Spoločenstvo vlastníkov bytov: Pôžička, hlasovanie a podmienky

Článok sa venuje podmienkam hlasovania v spoločenstvách vlastníkov bytov (SVB) a nebytových priestorov, pričom vychádza zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení novely č. 205/2014 Z. z. Ustanovenia týkajúce sa hlasovania sú obsiahnuté najmä v § 14 tohto zákona a platia pre všetky formy správy bytových domov.

Základné princípy hlasovania

Zákon rozlišuje dva základné spôsoby hlasovania:

• Hlasovanie na schôdzi/zhromaždení vlastníkov: Ide o klasický spôsob hlasovania, kde sa vlastníci fyzicky stretávajú a hlasujú o návrhoch.
• Písomné hlasovanie: Táto forma umožňuje vlastníkom vyjadriť svoj názor písomne, bez nutnosti osobnej účasti na schôdzi.

Dôležitým princípom je, že vlastníctvo bytu sa nekončí pri vchodových dverách, ale pri vchodovej bráne do domu. To znamená, že všetko, čo súvisí so správou a obnovou bytového domu, je zodpovednosťou každého vlastníka.

Oznámenie o schôdzi

Oznámenie o schôdzi/zhromaždení vlastníkov musí byť doručené každému vlastníkovi písomne, minimálne päť pracovných dní pred konaním schôdze. Oznámenie musí obsahovať program schôdze. Pri dôležitých témach (úver, vstavba, zmena formy správy) sa odporúča preukázateľné doručenie, napr. doporučeným listom.

Hlasovacie právo

Za každý byt alebo nebytový priestor v dome má vlastník jeden hlas. Hlasy sú rovnocenné bez ohľadu na veľkosť bytu. Ak má byt viacero spoluvlastníkov, musia sa dohodnúť na spoločnom postupe pri hlasovaní. V prípade manželov s zrušeným BSM (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov) by mali hlasovať obaja, alebo jeden by mal písomne splnomocniť druhého.

Prečítajte si tiež: Zmluvy a Prehľad Urbárskej Spoločnosti Sučany

Kvorum na schôdzi

Schôdza je uznášaniaschopná, ak je prítomná aspoň dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov. Ak sa ani hodinu po oznámenom začatí schôdze nedosiahne toto kvorum, na prijatie rozhodnutia stačí nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov. Toto neplatí pre rozhodnutia, pri ktorých sa vyžaduje dvojtretinová väčšina.

Rozhodovanie o pôžičke

Rozhodovanie o zmluve o úvere, o zmluve o zabezpečení úveru, o zmluve o nájme a kúpe veci a o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe, zmene účelu užívania spoločných častí domu a zmene formy výkonu správy si vyžaduje dvojtretinovú väčšinu hlasov všetkých vlastníkov. Ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo vstavbe v podkroví, vyžaduje sa aj súhlas všetkých vlastníkov na najvyššom poschodí. Súhlas všetkých vlastníkov sa vyžaduje pri prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku.

Zmena rozhodnutia

Ak vlastníci rozhodli o nejakej veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Ak sa hlasuje o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania, vyžaduje sa súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov. Toto neplatí, ak sa vyžaduje dvojtretinová väčšina.

Splnomocnenie

Vlastník bytu môže splnomocniť inú osobu, aby ho zastupovala pri hlasovaní. Splnomocnenie musí byť v písomnej forme s úradne overeným podpisom a musí obsahovať príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach. Kandidáti na volené funkcie nemôžu byť splnomocnení inými vlastníkmi pri hlasovaní o ich voľbe.

Písomné hlasovanie - detailný pohľad

Písomné hlasovanie môže vyhlásiť predseda, rada, správca alebo štvrtina vlastníkov. Ak správca alebo rada nevyhlási písomné hlasovanie do 15 dní od doručenia žiadosti štvrtiny vlastníkov, môžu ho vyhlásiť sami.

Prečítajte si tiež: Urbárske spoločnosti na Slovensku

Informovanie o hlasovaní

Vlastníci musia byť informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, o termíne a mieste hlasovania, a to sedem kalendárnych dní vopred. Informácia musí byť zverejnená spôsobom obvyklým v dome.

Hlasovacia listina

Hlasovacia listina musí obsahovať:

• Deň konania hlasovania
• Meno a priezvisko vlastníka
• Otázku alebo otázky (označené poradovými číslami)
• Pri každej otázke musia byť dve možnosti: "áno" a "nie".
• Vlastnoručný podpis vlastníka s uvedením dátumu podpisu

Ak vlastník nevyznačí svoj názor, je hlas neplatný.

Overenie podpisov

Zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné overenie podpisov pri hlasovaní. Závažnosť týchto rozhodnutí vyžaduje dôslednosť pri preukazovaní pravosti podpisu a vôle vlastníkov tým, že ich podpisy overujú dvaja ďalší vlastníci zvolení na schôdzi (zhromaždení).

Zistenie a oznámenie výsledkov

Výsledok písomného hlasovania zistí ten, kto ho vyhlásil, a oznámi ho do piatich pracovných dní od skončenia hlasovania spôsobom obvyklým v dome. Na schválenie je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov, ak zákon neustanovuje inak.

Prečítajte si tiež: Správa bytového domu bez zmluvy

Právne prostriedky

Prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol. Ak sa vlastník nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania.

Praktické rady a riešenie problémov

Častým problémom je, že vlastníci si neuvedomujú dôležitosť voľby overovateľov podpisov na schôdzi. Ak nie sú overovatelia zvolení, písomné hlasovanie nemožno uskutočniť.

Ďalším problémom je nesprávne formulovanie hlasovacích otázok. Otázky by mali byť jasné, zrozumiteľné a mali by jednoznačne vyjadrovať zámer vlastníkov.

V prípade, že sa nepodarí zorganizovať písomné hlasovanie včas, po uplynutí výpovednej lehoty zmluvy so správcom sa právne vzťahy riadia ustanoveniami vypovedanej zmluvy, a to počas jedného roka.

Kvórum pri hlasovaní

Na platnosť hlasovania je dôležité správne určiť požadované kvórum. Zákon rozlišuje:

• Jednoduchá väčšina: Nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov. Používa sa pre bežné otázky.
• Absolútna väčšina: Nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov. Vyžaduje sa pri dôležitých rozhodnutiach (forma správy, ustanovenie predsedu, zmluva o výkone správy, platby za správu).
• Dvojtretinová väčšina: Vyžaduje sa pri úveroch, vstavbách, nadstavbách a zmene formy výkonu správy.

tags: #spoločenstvo #vlastníkov #bytov #pôžička #hlasovanie #podmienky