Vlastníctvo Budov Pozemkovým Spoločenstvom: Podmienky a Pravidlá

Slovné spojenia ako „podiel v urbári“ alebo „urbársky podiel“ sú v praxi pomerne bežné. Tieto výrazy sa často používajú na označenie parciel v extraviláne obce, ktoré sa využívajú ako lesy alebo pasienky a tvoria rozsiahlejšie celky s mnohými spoluvlastníkmi. Špecifický režim týchto urbárskych pozemkov vznikol z potreby usporiadať ich užívanie po zrušení poddanstva. Aj v súčasnosti je efektívnejšie, ak sa niektoré pozemky obhospodarujú spoločne s inými.

Spoločné využívanie lesov, pasienkov a poľnohospodárskej pôdy je zabezpečené prostredníctvom právnických osôb, známych ako "pozemkové spoločenstvá". Pravidlá pre prevod vlastníctva alebo spoluvlastníctva k pozemku spravovanému pozemkovým spoločenstvom závisia od toho, či ide o prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti alebo prevod spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti.

Definície: Spoločná Nehnuteľnosť vs. Spoločne Obhospodarovaná Nehnuteľnosť

Pre lepšie pochopenie podmienok vlastníctva je dôležité rozlišovať medzi dvoma základnými typmi nehnuteľností spravovaných pozemkovými spoločenstvami:

1. Spoločná nehnuteľnosť: Ide o jednu nehnuteľnú vec, ktorá môže pozostávať z viacerých pozemkov. Tento celok pozemkov má pôvod v predpisoch z čias Rakúsko-Uhorska. Historicky by sme ju mohli označiť ako "urbár". Podľa § 8 ods. 1 zákona č. 97/2013 Z. z. sa spoločnou nehnuteľnosťou rozumie jedna nehnuteľná vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov, pričom spoločná nehnuteľnosť je nedeliteľná okrem prípadov ustanovených zákonom. Možnosť zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva spoločnej nehnuteľnosti podľa všeobecných ustanovení o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva je zo zákona vylúčená. Spoločnú nehnuteľnosť môžu tvoriť pozemky, ktoré nemajú spoločné hranice a dokonca sa môžu nachádzať v rôznych katastrálnych územiach.

2. Spoločne obhospodarovaná nehnuteľnosť: Je to poľnohospodársky alebo lesný pozemok, ktorého vlastník založil spoločenstvo s inými vlastníkmi takýchto pozemkov s cieľom ich spoločného obhospodarovania a užívania.

   Prečítajte si tiež: Premena ornej pôdy na Slovensku

Prevod Vlastníctva: Rozdielny Postup pre Rôzne Typy Nehnuteľností

Postup pri prevode vlastníctva k pozemkom, ktoré spravuje pozemkové spoločenstvo, sa líši v závislosti od toho, či ide o prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti alebo prevod spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti.

1. Prevod Podielu na Spoločnej Nehnuteľnosti

Pri prevode podielu na spoločnej nehnuteľnosti platia špecifické pravidlá, ktoré je potrebné dodržiavať:

• Predkupné právo: Ak vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti prevádza svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, ktorá nie je spoluvlastníkom, je povinný ponúknuť tento podiel ostatným vlastníkom podielov na spoločnej nehnuteľnosti. Ponuka sa zvyčajne realizuje prostredníctvom výboru pozemkového spoločenstva, čo je praktické vzhľadom na často vysoký počet spoluvlastníkov. Ak spoluvlastníci alebo pozemkové spoločenstvo v ich mene neprejavia záujem, podiel je možné previesť na zvoleného nadobúdateľa. Predkupné právo sa nevzťahuje na prevod podielu na iného spoluvlastníka spoločnej nehnuteľnosti. Uvedené však neplatí, ak podiel na spoločnej nehnuteľnosti spravuje Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“) a rozhodne sa takto spravovaný podiel po splnení všetkých zákonom stanovených podmienok previesť. V takom prípade vám ako vlastníkovi podielu na spoločnej nehnuteľnosti k podielu prevádzanému fondom predkupné právo náleží. Fond by vám mal kúpu podielu ponúknuť prostredníctvom výboru a určiť primeranú lehotu na podanie písomnej žiadosti o jeho prevod.

• Zákaz drobenia: Pri prevode alebo prechode (napríklad dedením) podielu na spoločnej nehnuteľnosti nesmie vzniknúť spoluvlastnícky podiel s výmerou menšou ako 2 000 m2. Zlúčením podielov ale môže vzniknúť aj podiel, ktorému bude zodpovedať výmera menšia než 2 000 m2. Tento zákaz má zabrániť ďalšiemu rozdrobeniu vlastníctva. Pri prevode podielu spoločnej nehnuteľnosti sa ustanovuje obmedzenie výmery pripadajúcej na spoluvlastnícky podiel pri nadobúdaní vlastníctva prevodom podielov spoločnej nehnuteľnosti, kedy nesmie v zmysle § 2 ods. 3 nového zákona o pozemkových spoločenstvách vzniknúť spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti, ktorému zodpovedá výmera menšia ako 2 000 m2. Toto obmedzenie sa nevzťahuje na nadobudnutie vlastníctva prechodom, najmä dedením alebo vysporiadaním bezpodielového spoluvlastníctva manželov zo zákona, kde toto obmedzenie nie je možné dodržať. Toto obmedzenie zároveň umožňuje nadobúdateľovi nadobudnúť i podiel zodpovedajúci menšej výmere za podmienky, že jeho celkový podiel, resp. podiely (t. j. vrátane už vlastneného podielu, resp.

