Vlastníctvo a nález na pozemky: Slovenská legislatíva

Vlastníctvo a nález na pozemky sú dôležité aspekty právneho poriadku Slovenskej republiky. Ústava Slovenskej republiky garantuje vlastnícke právo, ale zároveň stanovuje podmienky, za ktorých je možné toto právo obmedziť. Táto článok sa zameriava na legislatívu týkajúcu sa vlastníctva a nálezu na pozemky na Slovensku, s dôrazom na ústavné princípy, relevantné zákony a judikatúru.

Ústavná ochrana vlastníckeho práva

Článok 20 Ústavy Slovenskej republiky upravuje vlastnícke právo. Pre účely rozoberanej problematiky sú podstatné tri základné podmienky na ochranu vlastníckeho práva, a to vyplývajúce z uvedeného ustanovenia. Ide v prvom rade o právo vlastniť majetok, čiže právo každého nadobúdať majetok a právo vlastniť majetok, ktorý nie je ústavou alebo zákonom z jeho vlastníctva vylúčený. V druhom rade priznáva rovnosť v obsahu vlastníctva k druhovo rovnakým veciam, pričom samotný obsah vlastníckeho práva neurčuje, ale odvoláva sa na zákon. To znamená, že rôzne zákony obsahujú k rôzne druhovo určeným veciam rôzny obsah vlastníckeho práva. Základné vymedzenie obsahuje Občiansky zákonník, ktorý je tak lex generalis k ostatným predpisom stanovujúcim rozsah vlastníckeho práva, ako sú napr. Obchodný zákonník, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zákon o majetku obcí a pod.

Najdôležitejšou pre rozoberanú tému je tretia rovina úpravy, ktorá sa vzťahuje na vyvlastnenie a obmedzenie vlastníckeho práva, a to najmä k nehnuteľnostiam. Podľa ods. 4 citovaného ustanovenia je vyvlastnenie, ako aj obmedzenie vlastníckeho práva možné iba v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, a to na základe zákona a za primeranú náhradu. Výklad tohto ustanovenia pre absenciu bližšieho vysvetlenia v dôvodovej správe môžeme nájsť v rozhodnutiach Ústavného súdu SR.

Nález Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 38/95

Doposiaľ neprekonaným a použitým aj v komentároch k Ústave Slovenskej republiky je Nález Ústavného súdu Slovenskej republiky sp. zn. PL. ÚS 38/95 z 3. apríla 1996 zverejnený v Zbierke zákonov Slovenskej republiky, čiastka 49, pod číslom 135/1996, v zbierke nálezov uverejnený pod č. 4/96. Tento v právnej vete č. „Ustanovenie čl. 20 ods. Ústava Slovenskej republiky neumožňuje, aby k vyvlastneniu alebo nútenému obmedzeniu vlastníckeho práva došlo priamo zákonom (ako to napríklad umožňuje čl. 14 ods. 3 Základného zákona Spolkovej republiky Nemecko z 23. mája 1949 v znení neskorších predpisov, podľa ktorého: „Vyvlastnenie…

Z uvedeného vyplýva, že Národná rada Slovenskej republiky ako jediný ústavodarný a zákonodarný orgán Slovenskej republiky nie je v zmysle Ústavy Slovenskej republiky oprávnená priamo zákonom vyvlastniť alebo nútene obmedziť vlastnícke právo. Článok 20 ods. 4 Ústavy Slovenskej republiky však určuje, že k vyvlastneniu, prípadne k nútenému obmedzeniu vlastníckeho práva možno prikročiť len na základe zákona. Prvou požiadavkou zákona (s existenciou ktorého ráta čl. 20 ods. 4 Ústavy Slovenskej republiky) je preto určenie orgánu oprávneného uskutočniť vyvlastnenie alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva. Ďalšími ústavou určenými požiadavkami na takýto zákon je, že k vyvlastneniu alebo nútenému obmedzeniu vlastníckeho práva je možné siahnuť len vo verejnom záujme, v nevyhnutnej miere a za primeranú náhradu. Takýmito zákonmi v právnom poriadku Slovenskej republiky je zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov, ako aj zákon č. 40/1961 Zb.

