Vysporiadanie vlastníckeho práva k stavbám nezistených vlastníkov: Postup a možnosti

Vysporiadanie vlastníckeho práva k stavbám a pozemkom, ktorých vlastníci sú nezistení, predstavuje komplexnú problematiku, ktorá si vyžaduje dôkladné poznanie legislatívy a správnych postupov. Tento článok poskytuje ucelený prehľad o tom, ako postupovať v prípadoch, keď je potrebné vysporiadať vlastnícke právo k stavbám a pozemkom, ktorých vlastníci sú nezistení, s dôrazom na úlohu Slovenského pozemkového fondu (SPF) a obcí.

Identifikácia a správa pozemkov nezistených vlastníkov

V prvom rade je kľúčové správne identifikovať pozemky, ktorých vlastníci sú nezistení. Ak ide o pozemky, pri ktorých nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zapísanie správy k pozemkom. V prípade, že ide s určitosťou o neznámeho vlastníka, je potrebné vyznačiť správu SPF. Táto správa sa vyznačí na základe žiadosti obce.

Žiadosť o vyznačenie správy SPF

Obec podáva žiadosť o zápis správy na kataster v prospech SPF. K žiadosti je potrebné priložiť:

• Potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR, Sekcie verejnej správy, odbor registrov, matrík a hlásenia pobytu, oddelenie správy registrov, Nám. Ľ. Štúra 1, 974 04 Banská Bystrica.
• Potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka.

Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk. Adresa centrálnej podateľne SPF je:

Slovenský pozemkový fondBúdková 36817 15 Bratislava

Prečítajte si tiež: Dedenie a sociálne bývanie

Nakladanie s pozemkami v správe SPF

Po zápise správy SPF na list vlastníctva je možné s pozemkom nakladať. Uvedený pozemok je možné prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté. Obec môže pozemok prenajať na vytvorenie oddychovej zóny alebo odplatne previesť vlastníctvo takého pozemku, ak je jeho verejnoprospešné využitie v územnom pláne.

Žiadosť o majetkovo-právne vysporiadanie pozemku

K žiadosti o majetkovo-právne vysporiadanie pozemku je potrebné priložiť:

• Právoplatné územné rozhodnutie o umiestnení stavby.

Územné a stavebné konanie

V prvom rade je potrebné, aby obec riešila územné/stavebné konanie. SPF sa vyjadruje ku konaniu pred vydaním územného rozhodnutia / stavebného povolenia k predmetnej stavbe. Obec požiada SPF o vyjadrenie sa k projektu pre vydanie územného rozhodnutia / stavebného povolenia. Slovenský pozemkový fond vydá stanovisko, pokiaľ súhlasné, môže žiadateľ ďalej konať. Následne, ak je vydané územné rozhodnutie (stavebné povolenie), obec môže ďalej konať vo veci získania pozemku vo vlastníctve SR od SPF - v zmysle podmienok uvedených v stanovisku SPF. Stanoviská k stavbám vydáva Centrum stanovísk a vecných bremien SPF v Martine.

Žiadosť obce o vydanie vyjadrenia k územnému konaniu

K žiadosti obce o vydanie vyjadrenia k územnému konaniu na pozemkoch vo vlastníctve Slovenskej republiky/neznámeho vlastníka, v správe SPF (ďalej len ako „pozemok SR-SPF/NV-SPF“), je potrebné doložiť:

• Výkres z projektovej dokumentácie stavby (situácia stavby).
• Technické podklady - geometrický plán so zakreslením situácie (ak je potrebné).
• Vyjadrenie obce k aktuálnemu využitiu parciel z hľadiska platného územného plánu (územnoplánovacia informácia).
• Vyjadrenie obce k zamýšľanému zámeru.
• Vyjadrenie Okresného úradu, pozemkový a lesný odbor, či na dotknutý pozemok SR-SPF bol/nebol uplatnený reštitučný nárok podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z. /vyjadrenie musí byť na pôvodné pozemno-knižné, resp. E-KN parcely, nie na C-KN stav a vydáva sa na základe doručených dokladov z katastrálneho odboru o prešetrení právneho stavu predmetnej parcely. Vyjadrenie nie je potrebné, ak sa podľa písomného vyjadrenia katastrálneho odboru jedná o neknihované parcely/.
• Zoznam pozemkov v správe SPF, ktoré budú stavbou dotknuté (uviesť, či ide o E-KN alebo C-KN parcely a určiť, ktoré parcely sú vo vlastníctve SR a NV).

Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk. Adresa centrálnej podateľne SPF je:

Prečítajte si tiež: Možnosti vysporiadania nehnuteľností

Slovenský pozemkový fondBúdková 36817 15 Bratislava

Vysporiadanie pozemkov po vydaní rozhodnutia

Po vydaní rozhodnutia, keď je územné rozhodnutie / stavebné povolenie právoplatné, môže fond pristúpiť k vysporiadaniu pozemkov. Zo strany obce je potrebné podať žiadosť so špecifikáciou o odkúpenie pozemkov, o bezodplatný prevod k pozemkom - v zmysle podmienok uvedených v stanovisku SPF.

Prevod pozemkov na obec je možný na nové stavby len na základe vydaného právoplatného rozhodnutia (územného rozhodnutia, stavebného povolenia,…), v ktorom je ako stavebník uvedená obec. Bezodplatný prevod je možný len pri pozemkoch vo vlastníctve SR, v správe SPF - nie je možný pri pozemkoch vo vlastníctve nezistených vlastníkov, v nakladaní SPF.

Bezodplatný prevod je možný len pokiaľ obec má schválený územný plán a v územnom pláne je daná stavba definovaná ako verejnoprospešná, pričom je dôležité, aby sa dalo identifikovať, že s danou stavbou je v územnom pláne počítané na pozemku, ktorý má byť predmetom bezodplatného prevodu, tzn. dôležitá je aj grafická časť územného plánu. Bezodplatný prevod je teda možný, pokiaľ je vydané územné rozhodnutie na stavbu a je v územnom pláne daná stavba uvedená definovaná ako verejnoprospešná stavba na žiadaných pozemkoch a žiadateľ disponuje stanoviskom k umiestneniu stavby, t. j. územné rozhodnutie nebolo vydané bez vyjadrenia SPF a je právoplatné.

Doklady predkladané obcou pri žiadosti o bezodplatný prevod

Obec predkladá nasledujúce doklady:

Prečítajte si tiež: Rozdelenie majetku manželov

• Žiadosť o uzatvorenie zmluvy na bezodplatný prevod vlastníctva pozemkov vo verejnom záujme (prevod zo štátu na obec).
• Právoplatné územné rozhodnutie na verejnoprospešnú stavbu.
• Kópia stanoviska SPF k stavbe.
• Záväzná časť územného plánu - textová a grafická časť verejnoprospešných stavieb - s vyznačením predmetnej stavby.
• Uznesenie obecného zastupiteľstva o schválení bezodplatného prevodu.
• Geometrický plán, ak nie je predmetom prevodu celý pozemok.
• Znalecký posudok v rozsahu prevodu.
• Doklady k prechodu na štát a uplatnenie reštitúcie - vyjadrenie príslušného OÚ, pozemkového a lesného odboru, k otázke uplatnenia reštitučného nároku podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z. na pôvodnú EKN parcelu.

Prevod pozemkov nezistených vlastníkov podľa zákona č. 180/1995 Z. z.

Pozemky nezistených vlastníkov (§ 16 ods. 1 písm. b) a c) zákona č. 180/1995 z. z. Slovenský pozemkový fond môže previesť vlastníctvo k takýmto pozemkom len v prípadoch vymenovaných v § 19 ods. 3 zákona č. 180/1995 Z. z.:

• Účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť podľa osobitného predpisu.
• Rozhodnutie o zriadení priemyselného parku podľa osobitného predpisu.
• Usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami do 24. júna 1991. Ak pozemok vo vlastníctve neznámeho vlastníka v správe SPF je spoluvlastníckym podielom, môže sa fond podľa § 19 ods. 6 zákona č. 180/1995 Z. z.

Pri žiadostiach podľa § 19 ods. 6 zákona č. 180/1995 Z. z. je potrebný výpis z REGOB-u t.j. potvrdenie príslušného súdu, oddelenia dedičnej agendy, že po poručiteľovi (neznámom vlastníkovi) neprebehlo dedičské konanie.

Primeraný priľahlý pozemok je taký pozemok, ktorý tvorí jeden funkčný celok so stavbou vo vlastníctve žiadateľa (ktorá je vymedzená parcelným číslom alebo plochou zastavanou stavbou); rozsah priľahlej plochy sa posudzuje vždy individuálne na základe skutočného stavu plochy, ako aj na základe ďalších súvisiacich podkladov, ktorými sú napr. existencia a vek oplotenia pozemku, rozsah vyporiadaných pozemkov priľahlých okolitým stavbám a pod.

