Krátkodobý Nájom Bytu: Podmienky a Ukončenie

Úprava nájmu bytov v Občianskom zákonníku už dlhodobo nezodpovedá požiadavkám dnešnej doby. Preto bol prijatý nový zákon o krátkodobom nájme bytov, ktorý prináša niekoľko zmien a výhod pre prenajímateľov aj nájomcov. Tento článok sa zameriava na podmienky a možnosti ukončenia krátkodobého nájmu bytu, ako aj na práva a povinnosti oboch strán.

Čo prináša zákon o krátkodobom nájme bytov?

Zákon o krátkodobom nájme bytov prináša niekoľko výhod, ktoré uľahčujú prenajímanie a prenajímanie bytov na krátkodobé obdobie. Medzi hlavné výhody patria:

• Možnosť jednostrannej zmeny výšky nájomného prenajímateľom spôsobom vopred dohodnutým v nájomnej zmluve.
• Peňažná zábezpeka pre prenajímateľa použiteľná na úhradu nezaplateného nájomného alebo škody spôsobenej na byte.
• Možnosť dohodnutia ľubovoľných spravodlivých dôvodov pre výpoveď nájomnej zmluvy alebo pre odstúpenie od nej.
• Kratšie výpovedné lehoty.
• Fikcia doručenia výpovede a odstúpenia.

Nájom podľa nového zákona

Nie každá zmluva o nájme bytu sa automaticky spravuje novým zákonom. Samotný zákon nadobudol účinnosť 1. mája 2014 a dovtedy uzavreté nájomné zmluvy sa spravujú naďalej len Občianskym zákonníkom. Aby sa Váš nájomný vzťah mohol spravovať novým zákonom, je potrebné uzavrieť novú nájomnú zmluvu, resp. „nanovo“ uzavrieť starú zmluvu. V tejto musí byť výslovne uvedené, že sa riadi zákonom o krátkodobom nájme bytov a musí obsahovať ďalšie zákonom požadované náležitosti (napr. identifikácia zmluvných strán, určenie výšky nájomného a úhrad služieb spojených s nájmom, opis stavu bytu).

Zmluvy o nájme bytov sa tak môžu riadiť buď len samotným Občianskym zákonníkom (tak ako doteraz) alebo zákonom o krátkodobom nájme bytov, pričom na otázky v ňom neupravené sa len podporne použije Občiansky zákonník.

Poslednou podmienkou pre možnosť využitia nového zákona je, aby Váš nájom bol skutočne krátkodobý. Takýmto nájom je nájom najdlhšie na dva roky. V prípade potreby si môžu strany dohodnúť predĺženie nájmu o ďalšie dva roky, avšak to najviac dvakrát. To znamená, že nájom môže trvať maximálne 6 rokov, aby bol považovaný za krátkodobý.

Prečítajte si tiež: PN a ukončenie pracovného pomeru

Jednostranná zmena výšky nájomného a úhrad za služby spojené s nájmom

Jednou z prvých výhod, ktorú nový zákon prináša, je možnosť strán dohodnúť si prípady, kedy môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť nájomné alebo úhrady za služby spojené s nájmom. Takýmto prípadom môže byť napríklad zvýšenie cien energií alebo nárast cien, resp. inflácie podľa údajov Štatistického úradu SR. Strany si môžu dohodnúť aj ďalšie prípady.

Občiansky zákonník jednostrannú zmenu nájomného realizovanú na základe dohody strán neupravuje. Preto aj keď v nájomnej zmluve bola takáto možnosť upravená, prípadné spory často mohli viesť k nepriaznivým súdnym rozhodnutiam pre prenajímateľa (najmä, keď nájomná zmluva bola nekvalitne vyhotovená). Dnešná úprava krátkodobého nájmu by preto mala v tomto ohľade prenajímateľom pomôcť.

Zábezpeka (kauciu) pozná konečne aj zákon

Pre prípad, že by nájomca včas neplatil nájomné alebo iné úhrady spojené s nájmom, alebo ak by spôsobil na byte škodu, dohadovali sa v zmluvách pravidelne peňažné zábezpeky v prospech prenajímateľa, tzv. kaucie. Nič takéto však doterajší Občiansky zákonník reálne nepoznal.

