Podmienky výšky nájomného za nebytový priestor

V súčasnosti, v dôsledku rôznych okolností, vrátane šírenia ochorenia COVID-19, sa podnikatelia často stretávajú s otázkou, aké sú ich možnosti v súvislosti so znížením nájomného za nebytové priestory, ktoré nemohli využívať. Tento článok sa zaoberá právnymi aspektmi a podmienkami, ktoré ovplyvňujú výšku nájomného za nebytové priestory, s dôrazom na situácie, kedy je užívanie priestorov obmedzené.

Právny rámec nájmu nebytových priestorov

Základným právnym predpisom, ktorý upravuje nájom a podnájom nebytových priestorov, je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento zákon upravuje nároky nájomcu v prípade obmedzeného užívania predmetu nájmu.

Obmedzené užívanie nebytového priestoru podľa zákona č. 116/1990 Zb.

Podľa § 8 zákona č. 116/1990 Zb., ak môže nájomca užívať nebytový priestor obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného. Toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom. Znamená to, že obmedzenie užívania priestoru musí byť výlučne dôsledkom porušenia zmluvnej povinnosti zo strany prenajímateľa. Vplyv vyššej moci, akou je napríklad epidémia COVID-19 a s ňou spojené opatrenia, nezakladá automaticky právo nájomcu na zľavu z nájomného podľa tohto zákona.

Vzťah Občianskeho zákonníka a zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov

Otázkou je, aký je vzťah medzi Občianskym zákonníkom a zákonom o nájme a podnájme nebytových priestorov v otázke nároku na pomernú zľavu z nájomného. Podľa § 1 ods. 2 Občianskeho zákonníka, tento zákon upravuje majetkové vzťahy fyzických a právnických osôb, majetkové vzťahy medzi týmito osobami a štátom, ako aj vzťahy vyplývajúce z práva na ochranu osôb, pokiaľ tieto občianskoprávne vzťahy neupravujú iné zákony. V § 720 Občianskeho zákonníka je zakotvená odkazová norma, ktorá hovorí, že nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon.

Aplikácia Občianskeho zákonníka

Z uvedeného vyplýva, že Občiansky zákonník je vo vzťahu k zákonu č. 116/1990 Zb. vo vzťahu lex generalis k lex specialis. To znamená, že ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve sa použijú subsidiárne, podporne pri riešení tých otázok, ktoré vznikajú zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov, len ak nie sú upravené samotným zákonom č. 116/1990 Zb.

Prečítajte si tiež: Peňažné príspevky pre zdravotne postihnutých

Prednostná aplikácia zákona č. 116/1990 Zb.

Keďže zákon č. 116/1990 Zb. upravuje otázku obmedzeného užívania prenajatého nebytového priestoru a nároky nájomcu s tým spojené, možno sa prikloniť k záveru, že v prípade, kedy je predmetom nájmu alebo podnájmu nebytový priestor, sa na tieto právne vzťahy prednostne aplikujú ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb., ktoré súčasne vylučujú aplikáciu ustanovenia § 674 Občianskeho zákonníka. Teda nájomcovi zákon nepriznáva právo na pomernú zľavu z nájomného v prípade, ak pre vady veci môže prenajatý nebytový priestor užívať len obmedzene. Toto právo môže vyplývať len z dohody prenajímateľa s nájomcom (resp. nájomcu s podnájomcom).

Nájom budovy ako celku

Iná situácia nastáva, ak je predmetom nájmu celá budova, ktorej súčasťou sú aj nebytové priestory. Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozhodnutí M Cdo 251/02 konštatoval, že zákon č. 116/1990 Zb. sa vzťahuje len na nebytové priestory a za určitých okolností aj na byty, ale nevzťahuje sa na predmety občianskoprávnych vzťahov uvedené v § 118 ods. 1 Občianskeho zákonníka (veci, práva a iné majetkové hodnoty).

Aplikácia Občianskeho zákonníka pri nájme budovy

Z ustanovenia § 1 zákona č. 116/1990 Zb. nemožno vyvodiť, že by sa tento zákon vzťahoval aj na zmluvy o nájme nehnuteľností (pozemkov alebo budov), a to bez ohľadu na to, že súčasťou týchto nehnuteľností môžu byť aj nebytové priestory. Uplatnenie ustanovení Občianskeho zákonníka pri posudzovaní takéhoto nájomného vzťahu dovodil aj Najvyšší súd Českej republiky v rozhodnutí 31 Cdo 1896/2002.

