Ako správne podať výpoveď správcovi bytového domu: Podrobný návod

Spokojnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov so správou bytového domu je kľúčová pre harmonické bývanie. Ak však správca neplní svoje povinnosti alebo vlastníci nie sú s jeho službami spokojní, majú právo ukončiť spoluprácu podaním výpovede zmluvy o výkone správy. Tento článok poskytuje podrobný návod, ako správne postupovať pri podávaní výpovede správcovi bytového domu, pričom vychádza zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a zohľadňuje rôzne aspekty tohto procesu.

Úvod do správy bytových domov

V zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, správu bytového domu môže zabezpečovať buď spoločenstvo vlastníkov, alebo správca, ktorým je právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá vykonáva činnosti správy a údržby bytového fondu. Ak vlastníci nie sú spokojní so správou, majú právo správcu odvolať a zmeniť spôsob spravovania.

Dve formy zabezpečenia správy bytového domu

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov umožňuje dve formy zabezpečenia správy bytového domu:

1. Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov: Táto forma správy je priehľadnejšia a prijateľnejšia pre mnohých vlastníkov. Spoločenstvo je právnická osoba, ktorá spravuje spoločné časti domu a zariadenia, nebytové priestory v spoluvlastníctve, príslušenstvo a priľahlý pozemok.
2. Správca (právnická alebo fyzická osoba): Správca vykonáva činnosti správy a údržby bytového fondu na základe zmluvy o výkone správy.

Dôvody na zmenu správcu

Nespokojnosť vlastníkov so správou bytového domu môže prameniť z rôznych dôvodov, ako napríklad:

• Vysoké náklady: Vlastníkom sa môže zdať správa drahá a neefektívna.
• Neprehľadnosť: Vlastníci nemajú dostatočný prehľad o hospodárení s finančnými prostriedkami.
• Nedostatočná komunikácia: Správca nekomunikuje s vlastníkmi alebo ich neinformuje o dôležitých záležitostiach.
• Zanedbávanie údržby: Správca zanedbáva údržbu spoločných priestorov a zariadení.

Postup pri podávaní výpovede správcovi

Rozoberme si podrobnejšie postupnosť krokov pri podaní výpovede v bytovom dome, kde nie je založené spoločenstvo a správa domu je zabezpečovaná správcom na základe zmluvy o výkone správy v zmysle § 8 zákona. Zmena správcu, teda podanie výpovede zmluvy o výkone správy, nie je zmenou formy výkonu správy.

Prečítajte si tiež: PN a ukončenie pracovného pomeru

1. Zvolanie schôdze alebo vyhlásenie písomného hlasovania

Vlastníci môžu rozhodnúť o zmene správcu dvoma spôsobmi:

• Schôdza vlastníkov: Jedna štvrtina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov písomne požiada správcu o zvolanie schôdze v zmysle § 11a zákona. Žiadosť musí obsahovať presný dátum konania, čas konania, miesto konania schôdze a program schôdze.
• Písomné hlasovanie: Ak vlastníkom nevyhovuje hlasovanie formou schôdze, môžu požiadať správcu o vyhlásenie písomného hlasovania. Žiadosť musí podpísať minimálne štvrtina všetkých vlastníkov bytov daného bytového domu.

2. Doručenie pozvánok alebo oznámenia o písomnom hlasovaní

• Schôdza vlastníkov: Správca bytového domu doručuje pozvánku na schôdzu v písomnej podobe, a to minimálne päť pracovných dní pred konaním schôdze. Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, minimálne 5 pracovných dní pred dňom konania schôdze (§ 14 ods. 1). Deň konania schôdze sa do tejto lehoty nezapočítava, na to pozor. Keďže ide o veľmi dôležité rozhodnutie, odporúča sa oznámenie preukázateľne doručiť každému vlastníkovi.
• Písomné hlasovanie: Do 15 dní od doručenia žiadosti je správca povinný vyhlásiť písomné hlasovanie obvyklým spôsobom. Ak tak správca neurobí, môžu si vlastníci vyhlásiť hlasovanie sami. Spôsobom v dome obvyklým oznámi 7 dní vopred písomné hlasovanie, v ktorom musí byť presne definovaný predmet hlasovania. Deň konania písomného hlasovania sa do 7 dní neráta, na to pozor. Tu je potrebné ešte uviesť, že písomné hlasovanie môže trvať aj viac dní. Zvyčajne sa koná tak, aby sa umožnila účasť čo najväčšiemu počtu vlastníkov. Aj tým, ktorí pracujú na zmeny alebo sú mimo domova, bývajú inde a pod.