Prečítajte si tiež: Premena ornej pôdy na Slovensku

Ústava Slovenskej republiky však vymedzuje rozličnú funkciu zákonov Národnej rady Slovenskej republiky vo vzťahu k čl. 20 ods. 1 a čl. 20 ods. 4. Zatiaľ čo vo vzťahu k čl. 20 ods. 1 je Národná rada oprávnená zákonom priamo stanoviť obsah vlastníckeho práva, a to rovnaký pre všetkých vlastníkov (v súlade s čl. 12 ods. 2 Ústavy Slovenskej republiky), čl. 20 ods. V rámci zákona, existenciu ktorého predpokladá čl. 20 ods. 4 Ústavy Slovenskej republiky, nejde už o stanovenie zákonného obsahu vlastníckeho práva, ale o vyvlastnenie alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva, t. j. obmedzenie samotného výkonu (uplatňovania) vlastníckeho práva, zákonný obsah ktorého zákonodarca už stanovil na základe čl. 20 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky. Úlohou zákona predpokladaného čl. 20 ods. 4 ústavy je preto umožniť, aby oprávnený orgán zasiahol do výkonu vlastníckeho práva individuálnych vlastníkov za podmienok určených zákonom. K tomuto zásahu však nie je oprávnená Národná rada Slovenskej republiky zákonom, ale iný orgán, t. j.

Nález Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 19/09

Okrem už citovaného nálezu ÚS SR sa ústavný súd problematikou čl. 20 ods. 4 ústavy zaoberal aj v konaní posudzujúcom súlad zákona č. 669/2007 Z. z. s ústavou. Dňa 26. januára 2011 pod sp. zn. PL. ÚS 19/09 vyslovil v náleze nesúlad niektorých ustanovení z. č. 669/2007 Z. z. Pri posudzovaní konfliktu verejného záujmu so súkromným záujmom poukázal ÚS SR na svoj ustálený právny názor, podľa ktorého rovnováha verejného a súkromného záujmu je dôležitým kritériom na určenie primeranosti obmedzenia každého základného práva a slobody. Tento právny názor sa podľa ÚS SR dotýka všetkých základných práv a slobôd upravených v II. hlave ústavy, ako aj ľudských práv a základných slobôd vyplývajúcich z kvalifikovanej medzinárodnej zmluvy, t. j. aj základného práva na ochranu vlastníctva podľa čl. 20 ústavy a práva na pokojné užívanie majetku podľa čl.

V bode 52 konštatuje: Pokiaľ ide o všeobecné argumenty ústavného súdu, treba predovšetkým konštatovať, že s ohľadom na význam ochrany pozemkového vlastníctva v právnom štáte, berúc do úvahy koncepciu oddeleného vlastníctva pozemkov a stavieb, nemožno ústavnoprávne akceptovať výstavbu trvalej stavby bez hmotnoprávneho titulu k pozemku, ktorý musí byť preukázaný pred začatím výstavby. Ústava však dovoľuje vyvlastniť len na základe zákona, nie zákonom, v nevyhnutnej miere (rozsahu) a vo verejnom záujme, ktorý musí byť preukázaný osobitne v každom jednotlivom vyvlastňovacom konaní s procesnou ochranou. V ďalšom ústavný súd konštatuje, že verejný záujem nemožno chápať ani aritmeticky (je to v záujme väčšieho počtu obyvateľov), ani automaticky (každá diaľnica je vo verejnom záujme, a teda pozemky môžu byť automaticky vyvlastnené). Ako vyjadril vo svojom rozhodnutí český ústavný súd (I. ÚS 198/95, PL. ÚS 24/04), verejný záujem nie je vždy totožný so záujmom kolektívnym (uspokojovanie kolektívnych záujmov určitých skupín môže byť dokonca v rozpore so všeobecnými záujmami spoločnosti). Verejný záujem je potrebné chápať ako záujem, ktorý možno označiť ako všeobecne prospešný záujem a je predmetom dokazovania v rámci rozhodovania o určitej otázke, napr. vyvlastnení, a nie je možné ho vopred a priori stanoviť. V stavebnom konaní sa žiadny verejný záujem na stavbe nepreukazuje - podmienkou pre riadne získanie stavebného povolenia je existencia právneho titulu k stavebnému pozemku. Stavebník si má najprv zabezpečiť právny titul k pozemku a až potom môže žiadať o vydanie stavebného povolenia. Odvolávajúc sa na judikatúru EĽSP ústavný súd uvádza, že každý zásah do práva na pokojné užívanie majetku musí byť sprevádzaný procedurálnymi garanciami umožňujúcimi jednotlivcom rozumnú možnosť predložiť ich vec pred orgán verejnej moci pre účely efektívneho domáhania sa preskúmania zásahu (Hentrich v. France, sťažnosť č. 13616/88, rozsudok z 22.

