Notárska úschova kúpnej ceny: Poplatky a bezpečnosť pri prevode nehnuteľností

Pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti je jednou z kľúčových otázok bezpečná úhrada kúpnej ceny. Notárska úschova predstavuje jeden z najbezpečnejších spôsobov, ako minimalizovať riziká pre obe zmluvné strany. Tento článok sa zameriava na podrobné vysvetlenie notárskej úschovy, jej poplatkov, výhod a rozdielov oproti bankovej vinkulácii.

Čo je notárska úschova?

Notárska úschova je služba, pri ktorej notár preberá do úschovy finančné prostriedky (kúpnu cenu) a zabezpečuje ich vyplatenie predávajúcemu po splnení vopred stanovených podmienok. Notár v tomto prípade vystupuje ako neutrálna osoba, ktorá chráni záujmy oboch strán. O zriadenie notárskej úschovy je možné požiadať ktoréhokoľvek notára na Slovensku.

Proces notárskej úschovy

1. Žiadosť o zriadenie úschovy: O zriadenie notárskej úschovy môže požiadať ktorýkoľvek notár na Slovensku.

2. Spísanie notárskej zápisnice: Pri uschovávaní peňažných prostriedkov sa spisuje notárska zápisnica. Notár pripraví zápisnicu, v ktorej sú presné podmienky uvoľnenia peňazí po splnení ktorých tieto peniaze uvoľní. Táto zápisnica obsahuje:

   • Vyhlásenie zložiteľa (kupujúceho), že sa vzdáva dispozičného práva nakladať s peniazmi. Po spísaní zápisnice o úschove nie je možné jednostranne meniť podmienky úschovy.
   • Podmienky, za ktorých je notár povinný vydať kúpnu cenu predávajúcemu.
   • Podmienky, za ktorých je notár povinný vrátiť peniaze kupujúcemu (napríklad, ak okresný úrad odmietne vykonať zápis do katastra nehnuteľností).

3. Zloženie peňazí na účet notára: Po oznámení čísla účtu notára prevedie kupujúci peňažné prostriedky na tento účet. O zložení kúpnej ceny spíše notár notársku zápisnicu. Ak majú byť peniaze u notára zložené až po spísaní notárskej zápisnice o úschove peňazí, notár vydá o takomto dodatočnom zložení peňazí potvrdenie.

   Prečítajte si tiež: Usporiadaný Domov: Tipy a Triky

4. Splnenie podmienok a výplata peňazí: Notár vydá peniaze z úschovy príjemcovi bezodkladne po splnení podmienok na vydanie peňazí príjemcovi uvedených v zápisnici o úschove. O splnení podmienok a vydaní peňazí z úschovy spíše notár do spisu úradný záznam.

Dobre nastavená notárska úschova by mala riešiť aj situácie, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy späť zložiteľovi.

Poplatky za notársku úschovu

Poplatok za zriadenie notárskej úschovy sa určí podľa vyhlášky č. 31/1993 Z. z. o odmenách a náhradách notárov. Jeho výška závisí od sumy, ktorá sa uschováva. K uvedenej odmene je treba pripočítať aj 20% DPH, a to v prípade, že je notár platca DPH.

Napríklad, pri sume zloženej vo výške do 3 319,39 EUR je odmena notára 23,24 EUR; pri sume vo výške nad 3 319,39 EUR do 16 596,96 EUR vrátane je odmena notára 49,79 EUR atď.

Výhody notárskej úschovy

• Bezpečnosť: Notárska úschova je najbezpečnejším spôsobom odovzdania kúpnej ceny, aký pri kúpe nehnuteľnosti poznáme. V notárskej úschove sú peniaze chránené zákonom č. 118/1996 Z. z.
• Neutralita: Notár je nezávislá osoba, ktorá zabezpečuje spravodlivé podmienky pre obe strany.
• Ochrana pred exekúciou: Na rozdiel od vinkulácie, na peňažné prostriedky v notárskej úschove nemôže siahnuť exekútor. Počas trvania úschovy notár môže nakladať s predmetom úschovy len spôsobom zabezpečujúcim splnenie účelu úschovy. Notár nie je oprávnený z predmetu úschovy uspokojiť nároky tretích osôb vyplývajúce z osobitných predpisov.
• Riešenie pre dlžníkov: Úschova je riešením pre dlžníka, ak nemôže splniť svoj záväzok veriteľovi riadne a včas, pretože veriteľ je neprítomný alebo je v omeškaní alebo ak dlžník má odôvodnené pochybnosti o tom, kto je veriteľom, alebo veriteľa nepozná.

