Nadobudnutie vlastníctva pozemku vydržaním: Podmienky a postup

Vydržanie predstavuje jeden zo spôsobov, akým možno nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Jeho hlavným cieľom je zosúladiť dlhodobý faktický stav s právnym stavom. Vydržaním je možné nadobudnúť vlastnícke právo ako k hnuteľným, tak aj k nehnuteľným veciam, avšak za splnenia určitých podmienok stanovených Občianskym zákonníkom.

Čo je vydržanie a jeho účel?

Vydržanie je osobitný spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva, pričom subjektom vydržania môže byť fyzická aj právnická osoba. Na nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním sa nevyžaduje ďalšia skutočnosť, ako napríklad súdny rozsudok alebo rozhodnutie iného štátneho orgánu.

Kľúčovým účelom inštitútu vydržania je uviesť do súladu dlhodobý faktický stav so stavom právnym. Vydržanie posilňuje právnu istotu tých, ktorí síce nenadobudli vlastnícke právo, ale po celú vydržaciu dobu sa oprávnene domnievali, že ho nadobudli. Vďaka vydržaniu sa títo dobromyseľní „držitelia“ stanú vlastníkmi, a to dňom uplynutia vydržacej doby.

Podmienky vydržania vlastníckeho práva

Podmienky vydržania vlastníckeho práva upravuje § 134 a nasl. Občianskeho zákonníka. Zákon ustanovuje predpoklady vydržania, ktoré musia byť splnené po celú dobu vydržania. Nemožno pritom nadobudnúť vlastníctvo k veciam, ktoré nemôžu byť predmetom vlastníctva, alebo k veciam, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb.

Medzi základné podmienky vydržania patria:

Prečítajte si tiež: Premena ornej pôdy na Slovensku

1. Spôsobilý predmet vydržania: Predmet, ktorý má byť predmetom vydržania musí byť na vydržanie spôsobilý (vydržaním nemožno nadobudnúť vlastnícke právo k veciam, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb).
2. Oprávnená držba: Držiteľ musí mať vec v oprávnenej držbe nepretržite po dobu najmenej 10 rokov (pri nehnuteľnostiach). Oprávnená držba znamená, že držiteľ je v dobrej viere, že mu vec patrí.
3. Uplynutie vydržacej doby: Všetky uvedené podmienky vydržania musia byť splnené nepretržite počas zákonom stanovenej doby, ktorá je v prípade nehnuteľností (a práv zodpovedajúcim vecnému bremenu) 10-ročná. Do tejto doby sa započítava aj doba, po ktorú mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca.

Podmienkou pre nadobudnutie nehnuteľnosti vydržaním je oprávnená držba, čo znamená, že držiteľ musí mať pozemok nepretržite 10 rokov a byť dobromyseľný, že je vlastníkom. Faktické ovládanie veci, ako oplotenie, je predpokladom takéhoto vydržania.

Oprávnená držba a dobromyseľnosť

Za najrelevantnejší predpoklad vydržania a súčasne za najväčší problematický aspekt možno považovať podmienku oprávnenej držby. V zmysle ustálenej praxe sa za oprávnenú držbu považuje nakladanie s vecou ako so svojou vlastnou, ak je držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný v tom, že mu vec patrí; je teda objektívne presvedčený o svojom domnelom vlastníckom práve.

Posúdenie toho, či držiteľ je so zreteľom na všetky okolnosti v dobrej viere, že mu vec patrí, musí byť objektívne. Dobrú vieru bude potrebné posudzovať aj s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu, za ktorých by držiteľ (pri zachovaní náležitej opatrnosti, ktorú od neho možno vyžadovať) mal alebo mohol mať prípadné pochybnosti o existencii svojho práva. Nestačí teda len jeho subjektívne vnútorné presvedčenie o tom, že je vlastníkom. Ak sú mu alebo musia byť známe skutočnosti, ktoré jeho vlastníctvo dôvodne spochybňujú a svedčia v prospech vlastníctva inej osoby, podmienka dobromyseľnosti nebude splnená.

Proces vydržania vlastníctva nehnuteľnosti

Proces osvedčovania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam od 1. mája 2021 vybavujú už len súdy za účasti advokátov a je o niečo organizačne náročnejší. Vydržanie už notári neosvedčujú.

Nový proces vydržania vlastníctva možno rozdeliť do 4 etáp:

Prečítajte si tiež: Sprievodca prevodom vlastníctva bytu

I. etapa: Advokátsky prieskum a predprípravné štádium

Úvodná etapa je v celkom procese kľúčová. V advokátskom prieskume sa preveria predpoklady vzniku vlastníckeho práva, najmä oprávnenosť držiteľa, historicko-právne súvislosti, spôsobilosť predmetu a navrhovateľa, potenciálne nároky zo strany dotknutých osôb, plynutie lehôt a ich preukázanie, „silu konkurenčných“ práv iných subjektov a pod. Zákon vyžaduje, aby bol navrhovateľ dobromyseľným držiteľom nehnuteľnosti najmenej 10 rokov.

