Vzor žaloby zástupcu vlastníkov bytov proti správcovi

Susedské vzťahy sú prirodzenou súčasťou života väčšiny ľudí a kvalita bývania je ovplyvnená vzájomnými interakciami obyvateľov bytových domov. Vlastníctvo bytu zahŕňa aj spoluvlastníctvo spoločných častí a zariadení, čím sa susedia stávajú osobami, ktoré môžu výrazne ovplyvniť bývanie ostatných. Funkčné vymedzenie pojmu sused zdôrazňuje, že vlastníctvo nekončí prahom bytu, ale zahŕňa aj spoluvlastnícky podiel na spoločných priestoroch a pozemku. Vlastníci majú právo rozhodovať o týchto spoločných častiach a zúčastňovať sa schôdzí, hoci neúčasť na hlasovaní má len tú sankciu, že rozhodnutie bude prijaté bez ich názoru.

Práva a povinnosti vlastníkov nehnuteľností

Vzťahy medzi vlastníkmi a užívateľmi nehnuteľností v bytových domoch môžu byť rôzne, a preto je dôležité poznať svoje práva a povinnosti. Tie sú upravené právnymi predpismi, ako je Občiansky zákonník a Bytový zákon, ale aj v právne nezáväzných aktoch, ako sú etické kódexy a domové poriadky.

Občiansky zákonník a susedské vzťahy

Občiansky zákonník vo všeobecnosti upravuje práva vlastníkov susediacich nehnuteľností. Každý vlastník má právo držať, užívať a nakladať so svojím majetkom podľa vlastného uváženia. Vzájomná tolerancia medzi susedmi je nevyhnutná, ale nemala by byť zneužívaná na úkor ostatných. Rovnováha medzi výkonom vlastníckych práv by mala byť založená na princípe reciprocity, kde vlastníci navzájom niečo strpia, zdržia sa konania alebo niečo vykonajú, aby predišli sporom.

Miera primeraná pomerom

Zásada reciprocity je upravená v § 127 Občianskeho zákonníka, ktorý zakazuje vlastníkovi obťažovať suseda nad mieru primeranú pomerom alebo vážne ohrozovať výkon jeho práv. Hranica medzi dovoleným a nedovoleným správaním je určená pojmom „nad mieru primeranú pomerom“. Zákon zakazuje nepovolené stavebné úpravy, obťažovanie emisiami a imisiami, ako sú pachy, pary, plyny, vibrácie a hluk. Obťažovanie pohľadom je imisiou len vtedy, ak dochádza k sústavnému a závažnému porušovaniu súkromia.

Bytový zákon a vzťahy v bytovom dome

Bytový zákon upravuje vzťahy medzi vlastníkmi nehnuteľností v bytovom dome, ale nepoužíva pojem „sused“. V § 11 sa uvádza, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru je povinný zdržať sa všetkého, čím by rušil a ohrozoval ostatných vlastníkov alebo užívateľov vo výkone ich práv. Vzájomné práva a povinnosti môžu byť upravené aj v etických kódexoch alebo domových poriadkoch.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty rodičovského príspevku

Riešenie susedských sporov

Problematiku susedských sporov možno riešiť preventívne alebo prakticky. Preventívne opatrenia sú zamerané na predchádzanie konfliktom, zatiaľ čo praktické opatrenia sa využívajú, keď už konflikt vznikol.

Preventívne opatrenia

V prevencii susedských sporov zohráva dôležitú úlohu zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Podľa § 8a Bytového zákona je povinný informovať vlastníkov o činnosti správcu a dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca by mal byť sprostredkovateľom a mediátorom medzi správcom a vlastníkmi, ako aj medzi vlastníkmi navzájom. Má možnosť zaradiť diskusiu o problematických otázkach do programu schôdze vlastníkov a vyzývať vlastníkov, aby hovorili o svojich problémoch a navrhovali riešenia. Empatický prístup je kľúčom k vzájomnému pochopeniu.

Praktické opatrenia

Ak konflikt už vznikol, je potrebné pristúpiť k praktickým opatreniam, ktoré možno rozdeliť na konvenčné a právne. Prednosť by mali mať konvenčné riešenia.

Konvenčné riešenia

Skôr ako vlastník vyhodnotí správanie suseda ako začiatok sporu, mal by sa zamyslieť nad tým, do akej miery toto správanie ovplyvňuje užívanie jeho nehnuteľnosti. Prvotné vyhodnotenie by malo smerovať k záveru, či ide o vec, ktorú nie je možné preklenúť a vyriešiť inak. Urovnanie sporu dohodou je najprirodzenejšou cestou riešenia konfliktov. Výhodou je eliminácia napätia medzi stranami, ak je zvolený empatický prístup. Súčasťou riešenia musí byť snaha o pochopenie a výzva, aby sused rozprával o tom, čo ho viedlo k rušivému správaniu. Nevýhodou je nezáväznosť takejto dohody.

