Ako postupovať pri výmaze záložného práva z katastra nehnuteľností

Predaj nehnuteľnosti zaťaženej záložným právom je pomerne bežný postup. Článok poskytuje komplexný pohľad na proces výmazu záložného práva z katastra nehnuteľností, vrátane situácií, keď je záložné právo premlčané, a postupov pri exekučnom záložnom práve.

Predaj nehnuteľnosti so záložným právom

Pri predaji nehnuteľnosti zaťaženej záložným právom, napríklad hypotékou, sa časť kúpnej ceny použije na vyplatenie zostatku hypotekárneho úveru predávajúceho voči banke. Banka následne vystaví tzv. kvitanciu, teda súhlas so zrušením záložného práva.

Premlčané záložné právo

Samotné premlčanie záložného práva nespôsobuje jeho zánik. Úspešné vznesenie námietky premlčania zo strany dlžníka spôsobuje iba jeho nevymáhateľnosť zo strany záložného veriteľa, nie zánik. Rozhodnutie súdu, ktoré potvrdzuje premlčanie záložného práva, nie je listinou spôsobilou na výmaz premlčaného záložného práva z listu vlastníctva.

Najvyšší súd SR vo svojom rozhodnutí z 26.10.2022 (R 70/2023) uviedol, že určovací výrok v znení, že sporné nehnuteľnosti nie sú zaťažené záložným právom v prospech žalovanej, je spôsobilý na výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností. Toto rozhodnutie je zásadné a rieši kolízne situácie pri premlčaných záložných právach.

V týchto prípadoch sa odporúča obrátiť sa na advokáta, ktorý pomôže s koncipovaním žaloby a jej podaním na príslušný súd.

Prečítajte si tiež: Výmaz záložného práva: Postup krok za krokom

Zánik záložného práva

Záložné právo zaniká najmä:

• uspokojením pohľadávky (splnením dlhu),
• uložením do úradnej úschovy,
• odpustením dlhu,
• uhradením pohľadávky ručiteľom,
• zánikom všetkých vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, na ktoré sa záložné právo vzťahuje (zánikom zálohu).

Ďalšími spôsobmi zániku záložného práva sú:

• vzdanie sa záložného práva záložným veriteľom,
• uplynutím času, na ktorý bolo záložné právo zriadené,
• vrátením veci záložcovi, ak záložné právo vzniklo odovzdaním veci,
• prevodom zálohu záložcom v bežnom obchodnom styku,
• ak bol nadobúdateľ zálohu pri vynaložení náležitej starostlivosti dobromyseľný, že nadobúda záloh nezaťažený záložným právom,
• ak záložca previedol záloh a zmluva o zriadení záložného práva určuje, že záložca môže záloh alebo časť zálohu previesť bez zaťaženia záložným právom.

Pri zániku záložného práva iným spôsobom, než jeho realizáciou alebo zánikom zálohu, je záložný veriteľ zásadne povinný záloh záložcovi vrátiť, pokiaľ prišlo k jeho odovzdaniu. Záložné práva, ktoré vznikajú vkladom do katastra nehnuteľností, je potrebné po zániku záložného práva z príslušných evidencií vymazať. Žiadosť o výmaz je povinný bez zbytočného odkladu podať záložný veriteľ. Pri porušení tejto povinnosti zodpovedá za vzniknutú škodu. Aj záložca je oprávnený podať takúto žiadosť, avšak musí ju doložiť listinou vystavenou záložným veriteľom, ktorá preukazuje zánik záložného práva. V prípade zrušenia záložného práva rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, vykoná sa výmaz na ich základe. Výmaz z týchto evidencií nemá konštitutívny význam, ide pri ňom iba o to, aby stav evidencie zodpovedal skutočnému stavu. V prípade nehnuteľností dochádza k výmazu záložného práva záznamom zániku tohto právneho vzťahu k predmetnej nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností. Záznam o tom vykonaná príslušný katastrálny úrad na základe listín, ktoré požaduje katastrálny zákon.

Uloženie dlžnej sumy do úradnej úschovy

Uloženie dlžnej sumy do úradnej úschovy sa javí ako problematické z hľadiska možného výmazu záložného práva. Súd pri prijímaní dlhu nezisťuje, či boli splnené hmotnoprávne podmienky stanovené zákonom, ani to, aká je skutočná výška dlhu, pričom kataster nehnuteľností nemá žiadne kompetencie zisťovať, či je žiadosť záložcu opodstatnená na základe predložených dokladov. Pri výmaze záložného práva nie je možné obchádzať záložného veriteľa. Ten totižto posudzuje riadne a včasné splatenie dlhu (okrem prípadu určovacej žaloby na súde).

