Vysporiadanie pozemkov pod stavbami družstva: Legislatíva a možnosti riešenia

Pozemky pod stavbami bývalých alebo súčasných družstiev predstavujú častý problém v oblasti nevysporiadaných právnych vzťahov k nehnuteľnostiam na Slovensku. Situácia, kedy vlastník pozemku a vlastník stavby nie sú totožní, je bežná a komplikuje využívanie a nakladanie s týmito pozemkami. Tento článok sa zameriava na legislatívny rámec a možnosti riešenia týchto situácií, s cieľom poskytnúť prehľad vlastníkom pozemkov, družstvám a ďalším zainteresovaným stranám.

Problém nevysporiadaných pozemkov pod družstvami

Vzťah medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby (napríklad budovy poľnohospodárskeho družstva) je často komplikovaný tým, že vlastník stavby nemá žiadne právo k pozemku. Vlastníci pozemkov majú prirodzený záujem zo svojho majetku profitovať, čo vedie k hľadaniu spôsobov, ako tieto pozemky vysporiadať a využiť.

Právne prostriedky na vysporiadanie pozemkov

Vlastník pozemku má k dispozícii rôzne právne prostriedky na to, aby svoj pozemok mohol čo najlepšie využiť alebo speňažiť. Vhodnosť ich použitia závisí od konkrétnych okolností každého prípadu. Medzi tieto prostriedky patrí:

• Návrh podľa § 135c Občianskeho zákonníka: Umožňuje súdne riešenie sporu o vlastníctvo pozemku, ak vlastník stavby nemá k pozemku žiadne právo.
• Zámena pozemku za inú vec: Vlastník pozemku sa môže s vlastníkom stavby dohodnúť na zámene pozemku za inú vec, napríklad za iný pozemok alebo finančnú kompenzáciu.
• Predaj pozemku: Vlastník pozemku má právo predať svoj pozemok komukoľvek. Záujem o kúpu bude mať obvykle vlastník stavby, ale nie je vylúčené, že výhodnejšie ho odkúpi iná osoba, aj s vedomím, že bude mať na pozemku cudziu stavbu.

Predkupné právo k poľnohospodárskej pôde

Pri prevode poľnohospodárskej pôdy je potrebné brať do úvahy predkupné právo. Toto právo vzniká podľa zákona č. 180/1995 Z. z. aj vtedy, ak má dedič na pozemku zapísané záložné právo na zabezpečenie svojej pohľadávky z vyporiadania podľa § 26 ods. 7 zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.

Tento inštitút sa uplatňuje v situáciách, keď súd rozhodne o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo dedičstva tak, že pozemky prikáže len jednému alebo viacerým nadobúdateľom, aby sa zabránilo ich drobeniu. Pri akomkoľvek prevode alebo prechode vlastníctva poľnohospodárskych a lesných pozemkov mimo zastavaného územia obce je nutné rešpektovať prísne limity výmer.

Prečítajte si tiež: Dedenie a sociálne bývanie

Oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností od dane

Príjmy z predaja nehnuteľností môžu byť za určitých podmienok oslobodené od dane z príjmov. Ustanovenia, ktoré upravujú tieto podmienky, sú uvedené v § 9 odsek 1 písm. a) až d) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.

Do 31. 12. 2010 bolo možné oslobodenie príjmov z predaja bytov alebo obytných domov (aj rodinné domy) najviac s dvomi bytmi vrátane súvisiacich pozemkov posudzovať aj v závislosti od uplynutia doby trvalého pobytu daňovníka v posudzovanej nehnuteľnosti. Táto možnosť bola po 1. 1. 2011 vypustená, avšak naďalej sa bude aplikovať pri posudzovaní oslobodenia príjmov z predaja uvedených nehnuteľností, ktoré boli nadobudnuté do 31. 12. 2010 (§ 52j ods. 2 zákona č. 548/2010 Z. z.).

Splnenie podmienok (dĺžky trvalého pobytu na nehnuteľnosti nadobudnuté do 31. 12. 2010, resp. doby vlastníctva) sa u predávajúceho alebo prevodcu posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku, alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr. Na účely oslobodenia od dane u predávajúceho nie je podstatné, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci (§ 9 ods. 4 zákona).

Špecifické prípady oslobodenia od dane

• Predaj nehnuteľnosti po zániku a vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov: Do doby vlastníctva nehnuteľnosti sa započítava aj doba, počas ktorej bola takáto nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (§ 9 ods. 1 písm. a) zákona).
• Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov: Potom podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona sa do doby vlastníctva započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ (poručitelia) v priamom rade alebo manžel.
• Predaj nehnuteľnosti zahrnutej do obchodného majetku: Príjem z predaja zaradenej nehnuteľnosti v obchodnom majetku bude oslobodený od dane, ak k jej predaju dôjde po vyradení nehnuteľnosti z obchodného majetku do osobného užívania až po uplynutí piatich rokov odo dňa jej vyradenia.
• Predaj nehnuteľnosti, ktorá bola vydaná oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (reštitučné zákony): Nie je podstatné ani to, či je alebo bola predávaná nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku daňovníka. Dôležité je len, či príjem z predaja plynie oprávnenej osobe.

Pozemkové úpravy a ich využitie

Pozemkové úpravy boli vytvorené za účelom usporiadania a scelenia pozemkov. Zjednodušené pozemkové úpravy je možné uplatniť pri usporiadaní majetku obce. V rámci pozemkových úprav je možné riešiť pozemky, ktoré sú hodnotovo totožné alebo porovnateľné.

Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov

Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov upravuje vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom poľnohospodárskej pôdy. Na vznik zmluvy o nájme pozemku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území.

Prečítajte si tiež: Možnosti vysporiadania nehnuteľností

Vyvlastnenie pozemkov pod pozemnými komunikáciami

Podľa § 24e zákona č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách pozemky, ktoré nie sú vo vlastníctve štátu a v správe Slovenskej správy ciest alebo ministerstva, vo vlastníctve Národnej diaľničnej spoločnosti, samosprávneho kraja alebo obce z dôvodu, že dosiaľ nedošlo k ich majetkovoprávnemu vysporiadaniu a nachádzajú sa pod diaľnicami, cestami alebo miestnymi komunikáciami v užívaní, možno vo verejnom záujme vyvlastniť. Návrh na vyvlastnenie práv k takýmto pozemkom môže podať najneskôr 31. 12.

Príklady z praxe a odporúčania

• Užívanie pozemku bez právneho dôvodu: Ak poľnohospodárske družstvo alebo iný subjekt užíva pozemky bez právneho dôvodu, vlastník pozemku má právo požadovať náhradu za ich užívanie (nájomné), a to aj spätne.
• Nájomná zmluva a zmena účelu pozemku: Ak sa časť prenajatého pozemku stane stavebnou parcelou, môže to byť dôvod na výpoveď nájomnej zmluvy, ak to zmluva alebo zákon pripúšťa.
• Predkupné právo: V návrhu nájomnej zmluvy je potrebné dôkladne zvážiť zriadenie predkupného práva v prospech nájomcu.
• Nezaplatené nájomné: V prípade nezaplateného nájomného má prenajímateľ právo vymáhať nezaplatené sumy.
• Výška nájomného: Ak sa vlastníkovi pozemku zdá nájomné od družstva nízke, má právo dohodnúť si nové podmienky nájmu.

Prečítajte si tiež: Rozdelenie majetku manželov

tags: #vysporiadanie #pozemkov #pod #stavbami #družstva #legislatíva