Vecné bremeno doživotného bývania: Príslušenstvo a aspekty

Vecné bremeno doživotného bývania je právny inštitút, ktorý upravuje vzťahy medzi vlastníkmi nehnuteľností a osobami, ktoré majú právo v týchto nehnuteľnostiach bývať do konca svojho života. Tento článok sa zameriava na podrobné preskúmanie vecného bremena doživotného bývania, jeho príslušenstva, zriaďovania, zániku a ďalších dôležitých aspektov.

Úvod do vecného bremena

Vecné bremeno predstavuje obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v prospech inej osoby. Toto obmedzenie spočíva v povinnosti vlastníka nehnuteľnosti niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe. Vecné bremeno doživotného bývania je konkrétny typ vecného bremena, ktoré oprávňuje určitú osobu (alebo osoby) bývať v nehnuteľnosti až do svojej smrti.

Definícia a podstata vecného bremena doživotného bývania

Pojem doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti ako vecného bremena je zaužívaným typom zmluvného vecného bremena podľa Občianskeho zákonníka. Toto vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby tak, že je povinný niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Vecné bremeno spočívajúce v práve dožitia v danej nehnuteľnosti oprávňuje toho, v koho prospech bolo toto vecné bremeno zriadené, aby bezplatne užíval nehnuteľnosť zaťaženú vecným bremenom.

Zriadenie vecného bremena doživotného bývania

Vecné bremeno doživotného bývania môže vzniknúť na základe:

1. Samostatnej písomnej zmluvy: Ide o zmluvu o zriadení vecného bremena.
2. Zmluvy o prevode vlastníctva: Môže ísť o kúpnopredajnú zmluvu, darovaciu zmluvu alebo takzvanú nepomenovanú zmluvu.

V praxi sa často zriaďuje vecné bremeno doživotného užívania v prospech blízkych osôb, napríklad rodičov, ktorí darujú nehnuteľnosť deťom, ale chcú si zabezpečiť právo v nej dožiť. Zriadenie vecného bremena býva súčasťou darovacej zmluvy, ale je možné ho vybaviť aj dodatočne samostatnou zmluvou a následným vkladom vecného bremena do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Vecné bremeno: Sprievodca

Nevyhnutné náležitosti zmluvy

Každá zmluva o zriadení vecného bremena si vyžaduje presnú identifikáciu zmluvných strán. Darovacia zmluva musí mať písomnú podobu. Chýbať nesmie:

• Meno a priezvisko, adresa, rodné číslo darcu, ktorý je súčasne aj osobou povinnou z vecného bremena.
• Meno a priezvisko, adresa, rodné číslo obdarovaného, ktorý je súčasne aj osobou oprávnenou z vecného bremena.
• Uvedenie, že darca je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti - uvedie sa presná špecifikácia nehnuteľnosti: typ nehnuteľnosti, rozloha nehnuteľnosti, údaje z katastra nehnuteľností.
• Uvedenie, ako darca predmetnú nehnuteľnosť nadobudol: napr. dedením, prevodom vlastníckeho práva, darovacou zmluvou.
• Presné uvedenie, že obdarovaný zriaďuje v prospech darcu bezplatné vecné bremeno, ktoré zodpovedá jeho právu užívať napríklad tri miestnosti a príslušenstvo.
• Dátum podpisu darcu a obdarovaného.

V prípade vecného bremena úradne osvedčený musí byť nielen podpis darcu, ale aj obdarovaného, teda povinného z vecného bremena. Je dôležité, aby si obe strany dohodli presný spôsob a rozsah práv a povinností vyplývajúcich z vecného bremena, a konkretizovať, ktoré miestnosti majú byť prenechané na bývanie určenej osobe a podobne.

Práva a povinnosti vyplývajúce z vecného bremena

Vecné bremeno spočívajúce v práve dožitia v danej nehnuteľnosti oprávňuje toho, v koho prospech bolo toto vecné bremeno zriadené, aby bezplatne užíval nehnuteľnosť zaťaženú vecným bremenom. Ak sa osoba, ktorej chcete poskytnúť doživotné bývanie (oprávnený) a vy ako vlastník nehnuteľnosti (povinný) nedohodnete inak, potom primerané náklady na zachovanie a opravy zaťaženej nehnuteľnosti znáša oprávnený z vecného bremena. Ak vecným bremenom zaťaženú nehnuteľnosť užíva aj jej vlastník, čo by bol váš prípad, tak oprávnený z vecného bremena je povinný znášať náklady len podľa miery svojho spoluužívania nehnuteľnosti.

Náklady na zachovanie a opravy nehnuteľnosti

Ak sa účastníci nedohodli inak, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy; ak však vec užíva aj jej vlastník, je povinný tieto náklady znášať podľa miery spoluužívania. Preto aby ste predišli nedorozumeniam, v zmluve by nemalo chýbať stanovenie miery uhrádzania nákladov.

Zánik vecného bremena doživotného bývania

Právo doživotného užívania po smrti oprávneného neprechádza na dedičov. Za jeho života môže zaniknúť:

Prečítajte si tiež: Postup pri zápise vecného bremena

1. Zmluvou o zrušení vecného bremena: Následným vymazaním ťarchy z listu vlastníctva. Na zmluve o zrušení vecného bremena sa vyžaduje úradne osvedčený podpis oprávneného z vecného bremena. Vecné bremeno možno zrušiť s náhradou alebo bez.
2. Rozhodnutím súdu: K zániku vecného bremena dochádza vtedy, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti; prechodnou nemožnosťou výkonu práva vecné bremeno nezaniká.

