Vysporiadanie Pozemkov Neznámych Vlastníkov: Postup a Aktuálny Vývoj

Slovensko sa dlhodobo stretáva s problémom rozsiahleho množstva pozemkov s nejasnou alebo neznámou vlastníckou štruktúrou. Tento stav komplikuje nielen domáhanie sa vlastníckych práv, ale aj bežné využívanie a kúpu takýchto pozemkov. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o postupoch vysporiadania pozemkov neznámych vlastníkov, s dôrazom na aktuálne legislatívne snahy a praktické rady.

Úvod do Problematiky Pozemkov Neznámych Vlastníkov

Vysoká miera rozdrobenosti a neznáma vlastnícka štruktúra pozemkov predstavujú na Slovensku pretrvávajúci problém. Tento stav má korene v historickom vývoji, najmä v období socializmu, kedy bola potlačená evidencia vlastníckych práv. Predchodcom súčasného katastra nehnuteľností boli pozemkové knihy zavedené ešte počas Rakúsko-Uhorska, do ktorých sa štandardne zapisovali iba mená a priezviská vlastníkov pozemkov. S nástupom socializmu prichádzalo k postupnému potlačovaniu vlastníckych práv, ktoré vyvrcholilo v roku 1951, kedy prišlo k zrušeniu povinnosti evidovať vlastníkov v pozemkových knihách, keďže vlastnícke právo už nevznikalo zápisom do pozemkovej knihy. O trinásť rokov neskôr prišlo k úplnému zrušeniu pozemkových kníh, a tak už nebolo možné pokračovať ani v dobrovoľnom zapisovaní vlastníckych práv. Kataster nehnuteľností bol následne zriadený až v roku 1992 s účinnosťou od 1. januára 1993.

Dôsledkom tohto vývoja je existencia pozemkov, pri ktorých buď nie je v katastri zapísaný žiadny identifikačný údaj o vlastníkovi, alebo je meno a priezvisko vlastníka známe, ale nemožno ho identifikovať ako konkrétnu osobu.

Legislatívny Rámec a Snahy o Riešenie

V snahe zmierniť následky chýbajúcej evidencie vlastníkov nehnuteľnosti, mali od roku 1995 slúžiť konania o obnove evidencie niektorých pozemkov a právnych vzťahov k nim, v ktorom sa zisťujú dostupné údaje o pozemkoch a právnych vzťahoch k nim, a na ich základe sa zostavuje a schvaľuje register obnovenej evidencie pozemkov (ďalej len „ROEP“).

Problém nezistených vlastníkov sprevádza Slovensko od nepamäti, a tak za čas existencie samostatnej Slovenskej republiky boli viackrát predložené návrhy zákonov, ktorých cieľom bolo problematiku nezistených vlastníkov vyriešiť, či už čiastočne alebo komplexne.

Prečítajte si tiež: Dedenie a sociálne bývanie

Návrh Zákona o Pozemkoch Neznámych Vlastníkov

Posledným pokusom o úpravu vlastníckych práv k pozemkom nezistených vlastníkov bola Predbežná informácia k návrhu zákona o pozemkoch nezistených vlastníkov PI/2022/109 z dielne Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky („MH“) zo dňa 12. mája 2022.

Návrh zákona mal priniesť správne konanie, ktoré by upravilo prechod práv k pozemkom nezistených vlastníkov na štát. V konaní má byť poskytnutý dostatočný čas na uplatnenie vlastníckych práv právnych nástupcov nezistených vlastníkov. Po začatí konania správny orgán vytvorí zostavu pozemkov s nezisteným vlastníkom, ktorá bude obsahovať všetky dostupné údaje o predmetných pozemkoch a spoluvlastníckych podieloch. Správny orgán zverejní túto zostavu verejnou vyhláškou aj v spolupráci s obcou na lehotu, ktorou sa zabezpečí dostatočný čas na uplatnenie individuálnych nárokov právnych nástupcov nezistených vlastníkov k pozemkom, ktoré budú predmetom konania.

