Úver na Kúpu Nehnuteľnosti: Podmienky a Ako na To

O vlastnom bývaní sníva takmer každý, no málokto má dostatok financií na to, aby si ho mohol dovoliť kúpiť z vlastných zdrojov. Ceny nehnuteľností na Slovensku sú pomerne vysoké, a preto je pre väčšinu ľudí hypotéka nevyhnutnosťou. Aké sú teda podmienky získania úveru na kúpu nehnuteľnosti a na čo sa pripraviť?

Prehľad Možností Financovania

Ak chcete kúpiť nehnuteľnosť a potrebujete si požičať peniaze, máte možnosť využiť úvery na bývanie. Tie sú charakteristické nižšími úrokmi, aké majú spravidla ostatné typy úverov. Úver na financovanie bývania je tzv. úver so zabezpečením. Je to dlhodobý úver (max. Ak financujete kúpu nehnuteľnosti takýmto typom úveru, je povinné nehnuteľnosť poistiť.

Hypotéka ako Najbežnejší Spôsob Financovania

Najbežnejším spôsobom financovania nehnuteľnosti je financovanie prostredníctvom hypotekárneho úveru. Banky kvôli nariadeniu NBS už neposkytujú stopercentné financovanie. Maximálne dostanete 90-percentné.

Základné Podmienky pre Získanie Hypotéky

Podmienky, ktoré musíte splniť, aby mohla byť vaša hypotéka na byt schválená, si určuje každá banka sama. Medzi základné však patria:

• Vek: Hypotéku poskytujú banky klientom, ktorí dovŕšia 18 rokov. Maximálny vek nie je obmedzený, ale limitovaná je splatnosť hypotéky.
• Príjem: Základným pravidlom na poskytnutie úveru na bývanie akceptovateľný a dostatočný príjem na jeho splácanie. Druhá vec, ktorú musíte ako žiadateľ o úver spĺňať, je dostatočný príjem. Čo sa týka výšky príjmu, ten musí byť dostatočný na to, aby ste úver mohli splácať. Banka sa vás bude pýtať na váš príjem, povolanie, či ste zamestnaný na trvalý pracovný pomer alebo pracujete na živnosť. Vaša celková zadlženosť nesmie presiahnuť 60 %. Doloženie výšky povinnej rezervy z čistého príjmu. Po odrátaní životného minima a ostatných splátok úverov, ktoré aktuálne čerpáte, vám musí z čistého príjmu zostať na účte 40 %.
• Úverová história: Zásadný vplyv váš rating má spomínaná úverová história, ktorú si banky preverujú v registri bankových a nebankových úverov. Úverový register je ako váš finančný rodný list, na základe ktorého banky vidia, čo všetko máte - či už ide o majetok alebo záväzky, či si svoje záväzky plníte riadne a načas.
• Typ nehnuteľnosti: Keď už nájdete váš vysnívaný byt či dom, opäť si aj vzhľadom na typ kupovanej nehnuteľnosti preverte, či vám na ňu banka poskytne úver a v akej výške.
• Bonita klienta: Banka posudzuje vašu bonitu, čiže schopnosť splácať úver, na základe Centrálneho registra dlžníkov Slovenskej republiky. Negatívna finančná minulosť žiadateľa môže viesť k zamietnutiu hypotéky na kúpu domu alebo stavbu domu. Banka pri žiadosti o hypotéku hodnotí solventnosť a tiež dôveryhodnosť klienta - či ste v minulosti boli zodpovedným klientom inej banky.
• Doba a forma pracovnej zmluvy: Banka posudzuje príjem za posledných 6 mesiacov až rok zamestnania a dĺžku pracovného pomeru alebo dobu podnikateľskej činnosti.
• Spoluúčasť: Banky neposkytujú hypotéku na kúpu nehnuteľnosti vo výške 100 % hodnoty zakladaných nehnuteľností. Pomer medzi výškou hypotéky a hodnotou nehnuteľnosti definuje ukazovateľ zabezpečenia úveru známy ako LTV (loan-to-value). Maximálna výška úveru na bývanie, ktorý dnes finančné inštitúcie poskytujú, je 70 % až 90 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Rátajte s tým, že by ste mali mať našetrené 20 % zo sumy. Je vhodné mať v úsporách aspoň 20 % z ceny nehnuteľnosti.

