Zálohová Platba na Nehnuteľnosť a Podmienky Prevodov v Budúcom Roku: Komplexný Prehľad

Úvod

Zálohová platba pri kúpe nehnuteľnosti predstavuje dôležitý krok v procese nadobudnutia vlastníctva. Tento článok sa zameriava na podmienky prevodu nehnuteľnosti v budúcom roku a na aspekty spojené so zálohovou platbou. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad pre potenciálnych kupujúcich a predávajúcich, aby boli informovaní o svojich právach a povinnostiach.

Základné Pojmy a Definície

Pre lepšie porozumenie problematiky je nevyhnutné definovať niektoré základné pojmy, ktoré sa často vyskytujú v súvislosti so správou bytov a nebytových priestorov. Tieto definície pomôžu čitateľovi orientovať sa v právnych a administratívnych aspektoch prevodu nehnuteľností.

• Byt: Miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Súčasťou bytu sú rozvody elektrickej energie, teplej a studenej vody, plynu a kanalizácie.
• Nebytový priestor (NP): Miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie, napríklad garáže.
• Správca: Subjekt, ktorý zabezpečuje správu a údržbu bytového a nebytového fondu. V tomto prípade je to Stavebné bytové družstvo Hriňová (SBD Hriňová).
• Vlastník: Osoba, ktorá vlastní byt alebo nebytový priestor a má práva a povinnosti s tým spojené.
• Zmluva o výkone správy (ZoVS): Písomná zmluva medzi správcom a vlastníkmi, ktorá upravuje ich vzájomné vzťahy a povinnosti.
• Zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ZVB): Osoba zvolená vlastníkmi, ktorá ich zastupuje v komunikácii so správcom a pri rozhodovaní o záležitostiach týkajúcich sa správy domu.

Práva a Povinnosti Správcu

Správca má kľúčovú úlohu v procese správy bytového domu a zabezpečuje jeho riadne fungovanie. Medzi jeho práva a povinnosti patria:

• Právo odmietnuť rozhodnutie vlastníkov: Správca má právo odmietnuť rozhodnutie vlastníkov, ktoré je v rozpore s právnymi predpismi platnými v SR. Za toto odmietnutie nesmie byť zo strany vlastníkov nijako postihnutý.
• Právo na mesačný poplatok: Správca má právo na mesačný poplatok za výkon správy domu vo výške podľa platného Cenníka Správcu za všetky spravované Priestory v Dome. Mesačný poplatok za všetky spravované Priestory v Dome si Správca prevedie z účtu Domu na svoj účet vždy do 15.
• Povinnosť zabezpečovať služby: Správca je povinný zabezpečovať všetky služby spojené s užívaním a prevádzkou Domu spočívajúce najmä v dodávke vody, tepla, el. energie a pod.
• Povinnosť predkladať správu o činnosti: Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť Vlastníkom správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok, najmä o finančnom hospodárení, o stave SČ a SZ, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so Správou Domu. Správca je oprávnený k tomuto účelu prednostne využiť možnosti informačného systému, ktorý využíva pri Správe Domu. Rozsah a obsah správy o činnosti je prílohou č.
• Povinnosť odovzdať materiály pri skončení činnosti: Ak Správca skončí svoju činnosť, je povinný do 30 dní pred jej skončením, najneskôr v deň skončenia činnosti, predložiť Vlastníkom správu o svojej činnosti a odovzdať Vlastníkom, resp. novému Správcovi písomné materiály, ktoré súvisia so správou Domu. Zároveň je Správca povinný previesť aj zostatok majetku Vlastníkov, vedeného na fondovom účte Domu v banke na nový účet, ak mu bolo Vlastníkmi, resp.
• Vyhodnocovanie nedoplatkov: Správca pravidelne mesačne vyhodnocuje stav nedoplatkov jednotlivých bytov, a v prípade nedoplatku na tento upozorní Užívateľa formou SMS, písomnou upomienkou, pokusom o zmier. Správca bude vymáhať pohľadávky od Užívateľa cestou súdu a exekútora, a v prípade pohľadávky voči Vlastníkovi na základe súhlasu väčšiny Vlastníkov v Dome aj formou dobrovoľnej dražby Bytu/NP podľa zákona č.527/2002 Z.z. Správca môže prechodne použiť prostriedky FPÚaO na úhradu plnení spojených s užívaním Bytov/NP v prípade ich dočasného nedostatku.

