Zákon o krátkodobom nájme bytu a vyvlastnenie: Podmienky a súvislosti

Úvod

Článok sa zaoberá problematikou krátkodobého nájmu bytu v kontexte možného vyvlastnenia a s tým súvisiacich podmienok. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na danú problematiku, a to aj s ohľadom na aktuálnu situáciu ovplyvnenú pandémiou COVID-19 a s ňou spojenými obmedzeniami vlastníckych práv. Vzhľadom na to, že pri našej práci sa pomerne často prichádzame do styku s inštitútom vyvlastnenia, je dôležité poskytnúť širšej verejnosti, vrátane obcí a miest, podrobnejšie informácie o tejto problematike.

Krátkodobý nájom bytu a jeho účel

Dňa 1. mája nadobudol účinnosť zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Účelom tohto zákona je rozvoj súkromného nájomného bývania. Predkladatelia zákona boli motivovaní skutočnosťou, že značná časť bytov postavených na predaj do osobného vlastníctva je prázdnych, pričom developeri nemajú záujem o trhové nájomné bývanie.

Vyvlastnenie a jeho podmienky

Všeobecné východiská

Pri našej práci sa prichádzame pomerne často do styku s inštitútom vyvlastnenia. Hoci vyvlastnenie samo osebe nie je neznáme, širšej verejnosti mnohé podrobnejšie informácie chýbajú. A prekvapivo to platí to aj pre obce a mestá, ktoré by o vyvlastňovaní mali vedieť úplne všetko.

Obmedzenie vlastníckeho práva v kontexte pandémie COVID-19

Pandémia nového koronavírusu zasiahla do všetkých oblastí života, vrátane vlastníckych práv. Vlastníci, prenajímatelia a nájomcovia nehnuteľností čelia obmedzeniam, ktoré im znemožňujú riadne vykonávať svoje vlastnícke právo alebo právo vyplývajúce z nájmu nehnuteľnosti, a to v podobe možnosti ju užívať na výkon podnikateľskej činnosti.

Vláda Slovenskej republiky vyhlásila mimoriadnu situáciu a núdzový stav, čo viedlo k prijatiu opatrení, vrátane zákazu vychádzania a obmedzenia otvorenia prevádzok. Tieto opatrenia obmedzujú výkon vlastníckeho práva a predstavujú nútené obmedzenie vlastníckeho práva v zmysle čl. 20 ods. 4 Ústavy SR.

Prečítajte si tiež: Rozvod a financie

Náhrada za nútené obmedzenie vlastníckeho práva

Dôsledkom núteného obmedzenia vlastníckeho práva je povinnosť poskytnúť primeranú náhradu. Jej účelom je vyváženie ujmy, ktorú vlastník veci utrpel preto, pretože vo verejnom záujme bol zbavený vlastníckeho oprávnenia alebo bol v jeho výkone obmedzený.

V danom prípade je pritom úplne irelevantné, že ZoBŠ alebo ZoOPVZ neupravujú režim náhrady ujmy alebo škody spôsobenej opatreniami prijatými na ochranu života alebo zdravia orgánom verejného zdravotníctva (prípadne ju priamo vylučujú). Ustanovenie čl. 20 ods. 4 Ústavy SR je totiž priamo aplikovateľné, a to v zmysle dvoch precedentných rozhodnutí Najvyššieho súdu SR - rozsudok sp. zn. 7 Cdo 26/2014 a sp. zn. 5 Sžk 3/2017.

Primeranosť náhrady

Pre náhradu za nútené obmedzenie vlastníckeho práva platí, že táto musí byť primeraná. Primeranosť náhrady za vyvlastnenie (alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva) sa nerovná akémusi absolútnemu/úplnému odškodneniu. Primeraná náhrada preto nemusí byť totožná s trhovou (reálnou) cenou veci alebo totožná z hľadiska výšky so vzniknutou škodou. Podmienkou toho, aby náhrada mohla byť označená za primeranú je, aby táto zásadne vyvážila ujmu, ktorá takýmto zásahom vlastníkovi vznikne. Dôležité pre posúdenie primeranosti bude nepochybne aj rýchlosť poskytnutia náhrady, ktorá môže byť častokrát pre vlastníka rozhodujúca.

