Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť: Podmienky a dôsledky

Civilné exekučné konanie je proces, ktorého hlavným cieľom je nútená realizácia súdnych alebo iných rozhodnutí, ktoré tvoria exekučný titul. Cieľom je uspokojenie pohľadávky oprávneného, ktorá bola priznaná vykonateľným exekučným titulom. Exekučné konanie sa riadi zákonom č. 233/1995 Z. z. a jeho cieľom je uspokojenie práv oprávneného pri súčasnej ochrane povinného a tretích osôb pred neprimeranými zásahmi. Jednou z foriem exekúcie je predaj nehnuteľnosti, ktorý má svoje špecifické podmienky.

Predpoklady exekúcie predajom nehnuteľnosti

Exekúcia predajom nehnuteľnosti predpokladá existenciu nehnuteľnosti, ktorou je v zmysle Občianskeho zákonníka pozemok alebo stavba pevne spojená so základom, byt alebo nebytový priestor. Musí byť preukázané vlastníctvo povinného k danej nehnuteľnosti. Ak je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom, môže byť predmetom exekúcie len v dvoch prípadoch:

• Ak je oprávnený zároveň záložným veriteľom.
• Ak záložný veriteľ súhlasí s vykonaním exekúcie.Slovenský právny poriadok rieši hroziaci stret existujúceho záložného práva na majetku a prebiehajúceho exekučného konania voči záložcovi v základnej rovine hneď v dvoch právnych predpisoch totožne (§ 151h ods. 6 OZ a § 61a ods.

Upovedomenie o začatí exekúcie

O začatí exekúcie je exekútor povinný upovedomiť nielen oprávneného a povinného, ale aj ďalšie subjekty:

• Spoluvlastníkov nehnuteľnosti.
• Osoby, ktoré majú k nehnuteľnosti predkupné alebo iné vecné právo.
• Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správcu bytového domu.
• Okresný úrad.
• Daňový úrad.
• Úrad vládneho auditu.
• Obec, v ktorej obvode sa nehnuteľnosť nachádza.
• Okresný úrad, v ktorého obvode má povinný bydlisko.

Znalecký posudok a dražobná vyhláška

Po vydaní exekučného príkazu je exekútor povinný zaobstarať znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti. Povinný musí umožniť exekútorovi, jeho zamestnancovi a znalcovi prístup na nehnuteľnosť. Dražobná vyhláška je procesný úkon exekútora, ktorým oboznamuje verejnosť s časom a miestom konania dražby. Obsahuje:

• Označenie nehnuteľnosti, jej príslušenstva a vlastníka.
• Všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti určenú znaleckým posudkom.
• Výšku zábezpeky a potrebné údaje k zábezpeke.
• Najnižšie podanie.
• Spôsob zaplatenia najvyššieho podania.
• Závady a súvisiace ustanovenia k závadám.
• Ustanovenia o prechode práv a úžitkov z nehnuteľnosti.
• Podmienky odovzdania nehnuteľnosti.
• Ďalšie povinné ustanovenia podľa § 140 a nasl. Exekučného poriadku.

Dražba a schválenie príklepu súdom

Dražiteľovi, ktorý urobí na dražbe najvyššie podanie, udelí exekútor príklep, čím sa z dražiteľa stáva vydražiteľ. Udelenie príklepu podlieha schváleniu súdom, ktorý rozhodne do 60 dní od doručenia žiadosti exekútora. Proti uzneseniu súdu nie je prípustné odvolanie. Zákon pamätá aj na situácie, kedy dražba nie je úspešná a umožňuje opätovnú dražbu.

Prečítajte si tiež: Peňažné príspevky pre zdravotne postihnutých

Spoluvlastnícky podiel a exekúcia

Exekúcia sa môže týkať aj spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti. Na takúto exekúciu sa použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a nehnuteľností. O vykonaní exekúcie musí byť exekútorom upovedomený aj zvyšní spoluvlastníci.

Ako zabrániť predaju spoluvlastníckeho podielu?

Spoluvlastník môže zabrániť predaju, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak túto sumu zloží jeden zo spoluvlastníkov, považuje sa za vydražiteľa podielu. Ak sumu zloží viac spoluvlastníkov, okruh dražiteľov sa zužuje len na spoluvlastníkov.

(1) Na exekúciu predajom spoluvlastníckeho podielu na hnuteľnej veci alebo na nehnuteľnosti sa použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a nehnuteľností. O vykonaní exekúcie upovedomí exekútor ostatných spoluvlastníkov. (2) Spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu; ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov. Ďalej exekútor postupuje podľa ustanovení o dražbe.

Práva a povinnosti exekútora

Exekútor je povinný vykonávať exekučnú činnosť nestranne a nezávisle, viazaný len Ústavou Slovenskej republiky, ústavnými zákonmi a medzinárodnými zmluvami. Je povinný používať označenie "súdny exekútor" a dodržiavať povinnosti stanovené zákonom.

Povinnosti exekútora

• Používať označenie "súdny exekútor".
• Ukladať prijaté peňažné prostriedky na osobitný bankový účet a použiť ich len na účel poukázania oprávneným osobám.
• Prehlbovať a rozširovať odborné vedomosti a zúčastňovať sa vzdelávania organizovaného komorou.
• Zabezpečiť verejnú prístupnosť exekútorského úradu v stanovených úradných hodinách.
• Určiť zástupcu pre prípad choroby, dovolenky alebo iných vážnych dôvodov.
• Zachovávať mlčanlivosť o všetkých skutočnostiach, o ktorých sa dozvedel pri výkone činnosti.
• Viesť prehľadnú evidenciu o vymožených nárokoch.
• Poukázať prijaté peňažné prostriedky oprávnenému v stanovenej lehote.

Zodpovednosť exekútora

Exekútor zodpovedá za škodu, ktorú spôsobí v súvislosti s výkonom činnosti. Na jeho zodpovednosť sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Ako ovplyvňuje dĺžka práce váš dôchodok?

Prevencia exekúcie

V prípade finančných problémov je dôležité okamžite komunikovať s príslušnými oprávnenými osobami, inštitúciami alebo bankami. Týmto spôsobom sa dá často predísť exekúcii a predaju majetku. Je možné využiť právne poradenstvo a konzultácie, prípadne možnosť odkúpenia nehnuteľnosti s jej spätným lízingom.

Možnosti riešenia exekúcie

Ak už exekúcia prebieha, existuje niekoľko možností, ako situáciu riešiť:

• Dohoda s exekútorom na splátkovom kalendári: Povinný môže exekútora žiadať o povolenie splniť vymáhaný nárok v splátkach, pričom musí splniť určité podmienky.
• Odkúpenie podielu spoluvlastníkmi: Spoluvlastníci môžu zabrániť predaju podielu tretej osobe tým, že ho odkúpia.
• Žaloba na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva: Súd môže nariadiť predaj nehnuteľnosti a rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkov.
• Osobný bankrot: V prípade dlhodobej neschopnosti splácať dlhy je možné kontaktovať Centrum právnej pomoci a riešiť situáciu formou osobného bankrotu.

Prečítajte si tiež: Zabezpečte si dôchodok

tags: #vyska #exekucneho #zalozneho #prava #na #nehnutelnost