Povinnosti Užívateľov a Vlastníkov

Užívatelia a vlastníci bytov a nebytových priestorov majú tiež svoje povinnosti, ktoré musia dodržiavať, aby bol zabezpečený riadny chod domu a vzájomná spolupráca so správcom.

• Oznámenie zmien: Užívatelia sú povinní oznámiť písomne alebo osobne Správcovi skutočnosti rozhodujúce pre výpočet zálohových platieb, resp. vyúčtovanie preddavkových platieb, najmä zmenu počtu osôb bývajúcich v Byte alebo užívajúcich NP, prevod/prechod vlastníctva Bytu/NP. V prípade zníženia počtu osôb je Vlastník povinný prehlásenie opatriť vyjadrením Domovníka, resp.
• Poskytovanie informácií: Užívatelia sú povinní odovzdať Správcovi všetky potrebné doklady a informácie, ktoré sú potrebné k riadnemu výkonu Správy a v tomto smere sú povinní so Správcom úzko spolupracovať.
• Spracúvanie osobných údajov: Správca je oprávnený na účely Správy Domu spracúvať osobné údaje Užívateľov v nevyhnutnom rozsahu (meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky) v súlade s ustanoveniami všeobecne záväzných právnych predpisov, platných a účinných v Slovenskej republike, najmä Zákonom č. 122/2013 Z.z.
• Informovanie o zmene vlastníctva: Vlastník je povinný doručiť Správcovi pri pripravovanej zmene vlastníckeho práva bezodkladne fotokópiu podania návrhu na vklad do katastra nehnuteľností, bezodkladne informovať Správcu o zániku vlastníckeho práva k Bytu/NP, ktorý je predmetom výkonu správy a oznámiť základné údaje o novom Vlastníkovi.
• Zabezpečenie prechodu práv a povinností: Vlastník je povinný, že v prípade prevodu vlastníctva Bytu/NP na iného v zmluve zabezpečí, že s prevodom Bytu/NP na nového vlastníka prechádzajú aj práva a povinnosti vyplývajúce z týchto VPS, uzatvorenej ZoVS, uzatvorených zmlúv bytového domu (napr. úverová zmluva, zmluva o zriadení záložného práva). Ak sa prihlási nový Vlastník do pätnásteho dňa v mesiaci, zmena sa vykoná od prvého dňa príslušného mesiaca.
• Údržba bytu: Vlastník je povinný na svoje náklady jeho Byt/NP v Dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy.
• Umožnenie vstupu do bytu: Užívatelia sú povinní umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do Bytu/NP Správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opráv, ak opravu nezabezpečí Vlastník sám alebo ak ide o opravu SČ alebo SZ prístupných z jeho Bytu/NP, ak Vlastník neumožní na požiadanie vstup do Bytu/NP, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.
• Kontrola nákladov: Vlastníci majú právo kontrolovať opodstatnenosť vynaložených nákladov na prevádzku, údržbu a opravy Domu. Správca vykoná rozhodnutie Vlastníkov na základe zápisnice/oznámenia o výsledkoch hlasovania zo Schôdze vlastníkov alebo z oznámenia výsledkov písomného hlasovania.

Zálohová Platba a Prevod Vlastníctva

Zálohová platba pri prevode nehnuteľnosti je suma, ktorú kupujúci zaplatí predávajúcemu pred samotným prevodom vlastníctva. Táto platba slúži ako garancia, že kupujúci má vážny záujem o kúpu nehnuteľnosti. Podmienky zálohovej platby by mali byť jasne definované v zmluve o budúcej kúpnej zmluve alebo v kúpnej zmluve.

Prečítajte si tiež: Prevod nehnuteľnosti v budúcom roku

Podmienky Prevodov v Budúcom RokuPodmienky prevodu nehnuteľnosti v budúcom roku sa môžu líšiť v závislosti od legislatívnych zmien a individuálnych dohôd medzi kupujúcim a predávajúcim. Je dôležité sledovať zmeny v zákonoch a predpisoch, ktoré môžu ovplyvniť proces prevodu.

