Koľko výtlačkov kúpno-predajnej zmluvy je potrebných pre kataster? Všetko, čo potrebujete vedieť

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti, akou je byt, je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a pozornosť. Jedným z kľúčových dokumentov pri tomto procese je kúpna zmluva. Táto zmluva definuje práva a povinnosti oboch strán - predávajúceho a kupujúceho. Po podpise kúpnej zmluvy je potrebné vykonať vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Tento článok sa zameriava na to, koľko výtlačkov kúpno-predajnej zmluvy je potrebných pre kataster a aké sú ďalšie dôležité náležitosti, ktoré by mala zmluva obsahovať.

Dôležitosť kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva je právny dokument, ktorý preukazuje prevod vlastníctva nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho. Okrem toho, že definuje zmluvné strany a predmet kúpy, obsahuje aj ďalšie dôležité ustanovenia, ktoré chránia záujmy oboch strán.

Náležitosti kúpnej zmluvy na byt

Kúpna zmluva na byt musí obsahovať určité podstatné náležitosti, aby bola platná a mohla byť použitá na prevod vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností. Medzi tieto náležitosti patria:

1. Označenie zmluvných strán: Je potrebné uviesť, kto je predávajúci a kto kupujúci. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO). Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, je potrebné uviesť aj podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.
2. Označenie predmetu kúpy: Predmet kúpy (byt) musí byť v zmluve riadne identifikovaný, aby nebol zameniteľný s iným predmetom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie (odporúčame uviesť aj obec a okres) a tiež:
   • súpisné číslo bytového domu, v ktorom sa byt nachádza, druh stavby (bytový dom, polyfunkčná budova) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený,
   • popis bytu a jeho príslušenstva (počet obytných miestností a určenie príslušenstva - kuchyňa, kúpeľňa, WC, chodba a pod.), číslo bytu, číslo vchodu a číslo poschodia, podlahová plocha a vybavenie bytu. Je dôležité si uvedomiť, že balkóny, loggie a terasy nie sú príslušenstvom bytu a ich výmera sa nepočíta do podlahovej plochy bytu. Naopak, pivnica, ktorá nie je zapísaná na liste vlastníctva ako samostatný nebytový priestor, je príslušenstvom bytu a jej výmera sa počíta do podlahovej plochy bytu.
   • vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku,
   • určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov,
   • úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku. Ak sa prevádza aj vlastnícke právo na pozemku zastavanom bytovým domom alebo pozemku priľahlom k bytovému domu, musí sa uviesť aj parcelné číslo pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“, druh pozemku a výmera pozemku.
3. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmetný byt do vlastníctva.
4. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmetný byt a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.
5. Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov. Podľa toho, či správu bytového domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca, kupujúci pristúpi buď k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov alebo k zmluve o výkone správy.

Ďalšie dôležité ustanovenia v kúpnej zmluve

Okrem podstatných náležitostí je vhodné, aby kúpna zmluva obsahovala aj ďalšie ustanovenia, ktoré môžu predísť prípadným sporom a nejasnostiam:

• Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je kupujúcich viac, je potrebné vymedziť v kúpnej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich.
• Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúča sa upraviť otázku zaplatenia kúpnej ceny tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k bytu do katastra nehnuteľností.
• Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu: Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame stav bytu dobre skontrolovať. V kúpnej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, príp. ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).
• Určenie lehoty na odovzdanie bytu.
• Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva.
• Vyhlásenia predávajúceho.
• Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy.
• Úpravu zodpovednosti za vady predmetu kúpy.
• Uvedenie stavu meračov.

Koľko výtlačkov kúpnej zmluvy je potrebných pre kataster?

Pre vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je potrebné predložiť kúpnu zmluvu v dvoch vyhotoveniach. Jeden výtlačok zostáva katastrálnemu úradu a druhý sa vracia účastníkom konania.

Prečítajte si tiež: Štátny príspevok na bývanie a refinancovanie

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Okrem kúpnej zmluvy je potrebné podať aj návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad sa podáva písomne na príslušnom katastrálnom odbore Okresného úradu. Návrh na vklad je potrebné vyhotoviť vo viacerých rovnopisoch. Ich počet závisí od počtu účastníkov. Jeden návrh ostáva katastru, ostatné sú určené účastníkom.

Pri elektronickom podaní návrhu na vklad do katastra je potrebné mať vyhotovené elektronické podoby všetkých potrebných dokumentov a podpísať ich kvalifikovanými elektronickými podpismi všetkých dotknutých osôb.

Návrh musí obsahovať informácie o určení práva k nehnuteľnosti. V prípade, ak ste kúpu nehnuteľnosti financovali prostredníctvom hypotéky, využije banka tzv. záložné právo. To zabezpečuje pohľadávku banky voči vám a umožňuje jej uspokojenie pohľadávky z predmetu záložného práva - vašej novej nehnuteľnosti, v prípade, ak hypotéku nesplácate včas.

Katastrálne konanie

Podľa zákona má kataster povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr 30 dní od doručenia návrhu. Výška správnych poplatkov za návrh na vklad do katastra sa pri elektronickom podaní znižuje na polovicu. Pri rozhodnutí do 30 dní je poplatok za elektronické podanie 33 eur.

Po preskúmaní splnenia podmienok pre vklad katastrálny úrad vklad povolí, prípadne zamietne. Odvolať sa je možné len proti rozhodnutiu, v ktorom katastrálny úrad vklad zamietol. Rozhodnutie nadobúda platnosť v deň jeho vydania. Týmto dňom tak dochádza k zmene vlastníckeho práva a stávate sa právoplatným majiteľom nehnuteľnosti. Rozhodnutie zašle katastrálny úrad účastníkom konania do 15 dní od rozhodnutia.

Prečítajte si tiež: Budúcnosť dôchodkového veku

Prílohy k návrhu na vklad

K návrhu na vklad je potrebné priložiť:

• Zmluvu, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach.
• Dohodu o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený.
• K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku.
• Potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov, že vlastník bytu (predávajúci) nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. To neplatí, ak ide o prvý predaj bytu developerom.

Dôležitosť odbornej pomoci

Vypracovanie kúpnej zmluvy a celkový proces prevodu nehnuteľnosti je komplexný a vyžaduje si znalosť právnych predpisov. Preto sa odporúča využiť služby odborníkov, ako sú advokáti alebo realitní makléri, ktorí majú skúsenosti s touto problematikou.

Záver

Kúpna zmluva je kľúčový dokument pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Je dôležité, aby obsahovala všetky podstatné náležitosti a ďalšie ustanovenia, ktoré chránia záujmy oboch strán. Pre vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je potrebné predložiť kúpnu zmluvu v dvoch vyhotoveniach. Odporúča sa využiť služby odborníkov, ktorí vám pomôžu s vypracovaním zmluvy a celým procesom prevodu nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Postup pri hlásení PN

tags: #koľko #výtlačkov #kúpno #predajná #zmluva #kataster