Katastrálny zákon: Výklad pre bežných ľudí

Katastrálny zákon je komplexný právny predpis, ktorý upravuje evidenciu nehnuteľností na Slovensku. Pre bežného človeka môže byť jeho text ťažko zrozumiteľný, preto sa v tomto článku pokúsime priblížiť jeho základné princípy a inštitúty jednoduchým a prístupným spôsobom. Cieľom je poskytnúť ucelený pohľad na katastrálny zákon, ktorý zohľadňuje potreby ako laickej, tak aj odbornej verejnosti.

Čo je kataster nehnuteľností?

Kataster nehnuteľností je v zmysle § 27 ods. 1 katastrálneho zákona geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Slúži ako informačný systém, najmä na ochranu práv k nehnuteľnostiam, na daňové účely a poplatkové účely, na oceňovanie nehnuteľností, najmä pozemkov, na ochranu poľnohospodárskeho pôdneho fondu a lesného pôdneho fondu, na tvorbu a ochranu životného prostredia, na ochranu nerastného bohatstva, na ochranu národných kultúrnych pamiatok a ostatných kultúrnych pamiatok, ako aj chránených území a prírodných výtvorov a na budovanie ďalších informačných systémov o nehnuteľnostiach. V podstate ide o verejný register, v ktorom sú evidované všetky nehnuteľnosti na území Slovenska a práva k nim.

Kataster obsahuje množstvo dôležitých informácií o nehnuteľnostiach, ako napríklad:

• Geometrické určenie a polohové určenie nehnuteľností: Presné zameranie a umiestnenie nehnuteľnosti v teréne. Hranicu pozemku určujú lomové body.
• Parcelné čísla, druhy a výmery pozemkov: Identifikačné údaje pozemkov a informácie o ich ploche a využití. Výmerou parcely sa rozumie vyjadrenie plošného obsahu priemetu pozemku do zobrazovacej roviny v plošných metrických mierach.
• Súpisné čísla stavieb: Jednoznačné označenie budov. Stavba sa do katastra zapíše, ak je ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou.
• Údaje o právach k nehnuteľnostiam: Informácie o vlastníkoch, záložných právach, vecných bremenách a iných obmedzeniach.
• Údaje o vlastníkoch nehnuteľností: Identifikačné údaje o vlastníkoch nehnuteľností.

Katastrálnou mapou sa rozumie polohopisná mapa veľkej mierky, zobrazujúca všetky nehnuteľnosti a katastrálne územia evidované v katastri. Základné štátne mapové dielo je mapa alebo súhrn mapových listov, ktoré súvisle pokrývajú územie, so základným, všeobecne využiteľným obsahom; jeho vydavateľom je štátny orgán.

Katastrálny operát a jeho význam

Katastrálny operát tvoria dokumentačné materiály potrebné na spravovanie katastra a obnovu katastrálneho operátu. Katastrálny operát sa vedie v papierovej podobe alebo v elektronickej podobe. Vybrané údaje o nehnuteľnostiach, údaje o vlastníkoch alebo iných oprávnených osobách a iné údaje, ktoré sa zapisujú do listu vlastníctva. Duplikát katastrálneho operátu alebo jeho časti možno vyhotoviť len z dôvodov uvedených v tomto zákone. Z katastrálneho operátu možno vydať jeho časti súdom a orgánom činným v trestnom konaní, a to iba na nevyhnutne potrebný čas. Originál katastrálnej mapy alebo mapy určeného operátu možno vydať len osobe, ktorá vykonáva geodetické činnosti pre pozemkové úpravy podľa osobitného predpisu, osobe, ktorá vykonáva obnovu evidencie pozemkov a právnych vzťahov k nim podľa osobitného predpisu, osobe, ktorá vykonáva geodetické činnosti pri obnove katastrálneho operátu, alebo osobe, ktorá vykonáva znaleckú činnosť z odboru geodézie, kartografie a katastra, ako aj osobe, ktorá vyhotovuje geometrické plány alebo vytyčuje hranice pozemkov.