Ak sú podmienky splnené, advokát spracuje a podá sa na súd písomný návrh na začatie konania o potvrdení vydržania. Do súdneho návrhu sa premietnu výsledky advokátskeho prieskumu. Príslušný na konanie je okresný súd, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza. Súd v tomto predprípravnom štádiu posúdi dôvodnosť podania a ak je nekvalifikované alebo nie sú splnené podmienky na vydržanie, podanie zamietne. Ak súd podanie nezamietne, postupuje sa do druhej etapy vydržania - tzv. vyzývacieho konania.

Cieľom predprípravného štádia je vylúčiť z konania nedôvodné a neopodstatnené návrhy a nezaťažovať nimi ostatných účastníkov a súdy. Účasť advokáta pri prieskume a spísaní kvalifikovaného návrhu výslovne zákon nevyžaduje, jeho účasť v prieskume a konaní je nezastupiteľná a môže podstatne zvýšiť úspech v procese vydržania. Účasť advokáta bude kľúčová aj v III. etape vydržania, kedy bude potrebné pred súdom preukázať, že prípadné námietky tretích strán sú nedôvodné. Súdny poplatok za návrh je 99,5 eur.

II. etapa: Vyzývacie súdne konanie

Druhá etapa procesu vydržania prebieha na súde. Ak je žiadateľ v prvej etape úspešný, súd vydá tzv. vyzývacie uznesenie, ktorým dotknuté subjekty vyzve, aby voči zámeru navrhovateľa vydržať nehnuteľnosť uplatnili námietky.

Vyzývacie uznesenie súd zverejňuje v Obchodnom vestníku, doručuje ho účastníkom konania, obci aj katastru na vyznačenie informatívnej poznámky na liste vlastníctva. Účastníkom konania je aj Slovenský pozemkový fond (SPF) a správca lesného pozemku. Tieto subjekty však môžu ostať v súdnom konaní nečinné, ak sa ich predmet konania, resp. nehnuteľnosť netýka.

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosti v Severnom Macedónsku: Právny rámec

Námietky voči zámeru vydržať nehnuteľnosť môžu oprávnené osoby podať až do vydania uznesenia o potvrdení vydržania, pričom táto lehota nemôže byť kratšia ako šesť mesiacov. Námietky sa podávajú na súde, ktorý vyzývacie uznesenie vydal a treba ich náležite zdôvodniť. Ak budú námietky nekvalifikované alebo budú podané oneskorene, súd ich odmietne.

III. etapa: Prejednanie a súdne rozhodnutie (potvrdenie / zamietnutie)

Po podaní námietok môže súd vykonať šetrenie, ktorým overí tvrdené skutočnosti, a to aj na pojednávaní. Ak námietky preukážu, že podmienky na vydržanie nie sú splnené a existuje „silnejšie právo“, súd návrh zamietne. Právoplatné rozhodnutie o zamietnutí sa oznamuje tiež katastru za účelom výmazu zapísanej poznámky.

Ak sa podklady v návrhu na priznanie vlastníctva vydržaním preukážu, súd vydá rozhodnutie, ktorým potvrdí vydržanie vlastníckeho práva, resp. práva zodpovedajúcemu vecnému bremenu. Okamih „vzniku“ vlastníckeho práva bude uvedený v samotnom súdnom rozhodnutí.

IV. etapa: Zápis do katastra nehnuteľností

Posledná etapa je administratívno-formálna. Súd doručí právoplatné rozhodnutie o potvrdení vydržania príslušnému katastru, ktorý v rámci záznamového konania vykoná zápis vlastníka do katastrálneho operátu. Za vlastníka kataster zapíše osobu, ktorá preukázala vznik vlastníckeho práva vydržaním. Záznamové konanie je bez poplatku.

Vydržanie a zmeny v legislatíve

Inštitút vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam prešiel v roku 2021 významnou zmenou, ktorú do právneho poriadku priniesla novela zákona č. 162/2015 Z. z. Civilného mimosporového poriadku. Zásadné zmeny v prípade inštitútu vydržania nastali od 1.5.2021 najmä v presune kompetencií z notárov na súdy zavedením nového súdneho konania o potvrdení vydržania. Po novom už nestačí vydanie osvedčenia o vydržaní nehnuteľnosti o notára, ale vydržanie musí byť potvrdené súdnym rozhodnutím.

Praktické aspekty vydržania

V praxi sa vydržanie pozemku využíva vo viacerých situáciách. Môže ísť o prípady, keď sa strany dohodli na predaji pozemku, po vyplatení kúpnej ceny však kupca nepodal návrh na vklad do katastra. Pozemok využíval dlhé roky nielen on, ale aj viaceré generácie, až sa nakoniec zistilo, že im formálne nepatrí.

Ak ste zistili, že dlhodobo využívate pozemok, ktorý nevlastníte, je dôležité niečo s tým urobiť. Ideálnou možnosťou je využiť vydržanie pozemku. Celý proces nemusí byť náročný ani komplikovaný. Dôležité je overiť si najmä to, či spĺňate hmotnoprávne podmienky.

tags: #vlastnictvo #pôdy #vydržaním #podmienky