Ako vymazať exekúciu zo súpisu nehnuteľností: Podrobný postup

Tento článok sa zaoberá postupom výmazu exekúcie zo súpisu nehnuteľností, pričom sa zameriava na rôzne aspekty, ako sú právne základy, možnosti zrušenia exekučného záložného práva a praktické kroky pre úspešný výmaz.

Úvod do záložného práva a exekúcie

Záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo zákonom. Jedným zo spôsobov zániku záložného práva je jeho vzdanie sa záložným veriteľom.

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené v ustanovení § 168 a nasl. zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Exekučný poriadok“). Ide o tzv. nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje len na návrh oprávneného z exekučného titulu a len ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.

V zmysle ustanovenia § 168 Exekučného poriadku, ktorý upravuje procesné úkony súdneho exekútora, je exekútor povinný zrealizovať prvý procesný úkon smerujúci k zriadeniu exekučného záložného práva. Týmto úkonom je vydanie upovedomenia o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva. Toto upovedomenie môže mať charakter samostatného dokumentu, najmä vtedy ak oprávnený podal návrh na zriadenie exekučného záložného práva až po začatí exekúcie. Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva môže byť aj súčasťou všeobecného upovedomenia o začatí exekúcie.

Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, ktorý má odkladný účinok, alebo po tom, čo sa exekútorovi poverenému vykonaním exekúcie doručí rozhodnutie súdu, ktorým sa takýto návrh zamietol, vydá súdny exekútor exekučný príkaz (príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť). Tým dochádza k zriadeniu exekučného záložného práva. Ďalším procesným úkonom súdneho exekútora je doručovanie exekučného príkazu. V zmysle ustanovenia § 168 ods. 3 Exekučného poriadku, exekútor je povinný doručovať exekučný príkaz oprávnenému, povinnému a miestne príslušnému okresnému úradu, pričom platí, že povinnému a okresnému úradu je nevyhnutné doručiť exekučný príkaz do vlastných rúk. Následne je okresný úrad povinný zapísať zriadenie exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností. Zápis exekučného záložného práva na nehnuteľnosť sa vykoná záznamom.

Prečítajte si tiež: Výmaz záložného práva: Postup krok za krokom

Podmienky na vydanie exekučného príkazu

Na vydanie exekučného príkazu súdnym exekútorom sa vyžaduje kumulatívne splnenie nasledovných podmienok:

  1. Doručenie upovedomenia o začatí exekúcie povinnému.
  2. Doručenie upovedomenia o začatí exekúcie výkonom záložného práva na nehnuteľnosť.
  3. Márne uplynutie lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie resp. zamietnutie návrhu na zastavenie exekúcie.

Dôležité aspekty exekučného záložného práva

  • Exekučné záložné právo sa zriaďuje zápisom tohto práva do katastra nehnuteľností podľa katastrálneho zákona.
  • Pre poradie exekučného záložného práva je rozhodujúci čas jeho zápisu do katastra nehnuteľností.
  • Ak sa pre vymáhanú pohľadávku zriadilo zmluvné záložné právo skôr, poradie exekučného záložného práva sa spravuje poradím tohto zmluvného záložného práva. (§171 Exekučného poriadku)
  • Rozhodujúci význam pre vznik záložného práva má exekučný príkaz t.j. príkaz na zriadenie exekučného záložného práva.
  • Exekučné záložné právo možno zriadiť, len ak sa preukázalo, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.

Možnosti zrušenia exekučného záložného práva

Jediným zákonom upravený spôsob zrušenia exekučného záložného práva sa nachádza v ustanovení § 167 zákona č. 233/1995 Z. z.

  1. Podanie návrhu na súd na zastavenie exekúcie: Napríklad z dôvodu, že nebol dodržaný postup v prípade prednostného záložného veriteľa. Otázkou je, či je vôbec súd oprávnený vydať rozhodnutie o zastavení exekúcie, keďže zriadenie exekučného záložného práva nepovažujeme sa spôsob vykonávania exekúcie.
  2. Výmaz exekučného záložného práva na návrh exekútora: Nakoľko platí zásada „kto vymenúva, ten odvoláva“. V zmysle ustanovenia § 167 ods. 2 Exekučného poriadku platí, že: „Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť zapísanú v katastri nehnuteľností možno zriadiť len na návrh oprávneného“, bude sa na výmaz exekučného záložného práva vyžadovať súhlas oprávneného. Exekútor sa preto musí s veriteľom dohodnúť na tom, že veriteľ udelí súhlas a súčasne urobí spaťvzatie návrhu na zriadenie záložného práva.
  3. Pokyn súdu na výmaz exekučného záložného práva: Možnosť súdu uložiť exekútorovi pokyn na výmaz exekučného záložného práva a to najmä v prípade, ak by mal súd za to, že ide o úkon potrebný na odstránenie nedostatkov exekúcie napr. v prípade, ak nebol pri zriadení exekučného záložného práva udelený súhlas prednostného záložného veriteľa. Vychádzame pritom z ustanovenia § 32 Exekučného poriadku.

