Sprostredkovateľská zmluva: Všetko, čo potrebujete vedieť

Sprostredkovateľská zmluva je v praxi frekventovaný typ zmluvy, ktorý upravuje Občiansky zákonník (§ 774 - § 777). Zaraďuje sa medzi tzv. obstarávateľské zmluvy. Jej využitie je možné napr. v realitnom sektore, kde sa majiteľ nehnuteľnosti dohodne s realitným maklérom, že ten mu za odmenu nájde záujemcu o danú nehnuteľnosť.

Na čo slúži sprostredkovateľská zmluva?

Sprostredkovateľská zmluva slúži na to, aby sa jedna strana (záujemca) zaviazala zaplatiť druhej strane (sprostredkovateľovi) odmenu za to, že sprostredkovateľ vytvorí pre záujemcu príležitosť uzavrieť zmluvu (napr. kúpnu alebo nájomnú zmluvu). Predpokladom je, že tento požadovaný výsledok sa dosiahne pričinením (činnosťou) sprostredkovateľa.

Povinné náležitosti sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva musí podľa zákona vždy obsahovať nasledovné body:

• Označenie zmluvných strán - kto je záujemca (ten, kto sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu za vykonanie činnosti) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vykonať činnosť smerujúcu k vytvoreniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť zmluvu). Pri opomenutí presného označenia zmluvných strán by bolo ťažké určiť, kto má povinnosť vykonávať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti záujemcu uzatvoriť zmluvu a kto má povinnosť zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu.
• Predmet zmluvy - je potrebné špecifikovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ, teda činnosť, za ktorú mu je záujemca povinný zaplatiť odmenu. Musí byť zrejmé, čo má byť sprostredkované, teda k uzatvoreniu akej zmluvy pre záujemcu má sprostredkovateľ vyvíjať činnosť.
• Odmena - sprostredkovateľská zmluva je odplatný typ zmluvy. Sprostredkovateľovi patrí za vykonanie činnosti vždy odplata. Výška odmeny by mala byť primeraná. Odmena môže byť určená nielen pevnou sumou, ale taktiež aj napr. percentom z hodnoty sprostredkovanej zmluvy.

Je potrebné uviesť, že sprostredkovateľská zmluva nemusí mať nevyhnutne v písomnú formu. Na sprostredkovaní sa môžu záujemca a sprostredkovateľ dohodnúť aj ústne. Písomná forma však posilňuje právnu istotu, napr. v otázke výšky dojednanej odplaty (niekedy sa používa aj pojem provízia, prípadne odmena). Bez uzatvorenia písomnej formy sprostredkovateľskej zmluvy by mohol vzniknúť v budúcnosti spor o výške odplaty, kde jedna zmluvná strana by tvrdila, že sa dohodla nižšia, prípadne vyššia odplata. Aj keď OZ nehovorí o písomnej forme zmluvy o sprostredkovaní ako o podmienke jej platnosti, je potrebné myslieť aj na možné prípadné spory a nedorozumenia, ktoré zo sebou prináša ústna forma a preukazovanie jej obsahu v prípade súdneho sporu.

Práva a povinnosti zmluvných strán pri sprostredkovateľskej zmluve

Uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy prináša pre obe zmluvné strany nielen práva, ale aj povinnosti. Základnou povinnosťou sprostredkovateľa je vyvíjať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť dohodnutú zmluvu. Občiansky zákonník však obsah tejto činnosti konkrétnejšie nevymedzuje. V sprostredkovateľskej zmluve by tak malo byť aspoň rámcovo vymedzené k uzatvoreniu akej zmluvy alebo príležitosti smeruje činnosť sprostredkovateľa. Spravidla táto činnosť spočíva v tom, že sprostredkovateľ nájde tretiu osobu, bude pôsobiť pri prerokúvaní veci a pripraví uzavretie zmluvy. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzatvorením zmluvy musí byť priama príčinná súvislosť. Podmienkou sprostredkovania je tiež to, aby sa dosiahol výsledok, ku ktorému sprostredkovanie smerovalo. Ak sa totižto nedostaví výsledok, nemožno hovoriť o sprostredkovaní.

