Ako postupovať pri výmaze ťarchy z katastra nehnuteľností

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok a je nevyhnutné, aby bol spojený s právnou istotou. Jedným z dôležitých aspektov je preverenie, či na nehnuteľnosti neviaznu ťarchy, ktoré môžu obmedzovať vlastnícke práva. Ak sa na liste vlastníctva nachádzajú ťarchy, je potrebné vedieť, ako ich možno odstrániť. Tento článok poskytuje komplexný prehľad postupov pri výmaze rôznych typov ťárch z katastra nehnuteľností.

Čo sú ťarchy a kde ich nájsť?

Pri výbere nehnuteľnosti je dôležité overiť jej stav, aby bola zabezpečená právna istota. Kupujúci by mal byť oboznámený s právnym statusom nehnuteľnosti. To je možné dosiahnuť viacerými spôsobmi:

• Požiadame vlastníka alebo realitnú kanceláriu o potrebné doklady.
• Osobne požiadame o list vlastníctva na príslušnom katastrálnom úrade.
• Alternatívne, môžeme použiť verejne dostupný online portál (napr. katasterportal.sk) alebo Notársky centrálny register záložných práv.

List vlastníctva obsahuje tri časti: časť "A" opisuje nehnuteľnosť, časť "B" obsahuje údaje o vlastníkoch, a časť "C" uvádza ťarchy a iné obmedzenia. Práve časť "C" je často kľúčová pre rozhodovanie o kúpe, keďže mnohých kupujúcich odrádza akékoľvek bremeno alebo právne záväzky uvedené v tejto časti.

Medzi najčastejšie ťarchy patria:

• Záložné práva bánk a iných finančných inštitúcií
• Práva exekútorov
• Vecné bremená (napr. právo prechodu)
• Ďalšie obmedzenia, ako ochranné pásma

Základné kroky pri kúpe nehnuteľnosti s ťarchou

Ak sa rozhodnete pre kúpu nehnuteľnosti zaťaženej ťarchou, je nevyhnutné postupovať obozretne a dodržať nasledujúce kroky:

Prečítajte si tiež: Výmaz záložného práva: Postup krok za krokom

1. Preverenie listu vlastníctva: Dôkladne skontrolujte list vlastníctva nehnuteľnosti. Ak sú v časti C uvedené ťarchy, je dôležité ich detailne preskúmať a pochopiť, aké záväzky alebo obmedzenia nehnuteľnosť nesie.
2. Konzultácia s právnikom alebo realitným expertom: Odborník vám pomôže vyhodnotiť, či je ťarcha závažná, a či sa dá efektívne odstrániť pred samotnou kúpou. Niektoré ťarchy, napríklad záložné práva, je možné vymazať po splatení dlhu, zatiaľ čo iné môžu zostať aj po kúpe, ak neovplyvňujú právo vlastníctva (napríklad vecné bremená).
3. Vyjednávanie s predávajúcim: V prípade, že je ťarcha na nehnuteľnosti, kupujúci a predávajúci sa môžu dohodnúť na spôsobe jej vyrovnania. Často ide o to, že časť kúpnej ceny sa použije na splatenie dlhu, čím sa uvoľní záložné právo.
4. Kúpnopredajná zmluva: Je veľmi dôležité, aby podmienky týkajúce sa vymazania ťarchy alebo iných právnych obmedzení boli jasne uvedené v kúpnej zmluve. Táto zmluva by mala obsahovať presný postup, vrátane termínov a podmienok, za ktorých budú ťarchy vymazané.
5. Zápis do katastra nehnuteľností: Po úspešnej kúpe je potrebné zabezpečiť, aby všetky ťarchy boli vymazané z listu vlastníctva a aby nový majiteľ mal právne čistý zápis v katastri. V prípade, že ťarcha zostáva, musí byť nový vlastník s týmto obmedzením oboznámený.

Postupy pri rôznych typoch ťárch

1. Záložné právo

Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa (napr. banky) voči dlžníkovi. Najčastejšie sa zriaďuje písomnou zmluvou a eviduje sa v katastri nehnuteľností v časti "C" ťarchy. Ak dlžník svoj dlh nespláca, veriteľ má právo uspokojiť sa z predmetu záložného práva, napr. predajom nehnuteľnosti.