Súhlas obce pri nájme budovy

Judikatúra však uvádza, že ani v týchto prípadoch aplikácia ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. nie je úplne vylúčená. Jeho aplikácia sa prejavuje v otázke posudzovania platného vzniku nájomnej zmluvy bez predchádzajúceho súhlasu obce, tak ako to vyžadovalo staršie znenie § 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb.

Zľava z nájomného pri nájme budovy

Nájomcovia zmlúv, ktorých predmetom je stavba ako celok, sa môžu domáhať primeranej zľavy z nájomného v zmysle § 674 Občianskeho zákonníka, nakoľko ich nájomný vzťah podlieha primárne režimu Občianskeho zákonníka, a nie režimu podľa zákona č. 116/1990 Zb. V prípade, ak predmetom nájmu je budova ako celok, nájomcovi vzniká nárok na zníženie nájomného, ak pre vady veci môže prenajatú vec užívať len obmedzene, priamo zo zákona a je možné sa ho domáhať súdnou cestou.

Prečítajte si tiež: Ako ovplyvňuje dĺžka práce váš dôchodok?

Možnosti súdneho vymáhania zľavy z nájomného

Právny poriadok Slovenskej republiky v zásade nepriznáva súdu oprávnenie dopĺňať či meniť obsah zmluvy, keďže sa uplatňuje zásada zmluvnej voľnosti. Súd tak môže konať len v obmedzených prípadoch, napríklad v zmysle § 269 ods. 3 Obchodného zákonníka, ak sa strany dohodnú, aby súd dodatočne doplnil zmluvu o nepodstatné časti, alebo v zmysle § 301 Obchodného zákonníka je uplatnením moderačného práva oprávnený znížiť zmluvnú pokutu.

Strastiplná cesta súdneho vymáhania

Pokiaľ sa zmluvné strany v nájomnej, resp. podnájomnej zmluve výslovne nedohodli o znížení alebo odpustení nájomného pre prípad, kedy v dôsledku vyššej moci nie je možné užívať prenajatý nebytový priestor v dohodnutom rozsahu, možnosti súdneho vymáhania nároku na takéto zníženie nájomného predstavujú vcelku strastiplnú cestu bez záruky na úspech.

Analógia Iuris a Legis

Do úvahy by prichádzalo len uplatnenie analógie iuris odvolávajúc sa, že nárok prenajímateľa na nájomné v plnej výške je vzhľadom na okolnosti spojené s mimoriadnou situáciou v rozpore so zásadou poctivosti v obchodných stykoch či v rozpore s dobrými mravmi. Napokon ešte neistejšia by bola snaha o uplatnenie analógie legis odvolávajúc sa na ustanovenie § 674 Občianskeho zákonníka poukazujúc, že právne vady bránili užívaniu prenajatého priestoru dohodnutým spôsobom a samotný zákon o nájme a podnájme takýto prípad neupravuje. Za právne vady, ktoré bránili užívaniu, by mohli byť považované práve Opatrenia Úradu verejného zdravotníctva SR, ktoré ukladajú povinnosť prevádzkovateľom obchodných domov uzatvoriť prevádzky, na ktoré sa Opatrenie vzťahuje.

Odporúčania pre nájomcov

Nájomcom sa odporúča primárne dôsledne si preštudovať nájomnú, príp. podnájomnú zmluvu a upriamiť pozornosť predovšetkým na:

• Ustanovenie, podľa akého zákona je zmluva uzavretá (Občiansky zákonník alebo Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov).
• Definíciu predmetu nájmu (budova alebo nebytový priestor).
• Ustanovenia o nároku na zníženie, príp. odpustenie nájomného, ktoré môže podľa dohody strán nárok priznávať alebo naopak vznik zákonného nároku vylučovať.

Možné situácie

Môže tak vzniknúť situácia:

Prečítajte si tiež: Zabezpečte si dôchodok

1. Zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom, nárok na zníženie nájomného zmluva nevylučuje, v takom prípade nárok vzniká a je súdne vymáhateľný v rozsahu zákona.
2. Zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom, nárok na zníženie nájomného však zmluva výslovne vylučuje alebo obmedzuje, v takom prípade nárok buď nevzniká alebo vzniká a je vymáhateľný len v intenciách zmluvy.
3. Zmluva sa spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. a zároveň obsahuje dohodu o priznaní nároku na zníženie nájomného, v takom prípade nárok vzniká a je súdne vymáhateľný v intenciách zmluvy.
4. Zmluva sa spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. a neobsahuje dohodu o nároku na zníženie nájomného, v takom prípade v zásade nárok priamo zo zákona nevzniká, preto možnosti jeho súdneho vymáhania nie sú zaručené.