Pozemky sa rozdelia do dvoch skupín:

1. Pozemky bez uplatneného nároku: Prvú skupinu majú tvoriť pozemky, ku ktorým právny nástupca pôvodných nezistených vlastníkov žiaden nárok neuplatnil. Výsledkom takéhoto konania bude rozhodnutie príslušného orgánu, ktorým prejde vlastníctvo pozemkov a spoluvlastníckych podielov nezistených vlastníkov na štát.
2. Pozemky s uplatneným nárokom: Druhá skupina pozemkov sa bude skladať z pozemkov nezistených vlastníkov, ku ktorým bol nárok právneho nástupcu nezisteného vlastníka na vlastnícke právo k pozemku uplatnený a vlastníctvo takéhoto pozemku na štát neprejde.

Návrh myslel aj na situácie, keď pozemok nebude možné vydať do vlastníctva právneho nástupcu. Je zrejmé, že MH si uvedomuje, že svojím návrhom môže zasiahnuť do mimoriadne citlivého základného ľudského práva, akým vlastnícke právo nepochybne je, a preto v záujme zmiernenia intenzity zásahu bude možné konanie obnoviť v lehote 10 rokov odo dňa vydania rozhodnutia o pozemkoch v prvej skupine. Do času zverejnenia tohto článku prebehlo pripomienkové konanie predbežnej informácie, ktoré bolo skončené 25. mája 2022.

Predchádzajúce Pokusy a Ústavný Súd

Pred časom sa štát zamýšľal, či sa ešte niekedy pokúsi získať pozemky neznámych vlastníkov. Ústavný súd už jeden takýto pokus prekazil. Ministerstvo pôdohospodárstva totiž pred časom zverejnilo zámer nového zákona o pozemkoch nezistených vlastníkov. Berúc do úvahy výhrady Ústavného súdu teraz navrhuje, aby vlastnícke právo neprechádzalo na štát automaticky, mocou zákona, ale v osobitnom konaní. V ňom o prechode vlastníctva bude rozhodovať správny orgán (ešte nevieme aký). Takto sa údajne zabezpečí individualizovaný prístup ku každému vlastníkovi, t. j. to, čo požadoval Ústavný súd. Celý postup by mal prebehnúť tak, že sa najprv zverejnia zoznamy pozemkov s neznámym (nezisteným vlastníkom). Pozemky, ku ktorým sa nik neprihlási, budú “priznané” štátu. Pozemky, ku ktorým sa prihlásia právni nástupcovia vlastníkov a preukážu, že podali žalobu na súd, štát nedostane. Okrem pochybností o ústavnosti celého zámeru sa obávame, že individualizované rozhodovanie o každom jednom pozemku bude veľmi náročné. Správne orgány (to je jedno aké) sú vyťažené tak či tak a nová agenda im život určite neuľahčí. Pripomíname, že sa jedná o tisícky pozemkov. Extra záťaž čaká aj súdy. Pretože na to, aby potomkovia vlastníkov o pozemky neprišli, budú musieť vo veľkom podávať žaloby. Očakávame síce, že štát sa všetko pokúsi čo najviac automatizovať, ale po doterajších skúsenostiach sme skôr pesimisti. Možné problémy si podľa nás uvedomuje aj sám predkladateľ. Domnievame sa tak práve kvôli zriadeniu garančného fondu. V zmysle príslovia, že keď sa rúbe les, lietajú triesky, si je štát asi vedomý, že o pozemky prídu aj tí, ktorí by o ne prísť nemali. Každopádne, celý zákon je len v štádiu prípravy a tak sa všeličo môže zmeniť. Takže zatiaľ nechceme maľovať čerta na stenu. Počkáme si a uvidíme.

Prečítajte si tiež: Možnosti vysporiadania nehnuteľností

Praktické Kroky pri Vysporiadaní Pozemkov Neznámych Vlastníkov

Napriek tomu, že v súčasnosti nejestvuje komplexná právna úprava, ktorá by zabezpečila automatickú, úplnú a riadnu identifikáciu vlastníkov, zistiť identifikačné údaje nezisteného vlastníka môže ktorákoľvek fyzická alebo právnická osoba z verejne dostupných zdrojov. Ak bude takáto osoba pri jej pátraní úspešná, Okresný úrad, katastrálny obor, na základe jej žiadosti o vykonanie záznamu vlastníka identifikuje a do katastra zapíše.