Ešte jedna dôležitá požiadavka je obsiahnutá v bode 79. Posúdenie jednotlivých právnych predpisov obsahujúcich obmedzenia vlastníckeho práva z pohľadu nárokov, ktoré stanovuje výklad čl. 20 ods. V prvom rade treba odlíšiť právne predpisy súkromného práva od práva verejného. V súkromnom práve je hlavným predstaviteľom zákonných obmedzení Občiansky zákonník. Pozná zákonné predkupné právo pre spoluvlastníka podľa § 140 ods. 1, iné právne obmedzenia zo zákona však nepozná, hoci s nimi počíta. V § 151o predpokladá zriadenie vecného bremena zákonom, v § 151b zase záložného práva. Na jeho obranu treba dodať, že predmetné ustanovenia boli prijaté vo veľkej novele OZ zákonom č. 509/1991 Zb. s účinnosťou od 1. 1. 1992, a teda pred prijatím Ústavy SR. Zákonné záložné právo možno nájsť v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, a to v § 15. Ide o záložné právo v prospech spoločenstva vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v dome, prípadne v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ak spoločenstvo nie je v dome zriadené a týka sa zabezpečenia pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí a zariadení domu a príslušenstva a zabezpečenia pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov vlastníka, týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru. Pri zápise tohto záložného práva odkazuje zákon na ustanovenia katastrálneho zákona o zápise záznamom. Po prijatí tejto právnej úpravy sa zapísalo mnoho takýchto zákonných záložných práv len na základe návrhu, a to bez reálneho dlhu, ku ktorému by malo toto právo vznikať. Časom nastalo prehodnotenie zapisovania týchto práv s ohľadom na výklad uvedeného ustanovenia v duchu, že sa nové práva zapisujú až vtedy, ak sa preukáže, že dlh vznikol. Ako je na Slovensku obvyklé, väčšina dotknutých zobrala takéto obmedzenie ako ďalšie nevyhnutné zlo, s ktorým sa treba zmieriť. Je však skutočne daná úprava v súlade s ústavou? Ak vezmeme do úvahy vyššie uvedený výklad našej ústavy vyplývajúci z nálezov ústavného súdu, spomínané ustanovenia občianskeho zákonníka ani ustanovenie § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou SR.

Zákonné obmedzenia vlastníckeho práva

Vo verejnom práve sa stretávame s mnohými zákonnými obmedzeniami vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Pri akceptovaní záverov uvedených nálezov musím konštatovať, že náš zákonodarný orgán vo viacerých prijatých zákonoch ignoroval ústavu pri riešení oprávnení štátu, ale aj oprávnení iných osôb, ktorým umožnil obmedziť vlastnícke práva priamo zákonom a pri konštrukcii zákonov neuvažoval primárne o obmedzení až na základe konaní, ktoré by konkrétne obmedzenia v zmysle zákona nariadili. Tým nielen dochádza k oprávneniam cudzích osôb, ale často absentuje aj zisťovanie podmienok verejného záujmu a nevyhnutnosti samotného obmedzenia, prípadne posúdenia rozsahu primeranosti takéhoto obmedzenia.