K obmedzeniu vecného bremena za primeranú náhradu alebo k jeho zrušeniu môže dôjsť aj na základe rozhodnutia súdu v prípade, ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie.

Alternatívy k vecnému bremenu

Ak máte pochybnosti o samotnom vecnom bremene, nakoľko by ste boli povinná strpieť obmedzenia z práva užívania nehnuteľnosti inou osobou, môžete využiť aj iné možnosti vyriešenia vašej ochoty a vôle zabezpečiť inej osobe bývanie:

1. Zmluva o nájme nehnuteľnosti alebo jej časti: Podmienky a rozsah užívania nehnuteľnosti vrátane úhrad za jej užívanie by ste si mohli písomne dohodnúť v Zmluve o nájme nehnuteľnosti alebo jej časti. Nevýhodou tejto zmluvy je, že vám môže vzniknúť povinnosť poskytnúť bytovú náhradu v zákonom stanovených prípadoch, ak by ste ako vlastníčka nehnuteľnosti ukončili nájom.
2. Zmluva o krátkodobom nájme bytu: Podľa zákona môžete uzatvoriť zmluvu o krátkodobom nájme aj na časť nehnuteľnosti. Nájom vrátane predĺžení je možný najviac na 6 rokov. Výhodou zmluvy podľa tohto zákona je, že v prípade ukončenia zmluvného vzťahu nájomca nemá nárok na bytovú náhradu.
3. Zmluva o výpožičke: Podľa Občianskeho zákonníka, ktorá je charakterizovaná bezodplatnosťou.
4. Iný zmluvný typ: Ide o takzvanú nepomenovanú zmluvu, nakoľko „účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona." Jednou z nich je napr. zaopatrovacia zmluva, ktorá sa však obyčajne uzatvára v nadväznosti s darovacou zmluvou na nehnuteľnosť.

Vecné bremeno a Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB)

ŠFRB neumožňuje, aby na liste vlastníctva bola zapísaná ťarcha vecného bremena osobnej povahy, ako napríklad právo doživotného bývania a užívania nehnuteľností. Ak klient žiada o úver od ŠFRB, na liste vlastníctva nemôžu byť zapísané predkupné právo, zabezpečovací prevod práva, vecné bremeno osobnej povahy „in personam“. ŠFRB vyžaduje, aby klienti uzavreli poistnú zmluvu voči živelným pohromám a zriadili vinkuláciu poistného plnenia v prospech ŠFRB.

Dôležité upozornenia

• Zmena vlastníka nehnuteľnosti: Ak nastane zmena vlastníka nehnuteľnosti, nový majiteľ musí rešpektovať vecné bremeno doživotného užívania.
• Úver na nehnuteľnosť: Úver na nehnuteľnosť zaťaženú touto ťarchou finančné inštitúcie neposkytujú.
• Darovanie nehnuteľnosti: Rozhodnutie o darovaní nehnuteľnosti dôkladne zvážte. Za normálnych okolností totiž dar od obdarovaného nemôžete vyžiadať naspäť. Domáhať sa vrátenia daru sa dá len vtedy, ak sa obdarovaný správa k vám alebo členom vašej rodiny neslušne, porušujúc dobré mravy.

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

V súvislosti s reformou stavebnej legislatívy nadobudne novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinnosť dňa 1. apríla 2023. Podľa dôvodovej správy: „Vo väzbe na zmeny v pojmoch podľa novej stavebnej legislatívy sa novo vymedzuje predmet a rozsah právnej úpravy zákona. Ide o pozitívne vymedzenie zákona ako komplexnej úpravy práv a povinností súvisiacich s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov.“

Obmedzenia neplatičov

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje aj obmedzenia pre vlastníkov, ktorí neplatia svoje povinné platby. Ide napríklad o:

Prečítajte si tiež: Ako postupovať pri vecnom bremene inžinierskych sietí?

• Oprávnenie správcu domu vymáhať vzniknuté nedoplatky.
• Oprávnenie správcu alebo spoločenstva zverejňovať zoznam vlastníkov s nedoplatkami.

Zmluva o budúcej zmluve a rezervačná zmluva

Občiansky zákonník umožňuje uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve na nehnuteľnosť, ktorá ukladá účastníkom zmluvnú povinnosť uzavrieť do dohodnutej doby zmluvu, o ktorej podstatných náležitostiach sa musia zmluvné strany dohodnúť. Rezervačná zmluva je typ nepomenovanej zmluvy, v ktorej sú uvedené základné podmienky predaja, termín podpisu kúpnej zmluvy a výška rezervačnej istiny.

Rozdelenie nehnuteľnosti medzi spoluvlastníkov

Rozdelenie nehnuteľnosti medzi spoluvlastníkov sa vykonáva podľa výšky ich podielov. Podmienkou je, že ide o deliteľnú vec, pričom rozdelením nehnuteľnosti musia vzniknúť samostatné veci. Spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok zostanú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

tags: #vecne #bremeno #dozivotneho #byvania #prislusenstvo