Ako postupovať pri výmaze predkupného práva z katastra nehnuteľností

Predkupné právo je vecné právo, ktoré zabezpečuje prednostné právo určitej osoby (oprávneného) na kúpu veci pred inými osobami, ak sa vlastník (povinný) rozhodne túto vec predať. V kontexte nehnuteľností je predkupné právo často spojené so spoluvlastníctvom, kde majú spoluvlastníci prednostné právo na kúpu podielu, ktorý chce jeden zo spoluvlastníkov predať. Tento článok sa zameriava na postup výmazu predkupného práva z katastra nehnuteľností na Slovensku.

Predkupné právo a jeho vznik

Predkupné právo môže vznikať rôznymi spôsobmi:

• Zákonné predkupné právo: Najčastejšie sa vyskytuje v prípade spoluvlastníctva, kde § 140 Občianskeho zákonníka priznáva spoluvlastníkom predkupné právo pri predaji spoluvlastníckeho podielu. Cieľom je stabilizovať vlastnícke vzťahy a zabrániť vstupu cudzích osôb do spoluvlastníctva bez vedomia ostatných podielnikov.
• Zmluvné predkupné právo: Môže byť dohodnuté zmluvou medzi vlastníkmi nehnuteľností. Zmluvné predkupné právo môže mať povahu osobného práva, alebo vecnoprávnu povahu, ktorá sa zapisuje do katastra nehnuteľností.
• Predkupné právo nájomcu: Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má nájomca bytu predkupné právo, ak vlastník domu prevádza byt do vlastníctva.
• Zmluva o kúpe prenajatej veci: Ustanovenie Obchodného zákonníka upravuje zmluvu, kde si strany dohodnú, že nájomca je oprávnený kúpiť prenajatú vec počas alebo po skončení nájomnej zmluvy.

Základné princípy predkupného práva

Ak sa spoluvlastník rozhodne predať svoj podiel, musí ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Táto ponuka musí obsahovať všetky podmienky predaja, vrátane ceny. Spoluvlastníci majú zákonnú lehotu dva mesiace na prijatie ponuky. Ak spoluvlastník poruší predkupné právo a predá svoj podiel tretej osobe bez toho, aby ho ponúkol ostatným spoluvlastníkom, títo sa môžu domáhať:

• Relatívnej neplatnosti zmluvy: Môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy. Námietku neplatnosti je možné uplatniť aj v katastrálnom konaní.
• Ponuky podielu na kúpu: Môžu sa domáhať, aby im nadobúdateľ ponúkol podiel na kúpu za rovnakých podmienok, za akých ho kúpil od pôvodného spoluvlastníka.
• Zachovania predkupného práva: Môžu si ponechať predkupné právo, ktoré bude pôsobiť voči budúcemu nadobúdateľovi podielu.

Možnosti zrušenia predkupného práva

Predkupné právo môže zaniknúť viacerými spôsobmi:

• Dohoda spoluvlastníkov: Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu nebudú uplatňovať predkupné právo.
• Vzdanie sa predkupného práva: Oprávnený z predkupného práva sa môže písomne vzdať svojho práva. Toto vyhlásenie je potrebné doručiť predávajúcemu spoluvlastníkovi.
• Uplynutie času: Ak je predkupné právo dohodnuté na určitý čas, zaniká uplynutím tejto doby.
• Zánik veci: Ak predmet predkupného práva zanikne, zaniká aj predkupné právo.
• Premlčanie: Nároky z porušenia predkupného práva podliehajú premlčaniu. Subjektívna premlčacia lehota sú 3 roky a plynie odo dňa, keď sa poškodený o porušení a o novom nadobúdateľovi dozvedel.

