Vypratanie nehnuteľnosti: Práva vlastníka, podmienky a proces

Právo vlastniť majetok je základným právom, ktoré je chránené Ústavou Slovenskej republiky. Vlastnícke právo umožňuje vlastníkovi s vecou nakladať podľa vlastného uváženia. Avšak, nie vždy je výkon tohto práva jednoduchý, najmä ak niekto iný neoprávnene užíva nehnuteľnosť. Tento článok sa zaoberá problematikou vypratania nehnuteľnosti, právami vlastníka, podmienkami a procesom, ktorý je potrebné dodržať. V texte sa maximálne využíva informácie poskytnuté používateľom.

Ochrana vlastníckeho práva

V zmysle čl. 20 ods. 1 Ústavy SR má každý právo vlastniť majetok. Toto právo, rovnako ako ostatné, požíva ochranu. Vlastnícke právo, ako je vyjadrené v § 123 zákona č. 40/1964 Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ), umožňuje vlastníkovi veci nakladať s ňou podľa vlastného uváženia, najmä ju držať, užívať, brať z nej plody a scudziť ju. Vlastnícke právo pôsobí erga omnes, teda voči všetkým. Nikto preto nemôže zasahovať do vlastníckeho práva iného bez právneho dôvodu, teda protiprávne. O protiprávny zásah do vlastníckeho práva ide napríklad aj tým, ak osoba, ktorá nemá vlastnícke alebo iné užívacie právo k nehnuteľnosti, túto nehnuteľnosť užíva.

Právo na vypratanie nehnuteľnosti

Ak niekto neoprávnene užíva nehnuteľnosť, vlastník má právo domáhať sa jej vypratania. Podľa § 126 ods. 1 OZ má vlastník právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje. Krajský súd v Prešove v rozhodnutí 4Co/111/2012 zo dňa 19.04.2013 uviedol, že hmotné právo hovorí o práve vlastníka domáhať sa vydania veci, teda hnuteľnej aj nehnuteľnej, od toho, kto ju neprávom zadržuje. Procesné právo naproti tomu hovorí o vydaní veci iba vo vzťahoch k hnuteľným veciam a pri nehnuteľných veciach uvádza vypratanie. Z tohto dôvodu pri práve vlastníka domáhať sa ochrany vlastníckeho práva vo vzťahu k nehnuteľnosti je potrebné sa domáhať vypratania nehnuteľnosti (R 53/1973).

Riešenie sporov o užívanie nehnuteľnosti

Ak niekto bez právneho dôvodu užíva vec, jedným z možných riešení ako sa brániť je inštitút vypratania nehnuteľnosti. Najjednoduchšie vypratanie (domu, bytu) je v rozhodcovskom konaní. Podmienkou, aby mohol byť neoprávnený užívateľ bytu alebo domu vyprataný rozhodcom (a nie súdom) je rozhodcovská doložka v nájomnej zmluve.

V prípade, ak dva subjekty uzavrú zmluvu o nájme v zmysle § 663 OZ, prenecháva prenajímateľ za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Dôležitým prvkom je práve dojednanie doby nájmu. Podľa § 676 OZ sa nájom skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.

Prečítajte si tiež: Podmienky súdneho poplatku za vypratanie

Príslušným prvostupňovým súdom je súd, v ktorého územnej pôsobnosti sa nachádza predmetná nehnuteľnosť. V návrhu je potrebné popísať na základe čoho vznikol medzi navrhovateľom a odporcom právny vzťah. Následne presne špecifikovať o akú nehnuteľnosť sa jedná (podľa listu vlastníctva) popísať okolnosti, najmä uviesť na ako dlhú dobu bol dojednaný nájom nehnuteľnosti.

Zákaz svojpomocného vypratania

V tejto súvislosti je nesmierne dôležité, aby prenajímateľ nevypratával nehnuteľnosť sám, t.j. bez právoplatného rozhodnutia súdu! Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR vylúčenie ofenzívnej svojpomoci jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ust. § 6 Občianskeho zákonníka ale i jeho systematického zaradenia v Občianskom zákonníku, keď po ust. § 4, kde je možné dovolať sa verejnej moci pri ohrození alebo porušení práva a najmä ust. § 5 chrániaceho pokojný stav nasleduje § 6 svojpomoc.

