Vlastníctvo príslušenstva pri predaji hlavnej veci

Téma nehnuteľností je relevantná pre mnohých podnikateľov, ktorí vykonávajú svoje aktivity v kanceláriách, dielňach, skladoch alebo iných vhodných priestoroch. Predaj a kúpa nehnuteľnosti predstavuje významný právny krok, ktorému je potrebné venovať náležitú pozornosť.

Definície pojmov

Právna teória definuje veci ako hmotné predmety, ktoré sú ovládateľné a užitočné. Oba tieto predpoklady musia byť splnené súčasne.Pozemkom sa rozumie časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky, katastrálneho územia, zastavaného územia obce, hranicou vymedzenou právom k nehnuteľnosti, hranicou držby alebo hranicou druhu pozemku, alebo rozhraním spôsobu využívania pozemku.Stavbou sa rozumie stavba, ktorá je so zemou spojená pevným základom. Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.

Kúpna zmluva a jej náležitosti

Kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v Občianskom zákonníku. Kúpna zmluva patrí v praxi k najbežnejším spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva. Ide o dvojstranný právny úkon, kedy predávajúci má povinnosť odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a kupujúci má povinnosť prevziať predmet kúpy a zaplatiť za ňu dohodnutú cenu.

Zákon ustanovuje povinné náležitosti, ktoré musí zmluva obsahovať, aby vstúpila do platnosti. Kúpna zmluva, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, musí byť vždy uzavretá v písomnej forme, inak je absolútne neplatná od svojho počiatku.

Predmet kúpy

Jednou z povinných náležitostí kúpnej zmluvy je predmet kúpy. Predmetom kúpy môžu byť akékoľvek veci, ktoré sú vecami v právnom zmysle, pokiaľ nie sú osobitným zákonom vylúčené z voľného občianskoprávneho obratu alebo inak obmedzené v dispozícii, ako aj iné majetkové hodnoty. Predpokladá sa, že predávajúci je vlastníkom predmetu kúpy.

Prečítajte si tiež: Premena ornej pôdy na Slovensku

V prípade nehnuteľnosti musí riadne označený predmet kúpy obsahovať identifikáciu katastrálneho územia, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku a číslo listu vlastníctva. Samostatným predmetom kúpnej zmluvy nemôže byť príslušenstvo hlavnej veci.

Dohoda o cene

Ďalšou podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy je dohoda o cene. Zmluvné strany majú povinnosť dojednať si kúpnu cenu za nehnuteľnosť. Cena by mala byť primeraná a v súlade so všeobecne záväznými cenovými predpismi.

Identifikácia zmluvných strán

Pri kúpnej zmluve je nevyhnutné riadne identifikovať predávajúceho a kupujúceho. Obe strany musia byť identifikované tak, aby bolo zrejmé, o aké osoby alebo subjekty ide a aby tieto osoby neboli zameniteľné s inými. Zákon nevylučuje, aby na ktorejkoľvek alebo oboch stranách bolo aj viacerí kupujúci alebo predávajúci.

Ak je predmetom kúpnej zmluvy nehnuteľnosť, ktorou je byt alebo nebytový priestor, musí kúpna zmluva obsahovať aj náležitosti ustanovené zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Príslušenstvo veci a jeho právny režim

Súčasť veci zdieľa to, čo sa po právnej stránke týka veci hlavnej. Súčasť veci patrí k hlavnej veci a tvorí s ňou jeden celok. Súčasť veci sa riadi právnym režimom hlavnej veci. Vlastníctvo súčasti nadobudne vlastník veci aj vtedy, ak náklady na zabudovanie prípadne aj na zabezpečenie súčasti vynaložila iná osoba.

Prečítajte si tiež: Sprievodca prevodom vlastníctva bytu

Súčasťou veci je všetko, čo k nej podľa povahy náleží a nemôže byť oddelené bez toho, aby sa tým vec ako celok znehodnotila. Súčasť veci nie je samostatnou vecou v právnom zmysle. Ak patrí k pozemku, musí byť na ňom umiestnená. Súčasť veci preto nemôže byť spôsobilým predmetom občianskoprávnych vzťahov.