Postup pri zmluve podľa zákona č. 116/1990 Zb. bez dohody o znížení nájomného

V prípade, ak nájomná zmluva neobsahuje ustanovenie o vyššej moci, príp. inú obdobnú klauzulu, ktorá by oprávňovala nájomcu požadovať zníženie nájomného pri obmedzenom užívaní prenajatého nebytového priestoru, zmluvné strany sa v zmysle ustanovenia § 516 Občianskeho zákonníka môžu dohodnúť na zmene rozsahu plnenia. Išlo by teda o klasickú dohodu o zmene vzájomných práva a povinnosti. V tomto smere možno pozorovať ústretový prístup viacerých prenajímateľov priestorov vo väčších obchodných centrách, ktorí odpúšťajú nájomné, príp. ho primerane znižujú vzhľadom na rozsah reálneho užívania prenajatých nebytových priestorov počas mimoriadnej situácie.

Novela zákona č. 62/2020 Z. z.

S účinnosťou odo dňa 25.04.2020 vstúpila do platnosti novela zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii, ktorá ustanovila zákaz prenajímateľa, aby do 31.12.2020 jednostranne ukončil nájom nehnuteľnosti, a to aj nebytového priestoru, pre omeškanie nájomcu s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojené s nájmom splatným v období od 01.04.2020 do 30.06.2020 za predpokladu, že omeškanie nájomcu vzniklo práve v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení ochorenia COVID-19. Dôvod pre vznik omeškania v zmysle citovaného ust. § 3b musí byť dostatočne osvedčený nájomcom. Iné dôvody pre ukončenie nájmu týmto ustanovením nie sú dotknuté.

Štátne dotácie na nájomné

Začiatkom júna 2020 boli prijaté štátne dotácie na pomoc nájomcom pri znášaní nákladov na nájomné. Národná rada SR dňa 09.06.2020 schválila novelu zákona č. 71/2013 Z. z. o poskytovaní dotácií v pôsobnosti Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky. Novelou bol do zákona včlenený §13c, ktorého predmetom je právna úprava poskytnutia dotácií na úhradu nájomného.

Podmienky pre získanie dotácie

Dotáciu je možné získať, ak nájomca spĺňa nasledujúce podmienky:

• Právo nájomcu na užívanie predmetu nájmu najneskôr od 1. februára 2020.
• Zmeny nájomnej zmluvy alebo obdobnej zmluvy podľa právneho poriadku iného štátu, ku ktorým došlo po 12. marci 2020, sa neberú do úvahy.

Žiadosť o dotáciu sa podáva elektronicky prostredníctvom formulára, ktorý je umiestnený na webovom sídle Ministerstva hospodárstva SR. Dotácia sa vzťahuje len na úhradu nájomného, a teda dotáciu nemožno získať na plnenia súvisiace s užívaním predmetu nájmu (napr. platby za energie, internet či upratovanie a pod.). Výška dotácie zodpovedá výške zľavy, ktorú nájomcovi poskytol prenajímateľ, najviac však môže dosiahnuť 50% sumy nájomného.

Splácanie nájomného

Nájomné sa tak znižuje o poskytnutú zľavu a výšku dotácie, pričom zvyšné nájomné môže nájomca uhrádzať najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach. V rovnakej lehote 48 mesiacov môžu uhrádzať nájomné aj nájomcovia, ktorým nebola poskytnutá zľava z nájomného.

Uhradené nájomné a dotácie

V prípade ak nájomca už zaplatil celé nájomné alebo jeho časť môže požiadať o dotáciu na základe dohody medzi prenajímateľom a nájomcom o zľave z nájomného v budúcnosti.

Nedohoda o zľave z nájomného

Pre prípad, že sa prenajímateľ a nájomca nedohodli na poskytnutí zľavy z nájomného, nájomca môže uhrádzať prenajímateľovi celé neuhradené nájomné za obdobie sťaženého užívania, najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach, splatných vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca, počnúc 15. dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, v ktorom sa skončila mimoriadna situácia v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na inej lehote splatnosti. Ak nájomca nájomné už uhradil, môže uhradiť nájomné za rovnako dlhé obdobie ako bolo sťažené užívanie, najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach, splatných vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca, počnúc 15. dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, v ktorom sa skončila mimoriadna situácia v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na inej lehote splatnosti. Počas plnenia splátok nie je prenajímateľ alebo jeho právny nástupca oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, ak právo jednostranne zvýšiť nájomné nebolo dohodnuté pred 1. februárom 2020.