Na podporu uvedeného právneho názoru poukazuje odvolací súd na rozhodnutie Ústavného súdu Slovenskej republiky č. III. ÚS 235/08-38 ktorý k svojpomoci uviedol, že „Občiansky zákonník upravuje svojpomoc v ustanovení § 6, v ktorom sa uvádza, že ak hrozí neoprávnený zásah do práva bezprostredne, môže ten, kto je takto ohrozený, primeraným spôsobom zásah sám odvrátiť. Ide o prostriedok ochrany, ktorý právny poriadok pripúšťa výnimočne po splnení zákonom ustanovených podmienok. Svojpomoc spočíva vo využití vlastných síl ohrozeného na ochranu svojich práv. Všetky podmienky svojpomoci (1. zásah do určitého subjektívneho práva, 2. zásah musí hroziť bezprostredne, 3. zásah musí byť neoprávnený, 4. svojpomoc môže vykonávať iba ten, koho právo je ohrozené) musia byť splnené súčasne (kumulatívne). Absencia ktorejkoľvek z už uvedených štyroch podmienok znamená, že ide o protiprávne konanie. Svojpomoc je možné použiť iba na odvrátenie zásahu (tzv. obranná, defenzívna svojpomoc, ktorej cieľom je zachovať doterajší stav).

Na základe uvedeného rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, je teda jasné, že vypratanie nehnuteľnosti takpovediac „na vlastnú päsť“ by bolo riskantným protiprávnym konaním, ak na to nie sú splnené podmienky. Z toho dôvodu je potrebné obrátiť sa na súd (inak môže vlastník riskovať trestné stíhanie, ak nesplní podmienky svojpomoci). Zdá sa to absurdné, že vlastník nemôže vstúpiť do vlastnej nehnuteľnosti (domu, bytu), súdy však už v niekoľkých prípadoch rozhodli o tom, že vlastník sa dopustil trestného činu, keď násilím vstúpil do nehnuteľnosti, ktorú prenajímal a bola jeho vlastníctvom.

Taktiež je potrebné vedieť, že dokonca ani súdne rozhodnutie, ktoré je právoplatné a vykonateľné, ktorým súd zaviazal užívateľa nehnuteľnosti túto nehnuteľnosť opustiť ešte nie je podkladom na to, aby vlastník domu (bytu) do nehnuteľnosti vstúpil. Pozrite si toto rozhodnutie: (R 1/1980) Objektom trestného činu podľa § 238 TZ je domová sloboda. Je chránený akýkoľvek oprávnený užívateľ domu alebo bytu, nielen vlastník, a to proti komukoľvek. Keď si však všimnete judikát nehovorí o tom, či ide o oprávneného alebo neoprávneného užívateľa.

Prečítajte si tiež: Cena vypratania nehnuteľnosti: Čo očakávať?

Exekúcia vypratania

Ak odporca povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť, kedy sa navrhovateľ, resp. prenajímateľ môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie v zmysle zákona č. 233/1995 Z. z. Podľa § 181 ods. 1 Exekučného poriadku ak vykonateľné rozhodnutie ukladá, aby povinný vypratal nehnuteľnosť alebo jej časť, exekúcia sa vykoná vyprataním. Exekútor k tomuto úkonu priberie vhodnú osobu, podľa možnosti zástupcu obce.

Následne exekútor poverený súdom na výkon exekúcie upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti. V upovedomení o začatí exekúcie je uvedená lehota 14 dní na vznesenie námietok proti exekúcii. Ak zúčastnené strany nevznesú námietky alebo ak súd zamietne vznesené námietky vydá exekučný príkaz - príkaz na vykonanie exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti a určí lehotu vypratania. Príkaz sa doručí do vlastných rúk opäť oprávnenému, povinnému a tzv. vhodnej osobe, najčastejšie zástupcovi obce.

V zmysle § 181 ods. Vypratané veci sa odovzdajú povinnému alebo jeho plnoletému rodinnému príslušníkovi. Ak nie je pri vypratávaní prítomný nikto kto by mohol tieto veci prevziať alebo ich prevziať nechce, tieto sa spíšu a dajú obci do úschovy. Exekútor o tom upovedomí povinného.

Náhrada škody a bezdôvodné obohatenie

Na záver je ešte vhodné spomenúť problematiku náhrady škody a bezdôvodného obohatenia. Skutočnosť, že nájomca užíval nehnuteľnosť aj po uplynutí doby nájmu sa posudzuje ako bezdôvodné obohatenie, pretože podľa § 451 je bezdôvodným obohatením majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov a kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. Najčastejšie potupujeme tak, že necháme vypracovať znalecký posudok, ktorým sa určí bežné nájomné v danej lokalite.

