Vecné bremeno a prístupová cesta: Podmienky, možnosti a riešenia

Prístup k nehnuteľnosti je základným právom vlastníka, umožňujúcim plnohodnotné užívanie jeho majetku. Avšak, v praxi často dochádza k situáciám, keď tento prístup chýba alebo je obmedzený. Tento článok sa venuje problematike vecného bremena a prístupovej cesty, podmienkam ich zriadenia, ako aj možnostiam riešenia v prípade, že prístup k nehnuteľnosti nie je zabezpečený.

Prístupová cesta ako základné právo vlastníka

Vlastník nehnuteľnosti musí mať pre výkon svojho vlastníckeho práva a užívanie nehnuteľnosti predovšetkým k tejto prístup. Rôznymi spôsobmi pritom môže dôjsť k situácii, kedy tento prístup nemá. V bežnej reči sa pod prístupovou cestou rozumie nielen cesta (stavba), ale akýkoľvek pozemok, po ktorom sa môže vlastník dostať k pozemku alebo k stavbe. Prístupová cesta je jedna zo základných požiadaviek, ktoré treba skontrolovať pri kúpe pozemku alebo stavby. Bez prístupovej cesty je pozemok v podstate nevyužiteľný, preto slovenské právo pozná možnosti ako zabezpečiť prístupovú cestu aj k „odrezaným“ pozemkom a stavbám. Tieto možnosti však nemožno použiť vo všetkých prípadoch, ani okamžite a pre vlastníka nehnuteľnosti to znamená ďalšie vybavovačky a finančné náklady.

Prístupnosť stavby a terminológia

Prístupnosť stavby znamená, že majiteľ stavby má právnu možnosť dostať sa do stavby z verejnej komunikácie, t. j. Slovné spojenie „prístupová cesta“ je častejšie používané v bežnej hovorovej reči. V právnych predpisoch sa skôr stretávame so slovným spojeniami „napojenie na pozemné komunikácie“ alebo „pripojenie na pozemné komunikácie“. Napríklad Stavebný zákon v § 39a ods. 2 písm. b) uvádza, že v územnom rozhodnutí o umiestnení stavby sa určia požiadavky na „napojenie na pozemné komunikácie.“ Stavebný zákon vyžaduje určenie požiadaviek „na napojenie na pozemné komunikácie“ aj v stavebnom povolení (§ 66 ods. „Napojenie na pozemné komunikácie“ môže mať nielen formu cesty, ale napríklad aj chodníka. Pripojenie stavby na pozemné komunikácie musí svojimi rozmermi, vyhotovením a spôsobom pripojenia vyhovovať požiadavkám bezpečného užívania stavby (vyhláška č. 532/2002 Z. Stavebný zákon uvádza, že prístup ku stavbe môže byť zabezpečený z cesty, miestnej komunikácie, alebo z účelovej komunikácie (napr. V Stavebnom zákone chýbajú podrobnosti o tom, ako ďaleko od stavby môže byť prístupová komunikácia vybudovaná a aké má mať vlastnosti (rozmery, nosnosť a pod.). Jednou z vyhlášok, ktorá upravuje požiadavky na prístupovú cestu je vyhláška č. 532/2002 Z.

Vecné bremeno: Právna úprava a podmienky zriadenia

Právnu úpravu vecných bremien nachádzame predovšetkým v ustanovení § 151n a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka. Podľa §151n ods. 1 Občianskeho zákonníka, vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe. Podľa § 151o ods. V prvom rade je potrebné zdôrazniť, že zriadenie práva cesty (vecného bremena) rozhodnutím súdu na základe podanej žaloby vlastníka stavby predstavuje značný zásah do vlastníckého práva vlastníka priľahlého pozemku. Súd bude v uvedenom prípade skúmať splnenie všetkých hmotnoprávnych podmienok v ustanovení § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka. Súčasne zváži i pomer prípadného zriadeného vecného bremena a zásahu do vlastníckých práv vlastníka priľahlého pozemku.

Vznik vecného bremena

Čo sa týka vzniku vecného bremena, tak podľa ustanovenia § 151o ods. 1 Občianskeho zákonníka „vecné bremená vznikajú písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve, schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť tiež výkonom práva (vydržaním); ustanovenia § 134 tu platia obdobne. Na uzatvorenie zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje súhlas všetkých dotknutých osôb.

