Vypratanie bytu po predaji: Povinnosti a právne aspekty

Proces vypratania bytu po jeho predaji predstavuje komplexnú problematiku, ktorá si vyžaduje dôkladné pochopenie právnych predpisov a povinností. Niekedy sa totiž stáva, že aj napriek právne jasným podmienkam zmluvy nedôjde po predaji k bezproblémovému odovzdaniu bytu novému vlastníkovi. Tento článok sa zameriava na analýzu právnych aspektov vypratania bytu, povinností predávajúceho a práv nového vlastníka, ako aj na možnosti riešenia situácií, keď pôvodný vlastník alebo nájomník odmieta byt opustiť.

Právny rámec ochrany obydlia a vlastníckeho práva

Ústava Slovenskej republiky garantuje nedotknuteľnosť obydlia a právo na súkromný a rodinný život. Konkrétne, čl. 21 Ústavy hovorí o tom, že obydlie je nedotknuteľné a nie je dovolené doň vstúpiť bez súhlasu toho, kto v ňom býva. Podobne, čl. 8 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd zaručuje každému právo na rešpektovanie svojho obydlia.

Na druhej strane, vlastník má v zmysle ust. § 123 OZ právo predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Ak nájomca bytu porušuje ústavné právo vlastníka (prenajímateľa) podľa čl. 20 ods.1.Ústavy SR, odmieta sa vzdať užívania bytu aj napriek tomu, že uplynula doba, na ktorú bolo toto užívanie dohodnuté a naďalej užíva byt bez právneho dôvodu.

Zánik nájmu a povinnosti nájomcu

Podľa platného právneho stavu nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.

Základným ochranným nástrojom v rukách nájomcu proti výpovedi danej prenajímateľom podľa OZ je žaloba o neplatnosť výpovede z nájmu bytu, ktorú musí nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Treba uviesť, že ani predaj bytu nie je dôvodom na vypratanie nájomcu z bytu. Naopak z dôvodu zmeny prenajímateľa môže podať výpoveď nájomca (§ 680 ods.

Prečítajte si tiež: Podmienky súdneho poplatku za vypratanie

Zároveň platí, že po podanej výpovedi alebo tri mesiace pred skončením nájmu a odovzdaním veci je nájomca nehnuteľnej veci povinný, ak sa nedohodlo inak, umožniť záujemcovi o prenajatie jej prehliadku v prítomnosti prenajímateľa alebo jeho zástupcu.

Svojpomocné vypratanie vs. zákonný postup

Pokiaľ nájomca odmieta vypratať byt, vzniká otázka, či prenajímateľ má právo vypratať byt sám na náklady nájomcu. V praxi sa vyskytli mnohé prípady, v ktorých prenajímatelia v záujme ochrany svojho vlastníckeho práva pristúpili k svojpomocnému vyprataniu nehnuteľnosti. Základné podmienky, kedy by mohol prenajímateľ sám vypratať byt sú obmedzené splnením podmienok tzv. svojpomoci podľa § 6 OZ. Prevláda všeobecne prijatý záver vyplývajúci aj z rozhodovacej praxi súdov, že svojpomocné vypratanie nehnuteľnosti po skončení nájomného vzťahu, teda vypratanie, ktoré nemá podklad v právoplatnom súdnom rozhodnutí, je neprípustné. Vlastník nehnuteľnosti by sa uvedením konaním totiž mohol dopustiť spáchania trestného činu porušovania domovej slobody.

Je dôležité, aby prenajímateľ nevypratával nehnuteľnosť sám, t.j. Dôvodom je, že by došlo k zásahu do práv nájomcu, pretože nájomca môže mať v predmetnej nehnuteľnosti aj veci, ktoré nepatria prenajímateľovi a svojpomocným vyprataním nehnuteľnosti by došlo k zásahu do vlastníckeho práva nájomcu. Naopak z dôvodu zmeny prenajímateľa môže podať výpoveď nájomca (§ 680 ods.

Ak sa nájomca preukázateľne nachádza v hmotnej núdzi v čase podania výpovede, dĺžka výpovednej lehoty sa predlžuje o ochrannú lehotu v trvaní šesť mesiacov.

Vlastník - prenajímateľ sa dokonca môže dopustiť aj trestného činu porušovania domovej slobody, ak predmetná nehnuteľnosť tvorí u nájomcu obydlie (viď čl. R 1/1980 : "Objektom trestného činu podľa § 194 (pôv. § 238 TZ) je domová sloboda.

Prečítajte si tiež: Cena vypratania nehnuteľnosti: Čo očakávať?

Krátkodobý nájom a špecifiká vypratania

Trochu iná právna situácia je v prípade zmluvy o krátkodobom nájme podľa zák. č. 98/2014 Z.z., podľa ktorého nájom bytu vrátane predĺžení môže byť najviac 6 rokov. V zásade platí, že pokiaľ zmluva o krátkodobom nájme bytu splňa všetky náležitosti stanovené zákonom (okrem iných aj informovnaie nájomcu o splnení registračnej povinnosti podľa ust. Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia svojich pohľadávok podľa § 5 ods.1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie.

Rozvod a právo na bývanie

V tomto smere by sme radi poukázali najmä na prípady, kedy v prípade rozvodu jeden z manželov sa bez súdneho rozhodnutia domáha vysťahovania z bytu alebo domu proti druhému manželovi, ktorý nie je jeho vlastníkom, prípadne spoluvlastníkom. Manžel - vlastník bytu alebo domu sa niekedy mylne domnieva, že rozvodom manželstva sa druhý manžel musí z bytu prípadne domu automaticky odsťahovať. Ústavný súd SR uvádza, že zánik odvodeného práva na bývanie OZ výslovne neviaže na zabezpečenie bytovej náhrady. Len s ohľadom na § 3 ods. 1 OZ (dobré mravy) prichádza do úvahy možnosť neprimeranú tvrdosť zmierniť tým, že povinnosť vypratať byt sa podmieni zabezpečením bytovej náhrady.

Súdne riešenie a exekúcia

Ak odporca povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť, kedy sa navrhovateľ / prenajímateľ môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z. Postup súdneho exekútora určuje pri vyprataní bytu ust. § 184 a nasl. exekučného poriadku.

Bezdôvodné obohatenie

Záverom je vhodné pripomenúť, že právne je možné riešiť aj to, že ak nájomca v zmysle zákona a zmluvy byt nevypratal po zániku nájomného vzťahu, a tento aj naďalej užíval bez toho, aby za jeho užívanie platil nájomné, takýmto konaním sa na úkor vlastníka bezdôvodne obohacuje. Vlastník si v takomto prípade môže u nájomcu uplatniť nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia (§ 451 OZ).

Praktické rady a odporúčania

V prípade, že sa stretnete s problémom vysťahovania osoby z vášho bytu, je dôležité dodržiavať nasledovné kroky:

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca vypratávaním Hlohovec

1. Písomná výzva: Vyzvite osobu písomne na vysťahovanie sa z bytu. Upozornite na možnosť vymáhania bezdôvodného obohatenia.
2. Žaloba na súd: Ak nedôjde k dobrovoľnému vyprataniu, podajte žalobu na súd.
3. Exekúcia: Po právoplatnom rozhodnutí súdu a márnom uplynutí lehoty na vypratanie, podajte návrh na exekúciu.
4. Konzultácia s advokátom: V každom prípade odporúčame konzultáciu s advokátom, ktorý vám poskytne právne rady a pomôže vám s celým procesom.

tags: #vypratanie #bytu #po #predaji #povinnosti