Súpis hnuteľných vecí

Súpis hnuteľných vecí je špecifickým inštitútom procesného práva, prostredníctvom ktorého posilňuje prenajímateľ svoje záložné právo k veciam nájomcu, ktoré sa nachádzajú na prenajatej nehnuteľnosti. Hoci má tento právny inštitút skôr procesnú povahu, podmienky jeho uplatnenia a celková legitimita pramení z práva hmotného: konkrétne zo zmieneného záložného práva prenajímateľa ako formy zabezpečenia pohľadávky z nájomného vzťahu (nájomného).

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca vypratávaním Hlohovec

Záložné právo prenajímateľa (vrátane jeho procesnej intenzifikácie v podobe súpisu hnuteľných vecí) sa radí medzi zákonné záložné práva, t. j. vznikajúce bez potreby osobitnej registrácie. Svojou povahou má táto forma záložného práva blízko k ručnému zálohu, keďže vzniká na základe faktického úkonu, ktorým je tzv. ilácia (z lat. „ilatio“), t. j. vnesenie hnuteľných vecí do prenajatej nehnuteľnosti zo strany nájomcu. Takto vznikajúce záložné právo pritom trvá iba dotiaľ, kým sa tieto hnuteľné veci nachádzajú v prenajatej nehnuteľnosti. Odstránením hnuteľných vecí z prenajatej nehnuteľnosti toto záložné právo v zásade zaniká.

Z pravidla, že záložné právo vzniká iláciou a zaniká odstránením vecí z prenajatej nehnuteľnosti však existujú aj výnimky, ktoré súvisia práve s právnym inštitútom súpisu hnuteľných vecí (nem. „pfandweise Beschreibung“). Prostredníctvom súpisu hnuteľných vecí totiž dochádza k inkorporácii záložného práva do verejnej listiny, čoho dôsledkom toto záložné právo k veciam nájomcu naďalej trvá aj napriek tomu, že nájomca tieto veci odstráni. Súpis hnuteľných vecí má preto predovšetkým evidenčný charakter, ktorý však vo výraznej miere posilňuje zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu záložného práva prenajímateľa.

Vo vzťahu k súpisu hnuteľných vecí rozlišujeme buď (i) preventívny súpis hnuteľných vecí alebo (ii) súpis hnuteľných vecí vykonaných v nadväznosti na zadržanie vecí nájomcu. Preventívny súpis sa vykonáva, ak sa veci nachádzajú v čase vykonania súpisu v prenajatej nehnuteľnosti. Druhý zo zmienených prípadov v sebe anticipuje úkon ofenzívnej svojpomoci, a to zadržanie vecí nájomcu prenajímateľom, ak sa nájomca preukázateľné sťahuje alebo dochádza k odstraňovaniu vecí z prenajatej nehnuteľnosti. Doktrinálne sa tento úkon zadržania veci nazýva aj blokačné právo (nem. „Sperrecht“, popr. „Perklusionsrecht“) popr. v švajčiarskom práve retenčné právo (nem. „Retentionsrecht“).

Historický vývoj záložného práva

Právny vývoj na území Slovenska bol v tejto otázke o čosi unikátnejší a komplikovanejší: uhorský systém záložných práv bol totiž v prostredí ius commune vystavený prevažujúcemu vplyvu feudálneho práva, pričom prípadná hlbšia romanizácia nášho právneho poriadku narážala na značne rezistentné reakcie uhorského právneho prostredia. Aj preto bola vo všeobecnosti existencia záložného práva limitovaná po dlhé obdobie iba na nehnuteľné veci, a nie veci hnuteľného charakteru. Autonómny vývoj v rámci právneho partikularizmu zaznamenalo na našom území akurát mestské právo. Práve v rovine mestského práva môžeme aj v staršej histórii nájsť úpravy regulujúce záložné právo prenajímateľa.

Z pohľadu moderného súkromného práva v Uhorsku môžeme konštatovať, že rozhodujúci vplyv na etablovanie záložného práva v našom právnom priestore nemali sily, ktoré by vyvierali z právnych obyčají nášho právneho priestoru, ale skôr tie, ktoré boli importom zahraničného „písaného“ práva. Postupné etablovanie tohto právneho inštitútu v našom právnom priestore bolo hnané viacerými faktormi: politickými, spoločenskými, ekonomickými, ale aj filozofickými. Jednotiacim prvkom na poli súkromného práva bola snaha - miestami celkom kontradiktórna - modernizovať uhorské súkromné právo, no zároveň zachovať vybrané privilégia a právne inštitúty spájane s feudalizmom.