Prečítajte si tiež: Vecné bremeno: Sprievodca

Hmotnoprávne podmienky pre zriadenie vecného bremena podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka

Podľa platnej právnej úpravy súd môže zriadiť vecné bremeno iba v troch zákonom stanovených prípadoch. Pre účely tejto odpovede však prichádza do úvahy iba prípad situácia podľa ustanovenia § 151o ods. V zmysle uvedeného ustanovenia § 151o ods. V uvedenom prípade možno zriadiť vecné bremeno iba v prospech vlastníka stavby. V prospech vlastníka pozemku, na ktorom nie je postavená žiadna stavba nie je možné rozhodnutím súdu vecné bremeno zriadiť. Ďalšou podmienkou je, aby vlastník dotknutej stavby zároveň nebol vlastníkom (spoluvlastníkom) priľahlého pozemku, cez ktorý by právo cesty malo byť zriadené. Priľahlými pozemkami sa na účely tohto ustanovenia rozumejú pozemky, cez ktoré sa má vlastník stavby dostať ku verejnej komunikácii prípadne k inému pozemku, z ktorého má oprávnenie sa dostať ku verejnej komunikácii. Podľa ustálenej judikatúry „priľahlým pozemkom sa nerozumie len pozemok bezprostredne priľahlý k pozemku vlastníka, ale aj všetky pozemky, ktoré sú na zriadenie cesty potrebné, to znamená aj pozemky vzdialenejšie. Keďže účelom prístupu spočívajúceho v práve cesty v zmysle § 151o ods. 3 OZ je zabezpečenie prístupu k verejnej komunikácii (napr. k ceste, miestnej, či účelovej komunikácii) priľahlými pozemkami sú všetky pozemky, cez ktoré sa vlastník stavby môže k verejnej komunikácii dostať. Právo cesty v prospech vlastníka stavby môže súd zriadiť v zmysle § 151o ods. „Vecné bremeno ako právo nevyhnutnej cesty môže byť zriadené už k existujúcej ceste alebo môže byť na náklady vlastníka stavby zriadená cesta nová. Nie je ani rozhodujúce, k akému účelu je stavba používaná, či je to obytný dom, alebo továreň. Pre rozsah zriaďovaného práva je rozhodujúca hospodárska potreba stavby, resp. spôsob a rozsah jej užívania; cestu však možno zriadiť iba v takom rozsahu, bez ktorého by obvyklé užívanie stavby bolo znemožnené alebo značne sťažené. Podstatné pritom je, aby vlastníkovi bolo umožnené predmet svojho vlastníctva užívať.“

Prehľad hmotnoprávnych podmienok:

1. Vlastníctvo stavby: Navrhovateľ musí byť výslovne vlastníkom stavby, ku ktorej chce zriadiť prístup.
2. Odlišné osoby vlastníka stavby a pozemku: Vlastník stavby nie je súčasne vlastníkom priľahlého pozemku. Pod pojmom „priľahlý pozemok” má zákon na mysli nielen bezprostredne priľahlý pozemok, ale aj pozemky, cez ktoré sa vlastník stavby môže dostať k verejnej komunikácii (ceste), príp.
3. Neexistencia inej možnosti: Prístup vlastníka k jeho stavbe nie je možné zabezpečiť inak. Vecné bremeno nevyhnutnej cesty súd nezriadi v prípade, ak má jeho navrhovateľ zabezpečený prístup na základe obligačného práva (napríklad zmluva so susedom na dobu určitú umožňujúca prístup k stavbe kvôli stavebným úpravam po susediacom pozemku alebo konkludentná dohoda so susedom o práve chodiť cez jeho pozemok), alebo ak môže na prístup využiť iné pozemky vo svojom vlastníctve.
4. Dôkazné prostriedky: V prípade podanej žaloby súd preskúma predovšetkým listy vlastníctva označených nehnuteľností, mapu príslušného katastrálneho operátu a katastrálnu mapu. V prípade potreby vykoná i obhliadku na mieste samom, prípadne sa oboznámi s fotografickými snímkami nehnuteľností a ich rozmiestnenia.

