Vlastníctvo Bytov a Rekodifikácia Občianskeho Zákonníka: Pohľad na Nájomné Bývanie

Problematika nájomného bývania je na Slovensku riešená viacerými právnymi predpismi. Cieľom tohto článku je priblížiť právnu úpravu nájomného bývania s dôrazom na rozdiely medzi jednotlivými právnymi režimami.

Právny Rámec Nájomného Bývania na Slovensku

Slovenská legislatíva venuje nájomnému bývaniu značnú pozornosť. Nájomný vzťah je dlhodobo upravený v Občianskom zákonníku, ktorý reguluje inštitút chráneného nájmu. Okrem toho existuje zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý vyvažuje postavenie oboch strán a umožňuje prenajímateľovi flexibilnejšie ukončenie nájomnej zmluvy.

Novým zákonom v tejto oblasti je zákon č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Tento zákon definuje podmienky užívania sociálnych bytov s nájomným regulovaným štátom. V súčasnosti sa však ešte nevyužívajú, a preto je zákon vo vzťahu k nájomným vzťahom "neaktívny".

Občiansky Zákonník verzus Zákon o Krátkodobom Nájme Bytu

Občiansky zákonník upravuje nájomné bývanie všeobecne. Zákon č. 98/2014 má užší záber, ktorý vyplýva z negatívneho vymenovania prípadov, na ktoré sa nevzťahuje (napr. nájom služobných, družstevných, sociálnych bytov). Podľa zákona č. 98/2014 nemôže byť predmetom nájmu vedľajšia miestnosť (napr. pivnica), časť bytu (izba v byte) alebo apartmán.

Daňové Povinnosti Prenajímateľa

Na to, aby sa nájomná zmluva riadila zákonom č. 98/2014, musí prenajímateľ požiadať správcu dane o registráciu, ak nie je registrovaný z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti. Splnenie tejto povinnosti musí prenajímateľ nájomcovi preukázať. Rovnaké daňové povinnosti sa vzťahujú aj na prenajímateľa, ktorý prenajíma byt podľa Občianskeho zákonníka. Ak si prenajímateľ, ktorý chce uzatvoriť nájomnú zmluvu podľa zákona č. 98/2014, nesplní daňovú registračnú povinnosť, nemôže pri ukončovaní krátkodobého nájomného vzťahu využiť výhodnejšie možnosti upravené týmto zákonom, ale musí postupovať podľa Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Premena ornej pôdy na Slovensku

Doba Trvania Nájmu: Dôležitý Faktor

Pôvodná úprava nájomného vzťahu v Občianskom zákonníku vychádza z potreby dlhodobého bývania. Prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt na určitú alebo neurčitú dobu. Ak doba nájmu nie je zmluvne upravená, zmluva sa považuje za uzatvorenú na neurčitý čas a nájomný vzťah môže zaniknúť rôznymi spôsobmi (výpoveďou, zánikom bytu, odkúpením bytu nájomcom, odstúpením od zmluvy). Zákon č. 98/2014 reguluje nájomné vzťahy uzatvorené na krátku dobu, maximálne na dva roky. Krátkodobý nájom je možné za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a teda najdlhšia prípustná doba trvania nájmu podľa tohto zákona je šesť rokov.

Ak zmluvné strany zmenia nájomné podmienky, napríklad dohodnú si inú výšku nájomného, môžu uzatvoriť novú zmluvu o krátkodobom nájme bytu, pričom uzatvorením tejto zmluvy začne plynúť maximálna doba nájmu od začiatku. Ak majú zmluvné strany záujem, aby sa ich zmluvný vzťah spravoval zákonom č. 98/2014 aj po uplynutí šesťročnej doby, môžu uzatvoriť novú zmluvu o krátkodobom nájme bytu.

Forma Nájomnej Zmluvy

Občiansky zákonník je menej formálny a pre vznik nájomného vzťahu nevyžaduje písomnú formu nájomnej zmluvy. Postačí, ak sú podstatné náležitosti nájomného vzťahu (označenie predmetu nájmu a rozsahu užívania, výška nájomného a výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu) zachytené v zápisnici. Zákon č. 98/2014 explicitne vyžaduje písomnú formu nájomnej zmluvy s uvedením obligatórnych náležitostí. Jednou z týchto povinných náležitostí je vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona č. 98/2014.

Ak zmluva nemá písomnú formu alebo ak v zmluve chýba niektorá z obligatórnych náležitostí zmluvy, platí, že zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom. Podľa ustanovenia § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný. Časť odbornej verejnosti sa prikláňa k názoru, že nedodržanie písomnej formy spôsobuje absolútnu neplatnosť zmluvy.