Významný vplyv na modernizácii (a zároveň „germanizácii“) nášho právneho priestoru mal predovšetkým rakúsky ABGB v r. 1811, ktorý okrem iného platil na územie Uhorska po revolučných rokoch 1848 -1949 až do r. 1861. Vplyv rakúskeho práva ako aj iných dobových germánskych úprav sa zreteľne prejavila aj pri prvej z moderných úprav záložného práva prenajímateľa, ktorá sa - paradoxne - objavila v uhorskom procesnom (exekučnom) práve. Tieto svojou povahou hmotnoprávne ustanovenia boli upravené najprv v § 362 zákonného článku LIV/1868 Občiansky súdny poriadok a následne § 72 zákonného článku LX/1881 Exekučný poriadok.

Keďže skôr zmienený Občiansky súdny poriadok bol v r. 1911 nahradený novým procesnoprávnym kódexom (zákonný článok I/1911 Občiansky súdny poriadok) bez tejto špecifickej úpravy, Exekučný poriadok sa stal základným predpisom, z ktorého tento právny inštitút vyplýval. „Zemetrasenie“ v stredoeurópskom priestore zánikom Rakúsko-Uhorskej monarchie sa zásadne neprejavilo v úprave súkromného práva na území Slovenska, ktoré sa ocitlo v novom štátnom spojení s Čechmi a Moravou. V zmysle recepčnej normy platilo na našom území naďalej pôvodné uhorské právo, čo platí osobitne aj pre právny inštitút záložného práva prenajímateľa. Skutočnosť, že záložné právo prenajímateľa vrátane súpisu hnuteľných vecí predstavoval vitálny prvok našej občianskoprávnej úpravy, dokazuje aj rozsiahla rozhodovacia činnosť NS ČSR zaznamená vo Vážneho zbierke.

Neprekvapí preto, že úprava podobná tej rakúskej bola zaradená aj do Vládneho návrhu občianskeho zákonníka z r. 1937. Nástup diktatúry proletariátu v r. 1948 znamenal pre úpravu súkromného právo na našom území pohromu. Gottwaldova direktíva k „likvidácii nemožného stavu, kedy u nás platili zákony ešte z doby Márie Terézie“, sa pretavili prierezovo do celého znenia Občianskeho zákonníku z r. 1950 ako výsledku tzv. právnickej dvojročnice. Je však nanajvýš paradoxné, že v prípade úpravy záložného práva prenajímateľa sa rekodifikačná komisia priklonila k prijatiu takmer identickej úpravy, aká bola obsiahnutá v § 1101 ABGB, a ktorá vychádzala principiálne z tereziánskeho práva.

Austrifikáciu nášho právneho priestoru v tejto oblasti teda fakticky „dotiahli“ komunistickí vedátori, napriek tomu, že záložné právo ako také bolo v marxistickej právnej vede považované za nepriateľský prvok, keďže odzrkadľovalo „východisko liberalistickej zmluvy a kapitalistickú snahu redukovať všetko na kvantitu, na zámennú hodnotu, ktorú nazývame v politickej ekonómii „zvecnením“.“ Záložné právo prenajímateľa bolo upravené v § 394 OZ z roku 1950; súpis hnuteľných vecí (dobovo nazvaný ako „opísanie nájomníkových hnuteľných vecí“) bol upravený ako procesný inštitút v § 229 Občianskeho súdneho poriadku z r. 1950. Programové „odvecnenie“ súkromného práva sa prejavilo v súčasnom Občianskom zákonníku, v ktorom došlo k vylúčeniu záložného práva prenajímateľa z občianskej úpravy ako aj celkovej degradácii systému vecných práv. Odpadnutím hmotnoprávnej úpravy sa pominula zároveň akákoľvek potreba procesnej úpravy, preto aj Občiansky súdny poriadok z r. 1963[18] neobsahoval žiadne ustanovenia týkajúce sa súpisu hnuteľných vecí. K navráteniu záložného práva prenajímateľa došlo až v r.

V rámci historického porovnania môžeme konštatovať, že súčasná úprava súpisu hnuteľných vecí v slovenskom práve je celkom reverzná oproti tej v uhorskom práve: záložné právo prenajímateľa je ako hmotnoprávny inštitút upravený v Občianskom zákonníku. Procesná stránka tohto právneho inštitútu v podobe súpisu hnuteľných vecí však nie je výslovne upravená v žiadnom z procesných kódexov. Podmienky realizácie tohto právneho inštitútu nachádzame jedine v už zmieňovanom § 672 OZ. Toto delenie je logické, keďže hypotézy a dispozície týchto noriem počítajú s odlišnými situáciami. Podľa toho aj rozdeľujeme (i) buď preventívny súpis hnuteľných vecí (§ 672 ods. 1 OZ), alebo (ii) súpis hnuteľných vecí vykonaný v nadväznosti na zadržanie vecí prenajímateľom (§ 672 ods. 2 OZ). Druhý odsek dopĺňa tieto všeobecné predpoklady o niektoré sprísňujúce špecifiká, ktoré sú opodstatnené vzhľadom na zadržanie vecí nájomcu, t. j. na dočasné obmedzenie užívacích práv nájomcu k zadržaným veciam.