Domový poriadok

Ďalším konvenčným riešením je úprava vzájomných práv a povinností v domovom poriadku, ktorý obsahuje nezáväzné normy odporúčacieho charakteru pre všetkých vlastníkov a užívateľov nehnuteľností v bytovom dome. V podmienkach SR by takýto typ domového poriadku prichádzal do úvahy jedine vtedy, ak by bol vytvorený pre novovybudovaný bytový dom.

Prečítajte si tiež: Žaloba: Nesprávny Nárok

Právne riešenia

Ak konvenčné riešenia nestačia, je nevyhnutné pristúpiť k právnym riešeniam, pričom prostriedky je potrebné zvoliť v závislosti od stupňa a intenzity ohrozenia subjektívnych práv.

Svojpomoc

Svojpomoc je výnimočný prostriedok ochrany subjektívnych práv bez priamej či nepriamej ingerencie štátneho orgánu. Slovenský právny poriadok rešpektuje iba obrannú svojpomoc, nikdy nie útočnú.

Ochrana obce

Podľa § 5 Občianskeho zákonníka, ak došlo k zrejmému zásahu do pokojného stavu, možno sa domáhať ochrany na obci. Obec môže predbežne zásah zakázať alebo uložiť, aby bol obnovený predošlý stav. Obec nie je kompetentná rozhodovať právne spory medzi účastníkmi a nenahrádza súd.

Žaloba na súd

Ak neprichádza do úvahy ochrana práv prostredníctvom svojpomoci ani obce, je potrebné uplatniť ochranu porušených práv žalobou na príslušnom súde. Slovenský právny poriadok rozoznáva dva typy žalôb: zapieraciu (negatórnu) a žalobu na plnenie.

Zapieracia (negatórna) žaloba

Podľa § 4 Občianskeho zákonníka sa možno domáhať ochrany u orgánu, ktorý je na to povolaný. V petite sa možno domáhať iba uloženia povinnosti vlastníkovi veci, aby sa zdržal neoprávnených zásahov, ktorými nad mieru primeranú pomerom ruší a ohrozuje ostatných vlastníkov. Nemožno sa však domáhať toho, aby mu súd uložil povinnosť niečo konkrétne konať.

Prečítajte si tiež: Vzory regresného nároku spoludlžníkov

Žaloba na plnenie

Klasická žaloba na plnenie v zmysle všeobecných predpisov občianskeho práva má aj značné nevýhody. Zdĺhavosť súdnych sporov je často zapríčinená náročným dokazovaním, odročovaním pojednávaní atď. Najväčším problémom predmetných súdnych rozhodnutí je však ich faktická nevymožiteľnosť. Žalobou proti vlastníkovi (rušiteľovi) sa žalobca môže domáhať len vydania rozsudku, ktorým sa žalovanému uloží povinnosť zdržať sa presne vymedzeného rušenia. Nemožno sa ňou domáhať pozitívneho konania žalovaného. Súdne rozhodnutie je síce v teoretickej rovine vykonateľné, exekúciou na nepeňažné plnenie však v tomto prípade možno ukladať iba pokuty za porušenie povinnosti do súhrnnej výšky 30,000 eur, pričom tieto sú príjmom štátneho rozpočtu.

Zmena zákona o správcoch bytových domov

Zákon č. 268/2007 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, priniesol zmenu aj do spravovania bytového domu. Byty sú súčasťou bytových domov, ktoré si vyžadujú starostlivosť, a so spravovaním spoločného majetku sú spojené problémy, pretože sa vyžaduje spoločný prejav vôle viacerých vlastníkov.

Spoločenstvo vlastníkov bytov

V ostatnom období pribudlo a stále rastie počet spoločenstiev vlastníkov bytov. Prevažne je to dôsledok nespokojnosti a problémov vlastníkov bytov so správou, ktorá sa javí vlastníkom drahá, neprehľadná, neefektívna.

Právny režim

Možné spôsoby spravovania bytových domov sú ošetrené v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších noviel. Podľa tohto zákona bytové domy môže spravovať buď spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo iná právnická alebo fyzická osoba - správca.

Správa domu

Správa domu zahŕňa činnosti, ktoré sú uvedené v § 6 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Neplatnosť správcovských zmlúv

Na správu jedného domu môže byť dohodnutá len jedna z foriem správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve (§ 6 ods. 3). Zároveň treba pamätať na to, že nie je možné dohodnúť jeden zo spôsobov správy na vchod, vždy musí byť jednotná správa na bytový dom.