Identifikácia Neznámeho Vlastníka

Najjednoduchšie by mala identifikácia prebiehať pri pozemkoch so zapísaným živým vlastníkom bez ďalších identifikačných údajov, no ani v tomto prípade sa možno nebudete vedieť vyhnúť pátraniu v archívoch súdov, obcí, krajov, či iných štátnych alebo neštátnych organizácií, ktoré by mohli disponovať listinou, ktorá vám pomôže neznámeho vlastníka identifikovať. Ideálnymi dokumentmi sú rodný list, sobášny list, či kópia občianskeho preukazu alebo cestovného pasu, no prijatý by mal byť akýkoľvek dokument, ktorý dokáže zabezpečiť riadnu identifikáciu nezisteného vlastníka. Problém môže nastať, ak v danej lokalite žije menovec identifikovaného vlastníka. V takom prípade môže Okresný úrad, katastrálny odbor, žiadať napr. potvrdenie o trvalom pobyte.

Ak nie je známe ani meno a priezvisko nezisteného vlastníka, najvhodnejším zdrojom informácii bude pozemková kniha, predchodca súčasného katastra nehnuteľností, v ktorej by mohli byť aspoň niektoré údaje k minulým alebo súčasným vlastníkom zapísané. Na poskytnutie údajov z pozemkovej knihy je potrebné podať žiadosť, čo už je v súčasnosti možné aj elektronicky, pomocou eID karty.

Dedičské Konanie

V prípade, že osoba, ktorá je v katastri zapísaná ako nezistený vlastník, už nežije, je potrebné overiť, či k pozemku po poručiteľovi prebehlo dedičské konanie. Najjednoduchšie je obrátiť sa na príslušný okresný súd, ktorý by mal informáciou o ukončenom alebo prebiehajúcom dedičskom konaní disponovať.

Ak dedičské konanie po poručiteľovi neprebehlo, je potrebné podať návrh na začatie dedičského konania alebo návrh na začatie dodatočného dedičského konania, ak neprebehlo dedičstvo iba k danej nehnuteľnosti. Návrh na začatie dedičského konania môže podať iba dedič poručiteľa. Dedičské konanie sa však začína aj z úradnej povinnosti a bez návrhu. Ak nie ste dedičom, ale máte záujem na začatí dedičského konania, v ktorom bude vlastník pozemku identifikovaný, môžete podať na príslušný súd podnet na začatie dedičského konania. Ak budú dané dôvody na začatie dedičského konania, súd rozhodne o jeho začatí bez návrhu, ale na základe Vášho podnetu.

Prečítajte si tiež: Rozdelenie majetku manželov

Alternatívne Metódy Vysporiadania

V praxi sa pri takýchto starých spoluvlastníkoch (napr. narodených okolo roku 1850) vychádza z toho, že už nežijú, no v katastri stále figurujú „historicky“ zapísaní ako vlastníci. Aby sa dalo s ich podielmi na pozemkoch nakladať (odkúpiť, sceliť, vysporiadať spoluvlastnícke vzťahy a podobne), je potrebné legálne „dotiahnuť“ ich právny stav, a to najčastejšie formou tzv. konania o osvedčení dedičstva.

1. Súd poverí notára, ktorý sa pokúsi zistiť, či po daných osobách (zomrelých spoluvlastníkoch) ešte existujú nejakí dedičia. Ak sa dedičia nenájdu, prípadne žiadni neexistujú, dedičstvo v princípe prepadne štátu.
2. V konaní o vysporiadanie spoluvlastníctva súd (ak už vie, že spoluvlastníci sú neznámi či mŕtvi) ustanoví týmto osobám opatrovníka. Ak sú skutočne bez dedičov, prípadne ich súd vyhlási za neznámych.
3. Pokiaľ SPF prevezme pozemky do správy, dá sa s ním rokovať napríklad o nájme alebo odkúpení podielov, avšak najprv musí byť právne potvrdené, že podiely skutočne prešli na štát.
4. Zákon (Občiansky zákonník) umožňuje vyhlásiť nezvestnú alebo dávno neaktívnu osobu za mŕtvu, čím sa otvára priestor na dedičské konanie.

