Povinnosti nového majiteľa pri vyprataní bytu

Mnohí prenajímatelia sa stretávajú s problémami, ktoré súvisia s nájomcami, ktorí si neplnia svoje povinnosti, najmä s platením nájomného. V takýchto situáciách je dôležité poznať svoje práva a povinnosti, aby sa predišlo protiprávnemu konaniu a zabezpečilo sa efektívne riešenie situácie. Tento článok sa zameriava na povinnosti nového majiteľa bytu pri vyprataní nehnuteľnosti, pričom sa opiera o platnú legislatívu a judikatúru.

Problémy s neplatičmi a ich riešenie

Prenajímatelia, ktorí sa stretávajú s neplatičmi, čelia ťažko riešiteľným problémom. Nájomca, ktorý nezaplatí nájomné, hrubo porušuje povinnosti vyplývajúce z nájomného vzťahu, čo je v rozpore so zákonom a zakladá prenajímateľovi právo ukončiť nájomný vzťah. Tento problém často prehlbuje fakt, že prenajímatelia si nezabezpečujú svoje peňažné pohľadávky na dlžnom nájomnom, hoci majú možnosť tak urobiť.

V prípade neplatenia nájomného nájomca porušuje najmä ústavné právo vlastníka (prenajímateľa) podľa čl. 20 ods. 1 Ústavy SR, ktorý zaručuje právo vlastniť majetok. Zároveň podľa § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka má vlastník právo na ochranu vlastníctva.

Svojpomocné vypratanie je riskantné

V tejto súvislosti je nesmierne dôležité, aby prenajímateľ nevypratával nehnuteľnosť svojpomocne. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR č. 6Sžo/24/2012 zo dňa 29. 5. 2013 „vylúčenie ofenzívnej svojpomoci jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ust. § 6 Občianskeho zákonníka, ale aj jeho systematického zaradenia v Občianskom zákonníku, keď po ust. § 4, kde je možné dovolať sa verejnej moci pri ohrození alebo porušení práva, a najmä ust. Svojpomoc spočíva vo využití vlastných síl ohrozeného na ochranu svojich práv. Ide o prostriedok ochrany, ktorý právny poriadok pripúšťa výnimočne po splnení zákonom ustanovených podmienok.

Podmienky svojpomoci sú:

Prečítajte si tiež: Podmienky súdneho poplatku za vypratanie

1. Zásah do určitého subjektívneho práva.
2. Zásah musí hroziť bezprostredne.
3. Zásah musí byť neoprávnený.
4. Absencia ktorejkoľvek z už uvedených štyroch podmienok znamená, že ide o protiprávne konanie.

Svojpomoc je možné použiť iba na odvrátenie zásahu (tzv. obranná, defenzívna svojpomoc, ktorej cieľom je zachovať doterajší stav). Na základe uvedeného rozhodnutia Najvyššieho súdu SR je teda jasné, že vypratanie nehnuteľnosti „na vlastnú päsť“ by bolo riskantným protiprávnym konaním, ak na to nie sú splnené podmienky. Ak by pri násilnom vysťahovaní došlo k poškodeniu vecí, do úvahy by prichádzala aj občianskoprávna zodpovednosť za náhradu spôsobenej škody.

Je teda na oprávnenej osobe, t. j. vlastníkovi, aby sa domáhal svojich práv v súlade so zákonom. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu ČSSR č. Tpjf 33/79 zo dňa 11. 2. 1979 (publikované v Zbierke súdnych rozhodnutí a stanovísk pod zn. R 1/1980): „Objektom trestného činu podľa § 238 TZ je domová sloboda. Je chránený akýkoľvek oprávnený užívateľ domu alebo bytu, nielen vlastník, a to proti komukoľvek.

Ukončenie nájmu a vypratanie nehnuteľnosti

V prípade nájmu bytu je potrebné uviesť, že ide o chránený nájom, čo sa okrem iného prejavuje v tom, že je možné ho ukončiť iba vzájomnou dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku. Jeden zo základných charakteristických znakov nájomného vzťahu, teda dočasnosť, má zásadný vplyv na možnosť vypratania nehnuteľnosti. Ak hovoríme o dôvodoch výpovede, tie musí prenajímateľ vo výpovedi vymedziť tak, aby ich nebolo možné zameniť s inými dôvodmi, a tieto dôvody nie je možné dodatočne meniť.

Zákon umožňuje prenajímateľovi dať nájomcovi výpoveď, ak ten nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované v spojitosti s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace. V prípade, ak po nadobudnutí účinkov výpovede nájomca v stanovenej lehote nevyprace byt alebo nebytový priestor, je možné domáhať sa splnenia uvedenej povinnosti na súde žalobou.

Súdne konanie a exekúcia

Aj napriek tomu, že návrh na vypratanie nehnuteľnosti sa obsahovo špeciálne nelíši od iných návrhov v civilnom konaní, v zmysle § 676 Občianskeho zákonníka je nevyhnutné, aby tento bol na príslušný súd podaný v lehote do 30 dní odo dňa uplynutia času nájmu, resp. Ak by prenajímateľ túto lehotu nestihol, nájom sa predĺži a nájomná zmluva sa obnovuje za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Ak sa návrh podá včas, je nutné upozorniť, že keďže ide o nepeňažné plnenie, v zmysle zákona č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch a poplatku za výpis z registra trestov podľa položky 1 písm. a) sa platí súdny poplatok.

Prečítajte si tiež: Cena vypratania nehnuteľnosti: Čo očakávať?