Areál hospodárskeho dvora tvoria pozemky v správe fondu (SR) nachádzajúce sa v zastavaných areáloch poľnohospodárskych podnikov alebo správcov lesného majetku štátu a v nakladaní fondu (NV), ktoré boli zastavané stavbami do 24. júna 1991.

Celková dohodnutá cena za prevod, ktorú má žiadateľ fondu uhradiť je kúpna cena alebo finančná náhrada alebo odplata za predmet prevodu a paušálne náklady; predmetom celkovej dohodnutej sumy nie sú náklady druhej zmluvnej strany (kupujúceho, nadobúdateľa atď.) na obstaranie požadovaných listinných dokumentov (napr. znalecký posudok). Zákaz drobenia pozemkov je zákonné obmedzenie zmluvnej voľnosti definované v § 21 až § 24 zákona č. 180/1995 Z.z. v prípade prevodu pozemku mimo zastavaného územia obce, resp. za dlhodobo užívaný pozemok sa považuje pozemok, ktorý užíva vlastník stavby, resp. jeho právny predchodca.

Ostatné doklady, ktoré sú potrebné k prevodu, žiadateľ dokladá až na základe dožiadania Slovenským pozemkovým fondom. SPF vyžiada od žiadateľa ďalšie doklady individuálne podľa povahy žiadosti a právneho titulu prevodu. SPF môže od žiadateľa vyžiadať napr. kópia stanoviska SPF k územnému/stavebnému konaniu na stavbu ak bolo vydané (pri prevode pozemkov v zmysle §19 ods. 3 písm. e) zákona č.180/1995 Z. z. právoplatné rozhodnutie orgánu štátnej správy, v ktorom je uvedený predávaný pozemok (pri prevode pozemkov v zmysle §19 ods. 3 písm. e) zákona č.180/1995 Z. z. s úradne osvedčeným podpisom originál/úradne osvedčená kópia písomného súhlasu všetkých známych spoluvlastníkov pozemku s návrhom vyporiadania resp. identifikačné údaje všetkých známych spoluvlastníkov pozemku v súlade s § 24 ods.1 písm. a) bod 1) a bod 2) a 42 ods.2 písm. a) Zákona č. 162/1995 Z. z. potvrdenie obce, že pozemok zastavaný stavbou a primeraný priľahlý k nej vlastník stavby, resp. jeho právny predchodca užíva dlhodobo na základe právneho dôvodu (napr. nájomná zmluva, dohoda o užívaní a pod.). Doklady ako geometrický plán, znalecký posudok a pod. sa neodporúča dokladať pri predkladaní prvotnej žiadosti na SPF, aby žiadateľ vopred nevynaložil náklady na podklady, pričom ešte nie je jednoznačné, že k prevodu pozemku, resp. k uzatvoreniu zmluvy so SPF dôjde.

Súdne konanie o potvrdení vydržania

Súdne konanie o potvrdení vydržania je proces, v ktorom súd na návrh držiteľa preveruje splnenie zákonných podmienok vydržania pozemku (nehnuteľnosti) a následne vydáva deklaratórne rozhodnutie, ktoré slúži ako podklad pre zápis nového vlastníka pozemku do katastra nehnuteľností. Od 1. mája 2021 prešla právomoc potvrdzovať vydržanie výlučne na súdy, čím sa zmenil dovtedajší systém notárskych osvedčení, ktorý bol síce rýchlejší, ale čelil kritike pre nedostatok verejnej kontroly a občasné zneužívanie. Nový súdny proces je nastavený tak, aby bol transparentný, pričom kľúčovým prvkom je zverejnenie tzv. vyzývacieho uznesenia.

Súd v tomto konaní nerozhoduje spor, ale overuje, či navrhovateľ skutočne splnil hmotnoprávne podmienky - najmä oprávnenú držbu trvajúcu nepretržite 10 rokov pri nehnuteľnostiach. Aby mohol súd vydržanie potvrdiť, musí byť nepochybne preukázané, že držiteľ bol dobromyseľný, teda presvedčený, že mu vec patrí, a že túto vec držal nepretržite po stanovenú dobu. Pri nehnuteľnostiach, ktorých sa toto konanie týka, je vydržacia doba 10 rokov, pričom držba musí byť pokojná a nerušená.