Postup výmazu predkupného práva z katastra

Výmaz predkupného práva z katastra nehnuteľností je potrebný, ak predkupné právo zaniklo a vlastník nehnuteľnosti chce, aby táto skutočnosť bola zohľadnená v katastri. Postup sa líši v závislosti od toho, ako predkupné právo vzniklo:

Prečítajte si tiež: Výmaz záložného práva: Postup krok za krokom

1. Výmaz zákonného predkupného práva

V prípade zákonného predkupného práva spoluvlastníkov je potrebné predložiť na kataster:

• Návrh na vklad: Vyplnený formulár návrhu na vklad, ktorý je dostupný na webovej stránke katastra.
• Listinu preukazujúcu zánik predkupného práva:
  • Dohoda spoluvlastníkov: Ak sa spoluvlastníci dohodli na zrušení predkupného práva, je potrebné predložiť písomnú dohodu s overenými podpismi.
  • Vyhlásenie o vzdaní sa predkupného práva: Ak sa oprávnený z predkupného práva vzdal svojho práva, je potrebné predložiť písomné vyhlásenie s overeným podpisom.
  • Kúpna zmluva: Ak bol spoluvlastnícky podiel prevedený na blízku osobu, je potrebné predložiť kúpnu zmluvu, ktorá preukazuje, že ide o prevod na blízku osobu.
  • Rozhodnutie súdu: Ak o zániku predkupného práva rozhodol súd, je potrebné predložiť právoplatné rozhodnutie súdu.
• Kolok: Zaplatený správny poplatok.

2. Výmaz zmluvného predkupného práva

V prípade zmluvného predkupného práva je potrebné predložiť na kataster:

• Návrh na vklad: Vyplnený formulár návrhu na vklad.
• Listinu preukazujúcu zánik predkupného práva:
  • Dohoda o zrušení predkupného práva: Písomná dohoda medzi oprávneným a povinným s overenými podpismi.
  • Vyhlásenie o vzdaní sa predkupného práva: Písomné vyhlásenie oprávneného s overeným podpisom.
  • Listina preukazujúca uplynutie času: Ak bolo predkupné právo dohodnuté na určitý čas, je potrebné predložiť listinu, ktorá preukazuje uplynutie tejto doby (napr. zmluva o zriadení predkupného práva).
  • Rozhodnutie súdu: Právoplatné rozhodnutie súdu o zániku predkupného práva.
• Kolok: Zaplatený správny poplatok.

Katastrálne konanie

Po doručení návrhu na vklad a všetkých potrebných listín katastrálny úrad začne katastrálne konanie. V rámci konania katastrálny úrad preskúma, či sú splnené všetky podmienky pre výmaz predkupného práva. Ak sú podmienky splnené, katastrálny úrad povolí vklad a predkupné právo vymaže z katastra nehnuteľností. Ak katastrálny úrad zistí nedostatky, vyzve účastníkov konania na ich odstránenie. Ak nedostatky nebudú odstránené, katastrálny úrad návrh na vklad zamietne.

Príklad z praxe

Pán Jozef a pán Peter sú spoluvlastníkmi pozemku, každý s podielom 1/2. V katastri nehnuteľností je zapísané zákonné predkupné právo v prospech každého zo spoluvlastníkov. Pán Jozef sa rozhodne predať svoj podiel pánovi Petrovi. Keďže pán Peter už je spoluvlastníkom, predkupné právo sa neuplatňuje. Na výmaz predkupného práva z katastra je potrebné predložiť na katastrálny úrad návrh na vklad, kúpnu zmluvu medzi pánom Jozefom a pánom Petrom a kolok. Na základe týchto listín katastrálny úrad povolí vklad a vymaže predkupné právo z katastra.

Dôležité upozornenia

• Písomná forma: Vzdanie sa predkupného práva a dohody o zrušení predkupného práva musia mať písomnú formu a podpisy musia byť overené notárom alebo na matrike.
• Lehoty: Je potrebné dodržiavať lehoty na uplatnenie predkupného práva.
• Katastrálny úrad: V prípade nejasností je vhodné kontaktovať príslušný katastrálny úrad a informovať sa o správnom postupe.
• Právna pomoc: V prípade komplikovaných situácií je vhodné vyhľadať právnu pomoc advokáta.

Prečítajte si tiež: VFA vzor – žiadosť o výmaz

Prečítajte si tiež: Postup pri výmaze spoločnosti

tags: #vymaz #predkupneho #prava #z #katastra #postup