Vlastníctvo pozemkov a definícia drobných stavieb na Slovensku

Vlastníctvo pozemkov je komplexná téma, ktorá zahŕňa množstvo aspektov od definície stavieb spojených so zemou až po práva a povinnosti vlastníkov susediacich pozemkov. V poslednej dobe sa čoraz častejšie stretávame s prípadmi, keď sa pri predaji rodinných domov a pozemkov objavia stavby, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva, hoci sú postavené na pozemku majiteľa a patria do jeho majetku.

Definícia stavby a jej spojenie so zemou

Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevné spojenie so zemou sa rozumie:

• spojenie pevným základom,
• upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,
• ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,
• pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia,
• umiestnenie pod zemou.

Táto definícia vychádza zo zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov, podľa ktorého nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.

Drobné stavby: Definícia a charakteristika

Drobné stavby sú stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu (napr. pre stavbu na bývanie, pre stavbu občianskeho vybavenia, pre stavbu na výrobu a skladovanie, pre stavbu na individuálnu rekreáciu) a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie. Stavebný zákon (zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v z.n.p.) v ustanovení § 43 vymedzuje tento pojem.

Medzi drobné stavby patria:

Prečítajte si tiež: Premena ornej pôdy na Slovensku

• Prízemné stavby: Ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a výška 5 m, napríklad kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, zariadenia na nádoby na odpadky, stavby na chov drobného zvieratstva, sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov, čakárne a stavby športových zariadení.
• Podzemné stavby: Ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a hĺbka 3 m, napríklad pivnice, žumpy.
• Stavby organizácií na lesnej pôde: Slúžiace na zabezpečovanie lesnej výroby a poľovníctva, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 30 m² a výška 5 m, napríklad sklady krmiva, náradia alebo hnojiva.
• Oplotenie.
• Prípojky stavieb a pozemkov na verejné rozvodné siete a kanalizáciu všetkých stavieb a pozemkov a pripojenie drobných stavieb a pozemkov na rozvodné siete a kanalizáciu hlavnej stavby.
• Nástupné ostrovčeky hromadnej verejnej dopravy, priechody cez chodníky a na susedné pozemky, priepusty a pod.

Za drobné stavby sa nepovažujú stavby skladov horľavín a výbušnín, stavby pre civilnú ochranu, stavby pre požiarnu ochranu, stavby uránového priemyslu a jadrových zariadení, vodné stavby, stavby čerpacích staníc kvapalných palív, skvapalnených plynov alebo stlačených plynov pre pohon motorových vozidiel, stavby prečerpávacích staníc horľavých kvapalín, horľavých plynov a stavby plniarní tlakových nádob horľavým plynom alebo horenie podporujúcim plynom.

Drobné stavby musia spĺňať určité pravidlá, napríklad ohľadom vzdialenosti od susedných pozemkov. Vzdialenosť drobnej stavby od hranice susedného pozemku musí byť podľa stavebného zákona minimálne 2 metre. Tento odstup je dôležitý z viacerých dôvodov, ako napríklad zabezpečenie dostatočného priestoru medzi stavbami, ochrana súkromia, a zaistenie bezpečnosti.

Daň z nehnuteľností a drobné stavby

Daň z nehnuteľností je upravená zákonom č. 582/2004 Z.z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Predmetom dane zo stavieb sú stavby, ktoré sa nachádzajú na území Slovenskej republiky, majú jedno alebo viac nadzemných podlaží alebo podzemných podlaží, ktoré sú spojené so zemou pevným základom alebo ukotvené pilótami, a to aj v prípade, že sa prestanú používať.

Pri vymedzení predmetu dane zo stavieb sa pri stavbách vychádza z ustanovení zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní a iných predpisov. Podlažie je časť vnútorného priestoru vymedzená podlahou a stropnou alebo strešnou konštrukciou.