3. Priebeh schôdze alebo písomného hlasovania

• Schôdza vlastníkov: Schôdze sa môžu zúčastniť iba vlastníci alebo nimi splnomocnené osoby, ktoré sa na začiatku schôdze preukážu úradne overeným splnomocnením (§ 14 ods.6). Nájomníci alebo užívatelia bytov, alebo nebytových priestorov nemajú právo zúčastniť sa schôdze ani hlasovať. Prezenčná listina sa vyhotoví na základe aktuálneho listu vlastníctva (pozri www.katasterportal.sk). Ak medzičasom došlo k prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru na inú osobu, do prezenčnej listiny sa zapíše vlastník, ktorý je uvedený v liste vlastníctva. Program schôdze má obsahovať okrem všeobecných bodov (začatí, voľba predsedajúceho, zapisovateľa, overovateľa a pod.) hlavný bod - podanie výpovede zmluvy o výkone správy (§ 14 ods. 1). Je to dôležité preto, aby mohli byť dané splnomocnenia v súlade s § 14 ods. Výpoveď zmluvy o výkone správy sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 8a ods. 1, § 14 ods. 3). To znamená, že nemožno výpoveď schváliť nadpolovičnou väčšinou prítomných, hodinu po oznámenom začatí schôdze. Ak sa požadované kvórum na schôdzi nedosiahne, nemožno o výpovedi hlasovať.
• Písomné hlasovanie: Hlasovacia listina musí, okrem náležitostí vyplývajúcich z § 14 ods. 7 zákona, obsahovať predmet hlasovania zhodný s formuláciou v oznámení o vyhlásení písomného hlasovania. Otázka/otázky sa musia týkať podania výpovede zmluvy o výkone správy. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, súhlas s výpoveďou musí vyjadriť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. V opačnom prípade je hlasovanie neplatné. Po písomnom hlasovaní správca alebo zvolený zástupca jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým, a to vyvesením zápisnice z hlasovania. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

4. Doručenie výpovede správcovi

Ak sa vlastníci na schôdzi uznesú v jednotlivých bodoch a schvália vypovedanie zmluvy so starým správcom a schvália si nového správcu, musia starému správcovi doručiť výpoveď zo zmluvy. Na to, aby bolo rozhodnutie vlastníkov zo schôdze právoplatné, musí byť starému správcovi doručená výpoveď zo zmluvy o výkone správy. Vlastníci zároveň schvália spôsob doručenia výpovede správcovi. Doručenie sa musí opäť vykonať preukázateľným spôsobom, teda tak, aby ho nebolo možné spochybniť. Zároveň je dobré požiadať správcu o písomnú akceptáciu výpovede.

Forma výpovede

Formu výpovede je potrebné dodržať v zmysle uzatvorenej zmluvy o výkone správy. To znamená, že ak je zmluva o výkone správy uzatvorená s každým jedným vlastníkom samostatne, aj výpoveď z nej sa podáva samostatne za každý byt a podpisujú ju vlastníci tak, ako sú uvedení v zmluve o výkone správy (manžel + manželka, resp. podľa listu vlastníctva). Podanie výpovede musí byť jasne a zrozumiteľne formulované s uvedením presného počtu hlasov za, proti, aj tých, ktorí sa zdržali hlasovania. Vlastníci na schôdzi zároveň splnomocnia konkrétnych vlastníkov zabezpečením všetkých administratívnych krokov, ktoré súvisia s podaním výpovede správcovi. Zo schôdze sa musí vyhotoviť zápisnica, ktorá je prílohou výpovede zmluvy o výkone správy. Zápisnicu zvyčajne podpíše zapisovateľ a overovateľ zápisnice (nie je však podmienkou, ak to nie je zmluvne alebo na schôdzi dohodnuté), ktorí sú zvolení na tejto schôdzi.

Výpovedná lehota

Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa nasledujúceho mesiaca odo dňa doručenia a prevzatia výpovede. Výpovedná lehota zmluvy o výkone správy je 3 mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodli inak (§ 8a ods. 6).

Výber nového správcu

V priebehu výpovednej lehoty vlastníci oslovia správcovské spoločnosti s cieľom vybrať iného správcu. Odporúča sa dobre preveriť referencie všetkých oslovených správcov. Po uplynutí výpovednej lehoty vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria s novým správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Dom nemôže byť ani 1 deň bez správy. Schválená zmluva o výkone správy je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaná nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na toto doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis určujúci preukázateľné doručenie.

Prečítajte si tiež: Ako podať/prijať výpoveď?

Dôležité upozornenia

• Preukázateľné doručenie: Dôležité je doručovať všetky dokumenty (žiadosť o zvolanie schôdze, pozvánky, výpoveď) preukázateľným spôsobom (osobne proti podpisu, doporučene poštou s doručenkou, kuriérom), aby sa predišlo prípadným sporom.
• Dodržiavanie lehôt: Je nevyhnutné dodržiavať všetky zákonné lehoty, aby bolo rozhodnutie o výpovedi platné.
• Zápisnica zo schôdze: Zo schôdze vlastníkov je potrebné vyhotoviť zápisnicu, ktorá obsahuje všetky dôležité informácie a rozhodnutia.
• Kontrola zmluvy: Pred podaním výpovede je dôležité preštudovať zmluvu o výkone správy a zistiť, aké sú v nej stanovené podmienky výpovede.
• Právna istota: Z dôvodu zabezpečenia právnej istoty je potrebné dbať na dodržanie všetkých súvisiacich právnych a administratívnych úkonov, aby sa predišlo prípadným komplikáciám alebo formálnym chybám.

Prípad, keď správca dáva výpoveď

Je dôležité spomenúť, že aj správca môže dať vlastníkom výpoveď zmluvy o výkone správy, ak požiadavky či neustále podozrievanie a osočovanie správcu zo strany vlastníkov prekročí hranicu únosnosti. Správca si v taký čas povie, že menej je viac, a zbaví sa večne nespokojného klienta.

Prečítajte si tiež: Výpoveď zamestnanca počas práceneschopnosti

tags: #vypoved #spravcovi #bytoveho #domu #vzor