Judikatúra ESĽP

Podmienka „iba za primeranú náhradu“ vznikla až v rámci judikatúry ESĽP, ktorý ju prvotne vyvodil zo všeobecných zásad medzinárodného práva. Pre všetky ostatné subjekty vyvlastnenia podmienku „primeranej náhrady“ vyvodil ESĽP iba implicitne z čl. 1 Dodatkového protokolu k Dohovoru ako celku, a to z princípu proporcionality, ktorý je jeho súčasťou (rozsudok ESĽP vo veci James a iní proti SPOJENÉMU KRÁĽOVSTVU z roku 1986). Záväzok odškodniť vyplýva implicitne z čl. 1 Dodatkového protokolu k Dohovoru ako celku, pretože bez neho by požadovaná rovnováha bola falošná a čl.

Dôležitým rozhodnutím z hľadiska posudzovania kritérií na určenie primeranosti náhrady je nepochybne aj rozsudok ESĽP vo veci Urbárska obec Trenčianske Biskupice proti Slovenskej republike z roku 2007.

Prečítajte si tiež: Školská sociálna práca na Slovensku

Alternatívne možnosti náhrady škody spôsobenej štátom

V súvislosti s pandémiou COVID-19 a opatreniami prijatými na zabránenie šírenia nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 sa otvárajú úvahy o získaní náhrady škody spôsobenej štátom prijatými opatreniami na zabránenie šírenia nákazlivej ľudskej choroby COVID-19, a to predovšetkým s poukazom na čl. 20 Ústavy SR, v porovnaní s náhradou škody v zmysle zákona č. 514/2003 Z. z. o zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone verejnej moci a o zmene niektorých zákonov.

Náhrada škody podľa zákona č. 514/2003 Z. z.

V takomto prípade by sme mohli uvažovať o potenciálnom nároku na náhradu škody v zmysle zákona č. 514/2003 Z. z. o zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone verejnej moci a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „ZoZŠ“), a to buď z dôvodu nezákonnosti rozhodnutia alebo z dôvodu tzv.

Problémy s uplatnením nároku na náhradu škody

Po rozsiahlejšom úvode, ktorého účelom bolo poukázať na problematickosť uplatnenia nároku na náhradu škody za daného právneho stavu, sa dostávame k samotnému jadru článku. Sme toho názoru, že právny poriadok ponúka efektívny nástoj na to, ako sa domôcť náhrady ujmy spôsobenej opatreniami. Uplatnenie tohto nástroja nezávisí od toho, či budú alebo nebudú vytvorené predpoklady pre uplatnenia náhrady škody podľa ZoZŠ alebo ako Ústavný súd SR rozhodne o návrhu prezidentky. Vyplýva totiž priamo z Ústavy SR, resp.

Vlastnícke právo ako základný pilier

Právo vlastniť majetok je jedným z pilierov katalógu základných práv a slobôd garantovaných nielen Ústavou Slovenskej republiky (čl. 20 Ústavy SR), ale aj množstvom európskych či medzinárodných dokumentov, vrátane čl. K výkladu vlastníckeho práva podľa čl. 20 Ústavy SR je potrebné pristupovať aj v kontexte práva pokojne užívať svoj majetok garantovaného práve čl. 1 Dodatkového protokolu k Dohovoru extenzívne, teda pod pojem právo vlastniť majetok je nevyhnutné zaradiť nielen veci, ale okrem iného aj majetkové práva - vrátane práva nájmu, práva pokojne užívať vec, ktorá je predmetom nájmu.

Vecné bremená ako obmedzenie vlastníckeho práva

Vecné bremená sú zásahom do vlastníckych práv, preto súd ako príslušný orgán môže síce zriadiť vecné bremeno, ale len vo výnimočných zákonom presne určených prípadoch. Občiansky zákonník rozpoznáva 3 zákonné možnosti kedy môže súd rozhodnúť o zriadení vecného bremena. Týmito sú § 135c ods. 3 Občianskeho zákonníka, § 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka a § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Obmedzenia predčasného dôchodku

Zriadenie vecného bremena pri neoprávnených stavbách (§ 135c ods. 3 OZ)

