Vydržanie spoluvlastníckeho podielu: Podmienky a možnosti

Vlastnícke vzťahy k nehnuteľnostiam môžu byť komplikované, najmä ak ide o spoluvlastníctvo. Jednou z možností, ako usporiadať vlastnícke práva, je vydržanie spoluvlastníckeho podielu. Tento článok sa zameriava na podmienky vydržania spoluvlastníckeho podielu, ako aj na ďalšie aspekty súvisiace s touto problematikou.

Vysporiadanie pozemku a jeho význam

Pri riešení vlastníckych vzťahov k nehnuteľnostiam sa často stretávame s pojmom vysporiadanie pozemku. Ide o situácie, keď právny stav pozemku nezodpovedá skutočnému užívaniu alebo keď vlastnícke vzťahy nie sú jednoznačne a úplne usporiadané. Nevysporiadaný pozemok môže predstavovať prekážku nielen pri predaji nehnuteľnosti, ale aj pri stavebnom konaní, dedičskom konaní či pri vybavovaní hypotekárneho úveru.

Vydržanie ako spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva

Vydržanie je jedným zo spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva, ktorý umožňuje získať vlastníctvo k veci, ak ju osoba dlhodobo užíva ako vlastnú. Na Slovensku nie je výnimočné, že ľudia dlhé roky obhospodarujú pozemok, ktorý im formálne nepatrí - či už ide o záhrady, dvory, prístupové cesty alebo poľnohospodárske pozemky. Často ide o majetky, ktoré sa v minulosti nedostatočne evidovali alebo sa užívanie len „zdedilo“ bez toho, aby sa čokoľvek zapisovalo do katastra. Práve v takýchto prípadoch môže prichádzať do úvahy možnosť vydržania.

Podmienky vydržania

Podmienky vydržania vlastníckeho práva upravuje § 134 a nasl. Občianskeho zákonníka. Nemožno pritom nadobudnúť vlastníctvo k veciam, ktoré nemôžu byť predmetom vlastníctva, alebo k veciam, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb. Vydržanie je osobitným spôsobom nadobúdania (najčastejšie) vlastníckeho práva, pričom subjektom vydržania môže byť ako fyzická, tak i právnická osoba. Na nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním sa teda nevyžaduje ešte aj ďalšia skutočnosť, napríklad vydanie súdneho rozsudku alebo rozhodnutia iného štátneho orgánu.

Na platné vydržanie nehnuteľnosti sa podľa platnej právnej úpravy vyžaduje, aby oprávnený držiteľ urobil osobitné vyhlásenie o vydržaní pred notárom, ktoré tento notár osvedčí vo forme notárskej zápisnice. Oprávnený držiteľ musí v tomto vyhlásení o vydržaní výslovne vyhlásiť, že splnil podmienky vydržania podľa ustanovenia § 134 ods. 1 Občianskeho zákonníka (viď. hore) a súčasne musí notárovi predložiť dôkazy, ktoré potvrdzujú tvrdené skutočnosti.

Prečítajte si tiež: Práva spoluvlastníkov a vyplatenie

Všetky doteraz uvedené podmienky musí splniť osoba, ktorá chce nehnuteľnosť vydržať, v opačnom prípade vydržanie nie je možné považovať za platné, a nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním v tomto prípade nie je možné zapísať do katastra nehnuteľnosti.

Spôsobilý predmet vydržania

Dotknutý pozemok musí byť spôsobilým predmetom vydržania (nesmie ísť o pozemok, ktorý môže byť podľa zákona len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb - napr. pozemok s prameňom minerálnej vody, resp.

Oprávnená držba

Držbou sa vo všeobecnosti rozumie situácia, ak držiteľ dotknutú nehnuteľnosť fakticky ovláda a nakladá s ňou ako so svojou vlastnou. Zároveň sa držba považuje za oprávnenú v prípade, ak držiteľ je presvedčený o tom, že mu táto nehnuteľnosť patrí, resp.

Nepretržitá držba

Podmienkou vydržania je, že držba musí byť nepretržitá počas celej zákonom ustanovenej doby. U hnuteľných vecí je vydržacia doba trojročná a u nehnuteľností desaťročná. Do plynutia tejto doby sa započítava aj doba oprávnenej držby právneho predchodcu vydržiteľa. Ak dôjde k prerušeniu vydržacej doby v dôsledku toho, že držiteľ prestal byť dobromyseľný v tom, že mu vec patrí, plynut.

Vyhlásenie o vydržaní

Keďže túto skutočnosť je potrebné úradne deklarovať, je potrebné vyhotoviť osvedčenie vyhlásenia o vydržaní vo forme notárskej zápisnice. V zmysle ustanovenia § 63 notárskeho poriadku, osvedčenie vyhlásenia o vydržaní vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo o vydržaní práva zodpovedajúceho vecnému bremenu sa vydáva formou notárskej zápisnice.

