Povinnosti týkajúce sa vypratania spoločných priestorov v bytových domoch

Spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov čelia rôznym výzvam spojeným s prevádzkou a údržbou bytových domov. Jednou z nich je aj problematika vypratávania spoločných priestorov, ktorá má významný vplyv na bezpečnosť, funkčnosť a estetiku bytového domu.

Právny rámec pre prenájom spoločných priestorov

Podľa § 7b ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. môže spoločenstvo v mene vlastníkov bytov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok. Zmluvu o nájme spoločných priestorov uzatvára spoločenstvo alebo správca bytového domu (ak spoločenstvo nie je zriadené) v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Príjem z prenájmu spoločných priestorov je podľa § 10 ods. 2 písm. b) zákona príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu.

Rozlišovanie medzi spoločnými a nebytovými priestormi

Častou chybou je, že sa na spoločné priestory prihliada ako na nebytové priestory. Hoci z laického hľadiska môžu spoločné priestory pôsobiť ako nebytové, nespadajú pod zákonnú definíciu nebytových priestorov. Právnu úpravu nájmu a podnájmu nebytových priestorov rieši § 720 Občianskeho zákonníka odkazom na zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento zákon upravuje nájom a podnájom miestností alebo súborov miestností určených stavebným úradom na iné účely ako bývanie, ako aj bytov, pri ktorých sa udelil súhlas na ich užívanie na nebytové účely. Spoločné priestory domu sú však vylúčené z pôsobnosti tohto zákona, pretože sa nepovažujú za nebytové priestory podľa § 1 zákona.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Bežným a žiaducim prvkom nájomnej zmluvy je určenie výšky nájomného. Ak výška nájomného nie je dohodnutá, platí podľa § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka obvyklé nájomné. Nájomné môže byť dohodnuté ako jednorazová platba alebo ako opakujúce sa plnenie (mesačné, štvrťročné, ročné nájomné). Ak nájomca využíva v súvislosti s užívaním predmetu nájmu aj služby týkajúce sa spoločných priestorov alebo odoberá energiu, je potrebné v zmluve vymedziť rozsah a spôsob úhrady nákladov spojených s týmito službami a energiou. Bežne sa dojednáva splatnosť nájomného a úhrad plnení spojených s užívaním predmetu nájmu ako platba vopred alebo po uplynutí obdobia, za ktoré sa nájomné alebo úhrady platia.

Doba trvania nájomnej zmluvy a jej ukončenie

Nájomnú zmluvu je možné uzatvoriť na dobu určitú alebo neurčitú. Pri zmluve na dobu určitú sa často dojednáva opcia nájomcu jednostranne predĺžiť dobu nájmu, a to aj opakovane. Nájomný vzťah na dobu určitú zaniká uplynutím dohodnutej doby alebo dohodou zmluvných strán. Dôležité je, že ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ nepodá návrh na vydanie vecí alebo vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, nájomný vzťah sa obnovuje za pôvodných podmienok. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok a nájom na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Toto ustanovenie zákona je možné pre konkrétny nájomný vzťah vylúčiť dohodou zmluvných strán. Nájom na dobu neurčitú je možné ukončiť dohodou alebo výpoveďou.

Prečítajte si tiež: Výzva na vypratanie spoločných priestorov

Účel užívania spoločných priestorov

Keďže spoločné priestory bytového domu nemajú stavebným úradom stanovený účel užívania, je vhodné tento účel dohodnúť v nájomnej zmluve. Predíde sa tým sporom, napríklad, aby nájomca nevykonával hlučnú alebo nebezpečnú prevádzku. V prípade rozporu skutočného užívania a účelu dohodnutého v zmluve je vhodné dohodnúť právo prenajímateľa odstúpiť od zmluvy. Dohoda o účele užívania spoločných priestorov nenahrádza rozhodnutia/súhlasy/povolenia správnych orgánov potrebné na zriadenie a vykonávanie prevádzky určitých činností (napr. ohlásenie prevádzkarne na živnostenský úrad, rozhodnutie úradu verejného zdravotníctva o spôsobilosti priestorov, schválenie prevádzkového času).

Zánik nájomného vzťahu

Nájomný vzťah zaniká dohodou zmluvných strán, výpoveďou alebo odstúpením od zmluvy. Dôvody a podmienky odstúpenia od zmluvy je možné v nájomnej zmluve upraviť dohodou.

Dôležitosť vypratávania spoločných priestorov

Prečo je vypratanie spoločných priestorov v bytovom dome také dôležité? Napriek opakovaným upozorneniam správcu to vlastníci bytov často ignorujú. Ide o zatarasovanie únikových chodieb a dlhodobé skladovanie vecí v spoločných priestoroch bytového domu. Vlastníci si bežne na chodbách a chodbičkách medzi bytmi odkladajú topánky, majú postavené menšie botníky, kvety, bicykle, ale aj veľké skrine. Ani za ideálnych podmienok nie je tento stav želaný.

Bezpečnostné aspekty

V prípade požiaru v bytovom dome, kde je všade dym, je nevyhnutné mať voľné únikové cesty. Zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi (§ 5 písm. b)) jasne definuje požiadavku udržiavania trvalo voľných únikových ciest a únikových východov. Túto povinnosť má správca bytového domu. V prípade kontroly krajského alebo okresného riaditeľstva hasičského a záchranného zboru môže byť správcovi uložená pokuta podľa § 59 ods. 7 písm. a) zákona. Preto je dôležité zabezpečiť povinnosť a udržiavať voľné únikové cesty medzi jednotlivými vlastníkmi.

