Vyvlastnenie pozemku na Slovensku: Podmienky, proces a ochrana vlastníckych práv

Vlastnícke právo je základným právom, ktoré je chránené Ústavou Slovenskej republiky. Avšak, v určitých situáciách môže byť toto právo obmedzené alebo odňaté, ak to vyžaduje verejný záujem. Jedným z najzávažnejších zásahov do vlastníckeho práva je vyvlastnenie. Tento článok sa venuje podmienkam a procesu vyvlastnenia pozemkov na Slovensku, ako aj možnostiam ochrany vlastníckych práv.

Úvod do problematiky vyvlastnenia

Vyvlastnenie je proces, pri ktorom štát alebo iný subjekt vo verejnom záujme odníme alebo obmedzí vlastnícke právo k pozemku alebo stavbe. Ide o krajné riešenie, ktoré je možné použiť len vtedy, ak nie je možné dosiahnuť cieľ iným spôsobom. Vyvlastnenie je upravené zákonom č. 282/2015 Z. z. o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb a o nútenom obmedzení vlastníckeho práva k nim a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vyvlastňovaní“). Zákon upravuje problematiku vyvlastnenia z hmotnoprávneho hľadiska, ako aj z hľadiska procesného.

Právny rámec vyvlastnenia

Právny rámec vyvlastnenia na Slovensku tvoria:

• Ústava Slovenskej republiky (čl. 20)
• Listina základných práv a slobôd (čl. 11 ods. 4)
• Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov
• Zákon č. 282/2015 Z. z. o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb
• Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon)
• Zákon č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok)

Tieto predpisy stanovujú podmienky, za ktorých je možné vyvlastnenie uskutočniť, ako aj postup, ktorý sa musí pri vyvlastňovacom konaní dodržať.

Podmienky vyvlastnenia

K vyvlastneniu môže dôjsť len po splnení kumulatívnych zákonných podmienok:

Prečítajte si tiež: Podmienky vyvlastnenia

1. Verejný záujem: Vyvlastnenie musí byť vo verejnom záujme. Zákon o vyvlastňovaní ani iný právny predpis nedefinuje, čo presne je verejný záujem. Stavebný zákon vymenúva jednotlivé druhy stavieb, pri ktorých možno vyvlastňovať, pričom konštatuje, že verejný záujem sa musí preukazovať vo vyvlastňovacom konaní. Verejný záujem je právne vymedziteľný len vo vzťahu ku konkrétnemu základnému právu alebo slobode. Verejný záujem určujú najmä poslanci obecného zastupiteľstva pri schvaľovaní územného plánu, kedy musia rozhodnúť a pomenovať pre ktoré stavby a činnosti na území obce je možné majetok tretích osôb vyvlastniť - tzv. verejnoprospešné stavby. Táto časť územného plánu sa musí vyhlásiť všeobecne záväzným nariadením (VZN) obce a zverejniť. Podobnú právomoc má aj zastupiteľstvo vyššieho územného celku pri vyhlasovaní verejnoprospešných stavieb. V určitých prípadoch aj vláda SR, napríklad pri vyhlasovaní tzv. významných investícií.
2. Zákonný účel: Vyvlastnenie musí byť v súlade s cieľmi a zámermi územného plánovania. To sa preukazuje vo vyvlastňovacom konaní.
3. Primeranosť: Rozsah vyvlastnenia musí byť primeraný účelu, na ktorý sa vyvlastňuje.
4. Primeraná náhrada: Za vyvlastnenie musí byť poskytnutá primeraná náhrada, ktorá sa poskytuje v peniazoch alebo, ak s tým vyvlastňovaný súhlasí, náhrada vo forme náhradného pozemku alebo náhradnej stavby.

Proces vyvlastnenia

O vyvlastnení sa rozhoduje vo vyvlastňovacom konaní, na ktoré je príslušný okresný úrad v sídle kraja, v územnom obvode, ktorého sa nachádza pozemok alebo stavba, o ktorej sa má konať, ak osobitný zákon neustanovuje inak alebo v určitých zákonom stanovených prípadoch aj Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky.

Vyvlastňovacie konanie sa začína len na písomný návrh vyvlastniteľa. Ak sú splnené podmienky vyvlastnenia, vyvlastňovací orgán rozhodne samostatnými výrokmi o vyvlastnení práv k pozemku alebo ku stavbe a o náhrade za vyvlastnenie a o spôsobe jej úhrady.

Vyvlastňovací orgán môže rozhodnutie o vyvlastnení úplne alebo čiastočne zrušiť, a to na návrh vyvlastneného, vyvlastniteľa alebo ich právnych nástupcov, ak sa v lehote určenej v rozhodnutí o vyvlastnení nezačalo s užívaním pozemku alebo stavby na účel, na ktorý sa vyvlastnila, alebo ak vyvlastniteľ nezaplatí vyvlastnenému náhradu za vyvlastnenie v lehote uvedenej v rozhodnutí o vyvlastnení.

Náhrada za vyvlastnenie

Za vyvlastnenie patrí vyvlastnenému primeraná náhrada. Táto náhrada by mala zodpovedať trhovej hodnote pozemku alebo stavby. Ak sa vyvlastniteľ a vyvlastnený nedohodnú na výške náhrady, určí ju súd.