Podstatné náležitosti nájomnej zmluvy

Pri uzatváraní zmluvy podľa zákona o nájme nebytových priestorov je dôležité presne a dôkladne určiť podstatné náležitosti tejto zmluvy a predísť tak absolútnej neplatnosti zmluvy. Jedným z príkladov je vymedzenie účelu nájmu. Účel nájmu znamená obsah niektorého z predmetov podnikania nájomcu (väčšinou toho prevažujúceho), ktorý však musí byť v súlade so stavebnotechnickým určením nebytového priestoru vyplývajúceho z príslušného kolaudačného rozhodnutia, prípadne stavebného povolenia, alebo rozhodnutia stavebného úradu o zmene účelu stavby. Správna špecifikácia účelu nájmu v nadväznosti na kolaudačné rozhodnutia si pri príprave nájomnej zmluvy zaslúži zvýšenú pozornosť. Uvedené platí najmä pre nájomcu, ktorého konanie v rozpore s účelom uvedeným v zmluve zakladá zákonný výpovedný dôvod na prospech prenajímateľa.

Výška nájomného a platby za služby

Ďalším podstatným znakom, ktorého absencia alebo nesprávne vymedzenie má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy je určenie výšky nájomného. Nie je teda možné uzavrieť nájomnú zmluvu podľa tohto zákona bez určenia výšky nájomného tak, ako je to možné pri zmluve uzavretej podľa občianskeho zákonníka. Výšku nájomného je potrebné presne špecifikovať a určiť splatnosť nájomného a spôsob platenia. Pokiaľ by však do ceny nájomného bola zahrnutá aj cena služieb spojených s užívaním nebytových priestorov, bola by nájomná zmluva neplatná. Výška odplaty za tieto služby musí byť stanovená samostatne. Uvedené konštatoval aj Najvyšší súd ČR v rozhodnutí sp.zn. 26 Cdo 2527/2009.

Nájom budovy s nebytovými priestormi a parkovacie miesta

V praxi sa často stáva, že predmetom nájmu je budova ako celok, pričom v tejto budove sa nachádzajú vo väčšej či menšej miere, či dokonca výlučne, nebytové priestory. Takýto nájomný vzťah však nebude podliehať ustanoveniam zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, ale ustanoveniam Občianskeho zákonníku, o čom svedčí aj ustálená judikatúra českých a slovenských súdov. Zaujímavý je tiež prípad, keď predmetom nájmu bude nebytový priestor spolu s parkovacími miestami. Keďže nebytový priestor spolu s parkovacími miestami spolu možno považovať za vec hromadnú, nájomný vzťah sa bude spravovať ustanoveniami Občianskeho zákonníka a nie ustanoveniami zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Takýto názor vyslovil Najvyšší súd ČR vo svojom rozhodnutí sp.zn. 32 Odo 1263/2006 zo dňa 24.07.2007.

Skončenie nájmu a obnovenie nájomnej zmluvy

V zmysle § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka „Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Na druhej strane vyššie uvedené staršie rozhodnutia boli prelomené uznesením Najvyššieho súdu SR, sp. zn. Právna úprava skončenia nájmu nebytového priestoru uzavretého na určitý čas obsiahnutá v ustanovení § 9 zákona č. 116/1990 Zb. Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka o obnovení nájmu sa nepoužije na nájom nebytového priestoru, ktorý skončil uplynutím dojednaného času podľa ustanovenia § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb.

Praktické rady a odporúčania

• Dôkladné preštudovanie zmluvy: Pred podpisom nájomnej zmluvy si dôkladne preštudujte všetky jej ustanovenia, vrátane tých, ktoré sa týkajú výšky nájomného, platieb za služby a podmienok zníženia nájomného v prípade obmedzeného užívania priestorov.
• Definovanie predmetu nájmu: Ujasnite si, či je predmetom nájmu nebytový priestor alebo celá budova, pretože od toho závisí aplikácia príslušných právnych predpisov.
• Účel nájmu: Venujte pozornosť správnej špecifikácii účelu nájmu v nadväznosti na kolaudačné rozhodnutia.
• Vyjednávanie s prenajímateľom: V prípade problémov s užívaním nebytového priestoru sa snažte vyjednať s prenajímateľom dohodu o znížení nájomného alebo iných kompenzáciách.
• Právna pomoc: V prípade nejasností alebo sporov s prenajímateľom sa obráťte na právnika, ktorý vám poskytne odbornú pomoc a poradenstvo.

tags: #vyska #najomneho #za #nebytovy #priestor #podmienky