Či už pôjde „iba“ o preventívny súpis alebo ten v nadväznosti na zadržanie vecí prenajímateľom, uvedené podmienky musia byť splnené kumulatívne. Ak čo i len jedna zákonná podmienka nie je splnená, prenajímateľ koná praeter legem a musí znášať tomu zodpovedajúce právne konzekvencie. Ako je zároveň zrejmé aj zo samotného znenia § 672 OZ, v prípade preventívneho súpisu musia byť splnené iba všeobecné podmienky (§ 672 ods. 1 OZ); v prípade súpisu hnuteľných vecí v nadväznosti na zadržanie vecí ako všeobecné tak aj osobitné hmotnoprávne predpoklady (§ 672 ods. 2 OZ). Medzi všeobecné hmotnoprávne predpoklady pri realizácii (preventívneho) súpisu hnuteľných vecí patrí (i) existencia nájomného vzťahu, (ii) spôsobilý predmet nájomného vzťahu, (iii) pohľadávka prenajímateľa z titulu nezaplateného nájomného, (iv) spôsobilý predmet podliehajúci záložnému právu a (v) vlastnícke právo nájomcu k predmetu záložného práva.

Aplikácia na osobitné právne predpisy

V prvom rade je dôležité uviesť, že § 672 OZ je súčasťou všeobecnej úpravy nájomných vzťahov v občianskom práve (lex generali). Aplikabilita tejto úpravy v štandardnom nájomnom vzťahu medzi fyzickými osobami preto nie je sporná. Otázkou je, do akej miery je táto úprava aplikovateľná na osobitné právne predpisy regulujúce nájomné vzťahy. V prípade zákona o krátkodobom nájme je tento právny inštitút limitovaný iba na formy preventívneho súpisu hnuteľných vecí, čo vyplýva priamo z § 10 ods. 2 tohto zákona. V prípade zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov je situácia znateľne neprehľadnejšia, keďže zákon priamo neodkazuje na všeobecnú úpravu obsiahnutú v znení Občianskeho zákonníka. Hoci naša najvyššia súdna autorita už judikovala, že Občiansky zákonník sa subsidiárne uplatní na zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov, sama stanovila zároveň aj výnimky z tohto pravidla. Otázka, či sa práve § 672 OZ uplatní aj na tento osobitný predpis je preto relevantná a treba k nej zaujať stanovisko.

Reštriktívny výklad zákona vychádza z gramatického výkladu § 672 OZ a kladie dôraz na skutočnosť, že dispozícia tejto právnej normy spája existenciu nájmu iba s „domácnosťou“ nájomcu, a teda má ísť o nehnuteľnosť (stavbu), ktorú nájomca užíva ako svoje obydlie. V dôsledku tejto interpretácie potom pod danú normu nespadá vôbec napr. komerčný nájom nebytových priestorov v rámci obchodnoprávnych vzťahov.

V dôsledku vylúčenia aplikácie § 672 OZ na nájom nebytového priestoru súdy siahajú často po „alternatívach“ k záložnému právu prenajímateľa a súpisu hnuteľných vecí, a to predovšetkým už v situáciách, kedy prenajímateľ zadržal na vlastné nebezpečenstvo veci nájomcu, ktorý sa ocitol v omeškaní s plnením nájomného. Reštriktívny výklad opierajúci sa výlučne o znenie normy je však celkom v rozpore so samotným účelom právneho inštitútu súpisu hnuteľných vecí, ktorý reprezentuje posilnenie zabezpečovacej a uhradzovacej funkcie záložného práva. Tento základný účel je prítomný tak v prípade „súkromného“ nájmu stavby slúžiacej ako obydlie ako v prípade napr. komerčného nájmu nebytového priestoru. Súpis hnuteľných vecí práveže viac zodpovedá „náture“ obchodného práva a komerčnému nájmu nebytového priestoru, než nájmu nehnuteľnosti slúžiacej na obydlie, keďže nájomca v druhom z týchto prípadov požíva aj ústavne garantované právo na ochranu súkromia a rodinného života. Rovnako extrémne - avšak z druhého póla- je zároveň aj riešenie v podobe priamej aplikability zádržného práva ako kvázi substitúta súpisu.

tags: #vypratanie #nehnuteľnosti #hnuteľné #veci #na #pozemku