Vecné bremeno užívania a požívania: Komplexný prehľad

Vecné bremená predstavujú právne nároky na majetok iných osôb. V podstate je vecné bremeno jednou z foriem užívania nehnuteľnosti v prospech niekoho iného. Tieto práva obmedzujú majiteľa nehnuteľnosti v prospech tretej strany takým spôsobom, že majiteľ je povinný tolerovať určité činnosti (ako napríklad umožniť susedovi prechod cez svoj pozemok), zdržať sa určitých akcií (napríklad nebudovať altánok, ktorý by obmedzoval výhľad zo susedného balkóna), alebo vykonávať špecifické činnosti (ako napríklad platiť za čistenie chodníka pred domom).

Definícia a charakteristika vecného bremena

Vecné bremeno je právny termín, ktorý sa používa v oblasti nehnuteľností a vlastníckych práv. Právny inštitút vecného bremena je upravený v § 151n až 151p Občianskeho zákonníka. Podľa § 151n ods. 1 Občianskeho zákonníka vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného. V praxi ide o situácie, keď je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe.

Pojem vecné bremená zahŕňa rozličné, svojou povahou vecnoprávne obmedzenia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v prospech iného subjektu. Vecné bremeno na nehnuteľnosti je označené na liste vlastníctva, v časti „C“ - ťarchy. Vecné bremeno predstavuje komplikáciu pri kúpe nehnuteľnosti na hypotekárny úver, môže však zasahovať aj do iných aktivít.

Právo niečo strpieť predpokladá povinnosť vlastníka nehnuteľnosti (t.j. povinného z vecného bremena) strpieť správanie oprávneného z vecného bremena, ktorý zaťaženú nehnuteľnosť využíva vo svoj prospech. Ide napríklad o povinnosť vlastníka nehnuteľnosti strpieť tretie osoby, ktoré majú právo dožitia v danej nehnuteľnosti. Povinnosť niečoho sa zdržať znamená, že vlastník nehnuteľnosti sa musí zdržať určitého konania, na ktoré ho inak oprávňuje jeho vlastnícke právo.

Podstatou inštitútu vecného bremena nie je len samotné obmedzenie vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať, niečo konať, pretože takéto obmedzenie je možné upraviť/dohodnúť v rovine záväzkovej, t.j. rovine obligačného práva. Podstatou vecného bremena je aj skutočnosť, že právo, ktoré zodpovedá vecnému bremenu, musí byť opakovateľnej povahy (nestačí potreba jednorázového výkonu práva pre zriadenie vecného bremena).

Prečítajte si tiež: Vecné bremeno: Sprievodca

Typy vecných bremien: In Rem a In Personam

Rozlišujeme dva typy vecných bremien: vecné bremeno in rem a vecné bremeno in personam.

Vecné bremeno In Rem

Znamená to, že práva vyplývajúce z vecného bremena (napríklad právo na prechod cez susedný pozemok) patria komukoľvek, kto vlastní nehnuteľnosť, pre ktorú bolo dané vecné bremeno ustanovené. Keď dôjde k zmene vlastníka tejto nehnuteľnosti, práva a záväzky spojené s vecným bremenom "in rem" nezanikajú, ale automaticky prechádzajú na nového vlastníka. Čo v praxi znamená, že ak bol ustanovený prechod cez susedný pozemok ako vecné bremeno "in rem", nový majiteľ nehnuteľnosti, v prospech ktorej bolo bremeno zriadené, získava tiež právo na tento prechod.

Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti sú neobmedzené a prechádzajú s vlastníctvom nehnuteľnosti na ich nadobúdateľa. Pri zmene vlastníctva, prechádza so zmenou vlastníctva na nadobúdateľa aj vecné bremeno, ktorým je nehnuteľnosť zaťažená. Takýmto vecným bremenom môže byť napríklad právo prechodu cez pozemok suseda.

Použitie termínu ‚‚In rem‘‘ vo výsledku teda zabezpečuje, že práva a povinnosti na základe uloženého vecného bremena budú platiť pre všetkých vlastníkov nehnuteľnosti a nezávisle na ich zmene.

Vecné bremeno In Personam

Na druhej strane, vecné bremeno in personam je viazané na konkrétnu osobu a s jej úmrtím prestáva existovať. Klasickým prípadom vecného bremena in personam je právo na doživotné užívanie nehnuteľnosti, ktoré je priznané špecificky určenej osobe.