Bez tohto formálneho vysporiadania (či už cestou dedičského konania, alebo vyhlásenia daných osôb za mŕtve) žiaľ nie je možné len tak „vyhlásiť“, že ide o neznámych vlastníkov a automaticky ich podiel získať.

Súčasná Úloha Slovenského Pozemkového Fondu (SPF)

Pozemky nezistených vlastníkov (§ 16 ods. 1 písm. b) a c) zákona č. 180/1995 z. z.) spravuje Slovenský pozemkový fond. Slovenský pozemkový fond môže previesť vlastníctvo k takýmto pozemkom len v prípadoch vymenovaných v § 19 ods. 3 zákona č. 180/1995 Z. z.:

a) účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť podľa osobitného predpisu,b) rozhodnutie o zriadení priemyselného parku podľa osobitného predpisu,c) usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami do 24. júna 1991.

Ak pozemok vo vlastníctve neznámeho vlastníka v správe SPF je spoluvlastníckym podielom, môže sa fond podľa § 19 ods. 6 zákona č. 180/1995 Z. z. dohodnúť so spoluvlastníkmi o zrušení a vzájomnom vyporiadaní spoluvlastníctva.

Pri žiadostiach podľa § 19 ods. 6 zákona č. 180/1995 Z. z. je potrebný výpis z REGOB-u t.j. potvrdenie príslušného súdu, oddelenia dedičnej agendy, že po poručiteľovi (neznámom vlastníkovi) neprebehlo dedičské konanie.

Prevod Pozemkov Zastavaných Stavbami

Primeraný priľahlý pozemok je taký pozemok, ktorý tvorí jeden funkčný celok so stavbou vo vlastníctve žiadateľa (ktorá je vymedzená parcelným číslom alebo plochou zastavanou stavbou); rozsah priľahlej plochy sa posudzuje vždy individuálne na základe skutočného stavu plochy, ako aj na základe ďalších súvisiacich podkladov, ktorými sú napr. existencia a vek oplotenia pozemku, rozsah vyporiadaných pozemkov priľahlých okolitým stavbám a pod.

Areál hospodárskeho dvora tvoria pozemky v správe fondu (SR) nachádzajúce sa v zastavaných areáloch poľnohospodárskych podnikov alebo správcov lesného majetku štátu a v nakladaní fondu (NV), ktoré boli zastavané stavbami do 24. júna 1991.

Celková dohodnutá cena za prevod, ktorú má žiadateľ fondu uhradiť je kúpna cena alebo finančná náhrada alebo odplata za predmet prevodu a paušálne náklady; predmetom celkovej dohodnutej sumy nie sú náklady druhej zmluvnej strany (kupujúceho, nadobúdateľa atď.) na obstaranie požadovaných listinných dokumentov (napr. znalecký posudok).

Zákaz Drobenia Pozemkov

Zákaz drobenia pozemkov je zákonné obmedzenie zmluvnej voľnosti definované v § 21 až § 24 zákona č. 180/1995 Z.z. v prípade prevodu pozemku mimo zastavaného územia obce, resp. ak ide o poľnohospodársku pôdu alebo ostatnú pôdu a lesné pozemky.

Za dlhodobo užívaný pozemok sa považuje pozemok, ktorý užíva vlastník stavby, resp. jeho právny predchodca na základe právneho titulu (napr. nájomná zmluva, dohoda o užívaní pozemku, atď.).