Proces Žiadosti o Hypotéku

1. Prieskum a porovnanie ponúk: Prvým kontaktným miestom je určite internet, kde si môžete urobiť prvý prieskum jednotlivých hypotekárnych produktov, ktoré rôzne banky ponúkajú. So žiadosťou o úver na byt nemusíte kontaktovať len banku, ktorej ste klientom a v ktorej máte vedený svoj bežný účet. Môže sa stať, že neposkytuje taký hypotekárny produkt, ktorý by vám vyhovoval, a lepšie podmienky či výšku úrokov by ste našli v inej banke.
2. Preverenie úverových limitov: Premýšľate nad novým bývaním, ale netušíte, či dostanete úver? Ideálny scenár je, ak si ešte pred hľadaním vysnívaného bytu či domu preveríte svoje úverové limity. Zjednodušene povedané, zistíte, či vám banky budú vedieť poskytnúť hypotéku, v akej výške a za akých podmienok. V každej banke však môžete pochodiť inak.
3. Získanie úverového certifikátu (voliteľné): V prípade, že ste svoj vysnívaný domov ešte nenašli, môžete zistiť, či banka vydáva úverový certifikát. Je to potvrdenie, ktorým banka deklaruje, že vám je schopná v budúcnosti poskytnúť hypotekárny úver na byt v sume, ktorá je uvedená na tlačive. Jeho platnosť je tri mesiace a za ten čas môžete hľadať nehnuteľnosť so žolíkom v ruke. Ak bude o určitý byt viac záujemcov, môžete ho získať práve vy.
4. Podanie žiadosti: Podanie žiadosti v pobočke banky. V Tatra banke je možné sprocesovať žiadosť o hypotéku aj na diaľku prostredníctvom pobočky. Na tento úkon je potrebné mať aktívny PID, aby bolo možné overiť vašu totožnosť.
5. Posúdenie žiadosti a schválenie hypotéky: Po podaní žiadosti ju banka posúdi a ak bude všetko v poriadku, hypotéku vám schváli. Každá banka má nastavené vlastné kritériá, ktoré interne vyhodnotí a zaradí vás do určitej ratingovej skupiny. Aj v závislosti od vášho ratingu vám môže vypočítať výšku možného úveru.
6. Podpis zmlúv: V banke podpíšete zmluvu o hypotéke a majiteľ nehnuteľnosti záložné zmluvy, v ktorých bude súhlasiť so zapísaním ťarchy na list vlastníctva v prospech vašej banky. Do rúk od banky dostanete úverovú zmluvu, záložnú zmluvu, návrh na vklad do katastra a tlačivá k poisteniu nehnuteľnosti do poisťovne. Podpis žiadosti - Po potvrdení ponuky a odovzdaní všetkých potrebných dokumentov s Vami podpíšeme žiadosť o úver. Podpis zmluvy - Vaša zmluvná dokumentácia je hotová, už potrebujeme len Váš podpis.
7. Splnenie podmienok na čerpanie úveru: Potom musíte splniť podmienky na čerpanie úveru. Medzi ne patrí napríklad poistenie nehnuteľnosti a vklad záložného práva do katastra.
8. Čerpanie hypotéky: Čerpanie hypotéky na byt v podobe vyplatenia peňazí na váš účet a následného automatického vyplatenia na účet predávajúceho je úspešným ukončením celého postupu žiadosti o hypotekárny úver. Peniaze zo schválenej hypotéky by ste mali mať v najlepšom prípade na účte do dvoch týždňov.

