Splnomocnenie na predaj nehnuteľnosti: Typy, náležitosti a úskalia

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a obozretnosť. Ak sa pri kúpe stretnete so situáciou, že predávajúci koná prostredníctvom splnomocnenca, je dôležité vedieť, ako správne postupovať a na čo si dať pozor. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o splnomocnení na predaj nehnuteľnosti, jeho typoch, náležitostiach a možných problémoch, ktoré môžu pri predaji nastať.

Úvod

Splnomocnenie je právny úkon, ktorým splnomocniteľ (osoba, ktorá udeľuje splnomocnenie) poveruje splnomocnenca (osoba, ktorá prijíma splnomocnenie) konať v jeho mene v určitej záležitosti. V kontexte predaja nehnuteľnosti to znamená, že majiteľ nehnuteľnosti (splnomocniteľ) poveruje inú osobu (splnomocnenca), aby v jeho mene vykonala všetky úkony spojené s predajom nehnuteľnosti.

Typy splnomocnenia

Podľa rozsahu oprávnení, ktoré splnomocniteľ udeľuje splnomocnencovi, rozlišujeme dva základné typy splnomocnenia:

• Generálne (všeobecné) splnomocnenie: Splnomocnenec je oprávnený konať za splnomocniteľa vo všetkých právnych úkonoch. V kontexte predaja nehnuteľnosti by to znamenalo, že splnomocnenec môže za splnomocniteľa nielen podpísať kúpnu zmluvu, ale aj vykonávať všetky ostatné úkony spojené s predajom, ako napríklad vyjednávanie o cene, komunikácia s realitnou kanceláriou, zastupovanie na katastrálnom úrade a podobne. Rozsah bežných úkonov voči úradom a inštitúciám je široký.

• Osobitné (špeciálne) splnomocnenie: Splnomocnenec je oprávnený konať za splnomocniteľa len v presne vymedzenom úkone alebo úkonoch. Napríklad, splnomocnenie môže byť udelené len na podpis kúpnej zmluvy, alebo len na podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Presne vymedzený úkon je kľúčový.

  Prečítajte si tiež: Štátny príspevok na bývanie a refinancovanie

Náležitosti splnomocnenia

Aby bolo splnomocnenie platné a mohlo byť použité pri predaji nehnuteľnosti, musí spĺňať určité náležitosti. Medzi základné náležitosti patria:

• Písomná forma: Splnomocnenie musí byť vždy vyhotovené v písomnej forme. Zákon nevyžaduje, aby bolo plnomocenstvo udelené vždy písomne, ale v prípadoch, keď konanie splnomocnenca ovplyvní rozsah práv či povinností splnomocniteľa, je to nevyhnutné. Ak je udeľované generálne plnomocenstvo, písomná forma je povinná. Vyjadrenie rozsahu plnomocenstva písomnou formou je bezpečnejšie.

• Identifikačné údaje splnomocniteľa a splnomocnenca: Splnomocnenie musí obsahovať meno, priezvisko, dátum narodenia a adresu trvalého pobytu splnomocniteľa a splnomocnenca.

• Predmet a rozsah splnomocnenia: Splnomocnenie musí presne vymedzovať úkony, ktoré je splnomocnenec oprávnený vykonávať. Je potrebné jednoznačne určiť, na aké úkony sa splnomocnenie vzťahuje (napr. podpisovanie zmlúv, zastupovanie na úradoch, správa účtu). Rozsah splnomocnenia je potrebné naformulovať tak, aby z neho bolo zrejmé, za akým účelom sa udeľuje.

