Hypotéka na pozemok v Slovenskej republike: Všetko, čo potrebujete vedieť

Kúpa pozemku je často prvým krokom k realizácii sna o vlastnom dome. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o hypotékach na pozemok na Slovensku, od podmienok ich získania až po potenciálne úskalia a tipy, ako sa im vyhnúť.

Úvod

Vlastné bývanie je snom mnohých Slovákov. Kúpa pozemku je pre mnohých prvým krokom k jeho naplneniu. Financovanie kúpy pozemku je možné aj prostredníctvom hypotéky. V nasledujúcom článku sa dozviete všetko podstatné o hypotékach na pozemok.

Základné podmienky pre získanie hypotéky na pozemok

Banky pri posudzovaní žiadosti o hypotéku na pozemok zohľadňujú niekoľko kľúčových faktorov:

1. Maximálna výška hypotéky na pozemok - DTI (Debt-to-Income)

DTI je ukazovateľ, ktorý vyjadruje pomer celkového zadlženia žiadateľa k jeho čistému ročnému príjmu. Banky na Slovensku sa riadia pravidlom, že celkové zadlženie žiadateľa nesmie presiahnuť 8-násobok jeho čistého ročného príjmu.

• Výnimky pri DTI: Niektoré banky vedia schváliť výnimku na vyšší limit ako 8-násobok vášho čistého ročného príjmu bez dodatočných podmienok v 5% prípadov. V ďalších 5% prípadov vám ju vedia schváliť ak máte do 35 rokov, priemerný príjem do 1,3-násobku priemerného príjmu na Slovensku za minulý kalendárny rok a ak vám postačuje limit 9-násobku ročného čistého príjmu.

2. Maximálna mesačná splátka hypotéky na pozemok - DTSI (Debt Service-to-Income)

DTSI je ukazovateľ, ktorý vyjadruje pomer mesačných splátok všetkých úverov žiadateľa k jeho čistému mesačnému príjmu. Banka skúma, či ste schopný splácať jednotlivé záväzky bankových a nebankových inštitúcií. Z vášho príjmu sa odráta životné minimum, povinná rezerva vo výške 40% a následne uplatní stress test, čo je overenie schopnosti splácať úverové produkty po simulovanom zvýšení úrokovej sadzby o 2%, maximálne do 6% (uplatňuje sa iba pri úveroch so splatnosťou viac ako 8 rokov). Výsledok je maximálna mesačná splátka úverov. Ak už však žiadateľ nejaké existujúce úvery má, tak z daného limitu sa odrátava ich aktuálna mesačná splátka (pri úveroch so splatnosťou nad 8 rokov banka odráta splátku aj so stress-testom, a to tak, že aktuálnu splátku vynásobí číslom 1,2).

Prečítajte si tiež: Vzor sťažnosti na stavebnú sporiteľňu

• Výnimky pri DTSI: Pri parametri DTSI viete takisto požiadať banky o výnimku pri hypotéke na stavebný pozemok, avšak túto vedia udeliť iba na 5 % všetkých poskytnutých hypoték. Ak vám výnimka prejde, odráta sa vám z príjmu povinná rezerva iba 30 %.

3. Maximálna výška hypotéky na základe hodnoty pozemku - LTV (Loan-to-Value)

LTV je ukazovateľ, ktorý vyjadruje pomer výšky hypotéky k hodnote založenej nehnuteľnosti. Aktuálne viete zobrať hypotéku do 90% z hodnoty nehnuteľnosti. 90%-né financovanie však prejde iba pri 1 z 5 hypoték, pričom štandardom je 80%-né financovanie.

Pri hypotéke na pozemok majú banky obmedzené limity a na tento účel poskytuje 90% financovanie iba banka UniCredit, aj to nie vždy.

Porovnanie bánk pri financovaní hypotéky na pozemok

Dofinancovanie hypotéky na pozemok

Ak nemáte dostatok vlastných peňazí na dofinancovanie kúpy pozemku, existuje niekoľko možností:

1. Dozaloženie nehnuteľnosti

Najlacnejšou alternatívou pri dofinancovaní pozemku je dozaloženie inej nehnuteľnosti. Tým navýšite hodnotu zabezpečenia a banka vám tak bude vedieť poskytnúť 100% z kúpnej ceny pozemku.