Prečítajte si tiež: Ako vyplniť žiadosť o príspevok na rekreáciu?

Túto činnosť spravidla realizuje sprostredkovateľ osobne. Nič však nebráni tomu, aby túto činnosť vykonával aj prostredníctvom tretej osoby, a to bez súhlasu záujemcu. Zmluvné strany sa však môžu dohodnúť v zmluve, že sprostredkovateľ musí vyvíjať činnosť osobne a nie prostredníctvom tretej osoby.

Na druhej strane je povinnosťou záujemcu vyplatiť sprostredkovateľovi dojednanú odmenu. Jej poskytnutie je naviazané na dostavenie sa očakávaného výsledku, ktorý bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Pre právo na odmenu sprostredkovateľa v dohodnutej výške tak musia byť súčasne splnené dve podmienky a to, že:

• záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovávanú zmluvu a
• túto zmluvu uzavreli zmluvné strany pričinením sprostredkovateľa.

Z uvedeného je zrejmé, že sprostredkovateľ nemá právo na odmenu vtedy, ak bola síce zmluva uzavretá, ale sprostredkovateľ sa o to svojou aktívnou účasťou nezaslúžil.

Príklad odmeny pre sprostredkovateľa:

Lucia sa rozhodla odsťahovať za lepšou prácou a predať byt. S realitným maklérom uzatvorila sprostredkovateľskú zmluvu, kde sa dohodli na odmene 3 000 eur v prípade, že realitný maklér nájde kupujúceho, s ktorým Lucia uzatvorí kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť. Lucia napokon predala byt svojmu známemu, pričom realitný maklér sa nepričinil k tomu, že Lucia uzatvorila kúpnu zmluvu so svojim známym. Preto mu nepatrí dojednaná odplata 3 000 eur.

Okrem odmeny má sprostredkovateľ právo aj na úhradu nákladov, ktoré vynaložil v súvislosti so sprostredkovanou činnosťou. Toto právo má však len za predpokladu, že to medzi ním a záujemcom bolo výslovne dojednané v zmluve. Dohoda o náhrade nákladov by mala obsahovať aj to, či táto náhrada patrí sprostredkovateľovi aj v prípade, ak k samotnému obstaraniu sprostredkúvanej zmluvy nedôjde. V prípade absencie takejto dohody platí, že sprostredkovateľ má nárok na náhradu nákladov iba v prípade vzniku nároku na odmenu, t.j. ak došlo k uzatvoreniu sprostredkúvanej zmluvy pričinením sprostredkovateľa.

Prečítajte si tiež: Vzor striedavej starostlivosti

Opätovne, ani tieto náklady zákon bližšie nešpecifikuje. Preto je vhodné, ak sa strany dohodnú na náhrade nákladov, aby aj špecifikovali tieto náklady. V zásade má sprostredkovateľ nárok na účelne a preukázateľné náklady vynaložené v súvislosti so sprostredkovaním. Spravidla ide o rôzne poplatky, cestovné, poštovné alebo telekomunikačné výdavky.

Príklad na náhradu nákladov sprostredkovateľovi:

Lucia sa rozhodla odsťahovať a predať dom. S realitným maklérom uzatvorila sprostredkovateľskú zmluvu, kde sa dohodli, že sprostredkovateľ má nárok aj na náhradu nákladov. Pri výkone sprostredkovanej činnosti realitný maklér vynaložil náklady na cestu na stretnutie s klientom vo výške 30 eur. Lucia je tak povinná okrem dojednanej odmeny zaplatiť realitnému maklévi aj náhradu nákladov vo výške 30 eur.

V neposlednom rade uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy prináša pre strany oznamovaciu povinnosť. Sprostredkovateľ je povinný informovať záujemcu o všetkých okolnostiach, ktoré sa týkajú sprostredkovania. Najmä je povinný mu oznámiť tie, ktoré môžu ovplyvniť jeho rozhodnutie uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu (informácie o osobe, s ktorými sa má uzatvoriť sprostredkovaná zmluva, o jej dôveryhodnosti, ako aj informácie o cene a pod).