Prečítajte si tiež: Sprievodca prevodom vlastníctva bytu

Zákon o elektronických komunikáciách

Jedným z najmarkantnejších porušení ústavných podmienok obmedzenia vlastníckeho práva je ustanovenie § 66 zákona č. 351/2011 Z. z. o elektronických komunikáciách, ktoré prevzalo skoro doslovne znenie zrušeného zákona č. 610/2003 Z. z. v znení zákona č. 241/2012 Z. Zákon konštatuje v ods. 1 uvedeného ustanovenia, že podnik môže v nevyhnutnom rozsahu a ak je to vo verejnom záujme, podľa písm. a) zriaďovať a prevádzkovať verejné siete a stavať ich vedenia na cudzej nehnuteľnosti, pričom podľa ods. 2 toho istého ustanovenia povinnosti zodpovedajúce týmto oprávneniam podľa odseku 1 písm. a) sú vecnými bremenami viaznucimi na dotknutých nehnuteľnostiach. Najvýraznejšie sa prejavuje uvedený nedostatok pri zápise vecných bremien vyplývajúcich zo zákona, keď ich vznik neskúma žiadna zákonná inštitúcia, pretože pri ich zápise do katastra nehnuteľností sa využíva zápis záznamom. Vyplýva to z § 34 ods. 1 katastrálneho zákona, podľa ktorého práva k nehnuteľnostiam (ktoré sa zapisujú do katastra a medzi ktoré patria aj vecné bremená), ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, sa zapisujú do katastra záznamom. V zmysle § 35 ods. 2 písm. c) je k návrhu na záznam potrebné pripojiť verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ale z vykonávacej vyhlášky ku katastrálnemu zákonu č. 461/2009 Z. z. Paragraf 28 ods. 1 písm. c) vyplýva, že spôsobilým na zápis záznamom pri právach k cudzím veciam je už samotný návrh. Pokiaľ si oprávnený z vecného bremena požiada o zápis vecného bremena prináležiaceho osobe, vtedy musí doložiť podľa písm. d) toho istého ustanovenia aj doklad viažuci sa k vzniku tohto práva.

Neoprávnená stavba na cudzom pozemku

Neoprávnená stavba na cudzom pozemku predstavuje právny problém presahujúci do viacerých odvetví nášho právneho poriadku. Ak na túto problematiku nazrieme z občianskoprávneho hľadiska, v popredí záujmu stojí najmä otázka vlastníckeho práva k takto zriadenej stavbe. Predložená štúdia má v tomto kontexte základný cieľ preskúmať, aký vlastnícky režim má neoprávnená stavba na cudzom pozemku a za akých predpokladov vie súd poskytnúť ochranu aj neoprávnenému vlastníkovi stavby. Problematika je predstavená jednak v historických súvislostiach a jednak vzhľadom na súčasnú úpravu v Slovenskej republike s osobitným zreteľom na súvisiacu súdnu prax. Pri vybraných aspektoch poukazuje autor aj na zahraničné právne úpravy ako zdroj inšpirácie a podporu uvádzaných tvrdení.

Právny obsah § 135c OZ (najmä ods. 3) nie je zďaleka rámcovaný iba slovným vyjadrením tohto paragrafu. Uvedené ustanovenie patrí totiž k tzv. [64]. Pri takýchto - relatívne abstraktných - hypotézach platí, že čím abstraktnejšia je hypotéza normy, tým väčšia zodpovednosť leží na strane súdov, ktoré dopĺňajú hypotézu normy vzhľadom na okolnosti konkrétneho prípadu. Nesporným pozitívom tohto prístupu je zaiste flexibilita súdu pri rozhodovaní, ktorá však na druhej strane nesmie skĺznuť do svojvôle, kedy by niektoré z okolností boli, a niektoré neboli vzaté do úvahy. Práve táto centrálna otázka bude predmetom ďalšieho pojednania ako poslednej časti mozaiky predloženej štúdie.

Dobrá viera stavebníka

Medzi tradičné a historicky osvedčené faktory skúmania, či má neoprávnene zriadená stavba naďalej patriť jej vlastníkovi alebo vlastníkovi pozemku, patrí preukázaná subjektívna dobrá viera vlastníka stavby. Zriadenie stavby na cudzom pozemku môže totiž podľa okolností prípadu vychádzať z ospravedlniteľného omylu stavebníka, že k zastavanej ploche má oprávnenie, no v skutočnosti ho stavebník nemá. Dobrú vieru stavebníka ako istú psychologickú kategóriu pritom možno skúmať iba výslovne na základe objektívnych skutočností, v ktorých sa tomu zodpovedajúco odzrkadľuje vnútorný (subjektívny) vzťah stavebníka k vlastnému konaniu. Aj preto súd skúma túto otázku ako právnu a nie skutkovú, pričom nemusí prihliadať na osobitné vlastnosti stavebníka (napr. nižšia vzdelanosť, vyššia dôverčivosť a neskúsenosť stavebníka atď.).[65] Prieskum dobromyseľnosti stavebníka sa tým môže spájať aj so skúmaním existencie putatívneho titulu t. j.