Prečítajte si tiež: Postup pri zápise vecného bremena

Vecné bremeno ‚‚In personam‘‘ priznáva právo osobe bez toho, aby bola vlastnícky viazaná k predmetnej nehnuteľnosti. Toto bremeno platí iba pre danú osobu a zaniká buď smrťou tejto fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby. Môže tiež zaniknúť dohodou medzi osobami z vecného bremena oprávnenou a povinnou.

Vznik vecného bremena

Všetky druhy vecných bremien vznikajú vkladom do katastra nehnuteľností. Pri kúpe nehnuteľnosti nájdete ako kupujúci na liste vlastníctva v časti C (a samozrejme by ste si mali všímať) pojem ‚‚Ťarchy‘‘, ktorá obsahuje kľúčovú tému dnešného článku, ktorou sú ‚‚Vecné bremená‘‘.

Právne vzťahy vecných bremien vznikajú zo zákona, rozhodnutím príslušného orgánu, písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve, schválenou dohodou dedičov a vydržaním § 151o ods. 1.

Vecné bremená majú stanovený postup ich vzniku, o ktorom v § 151o Občiansky zákonník hovorí:

‚‚Vecné bremená vznikajú písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve, schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť tiež výkonom práva (vydržaním); ustanovenia § 134 tu platia obdobne. Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností.‘‘

Prečítajte si tiež: Ako postupovať pri vecnom bremene inžinierskych sietí?

‚‚Zmluvou môže zriadiť vecné bremeno vlastník nehnuteľnosti, pokiaľ osobitný zákon nedáva toto právo aj ďalším osobám.‘‘

‚‚Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.‘‘

Z uvedeného vyplýva, že existuje niekoľko možností, ako vecné bremeno zriadiť a zároveň, že je potrebné ho zavkladovať na katastri. Zriadenie vecného bremena môže zabezpečiť podľa odseku 3 aj súd, ktorý rozhodne o zriadení bremena prechodu a prejazdu cez „problémovú“ parcelu, aby sa vlastník nehnuteľnosti mohol k nej dostať.

Vecné bremeno môže byť zriadené zmluvou, čo býva v praxi najčastejším spôsobom. Pôjde o prípady napr. v prípade rodičov, ktorí vlastnia nehnuteľnosť a zveria ju svojim deťom pod podmienkou vlastného dožitia alebo pri dohode prejazdu automobilom cez cudzí pozemok, či práva umiestnenia reklamnej tabule. Ďalším spôsobom môže byť závet v spojení s rozhodnutím o dedičskom konaní, kde vecné bremeno vzniká priamo smrťou a určuje, kto bude povinný toto vecné bremeno konať alebo trpieť. V praxi sa môžeme stretnúť aj s dohodou dedičov - konkrétni dediči sa dohodnú napríklad o užívaní nejakej časti zdedenej nehnuteľnosti (napr. Ďalej to môže byť rozhodnutie príslušného orgánu, najmä súdu, zo zákona a výkonom práva vydržaním. Oprávnenie zodpovedajúce vecnému bremenu teda možno nadobudnúť aj vydržaním. Predpokladom tohto spôsobu nadobudnutia je nepretržitý výkon práva po dobu najmenej desať rokov a pri splnení aj ostatných podmienok podobné vydržaniu vlastníckeho práva, uvedené v §134 Občianskeho zákonníka.

V súvislosti so zriadením vecných bremien je dôležité aj poznať pojmy, ktoré povaha vecného bremena vždy definuje ako osobu oprávnenú a osobu povinnú z vecného bremena. Oprávnená osoba je tá, ktorú vecné bremeno oprávňuje - napríklad oprávňuje suseda v prechádzaní cez pozemok, aby sa mohol dostať k svojmu domu. Osoba povinná je naopak tá, ktorá musí toto konanie trpieť. V našom prípade je to majiteľ pozemku, ktorý musí strpieť prejazd suseda cez tento pozemok k svojmu domu.

