Vecné bremeno na nevysporiadanom pozemku: Podmienky a riešenia pre vlastníkov pozemkov a stavieb

Úvod

Článok sa zaoberá problematikou vecného bremena na nevysporiadanom pozemku, podmienkami jeho vzniku a možnosťami riešenia pre vlastníkov pozemkov a stavieb. Venuje sa právnym aspektom, judikatúre a praktickým radám, ako postupovať v situáciách, keď stavba stojí na cudzom pozemku.

Problém stavby na cudzom pozemku

V praxi sa často vyskytujú situácie, keď stavba stojí na pozemku, ktorý patrí inej osobe. Táto situácia môže nastať z rôznych dôvodov, napríklad na základe ústnej dohody, historických okolností alebo nejasných vlastníckych vzťahov. Problém nastáva, keď sa vlastníci pozemku a stavby nevedia dohodnúť na usporiadaní vzájomných vzťahov.

Skutkový stav prípadu

Jozef Novák vlastní pozemok, ktorý nevyužíva. V rámci dobrých vzťahov so svojím priateľom Petrom Timkom mu dovolí, na základe ústneho súhlasu, aby si na jeho pozemku postavil stavbu na chov zvierat. Po smrti týchto pánov prejde majetok na ich deti. Dedička po p. Novákovi by najradšej svoj pozemok predala alebo prenajala, aby z neho mala nejaký prospech. Predaj však neprichádza do úvahy, pretože de iure síce môže realizovať obsah svojho vlastníckeho práva k pozemku, ale de facto od nej takýto pozemok asi nikto nekúpi, keďže na ňom stojí stavba, ktorá má iného vlastníka. Preto sa snaží s dedičkou po p. Timkovi dohodnúť na riešení tejto pre ňu nepriaznivej situácie. Tá však odmieta akúkoľvek dohodu o usporiadaní týchto právnych vzťahov, ako aj odkúpenie pozemku, prípadne predaj stavby.

Právne aspekty

Podľa slovenského právneho poriadku stavby nie sú súčasťou pozemku, preto môžu nastať situácie, kedy vlastník stavby zároveň nie je vlastníkom pozemku, na ktorom je stavba postavená.

V takýchto prípadoch je potrebné usporiadať vzájomné vzťahy medzi vlastníkmi pozemku a stavby. Jednou z možností je zriadenie vecného bremena.

Prečítajte si tiež: Vecné bremeno: Sprievodca

Vecné bremeno ako riešenie

Vecné bremeno je vecné právo k cudzej veci, ktoré obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného tak, že ten je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe.

Vznik vecného bremena

Vecné bremená vznikajú:

• Písomnou zmluvou
• Na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve
• Schválenou dohodou dedičov
• Rozhodnutím príslušného orgánu
• Zo zákona

Zmluva o zriadení vecného bremena

Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje vždy písomná forma zmluvy, inak by bola zmluva absolútne neplatná. Písomná forma zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje preto, lebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra nehnuteľností.

Zmluva o zriadení vecného bremena môže byť uzavretá ako samostatný právny úkon alebo ako súčasť zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, ku ktorej sa zriaďuje vecné bremeno.

Vecné bremeno z rozhodnutia súdu

Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.

Prečítajte si tiež: Postup pri zápise vecného bremena

Účelom tohto ustanovenia je zabezpečenie stabilnej úpravy vzájomných vzťahov medzi vlastníkmi nehnuteľností, z ktorých jeden vlastník stavby, nemá iný prístup k tejto stavbe (právny ani faktický) než po priľahlom pozemku druhého vlastníka.

Obsah vecného bremena

V zmluve treba dostatočne presne vymedziť rozsah a obsah práv a povinností vyplývajúcich z vecného bremena. Zo zmluvy musí byť jednoznačne zrejmé, či ide o vecné bremeno spojené s vlastníctvom k určitej nehnuteľnosti alebo či ide o osobné vecné bremeno vzťahujúce sa na konkrétnu osobu.

Zánik vecného bremena

Ak nie je doba trvania vecného bremena v zmluve uvedená, platí nevyvrátiteľná domnienka, že vecné bremeno trvá bez časového obmedzenia, t. j. neprestajne až do doby, kým zanikne. Vecné bremeno zaniká napríklad:

• Dohodou
• Rozhodnutím súdu
• Zo zákona
• Splynutím práva a povinnosti v jednej osobe

Ďalšie možnosti riešenia

Okrem zriadenia vecného bremena existujú aj ďalšie možnosti riešenia situácie, keď stavba stojí na cudzom pozemku:

• Odkúpenie pozemku: Najistejšia cesta je dohodnúť sa s vlastníkom a pozemok odkúpiť.
• Nájomná zmluva: Najmenej stabilné riešenie. Nájom poskytuje iba dočasné právo užívania a nikdy nie natrvalo.
• Vydržanie pozemku: Ak vlastník stavby užíva pozemok v dobrej viere ako vlastný po dobu desiatich rokov, môže pozemok vydržať.

Prípadné spory a súdne konania

Ak sa vlastníci pozemku a stavby nevedia dohodnúť na usporiadaní vzájomných vzťahov, môže dôjsť k súdnemu konaniu. Vlastník pozemku sa môže domáhať odstránenia stavby, prikázania stavby do vlastníctva vlastníka pozemku za náhradu alebo iného usporiadania, napr. zriadením vecného bremena za odplatu. Súd by mal vždy najprv skúmať, či je možné odstránenie stavby, následne prikázanie stavby do vlastníctva vlastníka pozemku a až potom iné možnosti vyporiadania.

Prečítajte si tiež: Ako postupovať pri vecnom bremene inžinierskych sietí?

Riešenie problému prístupu k nehnuteľnosti cez cudzí pozemok

Vlastník nehnuteľnosti, ktorý nemá k svojmu pozemku riadny prístup, môže žiadať zriadenie vecného bremena prechodu a prejazdu cez susedný pozemok. Najskôr odporúčame pokúsiť sa o dohodu so susedmi. Ak to nie je možné, podajte návrh na súd, ktorý môže rozhodnúť o zriadení vecného bremena za primeranú náhradu. Súd bude prihliadať na najvhodnejšiu trasu a čo najmenej obmedzujúci zásah do cudzieho pozemku.

Prístupová cesta k nehnuteľnosti cez cudzí pozemok

Ak vlastník pozemku, na ktorom je postavená prístupová asfaltová cesta k nehnuteľnosti, domu, v ktorom má trvalé bydlisko, zakáže prístup, je možné súdnou cestou žiadať o zriadenie vecného bremena podľa § 151o ods. 3 OZ. Ak prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak, nie je to neriešiteľné.

tags: #vecne #bremeno #na #nevysporiadanom #pozemku #podmienky