Záložné právo na nehnuteľnosť a jeho zánik

Záložné právo na nehnuteľnosť sa najčastejšie viaže na existenciu záložnej zmluvy podľa ustanovenia § 151b zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“). Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť musí mať písomnú formu. Predmetom zálohu bude nehnuteľnosť, ktorú môže založiť obligačný dlžník alebo záložca. Spravidla ide o osobu, ktorej bol poskytnutý úver alebo pôžička, teda o osobu, ktorá má dlh. Záložné právo, ktorého predmetom je nehnuteľnosť nazývame aj tzv. hypotekárne záložné právo. Najčastejšie sa prostredníctvom zmluvy o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť zabezpečujú pohľadávky banky pri poskytovaní hypotekárnych úverov.

Daňové záložné právo

Daňové záložné právo je upravené v ustanovení § 81 a nasl. zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Zákon o správe daní“). Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k predmetu záložného práva vo vlastníctve daňového dlžníka alebo k pohľadávke daňového dlžníka. Rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva k zálohu daňového dlžníka sa doručí daňovému dlžníkovi. Voči tomuto rozhodnutiu je možné v lehote 15 dní podať odvolanie, ktoré nemá odkladný účinok. Následne je rozhodnutie o zabezpečení daňové nedoplatku zriadením záložného práva zaslané na zápis alebo registráciu okresnému úradu katastrálnemu odboru. V prípade konkurencie viacerých záložných práv sa uspokojujú záložné práva podľa poradia zápisu alebo registrácie.

Zánik záložného práva

Zákonným dôsledkom zániku zabezpečenej pohľadávky je tak zánik záložného práva. Záložné právo zaniká najmä uspokojením pohľadávky, resp. splnením dlhu, uložením do úradnej úschovy, alebo odpustením dlhu. K zániku záložného práva prichádza ďalej zánikom všetkých vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, na ktoré sa záložné právo vzťahuje, t.j. zánikom zálohu. Ďalšími možnými spôsobmi zániku záložného práva sú prípady, keď sa záložný veriteľ vzdá záložného práva, uplynutím času, na ktorý bolo záložné právo zriadené, vrátením veci záložcovi, ak záložné právo vzniklo odovzdaním veci, ak záložca previedol záloh v bežnom obchodnom styku v rámci výkonu predmetu podnikania alebo ak bol v čase prevodu alebo prechodu zálohu nadobúdateľ zálohu pri vynaložení náležitej starostlivosti dobromyseľný, že nadobúda záloh nezaťažený záložným právom, ak záložca previedol záloh a zmluva o zriadení záložného práva určuje, že záložca môže záloh alebo časť zálohu previesť bez zaťaženia záložným právom a iným spôsobom dohodnutým v zmluve o zriadení záložného práva alebo vyplývajúcim z osobitného predpisu.

Prečítajte si tiež: VFA vzor – žiadosť o výmaz

Výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností

Záložné práva, ktoré vznikajú vkladom do katastra nehnuteľností, ktoré sa do tohto katastra zaznamenávajú alebo ktoré sa zapisujú do iných registrov, je potrebné v záujme právnej istoty dotknutých osôb po zániku záložného práva z príslušných evidencií vymazať. Žiadosť o takýto výmaz je povinný bez zbytočného odkladu podať záložný veriteľ. Pri porušení tejto povinnosti zodpovedá v zmysle § 151g ods. 4 OZ za vzniknutú škodu. Aj záložca je oprávnený podať takúto žiadosť, avšak musí ju doložiť listinou vystavenou záložným veriteľom, ktorá preukazuje zánik záložného práva, napr. tým, že potvrdzuje splnenie záväzku. V prípade zrušenia záložného práva rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, vykoná sa výmaz na ich základe. V prípade nehnuteľností dochádza k výmazu záložného práva záznamom zániku tohto právneho vzťahu k predmetnej nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností. Záznam o tom vykoná príslušný katastrálny úrad na základe listín, ktoré požaduje katastrálny zákon.

Praktické aspekty výmazu exekúcie z katastra

Preverenie nehnuteľnosti pred kúpou

Po úspešnom výbere nehnuteľnosti treba pristúpiť k prevereniu nehnuteľnosti. V záujme právnej istoty a stability v právnych vzťahoch je korektné, aby kupujúci bol informovaný o právnom stave nehnuteľnosti. List vlastníctva každej nehnuteľnosti má tri časti. V časti „A“ je majetková podstata - teda informácie o nehnuteľnosti. V časti „B“ sú vlastníci a iné oprávnené osoby. Často najdôležitejšia je časť „C“ - ťarchy. Podľa zistených skutočností práve v tejto časti listu vlastníctva sa rozhodneme či danú nehnuteľnosť kúpime alebo nie. Prevažná väčšina ľudí sa rozhodne ani len neuvažovať nad kúpou nehnuteľnosti, ktorá má v liste vlastníctva ťarchu.