Zákon o krátkodobom nájme konečne existenciu a používanie peňažnej zábezpeky upravuje. Jej účelom je náhrada prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi. Výška zábezpeky je limitovaná maximálne na trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za služby spojené s nájmom. Na túto skutočnosť netreba zabudnúť, pretože strany si nemôžu dohodnúť vyššiu sumu zábezpeky.

Ak dôjde k použitiu zábezpeky, je nájomca povinný ju do mesiaca doplniť na jej pôvodnú hodnotu. Po skončení nájmu je prenajímateľ povinný nespotrebovanú časť zábezpeky vrátiť, a to do jedného mesiaca od vypratania bytu zo strany nájomcu.

Prečítajte si tiež: Ako podať/prijať výpoveď?

Zánik nájmu bytu a jeho vypratanie

Kto prenajíma byty a má problémy s neplatičmi alebo s poškodzovateľmi, isto zistil, aký veľký problém je ukončiť nájomnú zmluvu a dostať takúto osobu z bytu von. Nový zákon prináša v tejto otázke isté zlepšenia, ale skutočne efektívne riešenie pre prenajímateľov sa tu zatiaľ nenachádza.

Zásadným zlepšením je ale možnosť strán dohodnúť si vlastné dôvody pre vypovedanie zmluvy alebo pre odstúpenie od nej (odstúpením sa pritom zrušuje nájomná zmluva okamžite). Doteraz sa mohol nájom bytu skončiť iba z dôvodov, ktoré boli uvedené v Občianskom zákonníku. A to nie vždy stačilo.

Prenajímateľ musí mať splnenú svoju daňovú registračnú povinnosť, aby mohol využiť všetky benefity nového zákona

Výpovedná lehota môže byť skrátená až na jeden mesiac (oproti trom mesiacom podľa Občianskeho zákonníka). Ak je dôvodom výpovede poškodzovanie bytu, neplatenie nájomného alebo nespôsobilosť bytu na jeho riadne užívanie, môže byť výpovedná lehota skrátená dokonca až na 15 dní.

Významným krokom vpred je aj zrušenie odkladu účinkov výpovede nájmu pri podaní žaloby o jej neplatnosť. Podanie žaloby pre neplatnosť výpovede nájmu tak nebude znamenať, že tento nájom sa uplynutím výpovednej lehoty neskončí. Občiansky zákonník žalobe takúto vlastnosť priznáva, čo nájomcovia v niektorých prípadoch zneužívali. Po obdržaní výpovede zo strany prenajímateľa podali na súd žalobu a nájomná zmluva minimálne do skončenia súdneho procesu trvala.

Prečítajte si tiež: Výpoveď zamestnanca počas práceneschopnosti

Ku dňu skončenia nájmu je nájomca povinný sa na vlastné náklady vypratať z bytu aj so všetkými svojimi vecami. Ak tak neurobí ani do 10 kalendárnych dní po skončení nájmu (do 5 kalendárnych dní, ak sa nájomná zmluva skončila odstúpením), môže mu prenajímateľ v byte ponechané veci zadržať (avšak len tie, ktoré podliehajú exekúcii). Takto zadržané veci môže použiť podobne ako peňažnú zábezpeku na úhradu svojich pohľadávok voči nájomcovi po tom, čo už aj spomenutá zábezpeka bude minutá.

Fikcia doručenia výpovede a odstúpenia

V záverečných ustanoveniach zákona o krátkodobom nájme bytov je uvedené, že pre doručovanie písomnej výpovede nájomnej zmluvy a pre doručovanie písomného odstúpenia od tejto zmluvy sa použijú ustanovenia Občianskeho súdneho poriadku o doručovaní. To okrem iného znamená, že bude možné aplikovať aj tzv.

Povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ bez splnenej daňovej registračnej povinnosti nebude môcť využiť úpravu nového zákona týkajúcu sa napríklad rôznych dôvodoch pre danie výpovede. Takisto žaloba nájomcu o neplatnosť podanej výpovede bude mať odkladný účinok na skončenie nájmu. Ostatné ustanovenia nového zákona však budú môcť využívať aj nezaregistrovaní prenajímatelia.

Ukončenie krátkodobého nájmu bytu: Dôvody a postupy

Krátkodobý nájom bytu môže zaniknúť viacerými spôsobmi. Najčastejším spôsobom je uplynutie doby, na ktorú bol dohodnutý, keďže ide o nájom na dobu určitú. Okrem toho môže nájom zaniknúť:

• Písomnou dohodou zmluvných strán.
• Písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán.
• Písomným odstúpením od nájomnej zmluvy.
• Zánikom predmetu nájmu.