Samotné konanie vo veci určenia povinnosti vypratať nehnuteľnosť si ďalej vyžaduje účasť sporových strán minimálne prostredníctvom právneho zastúpenia. S tým sú logicky spojené ďalšie finančné náklady. Najpodstatnejšou a zároveň smutnou skutočnosťou je však priemerná dĺžka konania v občianskoprávnych veciach. Takýmto spôsobom prenajímateľ stratí nesmierne veľa času, kým súd dospeje k rozhodnutiu. Počas jeho plynutia je vo vzťahu k nájomcovi bezmocný.

Napokon, ak už súd vo veci rozhodne, v rozhodnutí uvedie lehotu, ktorá sa počíta od okamihu nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia, počas ktorej je nájomca povinný byt vypratať. Ak nájomca povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť a až následne sa prenajímateľ môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie na Okresný súd v Banskej Bystrici v zmysle zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov (ďalej len Exekučný poriadok).

Notárska zápisnica ako exekučný titul

V praxi sa veľmi často stretávame s otázkou, či môže byť podkladom na vykonanie exekúcie vyprataním notárska zápisnica. Táto otázka je kladená právom, keďže najčastejšie je exekučným titulom na vypratanie rozhodnutie súdu. Vypratanie totiž predstavuje spôsob vymáhania tzv. nepeňažného plnenia - nevymáha sa teda peňažná suma, ale splnenie určitej povinnosti, ktorou je vypratanie konkrétnej nehnuteľnosti (aby nedošlo k jej zámene s inou nehnuteľnosťou) - je to povinná náležitosť notárskej zápisnice, najlepšie je nehnuteľnosť identifikovať.

Spisuje sa ako nájomná zmluva vo forme notárskej zápisnice. Oproti poplatku za návrh podaný na súd však ide stále o finančne menej nákladný spôsob. Veľkou výhodou notárskej zápisnice je reálny čas jej spísania. Exekučný titul v tejto forme je reálne vytvorený len za čas, za ktorý sa spíše u notára. Oproti niekoľkomesačným až niekoľkoročným konaniam na súdoch je to najefektívnejší spôsob získania priamovykonateľného exekučného titulu.

Naproti tomu pri nájomcovi, ktorý notársku zápisnicu odmietne podpísať, možno predpokladať už jeho prvotný zámer neplniť si riadne a včas žiadnu zo svojich povinností, najmä neplatiť nájomné. Ak ide totiž o nájomcu s vážnym zámerom predmet nájmu užívať a riadne a včas plniť svoje povinnosti, najmä platiť nájomné, predmetnú zápisnicu podpíše napriek skutočnosti, že bol vopred oboznámený s možnosťou vypratania v prípade, že si svoje povinnosti plniť nebude.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca vypratávaním Hlohovec

Bytová náhrada a hmotná núdza

V zmysle § 712a ods. 3 Občianskeho zákonníka: „Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) má nájomca právo na náhradný byt. Dôvodom skončenia nájomného pomeru podľa § 711 ods. 1 písm. d) je, ak nájomca nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace.

V marci 2017 bol však prijatý zákon, ktorým sa zmenil a doplnil zákon č. 417/2013 Z. z. o pomoci v hmotnej núdzi. Táto zmena spôsobila, že tieto osoby sa už ďalej neposudzovali ako osoby v hmotnej núdzi a nemohla by im byť ani poskytnutá pomoc v hmotnej núdzi. Táto legislatívna zmena „nahrala do karát“ aj prenajímateľom, keďže počnúc touto zmenou, nájomcovia oveľa zložitejšie preukazovali, že sa skutočne nachádzajú v stave hmotnej núdze a že daný stav nastal z objektívnych dôvodov.

Finančná efektívnosť vypratania

Pre prenajímateľov je najpodstatnejšie uvedomiť si, že vypovedanie nájmu a následné vypratanie by malo prichádzať do úvahy najmä v prípadoch, keď je to pre nich finančne efektívne. Finančne efektívne je to vtedy, ak nájomcovi nevzniká právo na bytovú náhradu. Z daného dôvodu by sme si dovolili zdôrazniť a opätovne upozorniť na dôležitosť jedného z dvoch základných charakteristických znakov nájomného vzťahu, a to dočasnosť. Ak je totiž nájom uzatvorený na dobu určitú, v zmysle § 712a ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomcovi nevzniká právo na bytovú náhradu.

Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa

Je dôležité rozlišovať medzi právami a povinnosťami nájomcu a prenajímateľa. Nájomca má právo užívať prenajatý byt v súlade s nájomnou zmluvou a platnými právnymi predpismi. Zároveň má povinnosť platiť nájomné a úhrady za služby spojené s užívaním bytu riadne a včas. Prenajímateľ má právo na riadne platenie nájomného a v prípade porušenia povinností nájomcom má právo nájomný vzťah ukončiť a domáhať sa vypratania nehnuteľnosti.

Príklady z praxe a rady advokátov

V praxi sa vyskytujú rôzne situácie, ktoré si vyžadujú individuálny prístup. Napríklad, ak má nájomca zmluvu na dobu určitú a majiteľ bytu ho žiada o vysťahovanie pred uplynutím tejto doby, nájomca nie je povinný sa vysťahovať, ak v zmluve nie je dohodnutá výpovedná lehota alebo iný spôsob predčasného ukončenia.

Ak nový majiteľ bytu poverí realitnú kanceláriu, aby ponúkala byt na predaj, a oznámi nájomcovi, že do doby ďalšieho predaja bytu môže v ňom bývať, avšak za vyšší nájom a pod novou zmluvou, nájomca nie je povinný podpísať novú zmluvu s vyšším nájomným, ibaže by sa s novým vlastníkom na uvedenej zmene zmluvy o nájme dohodol.

tags: #vypratanie #bytu #novym #majitelom #povinnosti