• Úradne overený podpis splnomocniteľa: Podpis splnomocniteľa na splnomocnení musí byť úradne overený notárom alebo matrikou. Osvedčenie podpisu splnomocniteľa na plnomocenstve sa typicky vyžaduje, ak je udelené na právne úkony, ktoré by si vyžadovali osvedčenie jeho podpisu aj vtedy, keď by konal osobne (napr. ak zástupca podpisuje za prevodcu zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam alebo za povinného zmluvu o zriadení vecného bremena). Ak splnomocniteľ overuje podpis na splnomocnení v zahraničí, odporúča sa využiť služby zastupiteľských úradov Slovenskej republiky. Ak podpis overuje zahraničný notár alebo iný poverený úrad, je potrebné zabezpečiť doložku Apostille alebo sa vyžaduje tzv. konzulárna superlegalizácia. Požiadavka na overenie splnomocnenia závisí od konkrétneho prípadu a od požiadaviek zákona, inštitúcie alebo osoby, ktorej má byť splnomocnenie predložené. Overuje sa len podpis splnomocniteľa.

  Prečítajte si tiež: Budúcnosť dôchodkového veku

• Dátum udelenia splnomocnenia: Splnomocnenie by malo obsahovať dátum, kedy bolo udelené. Odporúča sa vymedziť dobu platnosti splnomocnenia.

• Jazyk splnomocnenia: Splnomocnenie musí byť v slovenskom jazyku alebo úradne preložené do slovenského jazyka.

Zánik splnomocnenia

Plná moc zaniká:

• uskutočnením úkonu, na ktorý bola vydaná,
• vypovedaním splnomocniteľom alebo splnomocnencom,
• uplynutím doby, na ktorú bola vydaná,
• úmrtím splnomocniteľa alebo splnomocnenca.

Pokiaľ už nechcete, aby vás splnomocnenec zastupoval, mali by ste plnomocenstvo odvolať. Urobte tak písomne a ideálne si buď nechajte prevzatie odvolania plnomocenstva od vášho zástupcu podpísať alebo mu ho doručte doporučenou zásielkou s doručenkou. Ešte dôležitejšie je oznámiť odvolanie plnomocenstva osobe, ktorá so splnomocnencom vo vašej záležitosti rokovala. Až po tomto oznámení sa voči nej totiž môžete dovolávať toho, že mohla vedieť o zániku oprávnenia splnomocniteľa konať vo vašom mene. Odvolanie splnomocnenia vykonajte písomne a doručte ho splnomocnencovi aj všetkým dotknutým inštitúciám. Niekedy je vhodné odvolanie tiež overiť a zverejniť.

Problémy, ktoré môžu nastať pri predaji nehnuteľnosti prostredníctvom splnomocnenca

Pri predaji nehnuteľnosti prostredníctvom splnomocnenca sa môžu vyskytnúť rôzne problémy, ktoré môžu predaj skomplikovať alebo dokonca znemožniť. Medzi najčastejšie problémy patria:

Prečítajte si tiež: Postup pri hlásení PN

• Neplatnosť splnomocnenia: Ak splnomocnenie nespĺňa všetky zákonné náležitosti, je neplatné a splnomocnenec nie je oprávnený konať v mene splnomocniteľa.

• Prekročenie rozsahu splnomocnenia: Ak splnomocnenec vykoná úkon, na ktorý nebol splnomocnený, tento úkon je neplatný. Všeobecne platí, že ak splnomocnenec prekročí svoje oprávnenia vyjadrené v plnomocenstve, bude pre vás ako pre splnomocniteľa jeho konanie záväzné, len ak prekročenie schválite. Pokiaľ s prekročením nesúhlasíte, musíte to bez zbytočného odkladu po tom, čo ste sa o ňom dozvedeli, oznámiť osobe, s ktorou splnomocnenec konal. V prípade, že to neurobíte, bude platiť, že ste prekročenie schválili. Ak stihnete oznámiť svoj nesúhlas s prekročením oprávnení splnomocnenca včas, bude z konania nad rámec udelenej plnej moci viazaný splnomocnenec.

• Zánik splnomocnenia: Ak splnomocnenie zaniklo pred vykonaním úkonu, splnomocnenec nie je oprávnený konať v mene splnomocniteľa.

• Nesúhlas splnomocniteľa s predajom: Ak splnomocniteľ nesúhlasí s predajom nehnuteľnosti, splnomocnenec nie je oprávnený nehnuteľnosť predať.