• Príklad: V roku 2023 berieme hypotéku na pozemok v hodnote 100 000€ so založením rodičovskej nehnuteľnosti. Úrokovú sadzbu máme 4% so splatnosťou hypotéky na 30 rokov. Rátame s tým, že priemerne sa cena pozemkov zdvihne o 5% ročne a že úrok nám ostane rovnaký, teda že si hypotéku časom nerefinancujeme. Hodnota pozemku k hypotéke bude postačovať v roku x a vtedy bude možné rodičovskú nehnuteľnosť vyňať zo zabezpečenia.

2. Spotrebný úver na dofinancovanie

Spotrebný úver je najdrahšia možnosť dofinancovania, pretože jeho splatnosť je len 8 rokov. Nevýhodou je to, že maximálne si viete požičať 50 000€ v jednom spotrebnom úvere, čo vám uškodí pri potrebe dofinancovať vyššiu sumu. Z dlhodobého hľadiska však preplatíte na úrokoch menej kvôli kratšej splatnosti.

Prečítajte si tiež: Prvá stavebná sporiteľňa - recenzia

3. Úver stavebnej sporiteľne na dofinancovanie

Ak máte stavebné sporenie a máte nasporenú požadovanú sumu z potrebnej výšky úveru, máte nárok na stavebný úver.Ak stavebné sporenie nemáte alebo nemáte potrebnú nasporenú sumu, dostanete najprv medziúver. Ten funguje tak, že časť z vašej splátky ide na úroky a časť na sporenie, pokým nenasporíte úrčitú časť a nepreklopí sa vám produkt do stavebného úveru.Dofinancovanie cez stavebnú sporiteľňu je lacnejšie z hľadiska mesačnej splátky ako cez spotrebný úver v banke, pretože splatnosť viete natiahnuť maximálne na 20 až 30 rokov. Na druhú stranu medziúver a stavebný úver sú drahšie možnosti dofinancovania z hľadiska celkovej preplatenosti na úrokoch.

Na čo si dať pozor pri hypotéke na pozemok?

Pri výbere pozemku je päť kľúčových vecí, na ktoré si musíte dať pozor. Mali by ste si ich zistiť pred kúpou, aby vás pri vybavovaní hypotéky neprekvapili:

• pozemok musí byť napojiteľný na inžinierske siete
• musí byť zabezpečený prístup k pozemku (prístupová cesta vo vlastníctve obce/štátu, spoluvlastnícky podiel na prístupovej ceste či zriadenie práva prechodu k pozemku)
• pozemok je na liste vlastníctva označený ako stavebný (respektíve na ňom v budúcnosti bude možné stavať)
• pozemok nemá pre banku neprípustné vecné bremeno (ťarcha v prospech tretej osoby alebo exekútora)
• pozemok musí spĺňať požiadavky na stavbu (šírka, dĺžka, svahovitosť a podobne)

Aký pozemok viete financovať hypotékou?

Financovať kúpu pozemku viete ak sa jedná o pozemok určený na výstavbu nehnuteľnosti (takže má stavebné povolenie alebo potvrdenie starostu obce, že pozemok slúži na výstavbu) alebo aj iný typ pozemku, v prípade že v územnom pláne obce je na danom pozemku plánovaná výstavba rodinných domov.Na financovanie iného typu pozemku, na ktorom sa nedá stavať rodinný dom, by ste museli ručiť inou nehnuteľnosťou.