Vydržanie nehnuteľnosti je možné nielen pri vlastníckom práve k pozemkom a stavbám, ale aj pri práve zodpovedajúcom vecnému bremenu, napríklad práve prechodu cez cudzí pozemok. Konanie o potvrdení vydržania sa nikdy nezačína automaticky, ale vždy len na návrh osoby, ktorá tvrdí, že vec vydržala. Návrh sa podáva na okresnom súde, v ktorého obvode sa nehnuteľnosť nachádza. Nevyhnutnou súčasťou návrhu je označenie dňa, ku ktorému malo dôjsť k nadobudnutiu práva. Tento dátum je kľúčový, pretože práve k nemu bude súd viazať vznik vlastníctva vo svojom rozhodnutí. Za podanie návrhu sa platí súdny poplatok vo výške 99,50 eur.

Okrem navrhovateľa sú účastníkmi konania zo zákona aj osoby, ktoré majú v katastri nehnuteľností zapísané vecné práva k dotknutej nehnuteľnosti (pozemku) - typicky ide o evidovaného vlastníka. Ak je pozemok evidovaný na neznámeho vlastníka, účastníkom konania sa stáva Slovenský pozemkový fond (pri poľnohospodárskej pôde - pozemkom) alebo správca lesného pozemku (Lesy SR).

Kľúčovým momentom, ktorý odlišuje súdne konanie od bývalej notárskej praxe, je vydanie tzv. vyzývacieho uznesenia. Súd doručuje vyzývacie uznesenie aj priamo do vlastných rúk evidovanému vlastníkovi pozemku a ďalším známym účastníkom.

Procesná obrana v tomto konaní spočíva v inštitúte námietok. Námietky môže podať účastník konania alebo akákoľvek iná dotknutá osoba v lehote určenej súdom. Osoba podávajúca námietku musí odôvodniť, prečo navrhovateľ napríklad nebol dobromyseľný (napríklad vedel, že užíva cudzí pozemok) alebo že držba nebola nepretržitá. Ak sú námietky podané včas a sú odôvodnené, súd ich musí prešetriť. Ak súd zistí, že námietky sú dôvodné a podmienky vydržania pozemku neboli splnené, návrh zamietne. Naopak, ak námietky nie sú podané alebo sa ukážu ako neopodstatnené, súd vydá uznesenie o potvrdení vydržania.

Ak proces prebehne úspešne, súd vydá uznesenie o potvrdení vydržania pozemku. Toto rozhodnutie je po nadobudnutí právoplatnosti všeobecne záväzné a slúži ako listina, na základe ktorej kataster zapíše navrhovateľa ako nového vlastníka. Dôležité je si uvedomiť, že súdne rozhodnutie má deklaratórny charakter - potvrdzuje, že vlastníctvo vzniklo už v minulosti uplynutím vydržacej doby. Proti uzneseniu okresného súdu je možné podať odvolanie, o ktorom rozhoduje krajský súd.

Neoprávnená a nepovolená stavba

V prvom rade je potrebné ozrejmiť rozdiel medzi čiernou stavbou (t.j. nepovolenou z hľadiska správneho práva) a neoprávnenou stavbou z občianskoprávneho hľadiska. Pojem čierna stavba sa používa vtedy, ak stavebník nemal (resp. nemá) na stavbu oprávnenie podľa verejnoprávnych predpisov (najmä predpisov stavebného práva). Pojem neoprávnená stavba sa používa vtedy, ak stavebník nemal (resp. nemá) na stavbu oprávnenie podľa súkromnoprávnych predpisov (najmä podľa Občianskeho zákonníka).

Neoprávnenou stavbou je stavba postavená na cudzom pozemku bez toho, aby mal stavebník k takému pozemku vlastnícke alebo iné právo, ktoré by ho oprávňovalo na pozemku postaviť stavbu. Naopak nepovolenou stavbou je zase stavba postavená bez stavebného povolenia, prípadne postavená v rozpore so stavebným povolením, takýmto stavbám sa ľudovo hovorí, že sú to tzv. čierne stavby.

Riešenie neoprávnených stavieb

Ak sused postavil drobnú stavbu /dreváreň/ na vašom pozemku, mal ohlasovaciu povinnosť voči stavebnému úradu, ktorým je v tomto prípade obec a súčasne mal predložiť súhlas vlastníka pozemku na postavenie predmetnej drobnej stavby.