Oznamovaciu povinnosť má aj záujemca, ktorý je povinný oznámiť sprostredkovateľovi predovšetkým vstupné požiadavky o predmete sprostredkovania, čiže za akých okolnosti, s kým a za akú cenu je ochotný uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu.

Oprávnenie sprostredkovateľa konať a prijímať za záujemcu

Predmetom zmluvy je obstaranie uzatvorenia sprostredkovanej zmluvy, čiže vytvorenie príležitosti pre záujemcu, aby mohol uzatvoriť takúto sprostredkovanú zmluvu. Sprostredkovateľ už ale ďalej nie je oprávnený uzatvoriť s treťou osobou samotnú sprostredkovanú zmluvu. Taktiež nie je oprávnený prijímať čokoľvek v mene a na účet záujemcu.

Prečítajte si tiež: Rozhodnutie ÚPSVaR a odvolanie

Na to, aby mohol sprostredkovateľ konať a prijímať plnenia za záujemcu je potrebné, aby ho na to záujemca splnomocnil na základe plnomocenstva, ktoré musí mať písomnú formu, a to aj v prípade, ak samotná zmluva bola uzatvorená ústne.

Príklad na konanie sprostredkovateľa:

Lucia sa rozhodla odsťahovať a predať byt. S realitným maklérom uzatvorila sprostredkovateľskú zmluvu. Realitný maklér svojou činnosťou našiel záujemcu o kúpu (Mareka). Súčasťou sprostredkovateľskej zmluvy nie je osobitné plnomocenstvo na konanie a prijímanie plnenia v mene a na účet Lucie. Preto samotnú kúpnu zmluvu musí uzatvoriť s Marekom priamo Lucia a nie realitný maklér, ktorý nemôže ani prevziať kúpnu cenu. Ak by Lucia udelila realitnému maklérovi aj osobitné plnomocenstvo, ten by mohol v mene Lucie uzatvoriť s Marekom kúpnu zmluvu a taktiež aj prevziať kúpnu cenu.

Zánik sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva zaniká predovšetkým jej splnením, teda dosiahnutím výsledku, ktorý bol dojednaný v zmluve. Pokiaľ bola zmluva dohodnutá na dobu neurčitú, možno ju ukončiť výpoveďou. Zmluvné strany si taktiež môžu v zmluve dojednať prípady, za ktorých môže zmluvná strana od zmluvy odstúpiť.

Rozdiel medzi sprostredkovateľskou zmluvou a zmluvou o sprostredkovaní

Okrem sprostredkovateľskej zmluvy pozná právny poriadok SR aj zmluvu o sprostredkovaní. Rozdiel medzi týmito zmluvami je ten, že sprostredkovateľská zmluva je typom občianskej zmluvy a zmluva o sprostredkovaní je typom obchodnej zmluvy. Právna úprava zmluvy o sprostredkovaní je upravená jednak v ustanoveniach §§ 774 a nasl. Občianského zákonníka (ďalej iba "OZ"), kde platí, že ust. Obč. Pre oblasť obchodnoprávnych vzťahov je upravená v ustanoveniach §§ 642 a nasl. Obchodného zákonníka /napr. zmluva uzatváraná medzi podnikateľmi navzájom, resp. účastníkmi podľa ust. § 261 Obchod. zákonníka ako je napr.

Sprostredkovateľskú zmluvu spravidla uzatvárajú dve fyzické osoby - nepodnikatelia navzájom, prípadne podnikateľ s nepodnikateľom. Tí však majú možnosť vybrať si, že namiesto sprostredkovateľskej zmluvy uzatvoria zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Musia to však výslovne uviesť do zmluvy, že uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní. Naproti tomu, podnikatelia si nemôžu vybrať a vždy uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Od toho, či je zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka, sa odvíjajú aj ďalšie záležitosti, napr. náhrada škody, premlčanie práva a pod.

Rozdiel medzi sprostredkovateľskou zmluvou a inými obstarávateľskými zmluvami

Sprostredkovateľská zmluva je taktiež podobná príkaznej zmluve a zmluve o obstaraní predaja veci.