Kroky pre získanie hypotéky na pozemok

1. Najprv si prejdite tri základné podmienky bánk. Musíte zistiť akú výšku príjmu vám akceptujú, akú maximálnu výšku hypotéky na pozemok viete požiadať, aký máte limit na mesačnú splátku a koľko percent z kúpnej ceny, resp. hodnoty pozemku vám vedia banky požičať.
2. Pokiaľ ste si urobili prieskum jednotlivých bánk a podmienok, nasleduje vyhotovenie znaleckého posudku, na základe ktorého banka určí maximálnu výšku hypotéky na pozemok, ktorú vám bude vedieť poskytnúť.
3. Ďalším krokom je nahodenie žiadosti do banky, v ktorej vám kombinácia všetkých parametrov vyjde najlepšie. Spolu so žiadosťou prikladáte aj potrebné dokumenty - doklad totožnosti, znalecký posudok, kúpnu zmluvu, prípadne iné doklady, ktoré si od vás banka vyžiada.
4. Po schválení hypotéky na stavebný pozemok podpisujete v banke úverové a záložné zmluvy. Následne musíte podať návrh na vklad záložného práva v prospech banky na katastri a nehnuteľnosť si poistiť kvôli vinkulácii.
5. Po doložení všetkých potrebných dokumentov - potvrdenie vinkulácie, potvrdenie návrhu na vklad do katastra a podpísaná overená kúpna zmluva sa podáva žiadosť o čerpanie. Potom banka pošle predávajúcemu peniaze štandardne do pár pracovných dní.

Doklady, ktoré potrebujete pre vybavenie hypotéky na pozemok

• doklad totožnosti
• kúpna zmluva
• znalecký posudok na pozemok
• iné dodatočné doklady, ktoré si banka môže vyžiadať
• stavebné povolenie
• projektová dokumentácia
• položkový rozpočet
• geometrický plán

Poplatky spojené s hypotékou na pozemok

• Rezervačný poplatok: To je poplatok za rezerváciu pozemku, aby ho predávajúci nepredal nikomu inému do určenej lehoty. Jeho výška je štandardne 3 až 5 percent z kúpnej ceny, no nie je to pravidlo.
• Poplatok za návrh na vklad do katastra: To je poplatok za kolok na katastri pri zápise záložného práva pozemku v prospech banku. Výška poplatku je 100 eur (alebo 50 eur, ak je riešený elektronicky).
• Cena vyhotovenia znaleckého posudku: Pri pozemkoch je cena znaleckého posudku štandardne od 150 do 200 eur.

Poplatky spojené priamo s bankou:

Získate daňový bonus pre mladých aj v prípade hypotéky na pozemok?

Nie. Daňový bonus pre mladých na zaplatené úroky si viete nárokovať iba v prípade, ak sa jedná o účelovú hypotéku na bývanie. T.j. napríklad kúpa bytu, kúpa domu, výstavba domu či rekonštrukcia. Hypotéka na stavebný pozemok nie je účelovým úverom na bývanie.

Naše tipy a odporúčania k hypotéke na pozemok

• Zistite si všetky informácie o pozemku, ktorý chcete kupovať: Nie každý pozemok je financovateľný hypotékou, preto predtým ako podpíšete rezervačnú zmluvu, resp. zaplatíte rezervačný poplatok si zistite, či sa daný pozemok dá financovať prostredníctvom hypotekárneho úveru.
• Vyvarujte sa potenciálnym hrozbám: Dajte si pozor na potenciálne problémy, ktoré vznikajú pri hypotéke na pozemok. Najčastejšie to je problém s prístupovou cestou.
• Myslite dopredu aj na výstavbu domu: Ak chcete stavať dom ale najprv idete kupovať pozemok, vždy je potrebné myslieť na to, že si musíte kúpiť pozemok v takej hodnote, aby vám vyšla hypotéka ešte aj na stavbu domu.
• Ak máte možnosť v prospech kúpy pozemku založiť inú nehnuteľnosť, napríklad byt alebo dom, urobte tak: Vyhnete sa drahému dofinancovaniu a nebudete musieť dokladovať banke celý proces kúpy. Pri americkej hypotéke založíte nehnuteľnosť, banka vám dá peniaze a o ďalšie sa nestará.
• Nepotrebujete si porovnávať celý trh, navštevovať banky a ani riešiť celú administratívu a vybavovačky sami na vlastnú päsť. Všetko vybavíme za vás a zároveň sa postaráme o to, aby ste sa nedopustili chyby a neskomplikovali si celý proces.