Potrebné Doklady

Ostatné doklady, ktoré sú potrebné k prevodu, žiadateľ dokladá až na základe dožiadania Slovenským pozemkovým fondom. SPF vyžiada od žiadateľa ďalšie doklady individuálne podľa povahy žiadosti a právneho titulu prevodu. SPF môže od žiadateľa vyžiadať napr.:

• kópia stanoviska SPF k územnému/stavebnému konaniu na stavbu ak bolo vydané (pri prevode pozemkov v zmysle §19 ods. 3 písm. e) zákona č.180/1995 Z. z.)
• právoplatné rozhodnutie orgánu štátnej správy, v ktorom je uvedený predávaný pozemok (pri prevode pozemkov v zmysle §19 ods. 3 písm. e) zákona č.180/1995 Z. z.)
• s úradne osvedčeným podpisom originál/úradne osvedčená kópia písomného súhlasu všetkých známych spoluvlastníkov pozemku s návrhom vyporiadania resp. identifikačné údaje všetkých známych spoluvlastníkov pozemku v súlade s § 24 ods.1 písm. a) bod 1) a bod 2) a 42 ods.2 písm. a) Zákona č. 162/1995 Z. z.
• potvrdenie obce, že pozemok zastavaný stavbou a primeraný priľahlý k nej vlastník stavby, resp. jeho právny predchodca dlhodobo užíva na základe právneho titulu.

Doklady ako geometrický plán, znalecký posudok a pod. neodporúčame dokladať pri predkladaní prvotnej žiadosti na SPF, aby žiadateľ vopred nevynaložil náklady na podklady, pričom ešte nie je jednoznačné, že k prevodu pozemku, resp. k dohode dôjde.

Sceľovanie Pozemkov

Sceľovanie je procesom, z ktorého majú mať prospech vlastníci, no na druhej strane vyvstáva z neho aj verejný záujem. Na Slovensku v súčasnosti evidujeme množstvo malých parciel vo vlastníctve veľkého množstva spoluvlastníkov, ktorí sú častokrát neznámi. Ako si vlastnícke vzťahy riadne usporiadať a zjednodušiť podľa zákona?

V snahe riešiť tento problém bol v roku 1991 prijatý zákon o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách (zákon č. 330/1991 Zb.). Základným cieľom, ktorý tento zákon sleduje, je stav, kedy po vykonaní pozemkových úprav má každý vlastník svoje podiely, ktoré mal dovtedy na rôznych parcelách, scelené na jednom mieste - jednej parcele, ako výlučný vlastník.

Sceľovanie (tzv. komasácia) je proces, z ktorého by mali mať prospech vlastníci. Na druhej strane však vyvstáva aj verejný záujem, ktorý spočíva v oživení trhu s pôdou. Ak nebudú vlastnícke vzťahy riadne usporiadané a pôda bude naďalej rozdrobená, tieto ciele bude možné naplniť len veľmi ťažko. Keďže ide neraz o pozemky, ku ktorým nie je vybudovaný prístup, pozemkovými úpravami by sa malo docieliť odstránenie takéhoto stavu, a teda aj zabezpečenie prístupu k jednotlivým pozemkom. Princípom, od ktorého by sa úprava pozemkov mala odvíjať je skutočnosť, že nový pozemok, ktorý vznikol pozemkovou úpravou, by mal zodpovedať hodnote predchádzajúcich pozemkov.

Primeranosť Nových Pozemkov

To, čo sa považuje za „primerané“ je upravené v ustanovení § 11 ods. 5 Zákona o pozemkových úpravách. Nové pozemky vlastníka sú primerané, ak rozdiel výmery pôvodných pozemkov a nových pozemkov vlastníka nepresahuje 5 % výmery pôvodných pozemkov po odpočítaní podielu pozemkov alebo ich časti potrebných na spoločné zariadenia a opatrenia. V prípade, ak vlastník udelí písomný súhlas, možno prekročiť tento rozdiel v neprospech vlastníka.

„Pozemkové úpravy sa vykonávajú spravidla naraz pre celé katastrálne územie, ktoré tvorí tzv. obvod pozemkových úprav“. Ak ide o pozemky, ktoré patria do obvodu pozemkových úprav a tvoria spoločnú nehnuteľnosť, tieto sa môžu rozdeliť, ak s tým súhlasia vlastníci nadpolovičnej výmery spoločnej nehnuteľnosti.

Konanie o začatí pozemkových úprav sa začína na podnet okresného úradu alebo na žiadosť účastníka alebo osobitne podľa zákona č. 66/2009 Z. z. Po zhodnotení výsledkov z prípravnej časti konania je možné rozhodnúť o nariadení alebo povolení stavebných úprav. V zmysle tohto návrhu malo byť spustenie komplexných pozemkových úprav vo viac ako 3 000 katastrálnych územiach, pričom poradie vykonávania pozemkových úprav mali určovať vlastnícke, užívacie a mimorezortné kritériá.