Vecné bremeno práva cesty môže spočívať v práve vstupu, prechodu pešo, prejazdu osobnými alebo/a nákladnými motorovými vozidlami cez pozemok. Vzhľadom na to je potrebné vymedziť presne trasu prechodu či prejazdu geometrickým plánom. Ten určí ktorá časť konkrétneho pozemku je zaťažená vecným bremenom a ktorú časť teda možno z titulu vecného bremena používať na prejazd (prechod).

Náhrada za obmedzenie vlastníckeho práva

Napriek skutočnosti, že § 151 ods. 3 Občianskeho zákonníka zákonníka zriadenie vecného bremena síce explicitne neviaže na náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva, je aj toto ustanovenie potrebné vykladať v zmysle čl. 152 ods. 4 Ústavy Slovenskej republiky ústavne konformným spôsobom tak, že aj zriadenie vecného bremena podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka je možné iba za primeranú náhradu pre vlastníka pozemku. Súčasne i priamo z článku 11 ods. 4 Listiny základných práv a slobôd vyplýva, že dotknutý vlastník má právo na primeranú náhradu bez toho, aby bolo nevyhnutné toto právo konštituovať ešte predpisom nižšej právnej sily. Výška peňažnej náhrady, resp. všeobecná hodnota vecného bremena zriadeného podľa § 151o ods. Vecné bremeno práva cesty a možnosť jeho zriadenia súdnou cestou boli do Občianskeho zákonníka doplnené zákonom č. 568/2007 Z.z. za účelom riešenia situácie, kedy vlastník stavby nemá prístup k stavbe, nie je vlastníkom priľahlého pozemku a prístup si nevie zabezpečiť inak. Nakoľko zriadenie tohto vecného bremena predstavuje súčasne zásah do vlastníckeho práva vlastníka priľahlého pozemku je potrebné zo strany súdu nielen dôsledné vyhodnotenie splnenia hmotnoprávnych podmienok pre zriadenie tohto vecného bremena ale i pomeru medzi jeho zriadením a obmedzením vlastníka priľahlého pozemku.

Úspešnosť súdneho konania

Čo sa týka úspešnosti súdneho konania, tak súd po podaní návrhu na zriadení vecného bremena bude skúmať, či sú splnené hore uvedené podmienky na zriadenie vecného bremena, a to konkrétne, či navrhovateľom je vlastník stavby a či prístup k stavbe nie je možné zabezpečiť inak. V prípade splnenia zákonných podmienok súdu nebude nič brániť vecné bremeno zriadiť. Ako už bolo uvedené, vecné bremeno môže vzniknúť aj vydržaním, ak niekto toto právo reálne vykonáva po dobu minimálne 10 rokov. Podmienkou vydržania v zmysle platnej právnej úpravy je však to, aby toto právo počas tejto doby vykonával dobromyseľne. To inými slovami znamená, že osoba, v prospech ktorej má vecné bremeno vzniknúť, musí byť presvedčená, že jej právo cesty patrí. Toto presvedčenie však dotknutá osoba preukázať, a to najmä tým, že existuje nejaký právny titul, od ktorého toto svoje právo odvodzuje.

Alternatívne možnosti zabezpečenia prístupu

Okrem súdneho zriadenia vecného bremena existujú aj iné možnosti zabezpečenia prístupu k nehnuteľnosti:

Prečítajte si tiež: Postup pri zápise vecného bremena

1. Dohoda s vlastníkom priľahlého pozemku: Najjednoduchšia situácia je, ak sa viete s vlastníkom priľahlého pozemku dohodnúť.
2. Zriadenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu cez priľahlý pozemok: Vlastníkom zostane naďalej sused, vy však budete mať oprávnenie prechádzať cez jeho pozemok. Na to isté treba, samozrejme, myslieť i pri rozdeľovaní dedičstva. V praxi to znamená, že nedôjde k situácii, že by novovzniknuté parcely s výnimkou tej susediacej s prístupovou cestou zostali odrezané od sveta. Ak teda záujemca kupuje pozemok mimo štátnej prístupovej cesty a overil si, že na tých, cez ktoré musí od nej k svojmu pozemku prejsť, je toto bremeno, ich vlastníci nemajú právo mu prejazd odoprieť. Je však možné ho pri zmene vlastníka vymazať, preto si ho vo vlastnom záujme treba chrániť.
3. Uzatvorenie nájomnej zmluvy na časť pozemku, cez ktorú by ste prechádzali: Toto riešenie vám však dáva najmenšie právne záruky, pretože má len dočasný charakter.
4. Verejná účelová komunikácia: Ak určitá cesta na súkromnom pozemku slúži verejnosti alebo aspoň širšiemu okruhu užívateľov na prístup (napr. k viacerým domom) a vlastník pozemku ju dlhodobo umožňoval využívať bez obmedzenia, môže taká komunikácia nadobudnúť charakter verejnej účelovej cesty. V takom prípade má cesta de facto verejnoprávnu ochranu: obec ani vlastník nesmú svojvoľne cestu zrušiť alebo zneprístupniť bez náhrady iného prístupu.