Prečítajte si tiež: Ako získať späť poplatok za kataster

Subjekty katastrálneho konania

V katastrálnom konaní vystupujú rôzne subjekty, pričom každý z nich má svoje práva a povinnosti. Medzi najdôležitejšie patria:

• Okresný úrad, katastrálny odbor: Orgán štátnej správy, ktorý vedie kataster nehnuteľností a rozhoduje o zápisoch do katastra. Ak sú pochybnosti okresného úradu, či ide o predmet evidovania v katastri, rozhoduje Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ďalej len „úrad“); na toto rozhodovanie sa nevzťahuje správny poriadok. Okresný úrad oznámi účastníkovi konania o návrhu na vklad alebo tomu, v prospech koho sa má vykonať zápis do katastra, že úradu predložil vec na rozhodnutie, či ide o predmet evidovania v katastri. Úrad rozhodne o tom, či ide o predmet evidovania v katastri do 30 dní odo dňa doručenia žiadosti okresného úradu o vydanie rozhodnutia.
• Vlastník nehnuteľnosti: Osoba, ktorá má vlastnícke právo k nehnuteľnosti.
• Iná oprávnená osoba: Osoba, ktorá má k nehnuteľnosti iné právo, napríklad vecné bremeno alebo záložné právo.
• Účastník konania: Osoba, ktorej sa katastrálne konanie týka, napríklad predávajúci a kupujúci pri prevode nehnuteľnosti.

Ako sa zapisujú práva k nehnuteľnostiam?

Katastrálny zákon rozlišuje tri spôsoby zápisu práv k nehnuteľnostiam: vklad, záznam a poznámku.

Vklad

Vklad je najdôležitejší spôsob zápisu, pretože ním vznikajú, menia sa alebo zanikajú práva k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu, príklopom licitátora na verejnej dražbe, vydržaním, prírastkom a spracovaním, práva k nehnuteľnostiam osvedčené notárom, ako aj práva k nehnuteľnostiam vyplývajúce z nájomných zmlúv, zo zmlúv o prevode správy majetku štátu alebo z iných skutočností svedčiacich o zverení správy majetku obce alebo správy majetku vyššieho územného celku sa do katastra zapisujú záznamom, a to na základe verejných listín a iných listín. Vkladom sa zapisuje napríklad prevod vlastníctva na základe kúpnej zmluvy alebo zriadenie záložného práva. Práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv uvedené v § 1 ods. 1 katastrálneho zákona sa do katastra zapisujú vkladom. Práva k nehnuteľnostiam uvedené v § 1 ods. 2 katastrálneho zákona sa do katastra zapisujú záznamom. Právne účinky vkladu pri prevode majetku štátu na iné osoby podľa osobitného predpisu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení ku dňu určenému v návrhu na vklad.

Konanie o vklade sa začína na návrh účastníka konania, ku ktorému je potrebné priložiť zmluvu, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Pred podaním návrhu na vklad v elektronickej podobe alebo v listinnej podobe môže účastník konania vyplniť oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe. Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu.

Okresný úrad preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.

Prečítajte si tiež: Otváracie hodiny Katastrálneho úradu Zvolen

Okresný úrad rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. Okresný úrad môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad a zaplatení správneho poplatku do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia. Proti rozhodnutiu o zamietnutí vkladu možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia.

Záznam

Záznam je evidenčný úkon, ktorým sa do katastra zapisujú práva, ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu alebo inou skutočnosťou. Záznam má len deklaratórny charakter, čo znamená, že právo vzniklo, zmenilo sa alebo zaniklo už predtým, než bol vykonaný záznam v katastri. Okresný úrad vykoná záznam bez návrhu, prípadne na návrh vlastníka alebo inej oprávnenej osoby.

Poznámka

Poznámka slúži na vyznačenie určitých skutočností alebo právnych pomerov, ktoré sa týkajú nehnuteľnosti. Poznámka nemá vplyv na vznik, zmenu alebo zánik práv k nehnuteľnostiam, ale má informatívny charakter. V katastri sa vyznačujú napríklad údaje o dražbe bytu, domu alebo inej nehnuteľnosti najmenej počas troch mesiacov odo dňa doručenia zápisnice o dražbe, a ak bolo začaté súdne konanie o určenie neplatnosti dražby, tak až do skončenia tohto konania.