O dobromyseľnosti stavebníka nemožno vôbec hovoriť, ak preukázateľne vedel, že stavia na cudzom pozemku, a predsa v stavebných prácach pokračoval až do momentu zriadenia stavby.[67] O takú situáciu pôjde napríklad vtedy, keď mu bolo súdom neodkladným opatrením zakázané, aby pokračoval v stavebných prácach, a predsa v nich pokračoval až do momentu zriadenia stavby. Problematiku dobromyseľnosti vlastníka stavby zároveň nemožno obmedziť iba na situácie, kedy vlastník stavby vedel o neoprávnenosti konania a chcel zasiahnuť do vlastníckeho práva inej osoby; môžu sa týkať aj situácie, keď vlastník stavby pri náležitej starostlivosti mohol svoj omyl identifikovať a predísť mu. Vzorovým prípadom je situácia, keď vlastník stavby zrealizuje stavbu, hoci si vôbec nie je vedomý vlastníckych pomerov zapísaných v katastri nehnuteľností.[69] Výsledok takejto nedbanlivosti je o to závažnejší, ak ide jednak o neoprávnenú stavu a jednak o nepovolenú stavbu.

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosti v Severnom Macedónsku: Právny rámec

Hoci medzi jednotlivými faktormi neexistuje istá hierarchia, v rámci ktorej má súd posúdiť niektoré okolnosti prednostne a iné až subsidiárne, dobromyseľnosť vlastníka stavby (stavebníka) predstavuje spravidla jeden z najvýznamnejších faktorov.[72] Vyplýva to nielen z historickej interpretácie tohto právneho inštitútu, ale aj zo skutočnosti, že neoprávnený zásah do cudzieho práva by mal požívať právnu ochranu iba vo výnimočných prípadoch, predovšetkým vtedy, ak osoba zasahujúca do cudzieho práva o takejto neoprávnenosti nevedela, resp. Takýto prístup má svoj význam jednak v individuálnom právnom vzťahu medzi vlastníkom stavby a vlastníkom pozemku, no vysiela aj dôležitý signál verejnosti, v rámci ktorej by nemal byť živený naratív o prípadných „benefitoch“ takéhoto (neoprávneného) konania. Ako uvádza v tejto súvislosti aj ÚS ČR: „Pri posudzovaní prípadov tzv. neoprávnených stavieb, ku ktorých zriadeniu došlo úmyselným protiprávnym konaním stavebníka, musí byť ochrana vlastníckych práv majiteľa pozemku prioritná. Ak tento princíp rešpektovaný nebude, má toto nielen dopady na samotného vlastníka, ale na celú spoločnosť, v ktorou sa vytvára povedomie o „výhodnosti“ nedodržiavania práv ostatných so všetkými nežiaducimi dôsledkami.