Náhrada sa poskytuje v peniazoch, ale ak s tým vyvlastnený súhlasí, môže byť poskytnutá aj vo forme náhradného pozemku alebo stavby.

Prečítajte si tiež: Obrana proti vyvlastneniu

Ochrana vlastníckych práv pri vyvlastnení

Vlastník má právo brániť sa proti vyvlastneniu, ak sa domnieva, že nie sú splnené zákonné podmienky. Má právo podať odvolanie proti rozhodnutiu o vyvlastnení, ako aj žalobu na súd.

V rámci vyvlastňovacieho konania má vlastník právo:

• Byť informovaný o vyvlastňovacom konaní
• Navrhnúť dôkazy
• Vyjadriť sa k návrhu na vyvlastnenie
• Podať odvolanie proti rozhodnutiu o vyvlastnení
• Žiadať primeranú náhradu za vyvlastnenie

Ak vlastník nesúhlasí s výškou náhrady, má právo obrátiť sa na súd.

Špecifické situácie

Prístupová cesta k pozemku

Problém môže nastať, ak vlastník pozemku nemá k svojmu pozemku priamy prístup z verejnej komunikácie. V takomto prípade je potrebné zabezpečiť prístupovú cestu. Jednou z možností je zriadenie vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu a prejazdu cez susedný pozemok. Ak sa vlastník susedného pozemku nechce dohodnúť, je možné obrátiť sa na súd, ktorý môže vecné bremeno zriadiť.

Cesty na cudzích pozemkoch

Slovenské obce a mestá sa dlhodobo boria so situáciou, keď stavby ciest vo vlastníctve a v správe obcí sú postavené na pozemkoch iných osôb. To znamená, že cesty, miestne komunikácie alebo účelové komunikácie sa nachádzajú na pozemkoch súkromných fyzických alebo právnických osôb. Obce tento stav „zdedili“ ako dôsledok historického vývoja a recepcie právnych poriadkov uhorského obyčajového práva a socialistického práva. Pre recipované uhorské právo bolo typické rozdrobené pozemkové spoluvlastníctvo. Po prechode majetku štátu na obce k účinnosti zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v z. n. p. (ďalej len "zákon o obecnom zriadení") sa uvedený problém preniesol zo štátu na obce. Dôsledkom je faktický a právny stav, keď množstvo inžinierskych verejnoprospešných stavieb vo vlastníctve obcí je postavených na súkromných pozemkoch veľkého počtu podielových spoluvlastníkov. Slovenské obce a mestá mali tento historický problém vyriešiť do konca roka 2020, čo sa však nepodarilo. Ministerstvo spravodlivosti SR preto pripravilo návrh novely zákona č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách (cestný zákon) v z. n. p. (ďalej len "cestný zákon"), ktorým sa s účinnosťou od 1. júna 2021 prekluzívna lehota na majetkovoprávne usporiadanie predlžuje o ďalších 10 rokov, a to do 31. decembra 2030. Proces majetkovoprávneho usporiadania pozemkov pod cestami zo strany obce je náročný.

Prečítajte si tiež: Vyvlastnenie pozemku - sprievodca

Vyvlastnenie a územný plán

Ak obec zverejnila návrh územného plánu, z ktorého vyplýva, že cez pozemok má viesť cesta k inému vlastníkovi, je možné podať písomnú námietku voči návrhu územného plánu priamo na obecný úrad. V námietke je potrebné uviesť, aké časti plánu nevyhovujú a prečo. Je tiež dôležité poukázať na dôvody, ako napríklad narušenie súkromia, stratu hodnoty pozemku, alebo nesúlad s príslušnými právnymi a územnými predpismi. Ak obecný úrad nereaguje na požiadavky, je možné sa obrátiť na okresný úrad alebo iné vyššie orgány, ktoré majú právomoc zasiahnuť do procesu schvaľovania územného plánu. Ak všetky uvedené kroky zlyhajú, je možné obrátiť sa na súd.

Príklady z praxe

Prípad pána, ktorému ponúkli nízku cenu za pozemok

Pán vlastnil pozemky v záhradkárskej osade, kde sa pripravoval geotermálny projekt. Za pozemky mu ponúkli nízku sumu, s ktorou nesúhlasil. V takomto prípade má právo ponuku odmietnuť a žiadať primeranú náhradu, ktorá by mala zodpovedať trhovej hodnote pozemku. Ak by mal byť pozemok vyvlastnený, má právo na primeranú náhradu podľa zákona o vyvlastnení.

Prípad výstavby štátnej cesty bez vysporiadania pozemku

Pri výstavbe štátnej cesty bol zabratý pozemok zo záhrady bez majetkoprávneho vysporiadania. Neskôr sa uskutočnilo vysporiadanie pozemku pod cestou vyvlastňovacím konaním. Znalec pri určovaní ceny nehnuteľnosti použil koeficient redukujúcich faktorov 0,50. V takomto prípade je použitie redukujúceho faktora problematické, ak tento tvar vznikol práve v dôsledku výstavby cesty bez predchádzajúceho vysporiadania. Vlastník nemá znášať zníženie hodnoty spôsobené zásahom štátu, ktorý nebol riadne vysporiadaný vopred. Odporúča sa podať námietky proti znaleckému posudku a žiadať vypracovanie nového posudku, ktorý bude vychádzať z hodnoty pozemku pred zásahom.

tags: #vyvlastnenie #pozemku #podmienky #a #proces #na