Kritériá pre Vykonávanie Pozemkových Úprav

K vlastníckym kritériám patrí počet parciel na jedného vlastníka, počet vlastníkov na parcelu, priemerný počet parciel na liste vlastníctva na hektár, podiel špeciálnych kultúr poľnohospodárskej výroby, podiel poľnohospodárskej pôdy bez špeciálnych kultúr či podiel lesných pozemkov v katastrálnom území.

Medzi takzvané užívacie kritériá v katastrálnom území patria počty žiadateľov o priame podpory, viacnásobné deklarácie (počet križovaní), počty mladých farmárov, podiely výmery podnájomných pozemkov, podiely takzvaných „bielych plôch“.

Podľa ustanovenia § 11 ods. 15 zákona o pozemkových úpravách pozemky, ktoré tvoria poľnohospodársku pôdu alebo ostatnú pôdu vo výmere do 400 m², ktoré nie je možné sceliť s ostatnými pozemkami vlastníka a za ktoré nebol uplatnený nárok na vyrovnanie v peniazoch sa zlúčia do celku s ostatnými pozemkami a určí sa spoluvlastnícky podiel. Priamo zo zákona vyplýva povinnosť dbať na to, aby nedochádzalo k zlučovaniu spoluvlastníckych podielov známych vlastníkov a neznámych vlastníkov alebo s ktorými nakladá Slovenský pozemkový fond. Ak ide o lesné pozemky, najmenšia výmera v súlade s vyššie spomenutým ustanovením § 11 ods. 15 zákona o pozemkových úpravách je 2 000 m².

Podľa rozhodnutia Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR sa v roku 2020 malo odštartovať sceľovanie pozemkov v približne 130 katastrálnych územiach s predpokladanou hodnotou 68 mil. eur.

Konzultácie a Pomoc pri Vysporiadaní

Pomáhame rodinám vysporiadať pozemky a usporiadať vlastnícke vzťahy k pôde. Zameriavame sa aj na prípady neprededených pozemkov a pozemkov neznámych vlastníkov spravovaných Slovenským pozemkovým fondom.

Krok č. 1: Konzultácia zdarma, kde si spolu prejdeme vašu situáciu a odporučíme vám najvhodnejšie riešenie.

Krok č. 2: Niektoré situácie si vyžadujú špeciálny prístup.

Ako Zistiť Vhodný Balík Služieb?

Ak potrebujete preveriť neprededené pozemky alebo riešiť ich vysporiadanie a nie ste si istí, ktorý z ponúkaných balíkov je pre vás vhodný, odporúčame rezervovať si bezplatnú 15-minútovú konzultáciu. Spolu sa pozrieme na vašu situáciu a nasmerujeme vás k balíku, ktorý váš problém vyrieši najlepšie.

Ako Prebieha Konzultácia Zdarma?

Konzultácia prebieha online a trvá 15 minút. Štandardne používame Zoom alebo Google Meet, ktoré si jednoducho otvoríte cez odkaz, ktorý vám pošleme po rezervácii v Calendly. Ak tieto aplikácie nepoužívate, ponúkame aj možnosť konzultácie cez Messenger účet Právo pre občana.

Potreba Listu Vlastníctva

Nie je to nutné. Ak ho máte k dispozícii, konzultácia bude efektívnejšia. Platbu je možné uhradiť online platobnou kartou. Keďže ide o služby objednané online, ako spotrebiteľ máte právo odstúpiť od zmluvy do 14 dní od uzavretia bez udania dôvodu. Ak ste už v tomto čase začali čerpať službu (napr. absolvovali konzultáciu), účtuje sa alikvotná časť ceny. Podrobnosti nájdete v našich obchodných podmienkach.

Vypracovanie Podaní pre Súd

Áno, vypracujeme vám aj podania pre súd.

tags: #vysporiadanie #pozemkov #neznámych #vlastníkov #postup