Odstránenie neoprávnenej stavby

V predošlých statiach štúdie bolo poukázané na to, že § 135c OZ privileguje vlastníka pozemku, keďže je súd viazaný preferenčnou postupnosťou riešení uvádzaných v tomto ustanovení. Prvé z týchto riešení je pritom „najradikálnejším“ riešením situácie a má formu odstránenia neoprávnenej stavby na náklady vlastníka stavby. V rozhodovacej činnosti súdov býva označovaná táto možnosť ako „najprísnejšia občianskoprávna sankcia“ pre vlastníka stavby, keďže sa spravidla spája s nenávratným zánikom stavby ako majetkovej hodnoty.[74] V tejto súvislosti je nevyhnutné dodať, že rozhodnutie o odstránení, resp. Hoci je súdom nariadené odstránenie stavby na náklady vlastníka stavby vedené ako prvé zákonné riešenie, nemožno zďaleka konštatovať, že by odstraňovanie stavby bolo v súdnej praxi „železným pravidlom“, z ktorého existujú iba ojedinelé výnimky. Odstránenie stavby je skôr prezentované ako výnimočné opatrenie. Súdna prax tým vo svojich záveroch nápadne nadväzuje na historické znenia úpravy v Občianskom zákonníku, kedy bola táto možnosť poslednou možnosťou vyporiadania vzájomných práv a nie prvou.[77] Tento prístup bol umocnený aj judikatúrou vtedajších súdnych autorít, v ktorej nachádzame: „Odstránenie stavby je krajným opatrením, ktorého použitie treba starostlivo zvážiť i s prihliadnutím na hospodárnosť takéhoto opatrenia.“[78] Rovnako: „Na jednej strane sa mnohokrát zisťuje nekázeň stavebníka, ktorý nerešpektuje práva iných občanov, na druhej strane vytvorená hodnota môže byť spoločensky žiaduca (napr.

Podľa súčasnej rozhodovacej činnosti súdov sa prieskum hospodárnosti odstránenia stavby týka najmä povahy a rozsahu hospodárskej straty, ktorá by s odstránením stavby vznikla a jej porovnanie so záujmom na ďalšom využití stavby.[80] Tieto úvahy môžu zahŕňať jednak finančné náklady súvisiace s faktickým odstránením stavby (napr. hodnota demolačných prác, likvidácie odpadu, obnovu pôvodného miesta a cena súvisiacej ľudskej práce) a stratu vynaložených investícií zo strany vlastníka stavby (napr. cena materiálu, náklady na projektovanie a inžiniering, náklady spojené s vybavením verejnoprávnych povolení ako aj súvisiaca cena ľudskej práce). Vylúčené nie je ani zohľadnenie straty zisku, ktorú môže vlastník stavby utrpieť prípadným odstránením stavby (napr. príjem z prenájmu stavby, zisk z prevádzky atď.). Porovnanie týchto nákladov sa v zmysle súdnej praxe má porovnať so záujmom vlastníka stavby na jej ďalšom využití. Podobne ako predošlý faktor aj hospodárnosť odstránenia stavby predstavuje významný determinant, ktorý by mal súd zohľadňovať prednostne. Už v historickom pojednaní sme poukázali na to, že práve ochrana vytvorených majetkových hodnôt predstavovala základný účel vzniku osobitnej úpravy právnych vzťahov rezultujúcich zo zriadenia neoprávnenej stavby na cudzom pozemku.

Väzba vlastníka na nehnuteľnosť

Determinácia vlastníckeho režimu neoprávnenej stavby sa môže odvíjať aj od porovnania väzby vlastníka neoprávnenej stavby na túto stavbu s väzbou vlastníka pozemku k zastavanému pozemku. V praktickej rovine sa tento prieskum týka najmä porovnania spôsobu a rozsahu užívania týchto nehnuteľností ich vlastníkmi, a teda aj otázky, kto by bol stratou resp. obmedzením svojho vlastníckeho práva viac dotknutý vo svojich životných potrebách. Pokiaľ napr. pozemok nepredstavuje pre jeho vlastníka ekonomicky významný objekt vlastníckeho práva alebo o pozemok vôbec nejaví záujem, môžu sa tým znížiť aj jeho šance na prípadné odstránenie tejto stavby alebo súdneho priznania vlastníckeho práva k neoprávnene zriadenej stavbe. Všeobecným spôsobom takýto názor prezentuje aj Krajský súd v Nitre v jednom rozhodnutí, kde sa dočítame: „Samotné pozemky, na ktorých stavby stoja, nemajú pre žalobcu žiadne praktické využitie, žalobca ich dlhodobo nevyužíva. Žalovaní naopak nehnuteľnosti využívajú, majú pre nich praktický význam.“[81] Takýto „praktický význam“ sa prejaví zrejme najvýraznejšie v situácii, keď vlastník neoprávnenej stavby užíva neoprávnenú stavbu ako svoje obydlie. Ku konfliktu dvoch vlastníckych práv sa v týchto prípadoch pridáva aj súvisiaca ochrana súkromného a rodinného života jednotlivca, keďže prípadným odstránením stavby dochádza aj k narušeniu tejto špecifickej väzby jednotlivca resp. rodiny na konkrétnu nehnuteľnosť. Na úzky súvis ochrany vlastníckeho práva a ochrany súkromia a rodinného života poukazuje aj ÚS SR v jednom z jeho nálezov, kde nachádzame: „Ústavnoprávna ochrana slobody vlastníctva nie je len ochranou zužujúcou sa na „púhe“ vlastníctvo, resp. majetok. Právo na ochranu vlastníctva, resp. právo na pokojné užívanie majetku je klasickým základným právom, ktoré musí byť vnímané v úzkej súvislosti s ochranou slobodnej sféry a súkromia vlastníka.“ To, že strata domu môže znamenať aj stratu „domova“, je senzitívne vnímané aj v rozhodovacej činnosti ESĽP.

