Vzor Zmluvy o Predaji Nehnuteľnosti na Splátky

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, a preto je dôležité mať kvalitne pripravenú zmluvu, ktorá chráni záujmy oboch strán. Predaj nehnuteľnosti na splátky, ako špecifická forma predaja, si vyžaduje osobitnú pozornosť pri formulovaní zmluvných podmienok. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na vzorovú zmluvu o predaji nehnuteľnosti na splátky, pričom zohľadňuje relevantné právne predpisy a praktické aspekty.

Právny Rámec Kúpnej Zmluvy

Kúpna zmluva sa uzatvára v súlade s § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov. Podnikatelia pri výkone svojej podnikateľskej činnosti uzatvárajú kúpnu zmluvu podľa § 409 a nasl. Obchodného zákonníka. Dvaja nepodnikatelia môžu uzatvoriť kúpnu zmluvu podľa § 588 Občianskeho zákonníka, no môžu uzatvoriť kúpnu zmluvu aj podľa § 409 a nasl. Obchodného zákonníka, rovnako ako dvaja podnikatelia.

Náležitosti Kúpnej Zmluvy na Nehnuteľnosť

Kúpna zmluva na pozemok (alebo niekedy označovaná aj ako kúpno-predajná zmluva na pozemok) je zmluva, ktorou sa predávajúci zaväzuje odovzdať kupujúcemu pozemok a previesť na neho vlastnícke právo k tomuto pozemku a kupujúci sa zaväzuje tento pozemok prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu. Podstata kúpnej zmluvy na pozemok tak spočíva v prevode vlastníckeho práva k pozemku za odplatu.

Identifikácia Zmluvných Strán

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

Príklad:

Prečítajte si tiež: Ako vyplniť žiadosť o príspevok na rekreáciu?

Predávajúci:

  • Meno a priezvisko/Názov spoločnosti
  • Trvalý pobyt/Sídlo
  • Rodné číslo/IČO
  • IBAN

Kupujúci:

  • Meno a priezvisko/Názov spoločnosti
  • Trvalý pobyt/Sídlo
  • Rodné číslo/IČO
  • IBAN

Predmet Kúpy

Predmet kúpy je potrebné špecifikovať dostatočne konkrétne, tak, aby nebol zameniteľný s inou hnuteľnou vecou. Ak existuje, špecifikujte aj príslušenstvo, ktoré sa vzťahuje k predmetu kúpy. Napr.: návod na obsluhu, záručný list.

Príklad: Druh a č. bytu č. [BUDE DOPLNENE], na [BUDE DOPLNENE] poschodí bytového domu v [BUDE DOPLNENE] na ulici [BUDE DOPLNENE], so súpisným č. [BUDE DOPLNENE], číslo vchodu [BUDE DOPLNENE], postaveného na parcelách registra „C“, parc. č. [BUDE DOPLNENE](ďalej len „bytový dom“), zapísaného na liste vlastníctva č.

Kúpna zmluva na pozemok musí obsahovať tieto podstatné náležitosti:

  1. Identifikácia zmluvných strán: Treba uviesť, kto je predávajúci a kto kupujúci. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Predávajúcim alebo kupujúcim môže byť fyzická osoba aj právnická osoba. Ak ide o fyzickú osobu, uvedie sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádzame názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO). Ak je pozemok v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov, je potrebné uviesť tiež podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom. POZOR! V prípade, ak by bol predmetom prevodu len podiel jedného alebo viacerých spoluvlastníkov (ale nie všetkých spoluvlastníkov), je potrebné najprv ponúknuť podiely na predaj ostatným spoluvlastníkom, ktorí si môžu uplatniť svoje zákonné predkupné právo. Toto neplatí, ak sa spoluvlastnícky podiel na pozemku prevádza na blízku osobu.
  2. Označenie predmetu kúpy: Predmet kúpy (v tomto prípade pozemok) je potrebné v zmluve identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným pozemkom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, odlíšenie pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druh pozemku a výmera pozemku. Pokiaľ je pozemok zapísaný na liste vlastníctva, zvyčajne uvádzame aj číslo listu vlastníctva.
  3. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy do vlastníctva
  4. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu

Kúpna Cena a Splátkový Kalendár

V zmluve je nevyhnutné presne stanoviť výšku kúpnej ceny a dohodnúť splátkový kalendár. Je potrebné určiť výšku jednotlivých splátok, termíny ich splatnosti a spôsob platby (napr. bankovým prevodom).