Potrebné Dokumenty

Príprava všetkých dokladov vám môže zabrať dosť času. Venujte jej však náležitú pozornosť, aby ste postup pri kúpe bytu na hypotéku zbytočne nepredlžovali. Medzi potrebné dokumenty patria:

Prečítajte si tiež: Možnosti financovania pre dôchodcov

• Doklady totožnosti.
• Doklady o príjme: vo väčšine prípadov si vie banka overiť výšku vášho príjmu v sociálnej poisťovni. Ide o prípady, resp. príjmy zo závislej činnosti, kde má banka povinnosť overiť si ich výšku. Ak potrebujete špeciálne potvrdenie o príjme, obráťte sa na zamestnanca banky, ktorý vám určite ochotne pomôže. Ak ste zamestnanec, obvykle nemusíte dokladovať nič.
• Daňové priznanie a potvrdenie z daňového úradu: že nemáte nedoplatky na daniach.
• Znalecký posudok: znalecký posudok k predmetu zabezpečenia hypotéky so všetkými povinnými prílohami - doklad o veku stavby, pôdorys alebo projektová dokumentácia, príp. Väčšinou ide o znalecký posudok ku kupovanej nehnuteľnosti, ale môže to byť aj posudok k inej nehnuteľnosti, ktorou chcete ručiť (napr.
• Návrh na vklad do katastra a záložná zmluva: Pre úspešné čerpanie hypotekárneho úveru na byt je potrebné odniesť na katastrálny úrad podpísaný návrh na vklad do katastra aj záložnú zmluvu. Katastrálny úrad vám v zákonnej lehote 30 dní povolí vklad záložného práva a list vlastníctva opatrí plombou v prospech banky. Návštevu katastra však môžete nechať aj na banku.

Poplatky Spojené s Hypotékou

Ak si myslíte, že hypotéka na byt vás bude stáť len každomesačné splácanie úveru, mýlite sa. S jej vybavovaním je spojených niekoľko poplatkov hneď na začiatku, ktorým sa nevyhnete.

• Znalecký posudok: neminie žiadneho žiadateľa o hypotéku na dom. Na získanie znaleckého posudku je potrebné osloviť znalca.
• Rezervačný poplatok: ide o poplatok pre predávajúceho nehnuteľnosti.
• Poplatok za vklad do katastra nehnuteľností.

Poistenie Nehnuteľnosti

Poistenie nehnuteľnosti, ktorou ručíte za úver na byt, je nevyhnutné. Banka vyžaduje poistenie nehnuteľnosti, pričom poisťovňa v prípade vzniku poistnej udalosti zo zákona vyplatí poistné plnenie banke. Tlačivá pre poisťovňu vám odovzdá banka pri uzatvorení úverovej zmluvy a poisťovňa vám ich potvrdí. Poisťovňu si môžete vybrať sami podľa vašich potrieb. V súčasnosti však takmer všetky banky ponúkajú klientom poistenie nehnuteľnosti v zazmluvnenej poisťovni. Zakladaný byt musí byť poistený na takzvanú reprodukčnú hodnotu, ktorú stanoví poisťovňa. Napriek tomu, že to banka kvôli čerpaniu hypoték nevyžaduje, je vhodné poistiť si byt aj pre prípad krádeže alebo vlámania sa.

Alternatívy k Hypotéke

Ak nemáte dostatok vlastných zdrojov, existuje niekoľko možností, ako dofinancovať hypotéku:

• Spotrebný úver: V tomto prípade zvážte aj inú možnosť - tzv. kombinované financovanie, kde banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov. Spotrebný úver patrí medzi najbežnejšie spôsoby dofinancovania hypotéky. Poskytne vám ho banka, v ktorej dostanete hypotéku. Úroky sa pohybujú v rozmedzí 5 % až 9 % a môžete ho získať maximálne na 8 rokov.
• Úver od stavebnej sporiteľne: Úver od stavebnej sporiteľne je ďalším spôsobom na zabezpečenie dofinancovania hypotéky. Dobu splácania môžete nastaviť až na 30 rokov bez potreby zabezpečenia nehnuteľnosťou a bez počiatočného vkladu či predchádzajúceho sporenia.
• Založenie inej nehnuteľnosti: So získaním hypotéky vám môžu pomôcť aj vaši blízki. Ak vlastnia nehnuteľnosť bez zaťaženia úverom z inej banky, môžu vám ju poskytnúť na založenie hypotéky. V takom prípade môžete získať hypotéku na kúpu nehnuteľnosti v plnej výške. V tomto prípade nepotrebujete žiadne vlastné zdroje. Táto alternatíva je často aj najlacnejšia, keďže sčítaním hodnôt zakladaných nehnuteľností v pomere ku výške požadovaného úveru vzniká nízke percento LTV (LTV - loan to value - pomer medzi hodnotou zakladanej nehnuteľnosti a výškou poskytnutého úveru v percentách, percento financovania). Čím je nižšie percento LTV, tým nižšie úrokové sadzby banky poskytujú.
• Štátny fond rozvoja bývania: Kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti môžete financovať aj pomocou Štátneho fondu rozvoja bývania. Ponúka výhodné podmienky, ako úrokovú sadzbu 1 % ročne, 40-ročnú dobu splácania a možnosť získať úver vo výške 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Maximálna výška úveru môže dosiahnuť 180 000 EUR.

