Verejná Cesta: Prenájom, Podmienky a Prístup k Pozemkom

V súčasnosti rastie záujem o pozemky, pričom kupujúci si všímajú lokalitu, inžinierske siete, cenu a vybavenosť okolia. Zabezpečenie prístupu k pozemku je kľúčové, a to najmä v prípadoch, keď sa medzi vysnívaným pozemkom a verejnou komunikáciou nachádza pozemok iného vlastníka. Tento článok sa zaoberá rôznymi možnosťami a podmienkami prenájmu a zabezpečenia prístupu k pozemkom, s dôrazom na verejné cesty a ich využitie.

Zabezpečenie Prístupovej Cesty: Možnosti a Riešenia

K stavebnému povoleniu je potrebné mať zabezpečenú prístupovú cestu. Existuje niekoľko možností, ako tento problém vyriešiť, ak nie je priamy prístup na verejnú komunikáciu.

1. Odkúpenie Pozemku:

Ak je vlastníkom pozemku, ktorý stojí v ceste prístupu, súkromná osoba a súhlasí s odpredajom, ide o najjednoduchšie riešenie.

2. Nájom Pozemku od Pozemkového Spoločenstva:

Ak je vlastníkom pozemkové spoločenstvo (urbár), ktoré spravuje pozemky stoviek vlastníkov, predaj pozemku nie je možný. Na základe zákona č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách, spoločenstvo nie je oprávnené predávať pozemky svojim vlastníkom, ale môže ich dať do nájmu cudzím osobám za vopred stanovené nájomné.

Takéto riešenie je však vhodné len na zabezpečenie prístupu na pozemok po dobu výstavby nehnuteľnosti, pretože nájom má iba dočasný charakter. Dôvodom je, že pozemkové spoločenstvo na manipuláciu s pozemkami potrebuje súhlas viac ako 50 % vlastníkov pozemkov.

Prečítajte si tiež: Ciele a dopady ESF v slovenskej verejnej správe

3. Zriadenie Vecného Bremena:

Pri tomto právnom vzťahu ide o trvalý stav, ktorý sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Na vklad vecného bremena je potrebné vyhotoviť geometrický plán, ktorý presne vymedzí právo prechodu a prejazdu cez susedný pozemok. Zároveň je potrebné vyhotoviť Zmluvu o vecnom bremene. Vlastník susedného pozemku musí s vecným bremenom súhlasiť, a to môže byť bezodplatné alebo odplatné.

Ak 18 majiteľov pozemku súhlasí a podpísali zmluvu o vecnom bremene, ale jeden spoluvlastník nesúhlasí, podľa ustálenej judikatúry musia byť všetci podieloví spoluvlastníci účastníkmi zmluvy, ktorou sa zriaďuje vecné bremeno na spoločnej nehnuteľnosti. Nikoho však nemožno nútiť, aby podpísal zmluvu, ktorú podpísať nechce.

4. Vydržanie Práva:

Ak vlastník pozemku dlhodobo využíval prístupovú cestu cez susedný pozemok (viac ako 10 rokov), môže sa domôcť svojho práva podľa podmienok ustanovených v Občianskom zákonníku prostredníctvom notára formou notárskej zápisnice.

5. Zdedenie Spoluvlastníckeho Podielu:

Ak prístupová cesta vedie cez susedný pozemok, ktorý má viacero súkromných majiteľov, a vlastník pozemku je jedným z podielových spoluvlastníkov pozemku, na ktorom sa nachádza prístupová cesta, má "vyhrané". Ak niektorý zo spolumajiteľov pozemku chce predať svoj podiel, musí ho najprv ponúknuť svojim spoluvlastníkom. Ak je majiteľom pozemku, cez ktorý by mohla viesť prístupová cesta, pozemkové spoločenstvo - urbár, ktorý spravuje stovkám vlastníkov ich pozemky, riešením môže byť, že majiteľ zdedí svoj spoluvlastnícky podiel na urbárskom pozemku.

6. Súdne Zriadenie Vecného Bremena:

Paragraf 151o Občianskeho zákonníka ustanovuje, že ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby. Táto možnosť je až posledným a krajným riešením ako dosiahnuť zabezpečenie prístupovej cesty.

Prečítajte si tiež: Kontakty na verejné zdravotníctvo v Komárne

Prístupová Cesta vs. Prístup na Pozemok

Je dôležité rozlišovať medzi prístupovou cestou ako takou a prístupom na pozemok. V stavebnom zákone (§ 47) sa ustanovuje, že stavby majú byť prístupné z cesty, miestnej alebo účelovej komunikácie. To znamená, že prístupovú cestu vlastník pozemku (stavebník) k vydaniu stavebného povolenia nemusí mať ešte zabezpečenú. Ak prístupová cesta nebude verejnou komunikáciou, nemusí spĺňať požiadavku na pozemnú komunikáciu, teda môže mať aj nespevnený povrch.

Verejná Účelová Cesta a Súkromné Vlastníctvo

Cesta používaná širším okruhom ľudí vedúca cez pozemok súkromného vlastníka nie je na Slovensku ničím výnimočným. Z právneho hľadiska sú komunikácie spájajúce určité objekty a nehnuteľnosti s ostatnými pozemnými komunikáciami označované ako tzv. účelové cesty. Môžu k nim patriť aj poľné a lesné cesty, príchodové cesty k staveniskám, lomom, baniam, pieskovniam či iným objektom.

Účelové cesty sa členia na verejné a neverejné, ktoré sa nachádzajú v uzavretých priestoroch alebo objektoch. Verejné účelové cesty môže užívať každý, aj keď patria súkromnej osobe. Pre "verejnosť" účelovej cesty je určujúca vôľa vlastníka prejavená zvyčajne už pri jej vybudovaní.

Náhrada za Užívanie Verejnej Účelovej Cesty

Všeobecne platí, že ak niekto užíva vec vo vašom vlastníctve, mal by vám poskytnúť adekvátnu kompenzáciu. Užívanie tzv. súkromných pozemkov osobami rozdielnymi od ich vlastníkov zvyčajne prebieha v právnom režime nájmu alebo vecného bremena cesty (resp. prechodu a prejazdu). Treťou alternatívou je režim verejných účelových ciest.

Nepriaznivú situáciu vlastníkov pozemkov s verejnými účelovými cestami zmenil nález Ústavného súdu SR z dňa 2. marca 2023, ktorý upozornil, že aj pokiaľ by cesta bola posúdená ako verejná účelová komunikácia s povinnosťou jej sprístupnenia, nemožno od jej vlastníka spravodlivo žiadať, aby ju sprístupnil a udržiaval v prevádzkovom stave bez adekvátneho protiplnenia zo strany užívateľov.

Prečítajte si tiež: Verejná správa a platové triedy

Úprava Obecného Pozemku

Ak plánujete upraviť priestor pred bránou, ktorý patrí obci, a po zakopávaní optických káblov tam zostali jamy, nie je vašou povinnosťou pozemok upravovať. Podľa ust. § 21 ods. 6 zákona č. 351/2011 Z.z. o elektronických komunikáciách, po skončení nevyhnutných prác je podnik povinný uviesť nehnuteľnosti do predošlého stavu. Odporúčam kontaktovať príslušnú spoločnosť, ktorá rozkopávku pozemku usobila, aby ho dala do pôvodného stavu.

tags: #verejná #cesta #prenájom #podmienky