Čo sa týka nárokov ako vlastníka pozemku, toto upravuje Občiansky zákonník. Vlastník pozemku sa môže domáhať toho, aby stavebník neoprávnenú stavbu odstránil na vlastné náklady. Súčasne platí, že aj keď si v žalobe vyberiete niektorý z vyššie uvedených spôsobov vysporiadania vzťahu s vlastníkom stavby, neznamená to, že súd vášmu návrhu aj vyhovie. Súd by mohol zaviazať vlastníka stavby na odstránenie takýchto neoprávnených stavieb postavených na vašom pozemku a to na vlastné náklady. V takomto prípade ak by vlastník stavby dobrovoľne nesplnil to, čo by mu bolo uložené právoplatným rozsudkom súdu, mohli by ste sa domáhať vykonania exekúcie. Ak by však súd vyhodnotil, že odstránenie stavby nie je účelné, mohol by prikázať stavbu do vášho vlastníctva za náhradu, ktorú by ste uhradili tomu, kto stavbu zriadil. Tretia možnosť je, že súd by mohol rozhodnúť tak, že vlastníkom stavby je aj naďalej stavebník, ak je to spravodlivé (napr. vzhľadom na dobromyseľnosť stavebníka).

V prípade, že máte podozrenie, že sa jedná o čierne stavby, t.j. stavby postavené bez stavebného povolenia, môžete najskôr podať na konkrétny stavebný úrad ohlásenie, že váš sused postavil stavbu bez stavebného povolenia. Tlačivo zvykne byť umiestnené aj na stránkach konkrétneho stavebného úradu. O tomto rozhoduje stavebný úrad, pričom tento by mal konať podľa zákona najmä z vlastného podnetu. Odstránenie stavby stavebný úrad nenariadi iba v prípadoch, keď by rozhodol o vydaní dodatočného povolenia stavby. S týmto by ste však vy ako vlastník pozemku museli súhlasiť. Ak by ste s tým nesúhlasili, stavebný úrad konanie preruší a odkáže vás na to, aby ste podali žalobu na súde. Ňou by ste sa domáhali niektorého z vyššie spomínaných nárokov vlastníka pozemku v zmysle Občianskeho zákonníka.

Riešenie problémov so žumpou

Ak sused staval žumpu, mal stavbu minimálne ohlásiť príslušnému stavebnému úradu/obci. Ten, kto akumuluje odpadové vody v žumpe, je povinný zabezpečovať ich zneškodňovanie odvozom do čistiarne odpadových vôd a na výzvu obce alebo orgánu štátnej vodnej správy predložiť doklady o odvoze odpadových vôd najviac za posledné dva roky. Žumpa má byť uvedená do prevádzky až po skúške jej nepriepustnosti. Môžete suseda požiadať o kontrolu nepriepustnosti žumpy, ale prípadný doklad vám nie je povinný preukázať. Preto odporúčame zistiť, či vo vašej obci bolo prijaté všeobecne záväzné nariadenie obce o zneškodňovaní odpadových vôd zo žúmp a ich evidencii.

Garáž postavená na cudzom pozemku

V tomto prípade by sa dalo uvažovať o tom, či ste predmetnú časť pozemku nevydržali. Najčastejšie dochádza k tomu, že sa nehnuteľnosť (pozemok) pod stavbou odkúpi. Rovnako je však potrebné uviesť, že vlastnícke právo sa nepremlčuje. Z pohľadu stavby garáže však bude potrebné skúmať, či ide vôbec o neoprávnenú stavbu (nepredpokladám, že by išlo o nelegálnu stavbu). Je možné, že pred rokmi, keď sa garáž stavala bol daný súhlas na stavbu na cudzom pozemku.

Dodatočné povolenie stavby

V prípade stavby postavenej bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním, môžete požiadať stavebný úrad o dodatočné povolenie stavby (prestavby, úpravy). Ak stavebný úrad zistí, že stavba bola postavená bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním, začne z vlastného podnetu konanie a vyzve vlastníka stavby, aby v určenej lehote predložil doklady o tom, že dodatočné povolenie nie je v rozpore s verejnými záujmami chránenými týmto zákonom, najmä s cieľmi a zámermi územného plánovania, a osobitnými predpismi.

Ochrana majetku a prevencia sporov

Je dôležité byť obozretný a chrániť svoj majetok pred neoprávnenými zásahmi. Nepozornosť môže viesť k strate majetku. Naopak, kto je dôsledný a pozná svoje práva, môže na tom získať.

tags: #vysporiadanie #vlastníckeho #práva #k #stavbám #nezistených