• Prevod len na všetkých parcelách: Nie je možné previesť vlastnícke právo k podielu na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch, ktoré do nej patria. Prevod sa musí týkať všetkých pozemkov zahrnutých do spoločnej nehnuteľnosti.

  Prečítajte si tiež: Sprievodca prevodom vlastníctva bytu

2. Prevod Spoločne Obhospodarovanej Nehnuteľnosti

Na prevod spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti sa vyššie uvedené pravidlá nevzťahujú. Vlastník, ktorý zverí svoju nehnuteľnosť spoločenstvu na spoločné využívanie, nestráca vlastníctvo a nevzniká spoluvlastníctvo k tejto nehnuteľnosti. Nadobúdateľ sa stáva členom spoločenstva a preberá práva a povinnosti pôvodného člena v rozsahu nadobúdanej nehnuteľnosti.

Členstvo v spoločenstve zaniká prevodom nehnuteľnosti na inú osobu, ale aj odstúpením, výpoveďou alebo vystúpením zo spoločenstva po dohode s ostatnými členmi. V takýchto prípadoch je však potrebné uhradiť náklady vynaložené na obhospodarovanie nehnuteľnosti počas trvania členstva.

Ďalšie Dôležité Aspekty Vlastníctva a Fungovania Pozemkových Spoločenstiev

Zmluva o Prevod

Prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti aj prevod spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti musí byť realizovaný na základe písomnej zmluvy, ktorá sa vkladá do katastra nehnuteľností. Prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti alebo k spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti na pozemkové spoločenstvo je možný, avšak zakazuje sa, ak by podiel spoločenstva presiahol 49 %.

Rozhodovanie Pozemkového Spoločenstva a Práva Členov

Členovia pozemkového spoločenstva sa podieľajú na rozhodovaní prostredníctvom hlasovania na zhromaždení spoločenstva, ktoré je jeho najvyšším orgánom. Zhromaždenie by sa malo konať aspoň raz ročne. Ak člen nesúhlasí s prijatým rozhodnutím, môže sa ako tzv. prehlasovaný člen obrátiť na súd a žiadať o neplatnosť rozhodnutia. Neplatnosť však musí byť odôvodnená porušením zákonom stanovených podmienok pri zvolávaní alebo priebehu zhromaždenia. Žaloba proti rozhodnutiu zhromaždenia môže byť podľa judikatúry podaná v rámci trojročnej premlčacej lehoty počítanej od dňa prijatia rozhodnutia zhromaždenia.

Nový Zákon o Pozemkových Spoločenstvách

Zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách priniesol zmeny v právnom postavení pozemkových spoločenstiev a nakladaní so spoločnou nehnuteľnosťou. Tento zákon bol vypracovaný na základe praktických skúseností a zohľadnil pripomienky samotných pozemkových spoločenstiev. Upravuje predovšetkým vznik a postavenie nového typu pozemkového spoločenstva založeného vlastníkmi lesných a poľnohospodárskych nehnuteľností s cieľom ich spoločného racionálneho obhospodarovania. Pozemkové spoločenstvá, ktoré vzniknú podľa nového zákona, sú právnickými osobami a majú právnu subjektivitu.

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosti v Severnom Macedónsku: Právny rámec

Povinnosti Pozemkových Spoločenstiev

Pozemkovému spoločenstvu sa ukladá povinnosť upraviť organizačné a iné podrobnosti o fungovaní spoločenstva v zmluve alebo v stanovách. Spoločenstvo musí vydať stanovy, ktoré podrobnejšie upravia najmä práva a povinnosti členov spoločenstva, vnútornú organizáciu spoločenstva, pôsobnosť jeho orgánov, spôsob zvolávania a organizáciu zasadnutia valného zhromaždenia, hlasovací poriadok zhromaždenia a zásady hospodárenia spoločenstva, ak tieto skutočnosti neupravuje zmluva o spoločenstve.

Vecné Bremená a Pozemkové Spoločenstvá

Osobitosti pri uzatváraní zmlúv o zriadení vecného bremena je potrebné zvážiť v prípadoch, ak je zmluvnou stranou pozemkové spoločenstvo. Zmluvu o zriadení vecného bremena je možné uzatvoriť buď so všetkými vlastníkmi podielov na spoločnej nehnuteľnosti na jednej listine, alebo osobitne s jednotlivými vlastníkmi.

Prenájom Pozemkov SPF

Slovenský pozemkový fond (SPF) prenajíma nehnuteľnosti na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z.z. a nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z. a na iné ako poľnohospodárske účely podľa Občianskeho zákonníka.

tags: #vlastnictvo #budov #pozemkovym #spolocenstvom #podmienky