Nebytový priestor

Nebytový priestor nevzniká faktickým spôsobom výstavbou, alebo spracovaním vecí ako samostatná vec, ale okrem toho je na jeho vznik nevyhnutná aj ďalšia právna skutočnosť, a to rozhodnutie stavebného úradu o určení miestnosti, alebo súboru miestností na iné účely ako bývanie.

Novelizáciou Občianskeho zákonníka sa občianskoprávny vzťah k nebytovému priestoru (bytu) rozšíril na plné vlastnícke právo vlastníka (spoluvlastníka) nebytového priestoru, s možnosťou uplatnenia všetkých atribútov vyplývajúcich zo spoluvlastníctva (vlastníctva). Nebytový priestor už nie je právom, ale je hmotnou nehnuteľnou vecou, ako priestorové vymedzenie časti budovy (stavby) nehnuteľnosti, tvorí teda samostatnú vec v právnom zmysle, aj keď ako samostatný predmet občianskoprávnych vzťahov.

Akcesorické spoluvlastníctvo

Zákonom o vlastníctve bytov bol zavedený inštitút akcesorického (vedľajšieho) spoluvlastníctva. Ide o inštitút, kde s vlastníckym právom k jednej veci (bytu alebo nebytového priestoru) je neoddeliteľne funkčne spojené spoluvlastníctvo k ďalšej veci - nehnuteľnosti, a to k spoločným častiam a spoločným zariadeniam domu a k pozemku (zastavanému i priľahlému).

Spoločnými časťami domu sa rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatnú funkčnosť. Ich spoločné užívanie je vylúčené vtedy, ak je vylúčené, aby spoločné časti domu a spoločné zariadenia boli súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov (aspoň dvoch) bytov a nebytových priestorov.

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosti v Severnom Macedónsku: Právny rámec

Odpisovanie stavieb a ich súčastí

Z hľadiska zákona o dani z príjmov je dôležité členenie stavieb aj z hľadiska času trvania, od ktorého je závislý spôsob odpisovania stavieb. Stavby, u ktorých nie je obmedzený čas trvania, sa odpisujú podľa zákona o dani z príjmov v 4. odpisovej skupine. Drobné stavby sa odpisujú v 3. odpisovej skupine. Stavby dočasné sa odpisujú časovou metódou počas doby trvania stanovenej stavebným úradom.

Pri budovách a stavbách je potrebné odlišovať zariadenia chápané ako súčasť stavby, ktoré sa odpisujú spolu so stavbou v rovnakej odpisovej skupine, od zariadení, ktoré sú samostatnými technologickými zariadeniami a odpisujú sa samostatne. Súčasťou stavby je všetko, čo k nej podľa jej charakteru a projektovej dokumentácie patrí. Ak sa vybavenie v stavbe dodatočne nainštaluje, potom sa pričlení k nej ako technické zhodnotenie.

Spoločný dvor

Spoločný dvor predstavuje špecifický inštitút, ktorého podstata spočíva v jeho spoločnom užívaní viacerými vlastníkmi, resp. užívateľmi bytov/domov. Je považovaný za predmet spoluvlastníckeho vzťahu v zmysle Občianskeho zákonníka. Každý spoluvlastník má podiel na spoločnom dvore, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.

V minulosti bol zastávaný názor, že spoločný dvor je neoddeliteľnou súčasťou hlavnej veci, ktorá mala slúžiť na plnohodnotné užívanie inej nehnuteľnosti, teda domu/bytu. Nadobudnutím vlastníctva, alebo užívacieho práva napr. k domu alebo bytu znamená nadobudnutie podielu k spoločnému dvoru.

V súčasnosti sa vyskytuje čoraz viacej susedských sporov pri užívaní spoločného dvora. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, môže niektorý zo spoluvlastníkov podať návrh na súd na zrušenie spoluvlastníctva a vykonanie vyporiadania.

tags: #vlastníctvo #príslušenstva #pri #predaji #hlavnej #veci