Príklad:

Prečítajte si tiež: Vzor striedavej starostlivosti

  • Celková kúpna cena: [SUMA] EUR
  • Prvá splátka: [SUMA] EUR, splatná do [DÁTUM]
  • Druhá splátka: [SUMA] EUR, splatná do [DÁTUM]
  • Tretia splátka: [SUMA] EUR, splatná do [DÁTUM]

Kupujúci zložil dňa [BUDE DOPLNENE] rezervačný poplatok v zmysle Rezervačnej zmluvy vo výške [BUDE DOPLNENE],- EUR, (slovom: [BUDE DOPLNENE] eur) na účet Predávajúceho vedený v spoločnosti [BUDE DOPLNENE], č. Účtu v tvare IBAN [BUDE DOPLNENE]. Druhá splátka Kúpnej ceny vo výške [BUDE DOPLNENE] EUR (slovom: [BUDE DOPLNENE] eur) z celkovej Kúpnej ceny bude uhradená bankovým prevodom na účet Predávajúceho, číslo účtu v tvare IBAN: [BUDE DOPLNENE] vedeného v spoločnosti [BUDE DOPLNENE], do [BUDE DOPLNENE] kalendárnych dní odo dňa podpisu tejto zmluvy, po splnení všetkých podmienok potrebných pre poskytnutie plnenia zo strany spoločnosti [BUDE DOPLNENE] (hypotekárna banka Kupujúceho), v zmysle zmluvy o úvere uzatvorenej Kupujúcim s uvedenou hypotekárnou bankou. Tretia splátka Kúpnej ceny vo výške [BUDE DOPLNENE],- EUR (slovom: [BUDE DOPLNENE] eur) z celkovej Kúpnej ceny bude uložená do notárskej úschovy [BUDE DOPLNENE], notárovi, so sídlom [BUDE DOPLNENE], za účelom vydania peňazí Predávajúcemu bezodkladne po predložení listu vlastníctva k Nehnuteľnosti, kde bude ako výlučný vlastník uvedený Kupujúci, t. j. podmienkou na vydanie úschovy peňazí - tretej splátky Kúpnej ceny Predávajúcemu bude predloženie Listu vlastníctva, vedenom Okresným úradom [BUDE DOPLNENE], katastrálny odbor, pre katastrálne územie [BUDE DOPLNENE], obec [BUDE DOPLNENE], okres [BUDE DOPLNENE], kde bude ako výlučný vlastník bytu č. [BUDE DOPLNENE], na [BUDE DOPLNENE] poschodí bytového domu v [BUDE DOPLNENE] na ulici [BUDE DOPLNENE], so súpisným č. [BUDE DOPLNENE], číslo vchodu [BUDE DOPLNENE]., postaveného na parcelách registra „C“, parc. č.

Prevod Vlastníckeho Práva

Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza z predávajúceho na kupujúceho prevzatím predmetu kúpy. Dňom prevzatia predmetu kúpy prechádzajú na kupujúceho všetky práva a povinnosti, ako aj nebezpečenstvo náhodnej škody a náhodného zhoršenia predmetu kúpy. Prevod vlastníckeho práva k Nehnuteľnosti nadobudne účinnosť dňom rozhodnutia príslušného Okresného úradu, katastrálny odbor ovklade vlastníckeho práva k prevádzanej Nehnuteľnosti v prospech Kupujúceho.

Zodpovednosť za Vady

Zmluvné strany sa dohodli na tom, že predávajúci odovzdá predmet kúpy do užívania kupujúcemu pri podpise tejto zmluvy. V prípade, ak sa na veci vyskytnú vady, zmluvné strany sa budú riadiť príslušnými ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú nároky zo zodpovednosti za vady.

Sankcie a Odstúpenie od Zmluvy

Je dôležité definovať sankcie pre prípad omeškania s platbami alebo iného porušenia zmluvných povinností. Tiež by mali byť jasne stanovené podmienky, za ktorých môže ktorákoľvek zo strán odstúpiť od zmluvy.

Príklad:

Prečítajte si tiež: Rozhodnutie ÚPSVaR a odvolanie

V prípade, že druhá a tretia splátka Kúpnej ceny nebudú zaplatené spôsobom uvedeným vyššie Predávajúcemu v dohodnutých lehotách a za dohodnutých podmienok, Predávajúci má právo od tejto zmluvy odstúpiť a zmluvné strany sú povinné vrátiť si vzájomné poskytnuté plnenia, t. j. najmä Predávajúcemu vznikne povinnosť vrátiť do [BUDE DOPLNENE] kalendárnych dní Kupujúcemu uhradenú prvú splátku Kúpnej ceny vo výške [BUDE DOPLNENE],- EUR.