Prečítajte si tiež: Ako vydržať spoluvlastnícky podiel

Notárska zápisnica musí obsahovať:

• vyhlásenie účastníka, že splnil podmienky vydržania podľa Občianskeho zákonníka, najmä okolnosti odôvodňujúce začatie oprávnenej držby, trvanie a nepretržitosť držby.
• vyjadrenie právnickej osoby, ktorá je príslušná na správu nehnuteľností podľa osobitného predpisu alebo má právo nakladať s nehnuteľnosťami podľa osobitného predpisu, že nemá k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady, ak ide o nehnuteľnosti mimo zastavaného územia obce (napr.

Vyjadrenie obce ako podmienka k vydaniu osvedčenia o vydržaní, má obsahovať vyjadrenie súhlasu alebo opačne, nesúhlasu. V prípade druhej možnosti, je podľa môjho názoru potrebné, aby obec odôvodnila a špecifikovala svoje záujmy, ktoré môžu byť predmetným osvedčením dotknuté.

V prípade nesplnenia podmienok, ktoré predpokladá Notársky poriadok v citovanom ustanovení, možno dosiahnuť zápis v katastri nehnuteľností na základe právoplatného súdneho rozhodnutia vydaného na základe tzv. určovacej žaloby oprávneného držiteľa. V súdnom konaní je potrebné preukázať naplnenie všetkých zákonných podmienok pre vydržanie a taktiež aj právny záujem na určení vlastníckeho práva.

Vydržanie podielu na nehnuteľnosti

V tejto súvislosti si Vás ešte dovoľujeme upozorniť na skutočnosť, že vydržanie iba podielu na nehnuteľnostiach slovenský právne poriadok nepripúšťa. Vydržať sa dá iba nehnuteľnosť ako celok alebo aj len časť nehnuteľnosti (napr.

Predkupné právo

Čo sa týka predkupného práva, tak každý zo spoluvlastníkov dotknutých pozemkov má v zmysle ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka predkupné právo na podiely ostatných spoluvlastníkov dotknutej nehnuteľnosti. Toto predkupné právo sa však použije iba v prípade, ak by niektorý zo spoluvlastníkov dotknutej nehnuteľnosti chcel tento svoj podiel previesť na inú osobu. V tomto prípade je povinný tento podiel ponúknuť najprv ostatným spoluvlastníkom a až v prípade, že žiadny z nich nebude mať záujem o nadobudnutie tohto podielu, tak môže tento podiel ponúknuť tretej osobe. Predkupné právo ostatných spoluvlastníkov sa použije aj v prípade predaja podielu, aj v prípade darovania podielu. V prípade nadobudnutia vlastníckeho práva vydržaním, už z jeho povahy je vylúčené uplatňovanie akéhokoľvek predkupného práva.

Prečítajte si tiež: Postup pri vydržaní vlastníctva štátom

Riešenie konkrétnych situácií

Vydržanie podielu v dome

Samotným užívaním celej nehnuteľnosti patriacej do podielového spoluvlastníctva, nenadobudnete spoluvlastnícke podiely ostatných spoluvlastníkov z titulu vydržania. V zmysle § 134 ods. 1 Občianskeho zákonníka, oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť. Vo Vašom prípade nesplňate práve podmienku dobromyseľnosti, nakoľko nemáte žiaden dôvod domnievať sa, že ste vlastníkom predmetných nehnuteľností v celosti.

Nadobudnutie podielu na pozemku s neidentifikovanými spoluvlastníkmi

Možnosť vydržania podielu na nehnuteľnosti, ako vo Vašom prípade, závisí od splnenia viacerých podmienok stanovených Občianskym zákonníkom. Jednou z hlavných podmienok vydržania je dobromyseľnosť. To znamená, že držiteľ musí byť presvedčený, že pozemok vlastní oprávnene, a tento stav by mal trvať nepretržite po dobu 10 rokov.

Pri neidentifikovaných spoluvlastníkoch je právo na vydržanie komplikovanejšie, pretože práva spoluvlastníkov treba rešpektovať. Riešením môže byť identifikácia zvyšných vlastníkov (napr. dedičov neidentifikovanej osoby) a následná komunikácia, prípadne dohoda s nimi.

Vydržanie by mohlo byť potvrdené notárskou zápisnicou, ale len za podmienky preukázania tejto dobromyseľnosti a dĺžky držby.

Alternatívne spôsoby vysporiadania spoluvlastníctva

Ak nie je možné dosiahnuť vydržanie spoluvlastníckeho podielu, existujú aj iné spôsoby, ako vysporiadať spoluvlastníctvo:

• Dohoda spoluvlastníkov: Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva. Môžu sa dohodnúť na rozdelení veci, na predaji veci a rozdelení výťažku, alebo na tom, že jeden zo spoluvlastníkov prevezme celú vec a vyplatí ostatných.
• Súdne zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva: Ak nedôjde k dohode, môže ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov podať návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Súd prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.

tags: #vydržanie #spoluvlastníckeho #podielu #podmienky