Zánik vecného bremena

Aj zánik vecných bremien má svoje špecifiká, o ktorých nám v § 151p Občiansky zákonník hovorí nasledovným spôsobom:

‚‚Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je treba vklad do katastra nehnuteľností.‘‘

‚‚Vecné bremeno zanikne, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti; prechodnou nemožnosťou výkonu práva vecné bremeno nezaniká.‘‘

‚‚Ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie.‘‘

‚‚Ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí určitej osobe, vecné bremeno zanikne najneskôr jej smrťou alebo zánikom.‘‘

Vecné bremeno môže zaniknúť viacerými spôsobmi. Najčastejšie zo zákona - smrťou oprávnenej osoby, ale aj vtedy, ak už vecné bremeno neslúži potrebám, pre ktoré bolo zriadené. Zo zákona môže zaniknúť aj prevodom v rámci konkurzu. Splynutím - oprávnený človek z vecného bremena sa stane vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá je ním zaťažená. Uplynutím času alebo doby, na ktorú bolo vecné bremeno zriadené. Splnením rozväzovacej podmienky napr. Premlčaním, ktoré sa nevzťahuje na vecné bremená zriadené zákonom.

Je dôležité spomenúť, že vecné bremená, za predpokladu, ak nebolo zmluvne dohodnuté medzi zmluvnými stranami určité časové obmedzenie trvania vecného bremena, sú spravidla časovo neobmedzené, čo znamená, že vecné bremená in rem, zaniknú až:

• rozhodnutím súdu v prípade, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby, alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti;
• ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného. V takomto prípade sa vecné bremeno za primeranú náhradu môže zrušiť alebo obmedziť;
• ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení. V takomto prípade môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytlo peňažné plnenie.

Trvanie vecného bremena in personam, podstatou ktorého je napríklad právo doživotného užívania určitej osoby, zaniká smrťou tejto osoby, alebo zánikom zriadenia vecného bremena. V praxi pôjde o prípady, kedy osoba oprávnená a povinná na základe zmluvy zrušia vecné bremeno doživotného užívania, ak osoba, v prospech ktorej bolo zriadené vecné bremeno právo doživotného užívania je napr. umiestnená do zariadenia pre seniorov a neexistuje žiadny reálny predpoklad vzhľadom na vek a zdravotný stav takejto osoby, že bude možný jej návrat do nehnuteľnosti v ktorej bolo vecné bremeno právo doživotného užívania zriadené. Rovnako takéto právo z vecného bremena môže zaniknúť aj niektorým so spôsobov uvedeným vyššie pre vecné bremena „in rem“.

Konkrétne typy vecných bremien

Doživotné právo užívania

Toto vecné bremeno sa zriaďuje „In personam“ a oprávňuje osobu, v ktorej prospech bolo toto vecné bremeno zriadené, bezplatne užívať predmetnú nehnuteľnosť, pričom vlastníka zaväzuje strpieť užívanie nehnuteľnosti touto osobou v dohodnutom rozsahu.

Náklady, ktoré sa viažu k nehnuteľnosti (napr. platba za byt), znáša osoba oprávnená týmto vecným bremenom, ale ak nehnuteľnosť užíva aj jej vlastník, náklady si rozdelia podľa miery spolunažívania.

Predkupné právo

Predkupné právo definuje Občiansky zákonník v § 140 a ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve ho nájdete v § 602 až § 606. V skratke ale hovorí o tom, že ak sa nehnuteľnosť prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo s výnimkou situácie, kedy by šlo o prevod blízkej osobe. Tú zákon definuje v § 116 Občianskeho zákonníka. Zároveň, ak sa spoluvlastníci na výkone predkupného práva nedohodnú, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Právo prejazdu a prechodu

Ako už bolo vysvetlené vyššie, toto právo zaväzuje vlastníka pozemku strpieť prechod cez pozemok osobou, ktorá je z vecného bremena oprávnená, aby sa napríklad táto osoba mohla dostať k svojej nehnuteľnosti.

Ak by ste zriaďovali takéto vecné bremeno, je treba dať pozor, aby bolo zapísané ‚‚In rem‘‘, teda na nehnuteľnosť, inak sa môže stať, že po smrti osoby, na ktorú by sa viazalo, by sa opäť musel zápis tohto vecného bremena riešiť, keďže by zaniklo. Zriadiť takéto vecné bremeno môže aj súd.

Vecné bremeno uloženia inžinierských sietí

Ide o bremeno, ktoré je potrebné zriadiť v prípade vodovodnej, elektrickej, kanalizačnej alebo plynovej prípojky. Zriaďuje ho osoba povinná z vecného bremena (čiže majiteľ nehnuteľnosti) a slúži napríklad preto, aby bolo možné na týchto inžinierskych sieťach vykonať údržbu. Môžete ho nájsť na liste vlastníctva napríklad na parcelách, kde leží cesta.