• Príkazná zmluva sa však odlišuje v tom, že odmena patrí osobe iba vtedy, ak to bolo dojednané medzi zmluvnými stranami alebo ak to vyplýva z povahy činnosti. Taktiež odmena nie je naviazaná na výsledok. Predmetom príkaznej zmluvy je obstaranie určitej veci alebo vykonanie inej činnosti (napr. prevzatie kúpnej ceny za predaj určitej veci).
• Pri zmluve o obstaraní predaja veci (napr. auta alebo motorky) je predmetom prevzatie určitej konkrétnej veci za účelom obstarania jej predaja. Osoba, ktorá prevzala vec za účelom jej predaja, je oprávnená sama uzatvoriť zmluvu, a tak predať danú vec, čo predstavuje ďalší rozdiel v porovnaní so sprostredkovateľskou zmluvou.

Zmluva o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka:

Zmluva o sprostredkovaní predstavuje samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorý je upravený v ustanoveniach § 642 až § 651 Obchodného zákonníka. Zmluvnými stranami sú sprostredkovateľ a záujemca. Jej podstatou je, že sprostredkovateľ bude vykonávať určitú činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzatvoriť určitú zmluvu, napr. kúpnu, alebo nájomnú s treťou osobou. Sprostredkovateľovi patrí za vyvíjanie tejto činnosti odmena.

Typickým príkladom, kedy sa uzatvára táto zmluva, je v prípade vzťahu developer - realitná kancelária. Developer má postavenie záujemcu, ktorý má záujem predať vybudovanú nehnuteľnosť a realitná kancelária je sprostredkovateľom, ktorá vyvíja činnosť smerujúcu k tomu, aby mohol developer uzatvoriť kúpnu zmluvu s treťou osobou, ktorým je v danom prípade potencionálny kupujúci nehnuteľnosti.

Čo musí obsahovať zmluva o sprostredkovaní? Na to, aby bola zmluva o sprostredkovaní platná, musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán - je potrebné presne určiť, kto je záujemca (v prospech koho má byť vykonávané sprostredkovanie) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou),
• záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou - je potrebné definovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ,
• výška odmeny - sprostredkovateľ má nárok na odmenu za činnosť, ktorú vykonáva. Výška odmeny musí byť uvedená v zmluve. V prípade, ak nebude uvedená výška odmeny v zmluve, má sprostredkovateľ nárok na odmenu obvyklú, ktorá býva pri obdobných zmluvách v čase uzatvorenia zmluvy o sprostredkovaní.

Okrem týchto náležitosti, do zmluvy o sprostredkovaní môžete uviesť aj:

• práva a povinnosti zmluvných strán - čo je sprostredkovateľ alebo záujemca povinný alebo čo nesmú. Sprostredkovateľ napr. nesmie navrhnúť záujemcovi uzatvorenie zmluvy s treťou osobou, o ktorej vie, že nesplní uzatvorenú zmluvu so záujemcom,
• určenie, či náklady, ktoré vynaložil sprostredkovateľ, sú už zahrnuté v odmene alebo nie - sprostredkovateľovi môžu vzniknúť pri jeho činnosti náklady. Napr. realitnému agentovi môžu vzniknúť náklady na dopravu k nehnuteľnosti, ktorú chce záujemca predať tretej osobe. Sprostredkovateľ sa môže so záujemcom dohodnúť, že mu záujemca okrem odmeny preplatí aj tieto náklady. Musia to však výslovne uviesť do zmluvy. Ak v zmluve nič nie je, záujemca nie je povinný preplatiť sprostredkovateľovi náklady. Náklady sú potom zahrnuté už v odmene pre sprostredkovateľa,
• kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu. Zmluvu o sprostredkovaní možno dohodnúť nie len na dobu neurčitú, ale aj na dobu určitú, napr. jeden rok. V prípade uzatvorenia zmluvy na dobu neurčitú môže ktorákoľvek zmluvná strana zmluvu ukončiť tým, že to oznámi druhej strane. Zmluva zaniká v okamihu, keď oznámenie o ukončení zmluvy dôjde druhej zmluvnej strane. Nie je tak potrebné čakať na uplynutie výpovednej doby pri ukončení zmluvy výpoveďou. Sprostredkovateľ a záujemca sa však môžu dohodnúť na výpovednej dobe.