Výpoveď zo strany nájomcu

Z pohľadu nájomcu má v praxi zásadný význam výpoveď, prípadne v zákonom vymedzených situáciách odstúpenie od zmluvy. Výpoveď zo strany nájomcu je prípustná výlučne z dôvodov ustanovených zákonom alebo z dôvodov, ktoré boli platne dohodnuté v nájomnej zmluve. Tento prístup predstavuje výrazný rozdiel oproti niektorým iným nájomným vzťahom a kladie zvýšené nároky na právne posúdenie konkrétnej situácie a nájomného vzťahu.

Zákonné dôvody výpovede zo strany nájomcu sú taxatívne vymedzené v § 7 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z.:

• Ak sa byt stane nespôsobilým na užívanie spôsobom dohodnutým v nájomnej zmluve, pričom tento stav nespôsobil nájomca ani osoby, ktoré s ním byt užívajú.
• Ak nájomcovi vznikne nárok na sociálne bývanie podľa osobitného právneho predpisu.
• Skončenie pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pracovnoprávneho vzťahu.
• Iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, avšak len za predpokladu, že ide o dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať ďalšie trvanie nájomného vzťahu.

Ak bola daná písomná výpoveď, výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po doručení výpovede druhej zmluvnej strane. Zákon ustanovuje minimálnu výpovednú lehotu v trvaní jedného mesiaca. Výnimku predstavuje výpoveď z dôvodu nespôsobilosti bytu na dohodnuté užívanie, pri ktorej je minimálna výpovedná lehota skrátená na pätnásť dní.

Odstúpenie od zmluvy

Osobitným inštitútom je odstúpenie od zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Nájomca môže od zmluvy odstúpiť, ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zvýšil výšku nájomného alebo úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu.

Dôležité aspekty zániku krátkodobého nájmu bytu

Príspevok pojednáva o niektorých aspektoch zániku krátkodobého nájmu bytu, ktoré vyznievajú sporne a ktoré z tohto dôvodu rieši odborná verejnosť i samotná prax. Týkajú sa najmä charakteru výpovedných dôvodov (kogentné alebo dispozitívne), výpovednej lehoty a jej dĺžky a odstúpenia od nájomnej zmluvy.

Neplatenie nájomného ako dôvod na ukončenie nájmu

Ak nájomca neplatí nájomné, dochádza k porušovaniu nájomnej zmluvy. Platiť dohodnuté nájomné riadne a včas je základnou povinnosťou nájomcu. Ak nájomca nezaplatí dlžné nájomné do 5 dní po splatnosti, môže prenajímateľ žiadať aj tzv. poplatok z omeškania.

V zmysle ustanovenia § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka je nezaplatenie nájomného riadne a včas za čas dlhší ako 3 mesiace tzv. hrubým porušením povinností vyplývajúcich z nájmu bytu a je zároveň dôvodom na výpoveď nájmu bytu. Ak si prenajímateľ a nájomca dohodli režim krátkodobého nájmu bytu potom na výpoveď dokonca stačí, ak nájomca nezaplatí nájomné riadne a včas za čas dlhší ako 2 mesiace.

Prenajímateľ môže nájomcu najskôr slušne písomne vyzvať, aby dlžné nájomné doplatil a platil načas a zároveň ho upozorniť na možnosť dania výpovede a možnosť žiadať poplatok z omeškania. Ak by napriek tomu nájomca dlh neuhradil môže prenajímateľ podať žalobu na súd, napr. cez upomínacie konanie a žiadať vydať platobný rozkaz.

Pokiaľ budú naplnené podmienky na výpoveď z nájmu, môže dať prenajímateľ, v prípade ak nájomca neplatí nájomné, nájomcovi výpoveď. Výpoveď musí byť písomná a musí v nej byť jasne uvedený dôvod výpovede, inak je neplatná. Nájom skončí uplynutím výpovednej lehoty, ktorý závisí od režimu zákona, ktorý si zmluvné strany dohodli.

Ak nájomca byt neopustí po skončení nájmu, prenajímateľ má právo podať žalobu na vypratanie bytu. Svojpomocné vypratanie sa neodporúča.

tags: #vypoved #kratkodobeho #najmu #bytu #podmienky