Právo vstupu

Existuje aj takzvané právo vstupu, čo samo o sebe nie je vecným bremenom, ale je dobré ho poznať. Občiansky zákonník v § 127 ods. 3 hovorí: „Vlastníci susediacich pozemkov sú povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb. Ak tým vznikne škoda na pozemku alebo na stavbe, je ten, kto škodu spôsobil, povinný ju nahradiť; tejto zodpovednosti sa nemôže zbaviť.“

Z toho vyplýva, že vstup na svoj pozemok musíte umožniť susedovi v prípade, že na tomto pozemku chce sused vykonať nevyhnutnú údržbu alebo pozemok obhospodáriť. Vstup musí byť umožnený aj osobe, ktorá je vlastníkom na údržbu alebo obhospodárenie poverená.

Povinnosti a práva vyplývajúce z vecného bremena

S každým právom oprávneného užívať cudziu nehnuteľnosť spôsobom vyplývajúcim z vecného bremena však vznikajú aj jeho povinnosti. Jednoducho povedané v prípade, ak na nehnuteľnosti vlastníka má niekto iný ako vlastník /sused, vodárenská spoločnosť, telefónny operátor, svokra alebo každý vlastník okolitých pozemkov/ právo prechodu cez pozemok vlastníka, stavať na ňom, alebo ho užívať a brať z neho pôžitky alebo iným spôsobom s ním v stanovenom rozsahu nakladať, či ho používať, spolu s týmto právom mu vznikajú v súlade so zákonom aj povinnosti.

Oprávnený z vecného bremena totiž nemá len práva nehnuteľnosť užívať, ale rovnako má aj povinnosti voči vlastníkovi, resp. inému povinnému z vecného bremena a to najmä uhrádzať povinnému z vecného bremena /typicky vlastníkovi/: NÁKLADY SPOJENÉ S UŽÍVANÍM VECNÉHO BREMENA.

Ochrana vlastníckeho práva, garantovaná Európskym dohovorom o ochrane ľudských práv a základných slobôd, Ústavou Slovenskej republiky ako aj Občianskym zákonníkom zakotvuje povinnosť úhrady nákladov vzniknutých z užívania práv zodpovedajúcich vecnému bremenu a to tým, že vo všetkých uvedených normách spája právo z vecného bremena oprávnenému z vecného bremena s jeho povinnosťou na úhradu primeranej náhrady za užívanie veci - nehnuteľnosti, na ktorej je zriadené vecné bremeno. Náhrada za obmedzenie vlastníckeho práva vecným bremenom nemusí byť nevyhnutne jednorazová, môže mať aj formu opakujúceho sa plnenia.

Uhradenie náhrady za vznik vecného bremena /ale rovnako aj dohoda oprávneného a povinného o tom, že sa vecné bremeno zriaďuje bezodplatne/, nemá vplyv na to, že oprávnený je popri takejto náhrade za samotné obmedzenie povinný uhrádzať povinnému aj náklady spojené s užívaním veci, ktoré zodpovedajú vecnému bremenu.

Zákon stanovuje, že: vecné bremeno predstavuje pre vlastníka nehnuteľnosti na ktorej je zriadené záťaž, a preto je ten, kto je oprávnený užívať cudziu vec, povinný primerane znášať náklady na jej zachovanie a opravy. Zároveň platí, že takéto náklady musí znášať pomerne s oprávneným aj vlastník nehnuteľnosti v prípade, ak vec užíva spolu s oprávneným a to podľa miery užívania každého z nich. To znamená, že ten, kto, ako oprávnený z vecného bremena užíva cudziu nehnuteľnosť /ale rovnako aj inú vec/, je povinný znášať primerané náklady na zachovanie /údržbu/ veci zaťaženej vecným bremenom a rovnako prispievať na jej opravy.

V zmysle uvedeného potom:

• vlastník susedného pozemku, ktorý má právo prechádzať po vašej ceste, je povinný uhrádzať náklady na opravy takejto cesty a rovnako aj jej zimnú a letnú údržbu;
• osoba, ktorá má právo doživotného bývania vo vašom byte je povinná uhrádzať náklady na spotrebovanú vodu, plyn a elektrinu a rovnako na opravy nehnuteľnosti spôsobené jej užívaním /maľovanie, brúsenie parkiet, výmena starého kotla za nový/;
• osoba, ktorá má právo odberu vody z vašej studne, bude musieť prispieť na náklady na jej vyčistenie alebo opravu čerpadla vody;

V každom jednotlivom prípade však platí, že: uplatnené náklady musia byť primerané a najmä musia zodpovedať pomeru miery užívania nehnuteľnosti oprávneného voči iným jej oprávneným užívateľom vrátane vlastníka /povinného/.

