Vecné bremeno uloženia inžinierskych sietí a jeho právne aspekty

Vecné bremená predstavujú významný inštitút v oblasti práva nehnuteľností, ktorý upravuje vzťahy medzi vlastníkmi nehnuteľností a tretími osobami. Tento článok sa zameriava na problematiku vecných bremien, s dôrazom na vecné bremeno uloženia inžinierskych sietí, jeho vznik, zánik a praktické aspekty.

Čo je vecné bremeno?

Vecné bremeno je definované v § 151n Občianskeho zákonníka ako obmedzenie vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného. Toto obmedzenie spočíva v povinnosti vlastníka niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti (vecné bremeno in rem), alebo patria určitej osobe (vecné bremeno in personam).

Príklad vecného bremena

Ak je na parcele pozemku vecné bremeno prejazdu a prechodu, vlastník pozemku musí strpieť, že cez danú parcelu bude môcť prechádzať osoba alebo osoby, v ktorých prospech je toto bremeno vytvorené.

Vecné bremeno "In Rem" vs. "In Personam"

Vecné bremeno "In Personam" je zriadené v prospech konkrétnej fyzickej alebo právnickej osoby. Napríklad, doživotné užívanie nehnuteľnosti priznáva právo osobe bez toho, aby bola vlastnícky viazaná k predmetnej nehnuteľnosti. Toto bremeno platí iba pre danú osobu a zaniká jej smrťou alebo zánikom právnickej osoby, prípadne dohodou medzi oprávnenou a povinnou osobou.

Vecné bremeno "In Rem" je spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti a oprávňuje a zaväzuje každého vlastníka. Ak sa vlastníctvo zmení, toto vecné bremeno prejde na nového nadobúdateľa nehnuteľnosti. Použitie termínu "In Rem" zabezpečuje, že práva a povinnosti budú platiť pre všetkých vlastníkov nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Ako postupovať pri vecnom bremene inžinierskych sietí?

Vznik vecného bremena

Vecné bremeno vzniká na základe:

1. Písomnej zmluvy: Ide o najčastejší spôsob vzniku vecného bremena. Zmluva musí byť písomná a zavkladovaná na katastri nehnuteľností.
2. Závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve: Vecné bremeno môže vzniknúť aj na základe závetu, ktorý nadobudne právoplatnosť po ukončení dedičského konania.
3. Schválenej dohody dedičov: Dedičia sa môžu dohodnúť na zriadení vecného bremena v rámci dedičského konania.
4. Rozhodnutia príslušného orgánu: Vecné bremeno môže zriadiť aj rozhodnutie súdu alebo správneho orgánu. Napríklad, súd môže rozhodnúť o zriadení bremena prechodu a prejazdu cez "problémovú" parcelu, aby sa vlastník nehnuteľnosti mohol k nej dostať.
5. Zo zákona: V niektorých prípadoch môže vecné bremeno vzniknúť priamo zo zákona.
6. Vydržaním: Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť aj výkonom práva (vydržaním).

Pre nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. Zmluvu o zriadení vecného bremena môže uzavrieť vlastník nehnuteľnosti, pokiaľ osobitný zákon nedáva toto právo aj ďalším osobám.

Osoba oprávnená a povinná z vecného bremena

V súvislosti so zriadením vecných bremien je dôležité poznať pojmy osoba oprávnená a osoba povinná.

• Oprávnená osoba je tá, ktorú vecné bremeno oprávňuje - napríklad sused v prechádzaní cez pozemok.
• Povinná osoba je tá, ktorá musí toto konanie trpieť - napríklad majiteľ pozemku, ktorý musí strpieť prejazd suseda.

Zánik vecného bremena

Vecné bremeno zaniká:

1. Rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona: Zánik práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je nutné zavkladovať do katastra nehnuteľností.
2. Ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti: Prechodná nemožnosť výkonu práva vecné bremeno neruší.
3. Ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného: Súd môže rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, súd môže rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie.
4. Ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí určitej osobe: Vecné bremeno zanikne najneskôr jej smrťou alebo zánikom.
5. Splynutím práva a povinnosti: Ak dôjde k splynutiu práva s povinnosťou (záväzkom) v jednej osobe, zanikne právo i povinnosť (záväzok). Ak teda dôjde k nadobudnutiu oprávneného pozemku oprávneným z vecného bremena in personam, vecné bremeno zaniká.

