych úverov, ktoré sa poskytujú na účely kúpy nehnuteľnosti, sa spravidla pohybuje v rozmedzí niekoľkých desiatok tisícov až stotisícov eur. To, že nehnuteľnosť bude zaťažená záložným právom v prospech hypotekárnej banky znamená, že v prípade, ak by si kupujúci neplnil riadne a včas svoj záväzok splácať splátky hypotekárneho úveru, tak by hypotekárna banka mohla pristúpiť k výkonu záložného práva.

Zriadenie záložného práva pred poskytnutím hypotéky

Keďže hypotekárna banka vyžaduje zriadenie záložného práva ešte pred tým, ako poskytne hypotekárny úver kupujúcemu, je potrebné, aby zmluvu o zriadení záložného práva uzatváral s hypotekárnou bankou vlastník nehnuteľnosti, t.j. predávajúci. Zmluvu o záložnom práve podpisujú však všetky tri strany (banka, vlastník a dlžník). Aby hypotekárna banka nadobudla záložné právo, je potrebný jeho vklad do katastra nehnuteľností.

Dohoda o postupe pri úhrade kúpnej ceny z hypotéky

V kúpnej zmluve by malo byť uvedené aj to, že hypotekárny úver hypotekárna banka prevedie priamo na účet uvedený predávajúcim. Je taktiež vhodné, aby si zmluvné strany v kúpnej zmluvevyššie uvedené ustanovenie doplnili ešte aj o povinnosť oboch zmluvných strán poskytovať si navzájom súčinnosť potrebnú na to, aby hypotekárna banka poskytla kupujúcim hypotekárny úver. Obdobne by sa zmluvné strany mali dohodnúť aj na postupe v prípade, ak niektorá zmluvná strana odstúpi od kúpnej zmluvy. Rovnako je dôležité, aby si zmluvné strany dohodli, čo v prípade, ak bude predávajúci podľa kúpnej zmluvy (napríklad po odstúpení od zmluvy ktoroukoľvek zmluvnou stranou) povinný vrátiť platbu, ktorú kupujúci uhradil z prostriedkov hypotekárneho úveru. Je totiž potrebné (a hypotekárna banka to spravidla aj vyžaduje), aby sa v takýchto prípadoch na vrátenie takejto platby zo strany kupujúceho predávajúcemu vyžadoval predchádzajúci súhlas hypotekárnej banky.

Predaj nehnuteľnosti zaťaženej záložným právom

V praxi rovnako častým prípadom je aj situácia, keď predávajúci predáva svoju nehnuteľnosť, ktorá je ale zaťažená záložným právom. Nie je v záujme kupujúcich kúpiť nehnuteľnosť zaťaženú záložným právom (iným ako je záložné právo zriadené v prospech hypotekárnej banky poskytujúcej hypotekárny úver kupujúcim) a v niektorých prípadoch sú prevody vlastníckeho práva za takýchto okolností aj vylúčené. Je preto potrebné dohodnúť spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby sa jej časť použila na úhradu dlhov predávajúceho, čo bude mať za následok aj zánik záložného práva záložného veriteľa predávajúceho (ako dlžníka). V prípade, ak je prevádzaná nehnuteľnosť zaťažená iným záložným právom, nebude teda celá suma poskytnutá ako hypotekárny úver prevedená na účet predávajúceho. Prvá časť hypotekárneho úveru sa použije na vyplatenie dlhu (napríklad úveru) predávajúceho. Táto suma musí byť vždy vo výške uvedenej v tzv. vyčíslení, ktoré na požiadanie predávajúceho vystaví záložný veriteľ pohľadávky (spravidla banka ktorá poskytla predávajúcemu úver) k určitému dňu. Na základe splatenia úveru vystaví záložný veriteľ kvitanciu - teda súhlas s výmazom záložného práva. Následne (obvykle) predávajúci podá návrh na výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností záznamom, k čomu sa priloží kvitancia.

tags: #urcenie #ze #nehnutelnost #nie #je #zatazena