Elektronické podania a ich náležitosti

Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis. Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy podané v elektronickej podobe a opatrené kvalifikovaným elektronickým podpisom a časovou pečiatkou podľa zákona č. 305/2013 Z. z.

Oprava chýb v katastri

Konanie o oprave chyby je konanie, v ktorom okresný úrad opravuje chybné údaje katastra, ktoré vznikli jeho vlastnou činnosťou alebo činnosťou iných štátnych orgánov, notárov alebo iných osôb na základe chybných podkladov okresného úradu. Okresný úrad opravuje napríklad údaje katastra uvedené v § 7, ak sú v rozpore s rozhodnutím o povolení vkladu, verejnou listinou alebo s inou listinou, na základe ktorej bol vykonaný zápis do katastra; to neplatí, ak boli údaje zapísané podľa § 42 ods. 6 katastrálneho zákona.

Prečítajte si tiež: Dubovany: Katastrálne zmeny

Ak sú podmienky na opravu chyby splnené, okresný úrad opravu vykoná. Ak podmienky splnené nie sú, okresný úrad návrh na opravu chyby zamietne. Okresný úrad rozhodne o návrhu na opravu chyby do 30 dní, v odôvodnených prípadoch do 90 dní odo dňa začatia konania.

Obnova katastrálneho operátu

Po vyhotovení nového súboru geodetických informácií a nového súboru popisných informácií novým mapovaním (ďalej len „obnovený katastrálny operát“) okresný úrad zverejní obnovený katastrálny operát na nahliadnutie prostredníctvom obce s poučením o možnosti podať námietky. Vlastník alebo iná oprávnená osoba môže do 30 dní od zverejnenia obnoveného katastrálneho operátu podľa odseku 1 podať námietky proti chybám v obnovenom katastrálnom operáte.

Okresný úrad najviac 90 dní pred vyhlásením platnosti obnoveného katastrálneho operátu nevykonáva zápisy vlastníckych a iných práv do katastra k pozemkom, ktoré sú predmetom konania o obnove katastrálneho operátu, okrem zápisu záložného práva a vecného bremena k týmto pozemkom. Vyhlásením platnosti obnoveného katastrálneho operátu sa doterajší katastrálny operát stáva neplatným a pre kataster sa začne používať obnovený katastrálny operát. Okresný úrad po vyhlásení platnosti obnoveného katastrálneho operátu zapíše údaje obnoveného katastrálneho operátu do katastra.

Geometrický plán

Geometrický plán je technický podklad právnych úkonov, verejných listín a iných listín a slúži aj ako podklad na vklad a záznam práv k nehnuteľnostiam. Údaje o pozemkoch, ktoré vzniknú na základe geometrického plánu, sa zapíšu do katastra nehnuteľností aj be.

Vecné bremená

Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečo konať alebo sa niečoho zdržať (napr. prechod cez pozemok a pod.). Jedným zo zákonných titulov zriadenia vecných bremien podľa § 151o ods. 1 OZ (zákonodarcom považovaný za prioritný) je zmluva. Zmluva o zriadení vecného bremena je v súlade s § 43 a nasl. OZ dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou. Pre vznik zmluvy (vrátane zmluvy o zriadení vecného bremena) je pritom irelevantné, ktorá strana podáva návrh a ktorá ho akceptuje. Podstatné je, že prijatie návrhu na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena neobsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, pretože inak sa podľa § 44 ods. 2 OZ považuje za odmietnutie návrhu a nový návrh. Prakticky to znamená, že akceptant prijíma návrh na uzavretie zmluvy ako celok. Tento návrh preto musí byť určitý, obsahovať všetky zmluvné dojednania, musí byť adresovaný konkrétnej osobe a zároveň z neho musí byť zrejmá vôľa na uzavretie zmluvy, ktorá sa prijíma. Na prijatie sa spravidla vyžaduje iba vyhlásenie o prijatí návrhu. Na rozdiel od zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti sa v zmysle § 46 ods. 2 OZ nevyžaduje pre uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena, aby boli prejavy účastníkov na tej istej listine. Preto bude postačovať, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu.