• Podvodné konanie splnomocnenca: V ojedinelých prípadoch sa môže stať, že splnomocnenec koná podvodne a snaží sa nehnuteľnosť predať bez vedomia alebo súhlasu splnomocniteľa.

Odporúčania pre kupujúcich

Ak sa rozhodnete kúpiť nehnuteľnosť, ktorú predáva splnomocnenec, odporúčame vám dodržiavať nasledujúce zásady:

• Skontrolujte splnomocnenie: Dôkladne si preštudujte splnomocnenie a uistite sa, že spĺňa všetky zákonné náležitosti. Overte si, či je podpis splnomocniteľa úradne overený a či splnomocnenie nezaniklo.

• Overte si totožnosť splnomocniteľa: Skontrolujte si totožnosť splnomocniteľa a uistite sa, že osoba, ktorá predáva nehnuteľnosť, je skutočne splnomocnená na tento úkon.

• Kontaktujte splnomocniteľa: Ak je to možné, kontaktujte priamo splnomocniteľa a overte si, či súhlasí s predajom nehnuteľnosti a či pozná podmienky predaja.

• Nechajte si poradiť právnikom: Ak máte akékoľvek pochybnosti, nechajte si poradiť právnikom, ktorý vám pomôže posúdiť platnosť splnomocnenia a minimalizovať riziká spojené s kúpou nehnuteľnosti. Na Vašom mieste by som splnomocneniu určite venovala veľkú pozornosť a nechala ho skontrolovať právnikom, či je postačujúce, aby nenastala situácia, že príslušný katastrálny úrad konanie preruší a vyzve Vás na doloženie nového splnomocnenia.

Splnomocnenie a realitné kancelárie

Realitné kancelárie často uzatvárajú so svojimi klientmi sprostredkovateľské zmluvy. Občianskoprávnou sprostredkovateľskou zmluvou sa realitná kancelária zaväzuje obstarať klientovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca (klient) sa zaväzuje realitnej kancelárií poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením realitnej kancelárie. Podobne, obchodnoprávnou zmluvou o sprostredkovaní sa realitná kancelária zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby klient mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou, a klient sa zaväzuje zaplatiť realitnej kancelárií odplatu (províziu). Na každú inú činnosť realitnej kancelárie vykonávanú pre klienta, ktorá ide nad rámec bežnej sprostredkovateľskej činnosti, potrebuje realitná kancelária od svojho klienta poverenie (napr. vo forme príkaznej zmluvy, ak ide o vykonávanie právnych úkonov) - a ak realitná kancelária pri takejto činnosti má prísť do styku s tretími osobami, tak sa potrebuje preukázať aj osobitnou písomnou plnou mocou. Plná moc je vo svojej podstate určená práve tretím stranám - teda na základe písomnej plnej moci sa realitná kancelária preukazuje tretím stranám, že môže preberať za svojho klienta preddavky na kúpnu cenu, alebo že môže predložiť návrh kúpnej zmluvy, konať v katastrálnom konaní a pod.

Bežnou praxou realitných kancelárií je, že v rámci svojich rezervačných zmlúv zaviažu kupujúceho (bez ohľadu na to, či je to ich klient, alebo ide o tretiu osobu), aby zaplatil preddavok na kúpnu cenu realitnej kancelárii. Teda realitná kancelária so svojim klientom môže uzatvoriť sprostredkovateľskú zmluvu, v ktorej, ako osobitný bod, bude aj udelenie plnej moci pre realitnú kanceláriu na určité úkony - teda napríklad aj na prevzatie preddavku na kúpnu cenu od kupujúceho. Ak je totiž takáto plná moc, alebo oprávnenie obsiahnuté len v sprostredkovateľskej zmluve, tak realitná kancelária by sa musela preukazovať tretej strane práve touto sprostredkovateľskou zmluvou.

tags: #splnomocnenie #na #predaj #nehnuteľnosti #typy