Zánik záložného práva

Záložné právo zaniká v prípade:

• Zániku zabezpečenej pohľadávky (splatenie dlhu)
• Vzdania sa záložného práva veriteľom
• Zániku zálohu (napr. zničenie nehnuteľnosti)
• Uplynutia času, na ktorý bolo zriadené
• Rozhodnutia súdu alebo správneho orgánu

V praxi najčastejšie dochádza k zániku záložného práva splatením dlhu. V takom prípade je potrebné podať návrh na výmaz záložného práva do katastra nehnuteľností.

Výmaz záložného práva po splatení úveru

1. Predčasné splatenie úveru: Ak chcete predčasne splatiť svoj úver, je potrebné osobne navštíviť pobočku banky a podať žiadosť o predčasné splatenie úveru. Banka vám na základe tejto žiadosti vyčísli zostatok dlhu vrátane poplatkov spojených s predčasným splatením. Žiadosť je potrebné doručiť v dostatočnom predstihu, odporúčam vám prísť so žiadosťou minimálne 14 dní pred požadovaným dátumom splatenia úveru.
2. Potvrdenie o splatení úveru: Po splatení úveru obdržíte upovedomenie o vyplatení úveru a ukončení úverového vzťahu. Niektoré banky vydávajú tzv. kvitanciu, ktorá je listinným prehlásením veriteľa, že veriteľovi dlžník splatil pohľadávku.
3. Návrh na výmaz záložného práva: Následne je potrebné podať návrh na výmaz záložného práva na príslušný katastrálny úrad. K návrhu je potrebné priložiť:
   • Zmluvu o úvere
   • Záložnú zmluvu
   • Potvrdenie o splatení dlhu (kvitanciu)
   • Povolenie vkladu príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom.
4. Výmaz záložného práva: Okresný úrad je povinný v zmysle § 43 katastrálneho zákona vykonať výmaz záložného práva do 5 pracovných dní odo dňa začatia konania o výmaze záložného práva. Zápis do katastra vykoná záznamom.

Špecifické prípady záložných práv

• Záložné právo nebankových inštitúcií alebo fyzických osôb: Tieto ťarchy môžu byť zložitejšie na riešenie, najmä ak kupujúci financuje kúpu prostredníctvom hypotekárneho úveru. Banky zvyčajne neakceptujú nehnuteľnosti s takýmito ťarchami. Preto je nutné, aby sa ťarcha vymazala ešte pred čerpaním úveru. Tento proces sa opäť rieši vyplatením dlhu a následným vymazaním záložného práva.
• Záložné právo Štátneho fondu rozvoja bývania: Toto právo je možné vyplatiť predčasne, avšak s určitými sankciami. Finančné inštitúcie často akceptujú takéto záložné práva, takže sa môžu vyplatiť z hypotekárneho úveru kupujúceho.
• Daňové záložné právo: Zriaďuje sa rozhodnutím správcu dane na zabezpečenie daňového nedoplatku. Výmaz sa vykoná po zaplatení daňového nedoplatku.

2. Exekučné záložné právo

Exekučné záložné právo vzniká na základe rozhodnutia súdneho exekútora, ak vlastník nehnuteľnosti nespláca svoje záväzky. Pre kupujúceho to znamená, že musí byť veľmi opatrný, pretože banky zvyčajne takéto záložné právo neakceptujú.