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov je priehľadnejšia, prijateľnejšia a právne najčistejšia forma správy. Správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba - podnikateľ, ktorý má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe spoločného rozhodnutia uskutočneného hlasovaním vlastníkov.

Povinnosti spoločenstva

Spoločenstvo je povinné finančné prostriedky vybrané od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo získané vlastnou činnosťou zhromažďovať len na účtoch v banke. Zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktoré vznikli pri výkone správy, a to až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome.

Vznik spoločenstva

Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra združení vedeného krajským úradom príslušným podľa sídla spoločenstva. Návrh na zápis do tohto registra je povinný podať vlastník domu do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností alebo splnomocnený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zmene správy domu.

Stanovy spoločenstva

Okrem zmluvy o spoločenstve prax odporúča, aby sa praktická činnosť vlastníkov bytov riadila stanovami a predpismi, ktoré prijme spoločenstvo. Stanovy poskytujú detailnejšie informácie o spôsobe fungovania spoločenstva, o právach a povinnostiach orgánov a funkcionárov spoločenstva, o spôsobe vedenia porád spoločenstva a výkonného výboru.

Zmena formy správy

V prípade zmeny formy správy je súčasťou návrhu aj výpoveď zmluvy o výkone správy správcovi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Prekážkou konania o registrácii spoločenstva nie je plynutie výpovednej lehoty pri skončení platnosti zmluvy o výkone správy (§ 7 ods. 4).

Domový poriadok

Domový poriadok upravuje práva, povinnosti a vzájomné vzťahy medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, nájomcami bytov, podnájomníkmi bytov a všetkých osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj inými osobami, ktoré sa za akýmkoľvek účelom zdržiavajú v bytovom dome. Ďalej upravuje uskutočňovanie stavebných úprav v dome, spôsob zabezpečenia pokoja, poriadku a čistoty v dome a v jeho okolí, spôsob užívania nebytových priestorov, spoločných priestorov a spoločných zariadení domu, vstup do domu, informačné zariadenia, vyvesovanie a vykladanie predmetov, chov zvierat a ďalšie vzťahy, nevyhnutné pre prevádzku, chod a fungovanie domu.

Práva a povinnosti užívateľov

Užívatelia majú právo užívať byt a spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu a príslušenstvo domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie, ako aj používať služby a plnenia, poskytovanie ktorých je spojené s vlastníctvom alebo užívaním bytu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu. Vlastník má právo nakladať s bytom alebo s nebytovým priestorom podľa všeobecne záväzných právnych predpisov a v súlade s domovým poriadkom.

Zásady spolužitia

Užívatelia sú povinní dodržiavať zásady dobrého susedského spolužitia a ustanovenia domového poriadku. Starať sa o ochranu najmä spoločného majetku pred akýmkoľvek poškodením. Užívateľ je zodpovedný za aktivity svojich rodinných príslušníkov a návštev, prípadne podnájomníkov do tej miery, aby ich aktivita alebo správanie nepoškodzovali a neobmedzovali záujmy ostatných užívateľov, alebo aby ich aktivita či správanie neboli v rozpore s domovým poriadkom a všeobecne záväznými právnymi predpismi.

Vstup do bytu

Užívateľ je povinný na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere umožniť vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi vlastníkov, správcovi a/alebo osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám, alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu, alebo ak ide o montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a v nebytovom priestore a o odpočet nameraných hodnôt, takisto pri požiarnej či živelnej pohrome resp. inej havárii.

Hlučné práce a nočný pokoj

Stavebné a udržiavacie práce s použitím hlučných technických prostriedkov možno vykonávať len v pracovný deň od 08.00 do 18.00 hod. a v mimopracovný deň od 09.00 do 16.00 hod. V nedeľu a v ostatné dni pracovného pokoja sú hlučné stavebné a udržiavacie práce v dome zakázané. Nočný pokoj je stanovený od 22.00 do 06.00 hod. V čase nočného pokoja sa nesmie vykonávať činnosť, ktorá by akokoľvek rušila pokoj v dome.

Stavebné úpravy

Užívateľ nesmie vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru, ktorými by menil vzhľad a charakter domu (napr. výmeny spôsobu vykurovania, zamurovanie okien), bez písomného súhlasu nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov a písomného stanoviska správcu. Rovnako nemôže vykonávať také zmeny vo vlastnom priestore, ak sú tieto zmeny v rozpore s pôvodným projektom domu a stavebným určením.

tags: #zaloba #zastupca #vlastnikov #bytov #proti #spravcovi