Na čo si dať pozor

• Finančná situácia: Pred rozhodnutím vziať si hypotéku vždy odporúčame zvážiť finančné možnosti. Ide o dôležitý krok, ktorý ovplyvní rozpočet na desiatky rokov. Zvážte požadovanú výšku úveru s ohľadom na svoju finančnú situáciu tak, aby ste vedeli hypotéku bez problémov splácať aj v budúcnosti. Pri vybavovaní hypotéky na dom myslite aj na finančnú rezervu, ktorá by vám mala pokryť dočasné výpadky príjmu v prípade nepredvídaných udalostí.
• Zlý prístup k nehnuteľnosti: môže skomplikovať schválenie úveru. Problémy na katastri môžu nastať, keď dom predávajúceho nebude správne vysporiadaný a kataster bude musieť chybu opraviť.
• Hodnota nehnuteľnosti: Banka je zo zákona povinná porovnávať hodnotu nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku so stanovenou kúpnou cenou. Pre banku je totiž vždy smerodajná tá nižšia z hodnôt. Ak teda kupujete svoj vysnívaný byt alebo dom za cenu, ktorá korešponduje so znaleckým posudkom, všetko je v poriadku. Neplatí to, ak kupujete nehnuteľnosť od priameho rodinného príslušníka, napríklad rodiča, keďže rodičov banky vnímajú ako spriaznené osoby. V takomto prípade je jedno, ako je stanovená výška kúpnej ceny, banky sa riadia iba hodnotou podľa znaleckého posudku a z neho vypočítavajú maximálnu výšku úveru.
• Podmienky po čerpaní úveru: Je však veľmi podstatné, aby „klient nezabudol na podmienky po čerpaní úveru.

Hypotéka pre Mladých

Hypotéka pre mladých je štandardný úver na bývanie.

Hypotéka na Rekonštrukciu

Hypotéka na rekonštrukciu bytu môže byť dobrý riešením najmä pri väčších rekonštrukciách. Jej výhodou je, že má nižšie úroky ako bezúčelový úver a jej splácanie si viete rozložiť na oveľa dlhšie časové obdobie. Nevýhodou môžu byť náročnejšie podmienky na jej získanie a musíte počítať aj s nákladmi na poistenie nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Podmienky hypotéky pre dôchodcov

Kúpa Nehnuteľnosti v Zahraničí

Štandardnú hypotéku na byt v zahraničí banky neposkytujú. Možnosťou, ako financovať nehnuteľnosť v zahraničí je prostredníctvom americkej (bezúčelovej) hypotéky.

Kedy je Vhodné Vziať si Úver na Byt?

Vziať si úver na byt je vhodné vtedy, ak sa chystáte natrvalo usadiť alebo žiť na jednom mieste najmenej desať rokov. Rovnako v prípade, že máte v pláne vaše mesačné výdavky efektívne plánovať a stabilizovať finančnú situáciu.

Podnájom ako Alternatíva

V mnohých európskych krajinách veľa ľudí prežije v podnájme celý život. Na Slovensku je dlhodobý trend chcieť vlastniť nehnuteľnosť, v ktorej človek žije. Podnájom vám prinesie viac slobody a flexibility, hlavne ak sa ešte neplánujete usadiť, nemáte deti a radi často cestujete. V podnájme sa nebudete musieť starať o náročné zariaďovanie bytu, jeho stavebné úpravy či celkovú údržbu.

Prečítajte si tiež: Podmienky pôžičky pre dôchodcov

tags: #úver #na #kúpu #nehnuteľnosti #podmienky