Povinnosti obce a stavebné konanie

Podľa stavebných predpisov (stavebný zákon a súvisiace vyhlášky) každá nová stavba musí mať zabezpečený prístup z cesty, miestnej komunikácie alebo aspoň z verejne prístupnej účelovej komunikácie. Stavebný úrad (často na obecnom úrade) pri kolaudácii overuje, či je prístup vyriešený. Ak nie je, nemal by stavbu povoliť alebo by mal vyžadovať napr. Obec tu má skôr kontrolnú úlohu - do budúcna by nemala dopustiť využívanie stavby bez prístupu.

Verejne prístupná účelová komunikácia a postup obce

Ako už bolo uvedené, ak cesta spĺňa znaky verejnej účelovej komunikácie, obec by mala dbať, aby zostala priechodná. Obec síce nemá povinnosť automaticky legalizovať každú vyšliapanú cestičku, ale pokiaľ ide o etablovanú prístupovú cestu k obydliam, môže vyvinúť aktivitu. Napríklad môže s vlastníkom rokovať o odkúpení alebo zriadení nájmu/predkupného práva na pozemok pod cestou. Tiež môže formálne označiť cestu za verejne prístupnú účelovú komunikáciu (napr. osadením dopravnej značky „súkromný pozemok - prejazd povolený“) na základe súhlasu vlastníka. Ak by hrozilo, že obyvatelia domu nebudú mať žiadny prístup (napr. kvôli blokáde), obec zo zásady musí zabezpečiť, aby sa k nim dostali záchranné zložky, smetiari a pod.

Riešenie konkrétnych situácií

V praxi sa vyskytuje množstvo špecifických situácií, ktoré si vyžadujú individuálny prístup.

Príklad 1: Dlhodobé užívanie cesty cez susedný pozemok

Ak vlastník dlhodobo užíva prístup cez susedný pozemok, môže zvážiť uplatnenie vydržania práva prechodu. Na to, aby ste uspeli, musíte preukázať, že ste právo prechodu vykonávali dobromyseľne a nepotrebne po dobu minimálne desiatich rokov.

Príklad 2: Sused zdedil pozemok a znemožnil prístup

V takomto prípade je vhodné suseda písomne vyzvať na dodržiavanie pôvodnej ústnej dohody a na obnovenie prístupu k nehnuteľnosti. Ak dohoda nebude možná, môžete požiadať súd o zriadenie vecného bremena podľa § 151o Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Ako postupovať pri vecnom bremene inžinierskych sietí?

Príklad 3: Problém s prístupovou cestou pri kúpe pozemku

Pri kúpe pozemku je nevyhnutné overiť si, či k nemu vedie prístupová cesta. Ak prístupová cesta vedie cez súkromný pozemok, je potrebné zabezpečiť si vecné bremeno alebo inú dohodu s vlastníkom pozemku. V opačnom prípade môže nastať situácia, že vám sused zakáže prechod.

Príklad 4: Obec plánuje odpredaj obecného pozemku

Ak obec plánuje odpredaj obecného pozemku, je potrebné zohľadniť, či je tým zabezpečený prístup k iným pozemkom. Odporúča sa nepredávať časť pozemku, na ktorom sa nachádza verejné osvetlenie a to jednak vzhľadom na jeho údržby, výmeny a podobne, ako aj pozemok za cestou, kde sa nachádza potok.

tags: #vecne #bremeno #prístupová #cesta #podmienky