• Legislatívne Zmeny: S účinnosťou od 1.1.2025 bola prijatá novela č. 290/2024 Z. z. zákona o rodičovskom príspevku, ktorá upravila definíciu dieťaťa v § 3 ods. 2 písm. d), kedy ide o dieťa do šiestich rokov veku, ktoré má právo na prijatie na predprimárne vzdelávanie a na základe rozhodnutia príslušného orgánu nie je prijaté na predprimárne vzdelávanie do materskej školy zriadenej orgánom miestnej štátnej správy v školstve alebo orgánom územnej samosprávy (ďalej len „štátna materská škola“), najdlhšie do začiatku školského roka, v ktorom začne plniť povinné predprimárne vzdelávanie.
• Zdaňovanie Príjmov: Dani z príjmov podliehajú všetky príjmy, ktoré sú predmetom dane, okrem príjmov, ktoré sú od dane z príjmov oslobodené. Pri príjmoch, z ktorých sa daň vyberá zrážkou, zrážku dane je povinný vykonať platiteľ dane, ktorým je pozemkové spoločenstvo, a to pri výplate, poukázaní alebo pri pripísaní úhrady v prospech člena pozemkového spoločenstva. Túto zrazenú daň pozemkové spoločenstvo odvedie správcovi dane najneskôr do pätnásteho dňa nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bol príjem vyplatený. Zrazením a odvedením dane vybratej zrážkou je daňová povinnosť fyzickej osoby ako člena pozemkového spoločenstva s právnou subjektivitou splnená a fyzickej osobe nevzniká v súvislosti s týmto príjmom žiadna iná daňová povinnosť.
• Daňové Priznanie: Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2025 je povinný podať daňovník, ak jeho celkové zdaniteľné príjmy dosiahnuté v roku 2025 presiahli sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie daňového priznania k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2025 je do 31. marca 2026.

DPH pri Predaji Nehnuteľnosti

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH. Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome.

• Oslobodenie od dane: Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2 zákona o DPH).
• Zdaňovanie: Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2 zákona o DPH).
• Prenos daňovej povinnosti: Ak sa predávajúci rozhodol nehnuteľnosť zdaniť (od prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov), prenesie daňovú povinnosť na odberateľa v zmysle § 69 ods.12 písm. c) zákona o DPH. Z uvedeného vyplýva, že pri fakturácii neuplatní DPH. Vo faktúre musí uviesť poznámku „prenesenie daňovej povinnosti“ (§ 74 ods. 1 písm. j) zákona o DPH).

Zmeny v Mzdových Príplatkoch a Minimálnej Mzde

Súčasťou platu zamestnanca sú aj mzdové zvýhodnenia (príplatky). Zákonom garantovaná minimálna výška príplatkov závisí vo verejnej správe od hodinovej sadzby funkčného platu zamestnanca, ale aj od sumy platnej minimálnej mzdy - príplatok sa určuje sa ako príslušné % zo sumy platnej hodinovej minimálnej mzdy podľa zákona č. 663/2007 Z. z. o minimálnej mzde v znení neskorších predpisov. Nakoľko výška hodinovej minimálnej mzdy je od 1.1.2026 vo výške 5,259 €, zákonom garantované najnižšie sumy príplatkov boli pre rok 2026 zvýšené.

Progresívne Zdaňovanie Príjmov

Od 1.1.2026 sa progresivita v zdaňovaní sprísňuje a pri výpočte daňovej povinnosti sa použijú štyri sadzby dane z príjmov fyzických osôb: 19%, 25%, 30% a 35%.

• 19 % z tej časti zdaniteľnej mzdy, ktorá nepresiahne jednu dvanástinu zo sumy 154,8 násobku platného životného minima vrátane.
• 25 % z tej časti zdaniteľnej mzdy, ktorá presiahne jednu dvanástinu zo sumy 154,8 násobku platného životného minima a nepresiahne 212,4 násobok životného minima.
• 30 % z tej časti zdaniteľnej mzdy, ktorá presiahne jednu dvanástinu zo sumy 212,40-násobku platného životného minima a nepresiahne 264-násobok životného minima.
• 35 % z tej časti zdaniteľnej mzdy, ktorá presiahne jednu dvanástinu zo sumy 264-násobku životného minima.