Tri možnosti, kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu (províziu)

Významnou otázkou pri zmluve o sprostredkovaní je, kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu za sprostredkovanie. Obchodný zákonník totiž umožňuje viacero možností.

• Prvou možnosťou je, že sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v okamihu, keď záujemca uzatvorí zmluvu s treťou osobou. Napr. ak je záujemca developer, ktorý predáva nehnuteľnosť, sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v momente, keď developer uzatvorí kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť s kupujúcou treťou osobou, ktorú mu dohodil sprostredkovateľ.
• Druhou možnosťou je, že nárok na províziu vznikne sprostredkovateľovi už samotným zaobstaraním príležitosti uzatvoriť zmluvu s treťou osobou. V zmluve však musí byť uvedené, že sprostredkovateľ je povinný len zaobstarať príležitosť uzatvoriť s treťou osobou zmluvu. Ide o prípad, ak tretia osoba sa napr. stretne so záujemcom za účelom uzatvorenia zmluvy, ale na poslednú chvíľu nedôjde k uzatvoreniu zmluvy. Ak bol sprostredkovateľ povinný len zaobstarať príležitosť pre záujemcu uzatvoriť zmluvu, má nárok na províziu aj v tomto prípade, hoci nedošlo k uzatvoreniu zmluvy, no zaobstaral pre záujemcu príležitosť uzatvoriť zmluvu.
• Treťou možnosťou je, že sprostredkovateľovi vzniká nárok až v okamihu, keď tretia osoba splní svoj záväzok z uzatvorenej zmluvy. Pri príklade s developerom a predajom nehnuteľnosti tak sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v okamihu, keď kupujúci zaplatí kúpnu cenu za nehnuteľnosť, nie už samotným uzatvorením kúpnej zmluvy, ako je tomu v pri prvej možnosti.

Na záver je potrebné poznamenať, že sprostredkovateľ nemá nárok na províziu v prípade, ak zmluva bola uzatvorená bez jeho pričinenia.

Zmluva o obchodnom zastúpení:

Zmluva o obchodnom zastúpení predstavuje ďalší samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorá je veľmi podobná čo do obsahu so zmluvou o sprostredkovaní. Pri zmluve o obchodnom zastúpení sa obchodný zástupca zaväzuje vyvíjať pre zastúpenú osobu činnosť smerujúcu k uzatvoreniu určitého druhu zmlúv alebo dojednávať a uzatvárať obchody v mene zastúpenej osoby a na jeho účet. Znie to veľmi podobne ako zmluva o sprostredkovaní. Pri zmluve o obchodnom zastúpení však ide o komplex činností vykonávaných v mene zastúpeného a na jeho účet, čo je odlišné od zmluvy o sprostredkovaní.

Rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a zmluvou o obchodnom zastúpení

Rozdiel medzi týmito zmluvami si ukážeme na nasledovnom príklade:

Developer je záujemca, ktorý má záujem predať nehnuteľnosť tretej osobe. Realitná kancelária je sprostredkovateľ, ktorý vyvíja činnosť pre záujemcu, aby tretia osoba kúpila nehnuteľnosť. Ak uzatvoria zmluvu o sprostredkovaní, tak realitná kancelária len vyhľadáva tretiu osobu, ktorá má záujem kúpiť nehnuteľnosť. Kúpnu zmluvu však už uzatvára záujemca (developer) s treťou osobou. Ak by však developer uzatvoril s realitnou kanceláriou zmluvu o obchodnom zastúpení, môže samotná realitná kancelária uzatvoriť kúpnu zmluvu s treťou osobou v mene developera a na jeho účet. Následne by realitná kancelária bola povinná odovzdať developerovi kúpnu cenu po odrátaní provízie, nakoľko kúpnu zmluvu s treťou osobou uzatvorila v jej mene a na jeho účet.

tags: #zmluva #o #sprostredkovaní #obchodu #vzor #na