Podľa § 10 ods. 1 zákona č. 582/2004 Z.z. sa stavby zaraďujú do nasledovných kategórií:

Prečítajte si tiež: Sprievodca prevodom vlastníctva bytu

• stavby na bývanie a drobné stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu,
• stavby na pôdohospodársku produkciu, skleníky, stavby pre vodné hospodárstvo, stavby využívané na skladovanie vlastnej pôdohospodárskej produkcie vrátane stavieb na vlastnú administratívu,
• chaty a stavby na individuálnu rekreáciu,
• samostatne stojace garáže,
• stavby hromadných garáží,
• stavby hromadných garáží umiestnené pod zemou,
• priemyselné stavby, stavby slúžiace energetike, stavby slúžiace stavebníctvu, stavby využívané na skladovanie vlastnej produkcie vrátane stavieb na vlastnú administratívu,
• stavby na ostatné podnikanie a na zárobkovú činnosť, skladovanie a administratívu súvisiacu s ostatným podnikaním a so zárobkovou činnosťou,
• ostatné stavby.

Stavba, ktorá je predmetom dane zo stavieb, musí mať jedno alebo viac nadzemných alebo podzemných podlaží. Aj keď sa stavby, ktoré nemajú nadzemné podlažie, využívajú na podnikateľskú činnosť, na účely určenia dane z nehnuteľností sa nepovažujú za stavby, ale celá zastavaná plocha sa zdaňuje daňou z pozemkov.

Čierne stavby a ich riešenie pri predaji nehnuteľnosti

V prípade predaja nehnuteľnosti môže vlastníka nehnuteľnosti na existenciu čiernej stavby upozorniť realitný maklér. Jeho úlohou je pred predajom vyžiadať si od majiteľa nehnuteľnosti všetky dostupné podklady k nehnuteľnosti a porovnať skutkový stav s právnym stavom. A ak niečo nie je v poriadku, tak môže maklér pomôcť situáciu zmeniť a napraviť.

Mnohokrát majiteľ o nelegálnych stavbách ani netuší, sú skôr výsledkom jeho neznalosti. Pri ich výstavbe majiteľ väčšinou zákon úmyselne neporušoval.

Práva a povinnosti vlastníkov susediacich pozemkov

Vlastníci susediacich pozemkov majú určité práva a povinnosti, ktoré im ukladá zákon. Podľa ustanovenia § 127 ods. 3 Občianskeho zákonníka sú vlastníci susediacich pozemkov povinní umožniť vstup na svoje pozemky, ak to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb. Vstupom sa rozumie nielen samotné vstúpenie, teda prekročenie hranice susedovho pozemku, ale tiež pobyt na ňom obmedzený účelom vstupu, t. j. podmienkami uvedenými v citovanom ustanovení. Vstupom na susedov pozemok v zmysle tohto ustanovenia je teda aj pobyt po dobu nevyhnutnú k vykonaniu úkonov, ktoré si vyžaduje údržba alebo obhospodarovanie vlastného pozemku.

Ak sused nesúhlasí s dočasným užívaním jeho trávnatej plochy, odporúčam v prvom rade pokúsiť sa o dohodu zmluvne (napríklad formou nájomnej zmluvy na čas nevyhnutný pre stavebné práce), prípadne mu navrhnúť odkúpenie úzkeho pruhu pozemku alebo zriadenie vecného bremena cesty dohodou za odplatu. Ak takúto dohodu odmieta, iná možnosť ako obrátiť sa na súd so žalobou o zriadenie nevyhnutnej cesty podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka (tzv. vecné bremeno cesty) prakticky neexistuje. Zákon stanovuje, že nútenú cestu (odplatné zaťaženie susedného pozemku) môže zriadiť len súd, a to vtedy, keď neexistuje iný reálny prístup k stavbe alebo by bol iný prístup finančne či technicky neprimerane náročný. Súčasne platí, že cestu je vždy potrebné viesť tak, aby zaťaženie susedného pozemku bolo čo najmenšie a aby cesta slúžila predovšetkým na nevyhnutný prístup k stavbe. Tieto pravidlá sa výslovne určujú v právnej úprave vecných bremien a podrobne ich rozoberá súdna prax. Ak sa však nedohodnete mimosúdne a prístup inak zabezpečiť nedokážete, žaloba zostáva hlavným riešením.

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosti v Severnom Macedónsku: Právny rámec

tags: #vlastníctvo #pozemkov #hĺbka #definícia