Typy vecných bremien

Doživotné právo užívania

Toto vecné bremeno sa zriaďuje "In personam" a oprávňuje osobu, v ktorej prospech bolo zriadené, bezplatne užívať predmetnú nehnuteľnosť, pričom vlastníka zaväzuje strpieť užívanie nehnuteľnosti touto osobou v dohodnutom rozsahu. Náklady, ktoré sa viažu k nehnuteľnosti, znáša osoba oprávnená týmto vecným bremenom, ale ak nehnuteľnosť užíva aj jej vlastník, náklady si rozdelia podľa miery spolunažívania.

Prečítajte si tiež: Legislatíva a vecné bremená

Predkupné právo

Predkupné právo definuje Občiansky zákonník v § 140 a ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve ho nájdete v § 602 až § 606. Ak sa nehnuteľnosť prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo s výnimkou prevodu blízkej osobe. Ak sa spoluvlastníci na výkone predkupného práva nedohodnú, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Právo prejazdu a prechodu

Toto právo zaväzuje vlastníka pozemku strpieť prechod cez pozemok osobou, ktorá je z vecného bremena oprávnená, aby sa napríklad táto osoba mohla dostať k svojej nehnuteľnosti. Je dôležité, aby bolo zapísané "In rem", teda na nehnuteľnosť, inak sa môže stať, že po smrti osoby, na ktorú by sa viazalo, by sa opäť musel zápis tohto vecného bremena riešiť, keďže by zaniklo. Zriadiť takéto vecné bremeno môže aj súd.

Vecné bremeno uloženia inžinierskych sietí

Ide o bremeno, ktoré je potrebné zriadiť v prípade vodovodnej, elektrickej, kanalizačnej alebo plynovej prípojky. Zriaďuje ho osoba povinná z vecného bremena (majiteľ nehnuteľnosti) a slúži napríklad preto, aby bolo možné na týchto inžinierskych sieťach vykonať údržbu. Toto vecné bremeno sa často nachádza na parcelách, kde leží cesta.

Právo vstupu

Občiansky zákonník v § 127 ods. 3 hovorí: "Vlastníci susediacich pozemkov sú povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb. Ak tým vznikne škoda na pozemku alebo na stavbe, je ten, kto škodu spôsobil, povinný ju nahradiť; tejto zodpovednosti sa nemôže zbaviť." Z toho vyplýva, že vstup na svoj pozemok musíte umožniť susedovi v prípade, že na tomto pozemku chce sused vykonať nevyhnutnú údržbu alebo pozemok obhospodáriť. Vstup musí byť umožnený aj osobe, ktorá je vlastníkom na údržbu alebo obhospodárenie poverená.

Vecné bremeno uloženia inžinierskych sietí

Vecné bremeno uloženia inžinierskych sietí je špecifický typ vecného bremena, ktorý umožňuje uloženie a prevádzkovanie inžinierskych sietí na cudzom pozemku. Inžinierske siete zahŕňajú vodovodné, kanalizačné, elektrické, plynové prípojky a ďalšie podobné zariadenia.

Prečítajte si tiež: Inžinierske siete a vecné bremená

Právny rámec

Zriadenie vecného bremena uloženia inžinierskych sietí sa riadi ustanoveniami § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka. Zmluva o zriadení vecného bremena musí byť písomná a musí obsahovať presnú identifikáciu pozemku, na ktorom sa majú siete uložiť, ako aj rozsah a spôsob ich uloženia.

Slovenský pozemkový fond a inžinierske siete

Slovenský pozemkový fond (SPF) vydáva vyjadrenia, resp. záväzné stanoviská podľa zákona č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy a o zmene zákona č. 245/2003 Z. z. pre územné, riadne stavebné konania, resp. iné konania. Fond je oprávnený uzatvárať zmluvy o zriadení vecného bremena na pozemkoch vo vlastníctve Slovenskej republiky, v správe SPF, ako aj na pozemkoch vo vlastníctve tzv. neznámych vlastníkov, v nakladaní SPF.

Praktické aspekty

Pri zriaďovaní vecného bremena uloženia inžinierskych sietí je dôležité presne definovať práva a povinnosti oboch strán. Zmluva by mala obsahovať ustanovenia o:

• Prístupe k sieťam na účely údržby a opravy: Vlastník siete musí mať zabezpečený prístup k sieťam na vykonávanie potrebných prác.
• Náhrade škody spôsobenej prevádzkou sietí: Vlastník pozemku má právo na náhradu škody, ktorá mu vznikne v dôsledku prevádzky sietí.
• Úhrade za zriadenie vecného bremena: Zmluva môže byť odplatná alebo bezodplatná.

Zmluva o zriadení vecného bremena

Zmluva o zriadení vecného bremena je dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou. Pre vznik zmluvy je irelevantné, ktorá strana podáva návrh a ktorá ho akceptuje. Podstatné je, že prijatie návrhu na uzavretie zmluvy neobsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, pretože inak sa považuje za odmietnutie návrhu a nový návrh.