Pri zmluve o zriadení vecného bremena je nutné rozlišovať vecno-právnu stránku a záväzkovo- právnu stránku zmluvy. Záväzkovo-právna stránka zmluvy vyjadruje požiadavky na tento právny úkon kladené na obsah zmluvy. Skúmajú sa požiadavky na zmluvu definované v § 151n a § 151o OZ, vo všeobecných ustanoveniach Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch, prípadne požiadavky ďalších osobitných predpisov (Obchodný zákonník, právna úprava nakladania s majetkom štátu prípadne verejno-právnych inštitúcií a podobne). Vecno-právna stránka zmluvy zahŕňa požiadavky, ktoré sa vyžadujú na to, aby bolo možné povoliť vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností. Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa podľa § 151o ods. 1 OZ vyžaduje vždy písomná forma zmluvy (§ 46 ods. 1 OZ) inak by bola zmluva absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ). Písomná forma zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje preto, lebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra nehnuteľností (§ 151o ods. 1 OZ a § 1 ods. 1 KZ). Požiadavka písomnej formy zmluvy o zriadení (resp. aj zmene a zrušení) vecného bremena pritom a contrario vyplýva aj z § 30 ods. 4 KZ, keďže v opačnom prípade by nebolo možné zmluvu pripojiť ako prílohu k návrhu na vklad. V dôsledku toho by nemohlo dôjsť k vzniku vecného bremena.

Zmluva o zriadení vecného bremena môže byť uzavretá ako samostatný právny úkon alebo ako súčasť zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, ku ktorej sa zriaďuje vecné bremeno. Jednou zmluvou môžu byť tiež zriadené viaceré vecné bremená. V tomto prípade je nutné pri príprave a podaní návrhu na vklad práv do katastra zohľadniť § 30 ods. 5 KZ, podľa ktorého musia byť predmetom návrhu na vklad všetky právne úkony, ktoré obsahuje predkladaná zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Dôležitý je aj dátum uzavretia zmluvy, keďže je s ním spojený celý rad právnych následkov. Predovšetkým je potrebné k tomuto dňu vyhodnocovať spôsobilosť subjektov disponovať konkrétnou nehnuteľnosťou. Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností, čo znamená, že zmluva nadobudne vecno-právne účinky až vkladom. Dovtedy vyvolala len obligačno-právne účinky, teda viazanosť zmluvných strán zmluvou.

Ak je návrh na vklad do katastra nehnuteľností podaný s určitým časovým odstupom od uzavretia zmluvy, môže dôjsť k viacerým problematickým situáciám, ktoré je potrebné vyriešiť a zabezpečiť primeraným spôsobom. V zmysle nálezu Ústavného súdu ČR, sp. zn. IV. ÚS 201/96 (www.nalus.cz), návrh na vklad práva zodpovedajúceho vecnému bremenu možno podať do katastra nehnuteľností v časovo neobmedzenej lehote, pretože ani uplynutie času nemôže nič zmeniť na viazanosti účastníkov zmluvy prejavmi ich vôle.

Subjekt, ktorý uzatvára zmluvu v pozícii povinného z vecného bremena, musí byť vlastníkom povinnej nehnuteľnosti alebo jeho oprávnenie na zriadenie vecného bremena musí vyplývať z osobitného právneho predpisu. Vecné bremeno nemožno zriadiť na vlastnú nehnuteľnosť (t. j. prípad, ak je oprávnený z vecného bremena v celom rozsahu totožný s povinným z vecného bremena), pretože v takomto prípade nie je naplnená požiadavka § 151n ods. 1 OZ - teda zriadenie vecného bremena v prospech iného. Ak vecné bremeno zaťažuje celú nehnuteľnosť, ktorá je v podielom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve, zmluvnou stranou zmluvy o zriadení vecného bremena musia byť všetci spoluvlastníci.

Plomba a jej význam

Plomba sa vyznačuje na liste vlastníctva alebo v pozemkovej knihe a signalizuje, že právo zapísané v katastri je dotknuté ďalšou právnou zmenou. Plomba má preventívny účinok.

tags: #katastrálny #zákon #výklad #pre #ľudí