Hrozba „straty domova“ pre vlastníka stavby a jeho rodinu nemusí avšak byť vždy ultimátnym argumentom pre priznanie vlastníckeho práva k neoprávnenej stavby. Svedčí o tom aj jedno z rozhodnutí Krajského súdu v Bratislave, kde nachádzame: „Odvolací súd chápe, že odstránením neoprávnenej stavby, do ktorej výstavby žalovaná nepochybne vložila nemalé finančné prostriedky, jej vznikne majetková, resp. Len čo neoprávnenú stavbu neužíva jej vlastník alebo nie je udržiavaná v riadnom stave, oslabuje sa tým aj jeho väzba k tejto nehnuteľnosti. Aj v tomto prípade sa následne môže prejaviť privilegované postavenie vlastníka pozemku, kedy súd buď nariadi odstránenie tejto stavby alebo ju prikáže do vlastníctva vlastníka pozemku. Poukázať môžeme na jedno z rozhodnutí Krajského súdu v Prešove, kde sa dočítame: „Zvyšná časť, na pozemku žalobcu je skutočne vo veľmi schátralom stave a potvrdzuje, že žalovaní nemali žiadnu snahu udržiavať ju v užívania schopnom stave v súlade s prostredím, v ktorom sa nachádza. Stavba pôsobí dehonestujúco ako aj okolitá časť pozemku. Pri úvahách o aktuálnosti superficiálnej zásady, resp.

Porovnanie hodnoty pozemku a stavby

Alternatívu k riešeniu „vrch ustupuje spodku“ predstavuje napr. švajčiarska alebo maďarská úprava, ktoré za hlavný determinant pri určení vlastníckeho práva pri neoprávnenej stavbe považujú porovnanie ceny stavby s cenou pozemku.[88] V prípade ak cena stavby výrazne prevýši hodnotu pozemku, vlastníkom pozemku (a teda aj stavby); to samozrejme platí iba vtedy, keď bol stavebník dobromyseľný. V staršom rozsudku švajčiarskeho Najvyššieho súdu (BGE) bol takýto výrazný nepomer vyhodnotený napr. Porovnanie hodnoty pozemku s hodnotou stavby ako jeden z determinantov vlastníckeho režimu neoprávnenej stavby sa výnimočne objaví aj v rozhodovacej činnosti slovenských súdov. Krajský súd v Nitre napr. Tieto prípady nám ukazujú, že porovnanie hodnoty pozemku a hodnoty neoprávnenej stavby môže vzhľadom na okolnosti prípadu zavážiť. Nespornou výhodou tejto metódy je jej jednoduchosť a objektívna merateľnosť, predovšetkým v prípadoch, ak je rozdiel medzi týmito hodnotami markantný. V tejto súvislosti však treba dodať, že hodnota stavby by mala byť porovnávaná nielen s hodnotou pozemku, na ktorom táto stavba stojí, ale aj s hodnotou prípadných pozemkov, ktoré zastavaný pozemok obkolesujú. To platí, samozrejme, iba za predpokladu, že aj tieto pozemky vlastní vlastník pozemku, na ktorom stojí neoprávnená stavba.

#

tags: #vlastníctvo #a #nález #na #pozemky #legislatíva