Forma zmluvy

Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje vždy písomná forma zmluvy, inak by bola zmluva absolútne neplatná. Písomná forma zmluvy sa vyžaduje preto, lebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra nehnuteľností.

Obsah zmluvy

Zmluva o zriadení vecného bremena by mala obsahovať:

• Identifikáciu zmluvných strán: Údaje o vlastníkovi nehnuteľnosti a osobe, v prospech ktorej sa vecné bremeno zriaďuje.
• Presný popis nehnuteľnosti: Parcelné číslo, výmera a druh pozemku.
• Rozsah vecného bremena: Čo je vlastník povinný strpieť, konať alebo sa zdržať.
• Úhradu za zriadenie vecného bremena: Ak je zmluva odplatná, výška úhrady a spôsob jej zaplatenia.
• Podmienky prístupu k sieťam: Ak ide o vecné bremeno uloženia inžinierskych sietí.
• Náhradu škody: Podmienky náhrady škody spôsobenej prevádzkou sietí.
• Dátum a podpisy zmluvných strán: Podpisy musia byť úradne overené.

Vklad do katastra nehnuteľností

Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností. Dovtedy vyvoláva len obligačno-právne účinky, teda viazanosť zmluvných strán zmluvou. Návrh na vklad práva zodpovedajúceho vecnému bremenu možno podať do katastra nehnuteľností v časovo neobmedzenej lehote, pretože ani uplynutie času nemôže nič zmeniť na viazanosti účastníkov zmluvy prejavmi ich vôle.

Osobitosti pri uzatváraní zmlúv

Osobitosti pri uzatváraní zmlúv o zriadení vecného bremena je potrebné zvážiť v prípadoch, ak je zmluvnou stranou obchodná spoločnosť, pozemkové spoločenstvo, prípadne obec (alebo iný orgán verejnej správy).

Obchodná spoločnosť

V mene právnickej osoby uzatvára zmluvu o zriadení vecného bremena štatutárny orgán. Zmluvu o zriadení vecného bremena nemôže uzavrieť likvidátor spoločnosti, keďže v zmysle § 72 ods. 1 OBZ robí likvidátor v mene spoločnosti len úkony smerujúce k likvidácii spoločnosti a nové zmluvy môže uzavierať len v súvislosti s ukončením nevybavených obchodov. Ak by sa mala uzavrieť zmluva o zriadení vecného bremena so subjektom, ktorý je v konkurze a týka sa zriadenia vecného bremena k majetku podliehajúceho konkurzu, v zmysle § 44 ods. 1 ZKR ju za úpadcu uzatvára správca.

Pozemkové spoločenstvo

Podľa zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách je zmluvu o zriadení vecného bremena možné uzatvoriť buď so všetkými vlastníkmi podielov na spoločnej nehnuteľnosti na jednej listine, alebo osobitne s jednotlivými vlastníkmi.

Obec

Pri zriaďovaní vecných bremien obcou je sporné, či má obecné (mestské) zastupiteľstvo schvaľovať zmluvu o zriadení vecného bremena, podľa ktorej oprávneným z vecného bremena by mala byť obec (mesto). Aktuálne upravuje potrebu súhlasu obecného zastupiteľstva § 9 ods. 2 zák. č. 138/1991 Zb. Súhlas sa vyžaduje (okrem iného) len pri prevode vlastníctva nehnuteľného majetku obce priamym predajom podľa § 9 ods. 2 písm. c) zákon č. 138/1991 Zb. Zriadenie, resp. zrušenie vecného bremena nie je takýmto prevodom a nemožno ho považovať ani za nakladanie s majetkovými právami podľa § 9 ods. 2 písm.

Vecné bremeno pri pozemku (orná pôda)

Je možné zriadiť vecné bremeno k ornej pôde v znení, že „osoba XY môže počas svojho života užívať ornú pôdu na konkrétnej parcele na poľnohospodársku činnosť“?

Právna úprava vecných bremien je obsiahnutá v ustanovení § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka. Podľa § 151n ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Zákon nevylučuje, aby obsahom vecného bremena bolo aj právo využívať pozemok na sadenie / pestovanie poľnohospodárskych plodín. Takéto vecné bremeno môže byť zriadené zmluvou. V zmluve o zriadení vecného bremena odporúčame presne vymedziť obsah vecného bremena ako aj vzájomné práva a povinnosti napr. vo vzťahu k nákladom na nehnuteľnosť (§ 151n ods.

tags: #vecne #bremeno #uloženia #inžinierskych #sietí #zákon