Domový poriadok a sankcie

Domový poriadok je právny dokument s konkrétnym vymedzením práv a povinností (§ 11 ods. 10 zákona č. 182/1993 Z. z.). Na základe toho je možné vymáhať v ňom uložené sankcie za porušenie povinností. Je preto možné si vynútiť dodržiavanie podmienky udržiavania trvalo voľných únikových ciest stanovením sankcie za porušenie tejto podmienky, ktorá sa dá zakomponovať do domového poriadku. Aj v tomto prípade to je na dohode medzi vlastníkmi v rámci domového poriadku. V domovom poriadku je možné si zároveň dohodnúť, akým spôsobom sa bude nerešpektovanie podmienok skladovania dokazovať. Ak už tieto pravidlá máme stanovené, je v našom vlastnom záujme sledovať ich dodržiavanie, preto ak vidíme, že sused neustále pravidlo udržiavať únikové cesty nerešpektuje, tak je na mieste ho v prvom rade osloviť a vyzvať, aby vec odstránil. Takúto sankciu je možné napr. naúčtovať medzi zálohové preddavky alebo sa obrátiť na súd so žalobou o nesplnenie povinnosti. Sankcia však nemusí byť striktne stanovená ako určitá suma, naopak môže mať aj nepeňažný charakter.

Prečítajte si tiež: Spoločné priestory a zákon

Povinnosti vlastníka, spoločenstva a správcu

V zmysle zákona č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi sú vlastník bytového domu, spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a správca bytového domu povinní zabezpečiť pri správe bytového domu plnenie úloh ochrany pred požiarmi, ktoré sa týkajú spoločných častí bytového domu a spoločných zariadení bytového domu. Za trvalo voľnú únikovú cestu sa v zmysle vyhlášky Ministerstva vnútra SR č. 94/2004 Z. z. nepovažuje voľná úniková cesta len pred a počas požiarnej kontroly. Z praxe je známe, že správca zabezpečuje dodržiavanie tejto povinnosti voľnosti únikových ciest opakovanou a dôslednou edukáciou vlastníkov, náhodnými kontrolami a výzvami na odpratanie vecí.

Sankcie a zmluvy o výkone správy

Podľa zákona č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi pokutu nie je možné udeliť fyzickej osobe - vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru. Správca by nemal znášať túto sankciu. Je preto dôležité zaradiť túto povinnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov medzi základné povinnosti vlastníka do Zmluvy o výkone správy a upraviť v nej aj sankcie, ktoré môžu byť na vlastníka za nedodržanie povinnosti prenesené.

Riešenie problémov s nedoplatkami a vyúčtovaním

V prípade problémov s nedoplatkami a vyúčtovaním je dôležité, aby správca vedel aktuálnu adresu vlastníka bytu, ktorý byt neužíva. Podľa § 11 ods. 9 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je vlastník bytu povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu. Podľa § 11 ods. 3 tohto zákona je vlastník bytu povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.

Pokiaľ vlastník byt nesprístupní, keď sa odpisujú stavy meračov tepla a vodomerov, postupuje sa podľa vyhlášky č. 630/2005 Úradu pre reguláciu sieťových odvetví (§ 9 ods. 5), teda sa stav vypočítava podľa vzorca. Pri nedoplatku sa zvyčajne zasiela upomienka, avšak detailnejšie by to mala upravovať zmluva o výkone správy. Pri prevode bytu je potrebné vyhlásenie správcu, že na byte nie sú nedoplatky, čo vyplýva aj z § 5 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z. z.

Ukončenie nájmu a vypratanie nehnuteľnosti

V komerčnej praxi sa vyskytujú prípady, keď nájomca, aj napriek riadnemu ukončeniu nájmu, neopustí nebytový priestor ku koncu lehoty vyplývajúcej z konkrétneho spôsobu ukončenia nájmu a bez právneho dôvodu aj naďalej zotrváva v predmete nájmu. V každom prípade odporúčame vyhnúť sa svojpomocným spôsobom vypratávania nájomcu. Správnym postupom zo strany prenajímateľa je podanie žaloby na vypratanie nehnuteľnosti na vecne a miestne príslušný súd (okresný súd v obvode ktorého má nájomca bydlisko, resp. sídlo, resp. v ktorom sa obvykle zdržuje). Takejto žalobe má predchádzať doručenie písomnej výzvy na vypratanie nehnuteľnosti nájomcovi zo strany prenajímateľa.

Prečítajte si tiež: Podmienky súdneho poplatku za vypratanie

Upozorňujeme na ustanovenie § 676 ods. (2) Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého ak nájomca užíva nebytový priestor aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Je preto veľmi dôležité, aby prenajímateľ takúto žalobu v predpísanej 30 dňovej lehote na súd podal. Na základe podanej žaloby sa pred príslušným súdom začne konanie, ktorého výsledkom, v prípade úspechu, bude rozhodnutie súdu o uložení povinnosti nájomcovi vypratať predmetný nebytový priestor.

Ak je nájomca zároveň aj v omeškaní s platením nájomného, v zmysle Občianskeho zákonníka má prenajímateľ na zabezpečenie nájomného záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú v predmete nájmu a patria nájomcovi. Záložné právo vzniká okamihom vnesenia hnuteľnej veci do prenajatého nebytového priestoru a zaniká odnesením tejto veci z predmetu nájmu.

Záverom je dôležité upozorniť aj na trestnoprávnu rovinu užívania nebytového priestoru zo strany nájomcu bez právneho dôvodu, nakoľko podľa § 218 Trestného zákona je trestným činom aj protiprávne užívanie nebytového priestoru ako neoprávnený zásah do práva k nebytovému priestoru.

tags: #vypratanie #spoločných #priestorov #povinnosti