Vlastníctvo vs. Správa: Ktorý spôsob riadenia bytového domu je pre vás výhodnejší?

Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov dáva vlastníkom bytov a nebytových priestorov dve možnosti, ako spravovať svoj majetok: založiť si spoločenstvo vlastníkov alebo prenechať správu profesionálnej správcovskej spoločnosti. Obe možnosti majú svoje výhody a nevýhody, preto je dôležité zvážiť, ktorá z nich je pre vás najvhodnejšia.

Spoločenstvo vlastníkov: Keď sa o dom starajú sami vlastníci

Ak sa vlastníci bytov rozhodnú, že sa o svoj dom budú starať sami, musia v zmysle zákona založiť spoločenstvo vlastníkov. Mnohí veria, že takýmto spôsobom budú mať väčší dosah na správu svojho majetku.

Výhody spoločenstva vlastníkov

• Väčšia kontrola: Vlastníci majú priamy vplyv na rozhodovanie o dôležitých veciach týkajúcich sa ich domu.
• Informovanosť: Vlastníci majú viac informácií o svojom dome a dianí v ňom.
• Elektronické portály: Aj keď vlastníci spravujú dom sami, správcovské spoločnosti ponúkajú rôzne elektronické portály, na ktorých si vlastníci môžu nájsť a kontrolovať účty, fondy, rozhodnutia a iné dôležité informácie o dome.

Nevýhody spoločenstva vlastníkov

• Byrokracia: Založenie spoločenstva je spojené s dlhými a komplikovanými administratívnymi procesmi.
• Zodpovednosť: Vlastníci preberajú plnú zodpovednosť za dom, jeho bezpečnosť a komfort bývania.
• Legislatíva: Spravovanie domu si vyžaduje riadiť sa zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ako aj ďalšími zákonmi a vyhláškami (presne ich je 121). Sledovanie legislatívnych zmien je náročné. Rozhodnutia orgánov domu sú potom často na hrane zákona.
• Časová náročnosť: Práce spojenej so správou domu je veľa. Počiatočné nadšenie často vyprchá a po rokoch je problém nájsť kandidátov na volené funkcie.
• Údržba a havárie: Údržbu, opravy a havárie treba riešiť okamžite, čo môže byť pre vlastníkov zaťažujúce.

Správa správcovskou spoločnosťou: Prenechajte starosti profesionálom

Druhou možnosťou je prenechať správu domu profesionálnej správcovskej spoločnosti.

Výhody správy správcovskou spoločnosťou

• Dodržiavanie zákonov: Správcovské spoločnosti majú zodpovedné osoby, ktoré dbajú na dodržiavanie zákonov.
• Poistenie: Správcovia musia byť poistení za zodpovednosť pri správe cudzieho majetku, čo znamená, že prípadné škody na majetku vlastníkov sú kryté poistkou.
• Vymáhanie pohľadávok: Správcovia majú skúsenosti s vymáhaním náhrady škôd na dome a nedoplatkov do fondu prevádzky, údržby a opráv.
• Oddelené účty: Správca musí viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom a prostriedky vlastníkov oddelene od vlastných účtov.
• Sledovanie legislatívy: Najväčšou výhodou je sledovanie legislatívy, profesionalita pri správe a odborné skúsenosti.
• Starostlivosť o dom: Správca sa stará o administratívu a zveľaďovanie domu, odstraňovanie porúch a nedostatkov, ktoré môžu viesť ku škodám na majetku a neraz aj na zdraví vlastníkov.
• Možnosť zmeny: Správca poskytuje vlastníkom službu danú zákonom a pri nezrovnalostiach ho vlastníci môžu vymeniť. Práve možnosť zmeny je pre vlastníkov výhodné.

Nevýhody správy správcovskou spoločnosťou

• Nedôvera: Vlastníci niekedy nedôverujú správcovi a obviňujú ho zo sprenevery peňazí. Neuvedomujú si, že platby za služby a energie správca pre vlastníkov nakupuje v zmysle uznesení, ktoré si sami odsúhlasili.

List vlastníctva: Dôležitý dokument preukazujúci vlastníctvo

List vlastníctva (LV) je dokument, ktorý preukazuje vlastnícke práva k nehnuteľnostiam a vydáva ho príslušná katastrálna správa pre danú lokalitu. Môže byť určený na právne alebo informatívne účely. Pre výber jednej kópie listu vlastníctva na právne účely potrebujete kolkové známky v hodnote 8 EUR.

Čo obsahuje list vlastníctva?