Ukončenie Nájomného Vzťahu: Kľúčové Rozdiely

Najvýraznejšie rozdiely medzi právnou úpravou nájomného bývania podľa týchto dvoch zákonov sa týkajú ukončovania nájomného vzťahu. Nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať výlučne z dôvodov uvedených v ustanovení § 711 daného zákona, keďže nájom bytu je chránený. Aj zákon č. 98/2014 prenajímateľovi stanovuje kogentné výpovedné dôvody, ale zároveň umožňuje, aby si zmluvné strany priamo v zmluve o krátkodobom nájme bytu dohodli aj iný výpovedný dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. Zákonná úprava je v tomto smere veľmi strohá, preto je potrebné zmluvný výpovedný dôvod, resp. dôvody konkretizovať, aby sa eliminovalo riziko napadnutia neplatnosti výpovede.

Prečítajte si tiež: Sprievodca prevodom vlastníctva bytu

Ak vypovedá nájomnú zmluvu uzatvorenú podľa Občianskeho zákonníka nájomca, nie je viazaný žiadnymi výpovednými dôvodmi. Naopak, ak ide o zmluvu o krátkodobom nájme bytu, nájomca ju môže vypovedať iba na základe niektorého zákonného alebo zmluvne dohodnutého výpovedného dôvodu.

Výpovedné Lehoty

Výpovedná lehota podľa Občianskeho zákonníka je až tri mesiace (zmluvne možno dohodnúť aj dlhšiu výpovednú dobu), a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi výpoveď doručená. Krátkodobý nájom je možné vypovedať v oveľa kratšom čase. Zákon č. 98/2014 predpokladá, že dĺžka výpovednej lehoty bude zmluvne dohodnutá, pričom stanovuje, že nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. Ak by výpoveď udeľoval prenajímateľ, ktorý si nesplnil svoju daňovú registračnú povinnosť, výpovedná lehota by musela byť aspoň dva mesiace. Ak bude nájomnú zmluvu vypovedať prenajímateľ z niektorého zo zákonných dôvodov, ktorými sú poškodzovanie bytu, porušovanie dobrých mravov, domového poriadku, alebo pre omeškanie nájomcu, alebo ak zmluvu vypovie nájomca, pretože sa predmet nájmu stal bez jeho zavinenia nespôsobilý na užívanie, výpovedná lehota môže byť ešte kratšia, avšak minimálne pätnásť dní. Začiatok plynutia výpovednej lehoty podľa zákona č. 98/2014 je určený na nasledujúci deň po doručení výpovede dotknutej strane, a teda nečaká sa na začiatok nasledujúceho mesiaca.

Napadnutie Platnosti Ukončenia Nájmu

Ďalší rozdiel medzi týmito dvoma právnymi režimami je zjavný aj v možnostiach napadnutia platnosti úkonu, ktorým sa ukončil nájomný vzťah. Občiansky zákonník explicitne upravuje iba právo nájomcu domáhať sa na súde neplatnosti výpovede v prekluzívnej trojmesačnej lehote odo dňa doručenia výpovede. Ak súd rozhodne, že výpoveď bola platná, jej účinky nastanú až právoplatnosťou súdneho rozhodnutia, v opačnom prípade nájomný vzťah i naďalej trvá. Ak by chcel platnosť výpovede napadnúť prenajímateľ, musel by v určovacej žalobe preukázať naliehavý právny záujem. Zákon č. 98/2014 umožňuje napadnúť platnosť skončenia krátkodobého nájmu obidvom stranám, a to v lehote dvoch mesiacov od doručenia konkrétneho úkonu, ktorý smeruje k ukončeniu nájmu. Účinky právneho úkonu výpovede alebo odstúpenia nie sú podaním žaloby dotknuté, čo je podstatný rozdiel oproti občianskoprávnej úprave.

Keďže nájomný vzťah zanikol, zákon č. 98/2014 musí reagovať na prípady, ak súd uzná neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu. Osobe, ktorá spôsobila neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu, zákon ukladá bližšie nešpecifikovanú povinnosť napraviť tento stav uvedením do predošlého stavu a nahradiť škodu, ktorá druhej strane vznikla. Ak to nie je možné, dotknutá zmluvná strana má právo domáhať sa primeraného finančného zadosťučinenia, ktoré sa určí s prihliadnutím na závažnosť a rozsah spôsobenej ujmy, trvanie protiprávneho stavu a mieru protiprávneho zásahu do práv zmluvnej strany. Tieto všeobecné zákonné ustanovenia môžu v aplikačnej praxi spôsobovať problémy a bude na rozhodnutí súdu ako sa vysporiada s uplatňovanými nárokmi z neplatného skončenia krátkodobého nájmu.

Bytové Náhrady

Osobitným inštitútom, ktorý obsahuje iba Občiansky zákonník, je inštitút bytových náhrad. Prenajímateľ je v niektorých prípadoch ukončenia nájomného vzťahu zaťažený povinnosťou zabezpečiť nájomcovi náhradné bývanie. Obdobná povinnosť v zákone č. 98/2014 obsiahnutá nie je.