Zrušenie záložného práva

K zrušeniu záložného práva môže dôjsť dohodou medzi veriteľom a záložcom, ak takýto spôsob bol dohodnutý v zmluve o zriadení záložného práva. Záložné právo sa môže zrušiť aj rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu. Prílohou návrhu na výmaz záložného práva je vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa záložného práva.

Prečítajte si tiež: VFA vzor – žiadosť o výmaz

Exekučné záložné právo

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené v Exekučnom poriadku. Ide o nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje len na návrh oprávneného z exekučného titulu a len ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.

Exekútor vydá upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva. Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, ktorý má odkladný účinok, alebo po zamietnutí takéhoto návrhu, vydá súdny exekútor exekučný príkaz (príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť). Exekútor je povinný doručovať exekučný príkaz oprávnenému, povinnému a miestne príslušnému okresnému úradu, pričom platí, že povinnému a okresnému úradu je nevyhnutné doručiť exekučný príkaz do vlastných rúk. Následne je okresný úrad povinný zapísať zriadenie exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností. Zápis exekučného záložného práva na nehnuteľnosť sa vykoná záznamom.

Pre poradie exekučného záložného práva je rozhodujúci čas jeho zápisu do katastra nehnuteľností. Rozhodujúci význam pre vznik záložného práva má exekučný príkaz t.j. príkaz na zriadenie exekučného záložného práva.

Exekučné záložné právo možno zriadiť, len ak sa preukázalo, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.

Možnosti zrušenia exekučného záložného práva:

Prečítajte si tiež: Postup pri výmaze spoločnosti

• Podanie návrhu na súd, aby súd zastavil exekúciu (napr. z dôvodu, že nebol dodržaný postup v prípade prednostného záložného veriteľa).
• Výmaz exekučného záložného práva na návrh exekútora so súhlasom oprávneného.
• Uloženie exekútorovi pokynu na výmaz exekučného záložného práva súdom.

Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť

Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť musí mať písomnú formu. Predmetom zálohu bude nehnuteľnosť, ktorú môže založiť obligačný dlžník alebo záložca. Záložné právo, ktorého predmetom je nehnuteľnosť nazývame aj tzv. hypotekárne záložné právo.

Hypotekárne záložné právo sa eviduje v katastri nehnuteľností v časti „C“ ťarchy. Na okresný úrad katastrálny odbor je potrebné doručiť najskôr záložné zmluvy až následne kúpne zmluvy. Následkom zriadenia záložného práva na nehnuteľnosť je skutočnosť, že pokiaľ si obligačný dlžník neplní svoje povinnosti vyplývajúce z hlavného záväzkovoprávneho vzťahu, ktorým sa zmluvný vzťah medzi dlžníkom a bankou, môže záložný veriteľ.

Daňové záložné právo

Daňové záložné právo je upravené v Zákone o správe daní. Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k predmetu záložného práva vo vlastníctve daňového dlžníka alebo k pohľadávke daňového dlžníka. Rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva k zálohu daňového dlžníka sa doručí daňovému dlžníkovi. Voči tomuto rozhodnutiu je možné v lehote 15 dní podať odvolanie, ktoré nemá odkladný účinok. Následne je rozhodnutie o zabezpečení daňové nedoplatku zriadením záložného práva zaslané na zápis alebo registráciu okresnému úradu katastrálnemu odboru. V prípade konkurencie viacerých záložných práv sa uspokojujú záložné práva podľa poradia zápisu alebo registrácie.

Záložné právo k hnuteľnej veci

Predmetom zálohu môže byť aj hnuteľná vec. Pri hnuteľných veciach môže dôjsť k vzniku záložného práva odovzdaním alebo zápisom do príslušného registra. Pokiaľ zákon nevyžaduje zápis v osobitnom registri, právotvornou skutočnosťou spôsobujúcou vznik záložného práva k hnuteľným veciam na základe zmluvy o zriadení záložného práva je registrácia v Notárskom centrálnom registri záložných práv. Zmluva o zriadení záložného práva nemusí mať písomnú formu, ak je predmetom záložného práva hnuteľná vec, ktorú záložca odovzdáva záložnému veriteľovi alebo tretej osobe do úschovy.

tags: #vymaz #záložného #práva #z #katastra #postup