Ďalšie Dohody

Zmluvné strany si v kúpnej zmluve na pozemok môžu tiež dohodnúť:

  • Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúčame zaplatenie kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k pozemku do katastra nehnuteľností.
  • Určenie lehoty na odovzdanie predmetu kúpy: Vhodné je tiež uviesť, dokedy a v akom stave má predávajúci predmet kúpy kupujúcemu odovzdať. Pokiaľ sa na pozemku nachádza niečo, čo tam kupujúci nechce (napríklad nelegálna skládka), je dobré, ak je v zmluve zachytená povinnosť predávajúceho pozemok vypratať na vlastné náklady ešte pred odovzdaním, prípadne aj pod hrozbou zmluvnej pokuty.
  • Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva: V kúpnej zmluve sa často uvádza aj moment prevodu vlastníckeho práva k predmetu kúpy. Odporúčame ho do zmluvy zaradiť, hoci v prípade nehnuteľností takáto dohoda nie je podstatná, nakoľko zmluvné strany sa na inom ako zákonom určenom okamihu prevodu vlastníckeho práva dohodnúť nemôžu. Podľa zákona platí, že kupujúci sa stáva vlastníkom kúpenej nehnuteľnosti až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
  • Vyhlásenia predávajúceho: V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia predávajúceho: že, je oprávnený s pozemkom nakladať v plnom rozsahu, že pozemok nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov, že na pozemku neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.
  • Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy: Odporúčame do zmluvy zaradiť aj ustanovenie určujúce, odkedy zodpovedá za náhodné poškodenie predanej veci kupujúci (zvyčajne od momentu prevzatia pozemku kupujúcim).
  • Úpravu zodpovednosti za vady predmetu kúpy: Zmluvné strany sa môžu tiež dohodnúť, za aké nedostatky predmetu kúpy predávajúci kupujúcemu zodpovedá a aké má v takom prípade kupujúci práva.

Odovzdanie Nehnuteľnosti

8.1 Zmluvné strany sa dohodli, že pri odovzdávaní Nehnuteľnosti bude vyhotovený Preberací protokol. Preberací protokol bude obsahovať stav všetkých vodomerov, elektromerov, plynomerov, resp. iných meracích zariadení nachádzajúcich sa v Byte, resp. 8.3 Predávajúci je povinný ku dňu odovzdania Bytu uhradiť všetky poplatky, prípadné nedoplatky za spotrebu elektrickej energie, plynu, vodné a stočné, prípadne za ďalšie služby spojené s užívaním Bytu, a to za obdobie až do dňa odovzdania Nehnuteľnosti Kupujúcemu. Predávajúci je povinný ako prílohu k návrhu na vklad vlastníckeho práva doložiť potvrdenie od správcu bytového domu, že na Byte neviaznu žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním Bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Prípadné nedoplatky za vyúčtovanie nákladov - úhrad za plnenia spojené s užívaním Bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv za rok [BUDE DOPLNENE] a [BUDE DOPLNENE] do dátumu odovzdania Nehnuteľnosti Kupujúcemu sa Predávajúci zaväzuje uhradiť v plnej výške správcovi bytového domu . 8.4 Predávajúci sa podpisom tejto zmluvy zaväzuje seba a všetky ostatné osoby prihlásené odhlásiť z trvalého alebo prechodného pobytu na Nehnuteľnosti najneskôr do 60 dní odo dňa odovzdania bytu Kupujúcemu.

Záverečné Ustanovenia

10.4 Ak sa stane niektoré ustanovenie tejto zmluvy celkom alebo sčasti neplatným, nemá táto skutočnosť vplyv na platnosť zostávajúcej časti zmluvy. 10.5 Zmluvné strany deklarujú svoju vôľu riešiť každý spor týkajúci sa ich práv a povinností vyplývajúcich z tejto zmluvy prednostne rokovaním a dohodou. 10.7 Zmluva nadobúda platnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami.

Zmluva o Budúcej Kúpnej Zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je zmluvou, na základe ktorej sa zmluvné strany dohodnú, že v určitej stanovenej lehote uzavrú kúpnu zmluvu. Tento typ zmluvy je veľmi často uzatváraný v prípade predaja nehnuteľností, keď je alternatívou takzvanej rezervačnej zmluvy. V zmysle Občianskeho zákonníka je povinná písomná forma, inak je takáto zmluva neplatná. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve musí obsahovať rovnaké náležitosti ako samotná kúpna zmluva, no najlepšie je, ak je kúpna zmluva prílohou zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Zmluvou o budúcej kúpnej zmluvy nedochádza k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ale až samotnou kúpnou zmluvou. V prípade, ak sa niektorá zmluvná strana nebude držať ustanovení tejto zmluvy, má druha stana právo sa súdne domáhať plnenia podľa tejto zmluvy do jedného roka odo dňa jej podpísania. V takomto prípade súd nahradí právny úkon vyplývajúci z tejto zmluvy za zmluvnú stranu.