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosti v Severnom Macedónsku: Právny rámec

Záver: Ktorý Typ Nájmu je Výhodnejší?

Zhodnotením možností za akých podmienok sa dá ukončiť nájomný vzťah je možné vyvodiť záver, že pre prenajímateľa bude výhodnejšia nájomná zmluva uzatvorená podľa zákona č. 98/2014, nakoľko mu umožňuje v relatívne rýchlom čase ukončiť nájomný vzťah a to najmä v prípadoch zjavného porušovania povinností zo strany nájomcu.

V porovnaní s Občianskym zákonníkom zákon č. 98/2014 umožňuje prenajímateľovi a nájomcovi využiť zmluvnú voľnosť a podmienky nájomného vzťahu precizovať priamo v nájomnej zmluve priaznivejšie oproti zákonnej úprave. Uvedené je prospešnejšie pre prenajímateľa, ktorý má záujem chrániť si svoje vlastníctvo pred rušivým konaním nájomcu. Rigidná občianskoprávna úprava nájomného bývania zasa posilňuje postavenie nájomcu a garantuje mu relatívne stabilné bývanie v cudzom byte.

Príloha: Problémy spojené s vlastníctvom stavby a pozemku

Podstatou rímskoprávnej zásady „aedificatio solo cedit“ je princíp, v zmysle ktorého platí, že „vrch ustupuje spodku“ čo znamená, že všetky stavby resp. V podmienkach Slovenskej republiky sa táto právna zásada neuplatňuje od momentu prijatia nového Občianskeho zákonníka z roku 1950, a teda platí tak zásada „Aedificatio non solo cedit“ , ktorá je vyjadrená v § 120 ods. 2 zákona č. 40/1964 Z. z. (ďalej len „Občiansky zákonník“) „Stavby, vodné toky a podzemné vody nie sú súčasťou pozemku.“ čo so sebou prináša viacero problémov, ako je napríklad situácia, kedy vlastník stavby, nevlastní ani len spoluvlastnícky podiel na pozemku, na ktorom sa predmetná stavba nachádza, pričom takáto situácia sa v súčasnosti na Slovensku dotýka mnoho domov, resp. stavieb v zmysle § 1 zákona č. 50/1976 Z. z. Občiansky zákonník umožňuje nasledujúce spôsoby usporiadania vzťahov medzi neoprávneným stavebníkom a vlastníkom pozemku a to prostredníctvom § 135c ods. 1, ods. 2 a ods. Ak je však nepovolenou stavbou bytový dom, vzťahuje sa naň špeciálny režim zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý v § 23 ods. Mohol, no v súčasnosti už nemôže, keďže právo požadovať jednorazovú náhradu za zákonom zriadené vecné bremeno pod bytovým domom bolo premlčané v trojročnej lehote od nadobudnutia účinnosti zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov Ústavný súd v náleze II. ÚS. 506/2011-21 zo dňa 03.11.2011 konštatoval nasledovné: „Nárok na finančnú náhradu za vznik vecného bremena je majetkovým právom a každé majetkové právo podlieha premlčaniu. V danom prípade platí všeobecná́ trojročná́ premlčacia lehota. Pre začiatok jej plynutia je rozhodujúci objektívny moment, kedy sa právo mohlo vykonať prvýkrát. Nepochybne sa právo prvýkrát mohlo uplatniť v deň účinnosti zákona o vlastníctve bytov, teda 1. septembra 1993. Trojročná́ lehota preto uplynula 1. Ústavný súd sa rovnako tak vysporiadal aj s otázkou opakovateľnosti tohto plnenia resp. s právom nového vlastníka domáhať sa finančnej náhrady za takto zriadené vecné bremeno keď konštatoval: „Keďže sťažovateľ kúpil pozemok už vecným bremenom zaťažený́, nie je možné́, aby sa ďalší vlastník domáhal finančnej náhrady za takto zriadené vecné bremeno. Takéto právo na nového vlastníka totiž neprešlo. Vlastník pozemku vstupoval do vzťahu cudzej stavby na cudzom pozemku vedome, pretože o existencii cudzej stavby vedel vrátane toho, že došlo k zriadeniu vecného bremena zákonným spôsobom. Finančná náhrada za vznik vecného bremena je nepochybne jednorazová, a teda nemá charakter opakovaného plnenia. Je nelogické, aby pri každej zmene vlastníctva mal nový majiteľ zaťaženého pozemku nový nárok na finančnú náhradu za už vzniknuté vecné bremeno. Tento nárok je teda len jeden a má ho len ten vlastník zaťaženého pozemku, ktorý ho vlastnil v čase vzniku vecného bremena, v danom prípade včase účinnosti zákona o vlastníctve bytov, teda 1. septembra 1993.

tags: #vlastníctvo #bytov #rekodifikácia #občianskeho #zákonníka