Jedná sa o riešenie prípadov neoprávnených stavieb, keď vlastník stavby nie je vlastníkom pozemku na ktorom stavba stojí. Teda stavba bola postavená bez toho, aby mal stavebník k pozemku, na ktorom stavba stojí vlastnícke alebo iné právo, ktoré by ho oprávňovalo na pozemku stavať. Predstavuje možnosť zriadenia vecného bremena na výkon vlastníckeho práva k stavbe zriadenej na cudzom pozemku. Návrh (žaloba) na takéto vysporiadanie pomerov zriadením vecného bremena môže podať tak vlastník pozemku ako aj vlastník neoprávnenej stavby[1]. Súd nie je pri usporiadaní pomerov viazaný žalobným návrhom. Vzťah medzi vlastníkom pozemku vlastníkom stavby môže usporiadať podľa vlastného uváženia rozhodnutím o odstránení stavby, prikázaním stavby vlastníkovi pozemku alebo žiadaným zriadením vecného bremena. Avšak, žaloba podaná vlastníkom neoprávnenej stavby predstavuje špecifický prípad.

Zriadenie vecného bremena pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva (§ 142 ods. 3 OZ)

„Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Každý zo spoluvlastníkov má právo požadovať zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva. Ak je spoluvlastníctvo zrušené a vyporiadané súdom reálnym rozdelením veci (pozemku) je možné súčasné zriadenie vecného bremena. Týmto súd rieši situácie keď na rozdelených pozemkoch existuje len jediná elektrická, vodovodná a plynová prípojka nachádzajúca sa po rozdelení na jednom z pozemkov, alebo prístup k novovzniknutej nehnuteľnosti je potrebné zabezpečiť cez druhú novovzniknutú nehnuteľnosť. Súd zriadi vecné bremeno (právo cesty, právo užívať prípojky druhej nehnuteľnosti) k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. V tomto prípade súd môže zriadiť vecné bremeno aj bez návrhu.

Zriadenie vecného bremena na zabezpečenie prístupu k stavbe (§ 151o ods. 3 OZ)

Toto ustanovenie umožňuje rozhodnutím súdu zriadiť vecné bremeno na výkon práva vlastníka stavby, a to výhradne na jeho návrh. Iná osoba, ako vlastník stavby, teda nie je aktívne legitimovaná. Súd je oprávnený zriadiť vecné bremeno zabezpečujúce prístup k stavbe (právo cesty cez priľahlý pozemok), ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak. Priľahlým pozemkom pritom nie je len pozemok bezprostredne priľahlý k stavbe, ale všetky pozemky, ktoré sú potrebné na zabezpečenie prístupu k stavbe. Teda, všetky pozemky cez ktoré sa vlastník stavby môže dostať k verejnej komunikácii (ceste). Občiansky zákonník v tomto prípade priamo neurčuje, či je vecné bremeno zriaďované súdom za náhradu alebo bez náhrady. Avšak, vychádzajúc z ustanovenia článku 11 ods. 4 Listiny základných práv a slobôd[3]: „Vyvlastnenie alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva je možné len vo verejnom záujme, a to na základe zákona a za náhradu.“, možno konštatovať, že zriadiť vecné bremeno cesty súdom že možné len za náhradu. Tá musí byť primeraná ujme, ktorú utrpí vlastník pozemku v dôsledku zriadenia práva cesty.

Spoločné dvory a ich právna úprava

Spoločné dvory majú svoj pôvod v časoch, keď sa domy začali stavať pozdĺž ulice, rieky alebo potoka a boli orientované smerom do ulice (ulicový typ zástavby). Domy sa radili vedľa seba, čím sa úzke pozemky spájali a vytvárali spoločný dvor. Cez ten sa vchádzalo do viacerých domov.

V súčasnosti nájdeme pre tento stav niekoľko označení, napr. kondomínium (angl. a lat. condominium, angl. skrátene condo), pridružené spoluvlastníctvo či „přídatné spoluvlastníctví“. Keďže slovenský právny poriadok výslovnú právnu úpravu pridruženého spoluvlastníctva nemá, vynárajú sa otázky, na ktoré hľadá odpovede bežná i aplikačná prax.