Znášanie týchto nákladov je v praxi upravené predovšetkým dohodou účastníkov. Dohoda môže byť uzavretá v ľubovoľnej forme a jej účinnosť nie je viazaná na vklad do katastra nehnuteľností. Určite však odporúčame uzatvorenie písomnej dohody, ktorá jednoznačne stanovuje práva a povinnosti zmluvných strán.

Ak takáto dohoda nebola uzavretá, rozhodne o povinnosti znášať takéto náklady a rovnako aj o ich výške súd. Zmluvne upravená úhrada nákladov spojených s užívaním veci, ktorá je predmetom vecného bremena určite prispeje k predchádzaniu konfliktov medzi oprávneným a povinným z vecného bremena a prípadnému súdnemu sporu ohľadom znášania týchto nákladov. Pri uplatňovaní si nákladov je potrebné zohľadniť, aby sa predmetné náklady týkali iba oprávnených výdavkov na zachovanie a opravy cudzej veci. Náklady môžu zahŕňať rôzne položky, avšak nemôžu sa týkať svojvoľne vynaložených nákladov vlastníka teda povinného a ich následného uplatňovania si od oprávneného z vecného bremena, ale len tých, ktoré sú odôvodnené a predvídateľné. To znamená, že vlastník nehnuteľnosti si nemôže žiadať od oprávneného z vecného bremena práva doživotného bývania náklady na kompletnú rekonštrukciu bytu do výrazne vyššieho štandardu v prípade, ak byt, ktorý je užívaný oprávneným potrebuje po dlhoročnom užívaní len vymaľovať.

Vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností

Vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností je proces, ktorý zabezpečuje, že obmedzené práva na konkrétnej nehnuteľnosti budú riadne evidované a právne záväzné. Tento krok je kľúčový nielen pre ochranu práv zúčastnených osôb, ale aj pre zabezpečenie transparentnosti právnych vzťahov týkajúcich sa nehnuteľnosti.

1. Vecné bremeno je právne obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktoré umožňuje inej osobe vykonávať určité práva na tejto nehnuteľnosti. Medzi najbežnejšie formy vecných bremien patrí právo prechodu cez pozemok, právo užívania vody alebo iné podobné obmedzenia. Zápis vecného bremena zabezpečuje, že bude verejne dostupný a informácia o ňom bude pre všetky zainteresované strany právne záväzná.
2. Podanie návrhu na vklad vecného bremena do katastra je prvým krokom k jeho zápisu.
3. Po podaní návrhu na vklad vecného bremena katastrálny úrad preverí všetky predložené dokumenty a rozhodne, či je možné vykonať zápis. Ak sú všetky náležitosti v poriadku, katastrálny úrad uskutoční vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností.
4. Ak sa rozhodnete, že vecné bremeno už nie je potrebné, môžete požiadať o výmaz vecného bremena z katastra. Tento krok sa vykonáva na základe dokumentu, ktorý potvrdzuje zrušenie práva (napríklad zmluva o zrušení vecného bremena).

Vecné bremeno a jeho dopad na trhovú hodnotu nehnuteľnosti

Je nespochybniteľné, že v určitých prípadoch môže zriadením vecného bremena na nehnuteľnosti dôjsť k zníženiu kredibility nehnuteľnosti, avšak inštitút vecných bremien má v súčasnom svete svoje nezastupiteľné miesto z dôvodu, že v živote nastávajú situácie, kedy je zriadenie vecného bremena nevyhnutné, či už pre zabezpečenie vzťahov medzi povinným a oprávneným z vecného bremena a rovnako aj pre zabezpečenie výkonu vlastníckeho práva vlastníkov iných nehnuteľností.

Nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom môže mať nižšiu hodnotu na trhu a problém s financovaním cez hypotéku. Banky často odmietajú úvery na takéto nehnuteľnosti, preto je dôležité overiť právny stav nehnuteľnosti pred jej kúpou.

Z dôvodu predchádzania budúcich súdnych sporov a neprimeraného zaťaženia povinného z vecného bremena je dôležité si vedieť upraviť výšku úhrady nákladov, spojených s užívaním nehnuteľnosti, na ktorej je vecné bremeno zriadené.

tags: #vecne #bremeno #uzivania #a #pozivania #definicia