Zrušenie exekučného záložného práva

1. Splatenie dlhu: V takom prípade musí byť exekúcia vyrovnaná ešte pred uzavretím kúpnej zmluvy. Ak sa exekúcia nevymaže, môže to viesť k riziku, že nehnuteľnosť bude predaná v dražbe.
2. Návrh na zastavenie exekúcie: Podanie návrhu na súd, aby súd zastavil exekúciu napr. z dôvodu, že nebol dodržaný postup v prípade prednostného záložného veriteľa.
3. Výmaz na návrh exekútora: Výmaz exekučného záložného práva na návrh exekútora, nakoľko platí zásada „kto vymenúva, ten odvoláva“. Bude sa na výmaz exekučného záložného práva vyžadovať súhlas oprávneného.
4. Pokyn súdu exekútorovi: Možnosť súdu uložiť exekútorovi pokyn na výmaz exekučného záložného práva a to najmä v prípade, ak by mal súd za to, že ide o úkon potrebný na odstránenie nedostatkov exekúcie napr. v prípade, ak nebol pri zriadení exekučného záložného práva udelený súhlas prednostného záložného veriteľa.

3. Vecné bremená

Vecné bremená obmedzujú vlastnícke právo k nehnuteľnosti v prospech inej osoby alebo nehnuteľnosti. Najčastejšie sa stretávame s týmito vecnými bremenami:

Prečítajte si tiež: VFA vzor – žiadosť o výmaz

• Právo doživotného užívania nehnuteľnosti
• Právo prechodu alebo prejazdu cez pozemok
• Právo čerpania vody zo studne na pozemku

Zánik vecného bremena

• Dohoda: Oprávnený z vecného bremena - darca - a povinný z vecného bremena - obdarovaný - sa môžu dohodnúť, že vecné bremeno sa zrušuje. Je potrebné tak urobiť zmluvou o zániku vecného bremena.
• Smrť oprávneného: Vecné bremeno viazané na osobu zaniká smrťou tejto osoby.
• Rozhodnutie súdu: Ak dôjde k zmene pomerov, na základe ktorej vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, súd môže vecné bremeno zrušiť.
• Zo zákona: Občiansky zákonník stanovuje, že vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona.
• Premlčanie: V prípade, že by nedošlo k dohode a doba 10 rokov už uplynula, t.j. od doby kedy vecné bremeno bolo zapísané do katastra nehnuteľností a teda aj možnosť objektívne ho využívať, môžete podať návrhu na súd o uloženie o povinnosti zdražať sa výkonu premlčaného práva zodpovedajúceho vecnému bremenu.

Postup pri zrušení vecného bremena dohodou

1. Uzavretie zmluvy o zrušení vecného bremena: Zmluva musí byť písomná a musí obsahovať presnú špecifikáciu vecného bremena, ktoré sa má zrušiť.
2. Návrh na vklad do katastra nehnuteľností: Potrebné je teda podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností, ktorým sa žiada výmaz vecného bremena.
3. Prílohy k návrhu: K návrhu je potrebné priložiť:
   • Zmluvu o zrušení vecného bremena
   • List vlastníctva
   • Identifikačné údaje účastníkov práv k nehnuteľnostiam
   • Povolenie vkladu príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom.

4. Ochranné pásma a iné obmedzenia

Ochranné pásma sa vzťahujú na infraštruktúrne prvky, ako sú napríklad elektrické vedenia, plynovody alebo vodovody, ktoré prechádzajú cez nehnuteľnosť. Takéto obmedzenia môžu ovplyvniť využitie pozemku, ale zvyčajne nebránia v jeho predaji. Kupujúci by však mal vedieť o týchto obmedzeniach a zvážiť, či ovplyvnia jeho plány s nehnuteľnosťou. Tieto obmedzenia sa zvyčajne nevymazávajú, ale je dôležité s nimi počítať pri plánovaní využitia nehnuteľnosti.

Kúpa nehnuteľnosti so záložným právom v prospech tretej osoby

V prípade, že uvažujete o kúpe nehnuteľnosti so záložným právom v prospech tretej osoby, je dôležité zabezpečiť, aby bolo záložné právo vymazané súčasne s prevodom vlastníckeho práva na kupujúceho. V kúpnej zmluve by malo byť jasne uvedené, že predávajúci predloží návrh na výmaz záložného práva pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva. Je vhodné, aby nesplnenie tejto povinnosti bolo zabezpečené právom na odstúpenie od zmluvy.

Prečítajte si tiež: Postup pri výmaze spoločnosti

tags: #vymazanie #tarchy #z #katastra #postup