Vaše najčastejšie otázky k hypotéke na pozemok

• Dá sa kúpiť pozemok na hypotéku?
  • Áno, v prípade ak má obec územnoplánovaciu informáciu o tom, že daný pozemok bude v budúcnosti súčasťou intravilánu obce. V opačnom prípade ho viete kúpiť na hypotéku s tým, že založíte inú nehnuteľnosť.
• Poskytuje Slovenská sporiteľňa hypotéky na pozemok?
  • Áno, ak banke predložíte, že na danom pozemku je možné stavať.
• Poskytuje Tatra banka hypotéky na pozemok?
  • Áno, ak banke predložíte, že na danom pozemku je možné stavať.
• Poskytuje ČSOB banka hypotéky na pozemok?
  • Áno, ak je daný pozemok stavebný. Ak na ňom však nechcete v blízkej budúcnosti stavať, budete musieť banke každé 3 roky predkladať list vlastníctva aby videla, že daný pozemok je stále stavebný.
• Poskytuje VÚB banka hypotéky na pozemok?
  • Nie, iba ak na ňom do 3 rokov začnete s výstavbou domu.
• Poskytuje Prima banka hypotéky na pozemok?
  • Áno, ak banke predložíte, že na danom pozemku je možné stavať.
• Poskytuje Unicredit bank hypotéky na pozemok?
  • Áno. Je však potrebné preukázať, že pozemok je spôsobilý na zastavanie (dá sa aj v prípade ornej pôdy či záhradného pozemku).
• Poskytuje 365 banka hypotéky na pozemok?
  • Áno, ak banke predložíte, že na danom pozemku je možné stavať.
• Poskytuje mBank hypotéky na pozemok?
  • Áno, ak banke predložíte, že na danom pozemku je možné stavať.
• Aké percento z hodnoty pozemku mi banka prefinancuje?
  • Percento financovania je veľmi závislé od lokality daného pozemku. Štandardne banky poskytujú 60 až 70% z hodnoty pozemku. Najväčšie percento vám vedia dať v mBanku, SLSP, PSS, konkrétne 80% z hodnoty pozemku alebo v UniCredit banke, kde majú limity aj na 90%-né hypotéky na kúpu stavebného pozemku, musí byť však v dobrej lokalite.
• Mám nárok na daňový bonus pre mladých, ak si zoberiem hypotéku na pozemok?
  • Nie, pretože daňový bonus pre mladých na zaplatené úroky si viete nárokovať iba v prípade, ak sa jedná o účelovú hypotéku na bývanie. T.j. napríklad kúpa bytu, kúpa domu, výstavba domu či rekonštrukcia. Hypotéka na stavebný pozemok nie je s účelom bývania.

Zmeny v stavebnom sporení

V posledných rokoch prešiel systém stavebného sporenia na Slovensku viacerými zmenami. Cieľom týchto zmien je zvýšenie účelovosti, adresnosti a efektívnosti štátnej podpory stavebného sporenia. Medzi hlavné zmeny patrí zrušenie inštitútu tzv. "priateľských sporiteľov", obmedzenie poberania štátnej prémie počas splácania medziúveru a zníženie minimálnej percentuálnej výšky štátnej prémie. Zároveň sa navrhuje zúžiť okruh poberateľov štátnej prémie na fyzické osoby s nižším príjmom.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty rodičovského príspevku

Prvá stavebná sporiteľňa

Prvá stavebná sporiteľňa (PSS) pôsobí na slovenskom trhu už dlhé roky a uzatvorila s klientmi vyše milióna zmlúv o stavebnom sporení, poskytla úvery a medziúvery za nemalé finančné prostriedky. PSS sa snaží o stabilitu prostredia a rozviazanie rúk stavebných sporiteľní. Stabilizácia prostredia, ktorá u nás dosiaľ nie je, sa dosiahne stanovením vzorca štátnej prémie zákonom. PSS financuje spoločenstvá vlastníkov bytov a právnické osoby. Vytvára nové call centrum, ktoré nebude odpovedať len na jednoduché otázky o stave účtov a poradenstvo, ale na základe telefonátov bude vykonávať aj zmeny v zmluvách. Ďalšou novinkou bude technologizácia vonkajšej odbytovej siete. Do konca roka by mali byť prepojení on-line a budú môcť komunikovať s centrálou. Uzatvorenie zmluvy bude cez laptop trvať dve minúty. Pre klienta i stavebnú sporiteľňu je dôležité poznať výšku štátnej prémie na dlhšie obdobie.

tags: #zaloba #na #stavebnu #sporitelnu #postup