Právna úprava spoločných dvorov

Na spoločné vlastníctvo dvora je potrebné aplikovať ustanovenia o podielovom spoluvlastníctve, obsiahnuté v § 137 až 142 Občianskeho zákonníka. Upravujú situáciu, kedy tú istú vec vlastní viacero osôb (spoluvlastníkov), pričom mieru, akou sa jednotliví spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach k spoločnej veci, vyjadruje ich spoluvlastnícky podiel formou percenta alebo zlomku. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, platí, že podiely všetkých spoluvlastníkov sú rovnaké (§ 137 ods. 2 OZ).

Ak sa podielové spoluvlastníctvo viaže k spoločnému dvoru, spôsob a rozsah jeho užívania si môžu spoluvlastníci upraviť vo vzájomnej dohode, ktorá nemusí byť písomná. Ak sa spoluvlastníci na užívaní spoločného dvora nedokážu dohodnúť, môže sa ktorýkoľvek z nich obrátiť na súd.

Úhrada nákladov na údržbu spoločného dvora

Pri nákladoch na údržbu spoločného dvora, prípadne jeho zhodnotenia (napr. výsadba trávy, oprava chodníkov, ochodzí a pod.) rozhodujú spoluvlastníci spoločne - hlasovaním. Na prijatie rozhodnutia je potrebné dosiahnuť väčšinu, počítanú podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa nepodarí dosiahnuť väčšinu či dohodu, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd (§ 139 ods. 2 OZ).

Prevod podielu na spoločnom dvore

Vo všeobecnosti platí, že vlastník spoluvlastníckeho podielu je oprávnený so svojím podielom nakladať, to znamená, že ho môže predať, darovať, založiť a pod. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu však platí dôležité zákonné obmedzenie - ak sa totiž spoluvlastnícky podiel prevádza, majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo (§ 140 OZ). To neplatí, ak spoluvlastník prevádza svoj spoluvlastnícky podiel na tzv. blízku osobu (§ 116 OZ).

Vyporiadanie spoločného dvora

Spoluvlastnícky vzťah k spoločnému dvoru je možné zrušiť a vyporiadať, avšak s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu. K zrušeniu a vyporiadaniu spoluvlastníctva môže dôjsť buď dohodou spoluvlastníkov alebo rozhodnutím súdu.

Novelizácia Obchodného zákonníka

Zákonom č. 87/2015 Z. z. bol novelizovaný Obchodný zákonník. Jednou z prvých významných zmien je vyslovený zákaz vrátenia vkladov spoločníkom s. r.

Novela Zákonníka práce

Novela sa dotkla najmä ustanovení pojednávajúcich o inštitúte dočasného pridelenia zamestnancov, pričom ňou zákonodarca značne sprísnil podmienky pre agentúrne zamestnávanie. Predmetná novela sa odzrkadlila hneď v prvej časti Zákonníka práce, kde v § 40 doplnila výklad pojmov o ods. 10, v ktorom definuje pojem užívateľský zamestnávateľ. Novelou sa mení doba, na ktorú dohody možno uzatvárať a lehota splatnosti odmeny zamestnanca, ktorý pracuje na základe dohody o pracovnej činnosti alebo dohody o brigádnickej práci študenta.

Spotrebiteľské rozhodcovské konanie

Účelom zákona je vytvoriť osobitný druh mimosúdneho riešenia sporov blízky rozhodcovskému konaniu, ktorý umožní riešiť spotrebiteľské spory pri zachovaní zvýšenej ochrany práv spotrebiteľa. Zároveň má spotrebiteľské rozhodcovské konanie pomôcť pri zlepšení situácie s prieťahmi v súdnom konaní.

Trestná zodpovednosť právnických osôb

Už v roku 2010 vstúpila do účinnosti novela Trestného zákona, ktorou bola zavedená tzv. nepravá trestná zodpovednosť právnických osôb, ktorá však nezaviedla trestnoprávnu zodpovednosť právnických osôb v pravom slova zmysle, pretože zaviedla iba možnosť sankcionovať právnické osoby za protiprávne konanie prostredníctvom ochranného opatrenia - zhabanie peňažnej čiastky alebo zhabanie majetku.

Zníženie trestných sadzieb za drogovú trestnú činnosť

Novelou došlo k zníženiu trestnej sadzby osobám, ktoré sa v zmysle ust. § 172 Trestného zákona považujú za dílerov drog, pričom toto zníženie sa týka nielen ľahkých, ale aj tvrdých drog.

tags: #zákon #o #krátkodobom #nájme #bytu #vyvlastnenie