Kúpa nehnuteľnosti so záložným právom

Pri kúpe nehnuteľnosti na úver možnosť rozhodovania nemáme. Je na finančnej inštitúcii, či aktuálnu ťarchu v liste vlastníctva kupovanej nehnuteľnosti akceptuje, alebo nie.

Možnosti riešenia záložného práva pri kúpe

  1. Predčasné splatenie úveru: Buď sa splatí zostatok úveru súčasného majiteľa z finančných zdrojov majiteľa alebo z financií kupujúceho. Finančné prostriedky na splatenie zabezpečeného úveru sa poukážu na účet uvedený v doklade o vyčíslení zostatku úveru s príslušným variabilným symbolom, pričom úverujúca banka sa zaviaže po úplnom splatení úveru vystaviť potvrdenie o splatení úveru (tzv. kvitanciu) a súhlas o výmaz záložného práva. Katastrálny úrad v lehote do 60 dni vymaže záložné právo z listu vlastníctva predávanej nehnuteľnosti. Podobnou možnosťou je, ak splatenie zostatku úveru predávajúceho sa uskutoční z hypotekárneho úveru (HÚ) kupujúceho.
  2. Zmena predmetu zabezpečenia: V praxi sa táto možnosť využíva najmenej. Základnou požiadavkou je, že treba mať vhodnú nehnuteľnosť na založenie.
  3. Špecifické druhy záložných práv:
    • Záložné právo nebankovej inštitúcie a záložné právo fyzickej osoby sú taktiež pomerne častou ťarchou, ktoré sa z pohľadu kúpy správajú úplne rovnako. Pri kúpe z vlastných zdrojov (nie z hypotéky) treba do kúpnej zmluvy presne zakotviť, za akých podmienok sa vymaže ťarcha a prebehne kúpa.
    • Záložné právo Štátneho fondu rozvoja a bývania sa dá predčasne splatiť so sankciami alebo presunúť na inú nehnuteľnosť.
    • Záložné právo exekútora je ťarcha, ktorú finančné inštitúcie neakceptujú. Znamená to, že túto ťarchu je potrebné najprv vymazať z listu vlastníctva.

Postup pri výmaze záložného práva

  1. Splatenie pohľadávky: Najčastejším dôvodom pre výmaz záložného práva je splatenie zabezpečenej pohľadávky.
  2. Žiadosť o výmaz: Na jeho výmaz v tomto prípade je potrebné podať návrh na výmaz záložného práva tzv. záznamom.
  3. Potvrdenie o splatení úveru (kvitancia): Platí, že kvitancia je listinným prehlásením veriteľa, že veriteľovi dlžník splatil pohľadávku. Najčastejšie tento doklad vydávajú banky, ktoré poskytli svojmu klientovi (dlžníkovi) úver zabezpečený záložným právo na kúpu nehnuteľnosti.
  4. Lehota na výmaz: Okresný úrad je povinný v zmysle § 43 katastrálneho zákona vykonať výmaz záložného práva do 5 pracovných dní odo dňa začatia konania o výmaze záložného práva.
  5. Vzdanie sa záložného práva: Žiadosť o výmaz záložného práva je treba podať bezodkladne po vzdaní sa záložného práva záložným veriteľom. Ako prílohu k žiadosti je potrebné priložiť vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa záložného práva. Výmaz záložného práva vykoná kataster ku dňu uvedenému v žiadosti, najskôr však ku dňu zániku záložného práva.

Praktické rady a upozornenia

  • Žiadosť o predčasné splatenie úveru: Ak chcete predčasne splatiť svoj úver, je potrebné osobne navštíviť pobočku banky a podať žiadosť o predčasné splatenie úveru.
  • Lehota na vydanie vyčíslenia: Telefonicky si v banke preverte lehoty na vydanie vyčíslenia, aby ste dobre nastavili podmienky úhrady zostatku úveru do kúpnej zmluvy.
  • Dostatočné finančné prostriedky: Po obdržaní vyčíslenia dbajte na to, aby ste v deň predčasného splatenia zabezpečili dostatok peňažných prostriedkov na vašom bežnom, respektíve splátkovom účte.

Príklady z praxe a riešenie problémov

Problém s exekútorom

Ak bola exekúcia už právoplatne ukončená a exekútor nezrušil blokáciu nehnuteľnosti, odporúča sa osobne navštíviť exekútora (aj prostredníctvom advokáta) a takto ho donútiť konať.

Kúpa nehnuteľnosti so záložným právom

Pri kúpe nehnuteľnosti so záložným právom je dôležité, aby bola v kúpnej zmluve upravená povinnosť predávajúceho vybaviť na katastri nehnuteľností výmaz záložného práva a tiež vklad Vášho vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Postup pri výmaze spoločnosti

tags: #vymaz #exekucie #z #katastra #postup

Ďalšie články