Nezdaniteľná Časť Základu Dane na Manželku (NČZDM)

Pri uplatnení nezdaniteľnej časti základu dane na manželku za rok 2025 sa za manželku (manžela) daňovníka v súlade s § 11 ods. 4 písm. a) ZDP považuje aj manželka (manžel), ktorá žije s daňovníkom v domácnosti a v príslušnom zdaňovacom období sa stará o vyživované maloleté dieťa s odkazom na § 3 ods. 2 zákona č. 571/2009 Z. z.

• b) šiestich rokov veku, ktoré má dlhodobo nepriaznivý zdravotný stav (§ 5 a 6 zákona č. 600/2003 Z. z. o prídavku na dieťa a o zmene a doplnení zákona č. 461/2003 Z. z.
• c) šiestich rokov veku, ktoré je zverené do starostlivosti nahrádzajúcej starostlivosť rodičov podľa § 2 písm. b) zákona o rodičovskom príspevku, najdlhšie tri roky od právoplatnosti prvého rozhodnutia o zverení dieťaťa do starostlivosti tej istej oprávnenej osobe, alebo
• d) šiestich rokov veku, ktoré má právo na prijatie na predprimárne vzdelávanie [§ 3 písm. b) a § 59b zákona č. 245/2008 Z. z. o výchove a vzdelávaní (školský zákon) a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „školský zákon“)] a na základe rozhodnutia príslušného orgánu nie je prijaté na predprimárne vzdelávanie do materskej školy zriadenej orgánom miestnej štátnej správy v školstve alebo orgánom územnej samosprávy (ďalej len „štátna materská škola“), najdlhšie do začiatku školského roka, v ktorom začne plniť povinné predprimárne vzdelávanie [§ 28a zákona č. 245/2008 Z. z.

Praktické Príklady

Pre lepšie pochopenie sú uvedené praktické príklady, ktoré ilustrujú rôzne situácie spojené s uplatnením NČZDM.

Prečítajte si tiež: Všetko o Zálohovej Zmluve na Pozemok

• Príklad 1 (dieťa dovŕši 3 roky v auguste 2025): Manžel si uplatnil NČZD na manželku, ktorá sa starala o (zdravé) dieťa, ktoré v auguste 2025 dovŕšilo 3 roky. Nárok na NČZDM je za celý rok 2025 alebo len za mesiace 01-08/2025? Podľa právnej úpravy platnej od 1.1.2025, ak dieťa dovŕšilo tretí rok veku do 31.08.2025, právo na prijatie na predprimárne vzdelávanie má od školského roku 2025/2026, t. j. od 01.09.2025. Z uvedeného vyplýva, že nárok na NČZD na manželku vzniká za mesiace január až august 2025 (v takomto prípade nárok preukáže rodným listom).
• Príklad 2 (dieťa dovŕši 3 roky v septembri 2025): Manžel si uplatnil NČZD na manželku, ktorá sa starala o (zdravé) dieťa, ktoré v septembri 2025 dovŕšilo 3 roky. Nárok na NČZDM je za celý rok 2025 alebo len za mesiace 01-08/2025? Podľa právnej úpravy platnej od 1.1.2025, ak dieťa dovŕšilo tretí rok veku po 31.08.2025, právo na prijatie na predprimárne vzdelávanie má od školského roku 2026/2025, t. j. od 01.09.2026. Z uvedeného vyplýva, že nárok na NČZD na manželku vzniká za celý rok 2025 (v takomto prípade nárok preukáže rodným listom).

Doručovanie Daňových Dokladov Elektronicky

Elektronická forma doručovania daňových dokladov je možná len po vzájomnej dohode medzi zamestnávateľom a zamestnancom. Pri elektronickej forme doručovania má zamestnávateľ povinnosť zabezpečiť ochranu osobných údajov zamestnanca. Daňový doklad, ktorý bude po vzájomnej dohode medzi zamestnávateľom a zamestnancom, doručený elektronickými prostriedkami, nemožno dodatočne meniť ani upravovať; doklad musí obsahovať predtlačený odtlačok pečiatky zamestnávateľa a faksimile podpisu zamestnávateľa.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zálohovej platby

tags: #zalohova #platba #na #nehnutelnost #prevod #v