• Časť A - Majetková podstata: Obsahuje údaje slúžiace na označenie, špecifikáciu a určenie práv k nehnuteľnostiam.
• Časť B - Vlastníci: Obsahuje zoznam vlastníkov nehnuteľnosti.
• Časť C - Ťarchy: Označuje ťarchy, ktoré viaznu na nehnuteľnosti (záložné práva, vecné bremená, predkupné práva).
• Poznámka: Vyjadruje skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou alebo informuje o nehnuteľnosti alebo o práve k nehnuteľnosti.

Dôležité informácie o liste vlastníctva

• Čiastočný list vlastníctva: Označenie "čiastočný" za číslom listu vlastníctva neznamená, že je neúplný. Znamená to, že sa napríklad v bytovom dome nachádza viac bytových jednotiek, pričom tieto vlastnia rôzni majitelia.
• Aktuálnosť listu vlastníctva: Ak vám predávajúci predloží LV so starším dátumom, je vhodné si vypýtať alebo vyžiadať Správu katastra si list vlastníctva s aktuálnym dátumom. Na právne úkony je použiteľný LV nie starší ako 3 mesiace.
• Register obnovenej evidencie pozemkov (ROEP): Je verejná listina, na základe ktorej sa nehnuteľnosti, ktoré neboli evidované v katastri nehnuteľností, zapíšu na listy vlastníctva ako parcely registra E.

Slovenský pozemkový fond: Správa nehnuteľností neznámych vlastníkov

Nehnuteľnosti neznámych vlastníkov spravuje Slovenský pozemkový fond (SPF). Činnosť SPF upravuje zákon č. 330/1991 Z. z. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov.

Prečítajte si tiež: Premena ornej pôdy na Slovensku

Činnosti Slovenského pozemkového fondu

• Vykonáva práva vlastníka k pozemkom, ktorých vlastník nie je známy.
• Nakladá s pozemkami, ktorých vlastník nie je známy, okrem lesných pozemkov.
• Prenajíma nehnuteľnosti, ktorých vlastník nie je známy.
• Spravuje podiely spoločnej nehnuteľnosti nezistených vlastníkov.
• Zúčastňuje sa zasadnutí zhromaždenia pozemkových spoločenstiev.
• Prevádza podiely vo vlastníctve štátu do vlastníctva vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti.

Rozdiel medzi správou budovy a Facility Managementom

Kvalitná prevádzka každej budovy, či už rezidenčnej alebo komerčnej, si vyžaduje neustálu starostlivosť. Spôsob správy sa však líši. Pri rezidenčných budovách sa správa riadi zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Naopak, správa komerčných budov nie je upravená žiadnym zákonom a opiera sa o normu STN EN 15221 Facility management.

Facility management sa zameriava predovšetkým na užívateľa a jeho potreby. Pri komerčných budovách je rozsah poskytovaných služieb facility managementu vyšší ako pri rezidenčných budovách.

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Novela zákona č. 283/2018 Z. z. s účinnosťou od 1.11.2018 má za cieľ odstrániť komplikovanosť a obsolentnosť úpravy niektorých oblastí zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Hlavné zmeny, ktoré priniesla novela

• Presnejšia definícia správy domu: Pojem "udržiavanie" nahradili pojmy "rekonštrukcia a modernizácia".
• Úprava uzatvárania zmlúv na správu domu: Zmluva na správu musí byť podpísaná osobou zvolenou za predsedu spoločenstva alebo správcom na jednej strane a na druhej strane postačuje podpis „osoby poverenej vlastníkmi“. Forma podpisov na zmluve je sprísnená požiadavkou ich notárskeho overenia.
• Zosúladenie konania spoločenstva a správcu: Títo uzatvárajú zmluvy v mene a na účet vlastníkov, vykonávajú však správu domu samostatne.
• Konkretizácia spôsobu zastupovania: Spoločenstvo a správca vo vlastnom mene zastupujú a konajú na účet vlastníkov v dome pred súdom a iným orgánom verejnej moci, až kým sa nepreukáže rozpor ich záujmov.
• Úprava schôdzí a hlasovania vlastníkov: Zrušila sa povinná hodina čakania v rámci schôdze.
• Povinnosť vyhotoviť zápisnice zo schôdzí: Zápisnice musia obsahovať povinné náležitosti a musia byť zverejnené do 7 kalendárnych dní.
• Evidenčné a archivačné povinnosti: Osoba vykonávajúca správu má nové rozsiahle evidenčné a archivačné povinnosti.
• Právo vlastníka nahliadnuť do dokladov: Vlastník má právo na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu opráv.
• Podrobnejšie definovanie garážových stojísk a skladových priestorov: Riešené spoluvlastníckymi podielmi na nebytovom priestore.
• Riešenie problematiky terás: Terasy sú spoločnými časťami domu.

Prečítajte si tiež: Sprievodca prevodom vlastníctva bytu

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosti v Severnom Macedónsku: Právny rámec

tags: #vlastnictvo #alebo #správa #rozdiel