Predaj Nehnuteľnosti s Hypotékou

Keď príde čas na predaj nehnuteľnosti, bytu, domu či pozemku zaťaženého s hypotékou často rozmýšľame o tom aké všetky povinnosti nám vzniknú v takejto situácii. Veľmi často sa nachádzame v situácii, že na predávanej nehuteľnosti (byt, dom, pozemok) je ešte zostatok hypotekárneho úveru, ktorý nám banka poskytla pri kúpe alebo rekonštrukcii nehnuteľnosti. Chcem predať byt s hypotékou. Ako vyriešiť tento problém, keď sa rozhodneme nehnuteľsnosť predať? Máme dve možnosti buď vyplatíme zostatok hypotekárneho úveru z vlastných zdrojov alebo, keď ich nemáme musíme celý predaj nehnuteľnosti nastaviť správnou cestou. Keď máme kupcu na našu nehnuteľnosť musíme ho oboznámiť s faktom, že na nehnuteľnosti je vedené záložné právo v prospech banky na poskytnutý hypotekárny úver, teda jeho zvyšnú časť. Pokiaľ kupujúci súhlasí s kúpou takejto nehnuteľnosti, predávajúci požiada svoju banku, ktorá mu poskytla na kúpu nehnuteľnosti hypotéku, o vyčíslenie zostatku nesplatenej časti hypotéky.

Celý proces predaja nehnuteľnosti a uhradenie kúpnej ceny musí byť zosúladený s vyplatením tejto časti kúpnej ceny v prospech banky. Táto suma sa použije na uhradenie vyčísleného zostatku nesplatenej časti hypotekárneho úveru. Ak sa tento termín nestihne treba v banke požiadať o nové vyčíslenie zostatku hypotéky ku dňu splátky v novom mesiaci. Uvedená suma sa zapracuje do kúpnej zmluvy na predaj nehnuteľnosti a uhradí sa z notárskej úschovy alebo z hypotekárneho úveru. Prípadne sa ešte pred podpisom kúpnej zmluvy na základe dohody po podpise zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na predaj nehnuteľnosti vyplatí priamo na účet uvedený na vyčíslení zostatku hypotéky, ktorú poskytla banka predávajúcemu. Tento spôsob je však pre kupujúceho mierne rizikový. Môže sa stať, že z nejakého dôvodu nepríde k podpisu kúpnej zmluvy a zostatok z hypotekárneho úveru bude uhradený. Bezpečnejším spôsobom úhrady tejto časti kúpnej ceny na uhradenie vyčísleného zostatku hypotekárneho úveru je uhradiť túto časť kúpnej ceny z notárskej úschovy po zavkladovaní do katastra kupujúceho ako vlastníka predávanej nehnuteľnosti. Následne banka vystaví kvitanciu - súhlas s výmazom záložného práva na predávanej nehnuteľnosti a zašle ho do katastra.

Zmluva o Pôžičke

Zmluvu o pôžičke upravuje Občiansky zákonník a môže byť uzatvorená medzi dvoma fyzickými aj právnickými osobami. Osoba, ktorá finančné prostriedky požičiava, je veriteľ a osoba, ktorá si finančné prostriedky požičiava, je dlžník. Hlavnou úlohou zmluvy o pôžičke je zaviazať veriteľa k tomu, že poskytne financie dlžníkovi, ktorý sa zaväzuje riadne a včas požičané peniaze vrátiť. Vrátenie musí byť vykonané v určitom čase, ktorý je v zmluve uvedený. Obchodný zákonník umožňuje vytvoriť zmluvu o pôžičke v dvoch formách: písomnej a ústnej. Najlepším rozhodnutím je písomná zmluva o pôžičke. Obe strany sa dohodnú na tom, čo v nej bude a aké podmienky si stanovia. Následne ju obaja podpíšu, ak nemajú námietky. Aj keď je zmluva o pôžičke platná aj bez toho, aby boli podpisy úradne overené, je určite dobré tak urobiť.

Zmluva o Kúpe Prenajatej Veci

Zmluvou o kúpe prenajatej veci možno kúpiť vec bez uzatvorenia kúpnej zmluvy. Čo by mala táto zmluva obsahovať? Zmluva o kúpe prenajatej veci predstavuje typ obchodnej zmluvy, ktorá je upravená v Obchodnom zákonníku (ustanovenia § 489 až § 496). Podstatou zmluvy je záväzok prenajímateľa predať nájomcovi vec, ktorú mu prenajal, za podmienky, že nájomca prejaví záujem o kúpu prenajatej veci. Túto zmluvu môžu uzatvoriť zmluvné strany súčasne s nájomnou zmluvou alebo aj samostatne po tom, čo uzavreli nájomnú zmluvu.

Náležitosti zmluvy o kúpe prenajatej veci (lízingovej zmluvy):

  • označenie zmluvných strán
  • právo nájomcu kúpiť prenajatú vec
  • povinnosť prenajímateľa prenajatú vec predať nájomcovi, ak si uplatní právo

tags: #vzor #zmluva #predaj #na #splátky #nehnuteľnosti

Ďalšie články