Notárska úschova vs. banková vinkulácia

Alternatívou notárskej úschovy je vinkulácia finančných prostriedkov v banke. Vinkulácia kúpnej ceny znamená účelové obmedzenie dispozičného práva kupujúceho k finančným prostriedkom na účte v banke. Predávajúci tak po zložení kúpnej ceny na vinkulovaný účet bude mať obmedzené právo s finančnými postriedkami nakladať. Jednoducho povedané, kupujúci zriadi v banke bankový účet, na ktorý vloží peňažné prostriedky, ktoré budú vyplatené bankou predávajúcemu po splnení podmienok dohodnutých v kúpnej zmluve. Najčastejšou podmienkou býva predloženie listu vlastníctva banke, na ktorom ako vlastník nehnuteľnosti figuruje kupujúci. Na základe predloženej kúpnej zmluvy pripraví zmluvu o vinkulácii banka. Zmluva, ktorou sa zriaďuje vinkulácia, obsahuje najmä prísľub kupujúceho obmedziť nakladanie s peňažnými prostriedkami na jeho účte. V zmluve o vinkulácii sa ďalej určí výška finančných prostriedkov, ktoré budú blokované, ako aj doba, počas ktorej bude kúpna cena vinkulovaná. Nakladanie s peňažnými prostriedkami zloženými na vinkulovaný účet je možné len so súhlasom predávajúceho.

Prečítajte si tiež: Advokátska Úschova: Aspekty

Hlavný rozdiel medzi notárskou úschovou a vinkuláciou spočíva v tom, že pri vinkulácii môže exekútor zablokovať finančné prostriedky na vinkulovanom účte, ak je na kupujúceho začatá exekúcia. Oproti tomu notárska úschova skutočne peniaze uchráni, nakoľko Notársky poriadok výslovne ustanovuje, že počas trvania úschovy notár môže nakladať s predmetom úschovy len spôsobom zabezpečujúcim splnenie účelu úschovy.

Ďalšie typy notárskych úschov

Okrem úschovy kúpnej ceny pri predaji nehnuteľností notári poskytujú aj iné typy úschov, napríklad:

• Úschova závetu, ktorý nebol spísaný vo forme notárskej zápisnice, za účelom zabránenia jeho strate, zničeniu alebo poškodeniu.
• Úschova na účely splnenia záväzku (ak veriteľ nie je prítomný alebo je v omeškaní).
• Úschova výťažku z predaja zálohu formou dobrovoľnej dražby.
• Úschova dražobných zábezpek a úschova výťažku dražby.

Dôležité upozornenia a rady

• Konzultácia s odborníkom: Pred podpisom kúpnej zmluvy a zriadením notárskej úschovy sa odporúča konzultovať s advokátom alebo notárom. Advokát zodpovedá za obsah zmluvy.
• Precízne stanovenie podmienok: Je dôležité precízne stanoviť podmienky uvoľnenia peňazí v notárskej zápisnici, aby sa predišlo prípadným sporom.
• Overenie notára: Zoznam notárov a kontaktné údaje na nich nájdete na stránke www.notar.sk.
• Realitná kancelária: Vyberte si kvalitnú realitnú kanceláriu, ktorá vám pomôže s celým procesom predaja alebo kúpy nehnuteľnosti.

Príklad z praxe: Na čo si dať pozor pri zmluve o notárskej úschove

V praxi sa môže stať, že zmluva o notárskej úschove obsahuje nejasnosti alebo dokonca rozpory. Napríklad, zmluva môže nesprávne uvádzať predávajúceho a kupujúceho, alebo môže obsahovať ustanovenia, ktoré sú v rozpore s Občianskym zákonníkom.

Príklad: Zmluva uvádza, že budúci kupujúci má zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške uhradenej zálohy 10 000 EUR, aj v prípade, ak zložená záloha nebude zo strany notára uvoľnená do 7 dní od splnenia podmienky uhradenia zálohy. Takéto znenie zmluvy je v rozpore s ust. § 39 Obč. zákonníka, pretože kupujúci nemôže niesť zodpovednosť za to, že nedôjde k uhradeniu zálohy zo strany notára.

V takýchto prípadoch je dôležité zmluvu nepodpisovať a konzultovať jej znenie s advokátom.

Prečítajte si tiež: Zbrane a strelivo na Slovensku

tags: #uschova #kupnej #ceny #u #notara #poplatky